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シティハウス四谷坂町

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==価格・コスト・販売時状況==
*この場所で億はあり得ないと思いつつ、最上階のプレミアム住戸の仕様を見ると軽く億超えは確実かと。果たして買う方がいらっしゃるのでしょうかねぇ。 
**一番広い部屋は１００m2超えているのでしょう？そう考えると予想される坪単価的には億なんて軽く越していくでしょう。部屋そのものも気合が入っているだろうし。四谷というよりは曙橋という場所ですけれど、それをどう評価するのかっていうのは難しいところですね…。一応、四谷も普通に徒歩圏内ではありますから（不動産の表記上では少なくとも）。 
**坂上と坂下、駅からの距離、買い物の便、すべて三栄町界隈のほうが上です。 その差が価格に反映されるならこちらも検討できるかなと。 住友なので期待薄ですが。
*住友の津の守坂の物件を見に行きましたらこちらの物件も始まりましたと案内されました。 価格は未定との事でしたが、2Lで6000半ばくらい、3Lで8000半ばくらいみたいなイメージとの事でした。
*HPに2LDK6200万～3LDK7800万からとなってますし この辺りとしてはかなり安い気がします
*完成年月・・・平成30年9月下旬予定、入居（引渡）予定日・・・平成31年4月下旬。完成してから、引き渡しまで8カ月ってちょっとひどくない?笑。規模が大きいでもないのに。売上。ホームページ開設が平成29年1月、モデルルームオープンが2月、第1期　先着申込受付が平成29年11月21日(火)、結果第1期現状4戸残　9カ月かけて6戸
**これ見ただけで買う気失せますよね。どれだけ待たせるんだw
*ここっていまはどんな状態なんですか？立地的にはいいかなー、と思っているのですが、価格等がさっぱりネットで見つけられず。60平米くらいの部屋を探しているのですが、まだありますかね？
*２LDK：６，５００万円台～第1期先着順販売スタートとなっているようです。２LDKでこの値段だったら、四谷でだったらかなりお得感はある方なのかなと思いますが、実際のボリュームゾーンは高くなってくるかと思います。広さ次第ではありますが、複数人の家族で暮していることを前提とされているマンションなのかな
*外国人向けの説明会なども行っていますが、資産として、というように考えているかたがとても多いということなのでしょうか？
**外国人向けの説明会って本当ですか？ファミリーで考えている方も多そうなのに、投資目的が増えると、管理とかやり辛そうな気がしますがどうなんですかね。そんなこと関係ないか。
***外国人向けセミナーは日本語で行われるみたいです。投資家向けなんでしょうか？国際結婚夫婦や日本で働く外国人向けってことはないかな。。
*先着順受付で『１LDK：６，０００万円台～、２LDK：６，５００万円台～』というアナウンスが出ていまいた。このあたりなので、今時はそういう相場になってしまうのですね。設備とか仕様については、シティハウスシリーズのもの、という感じでした。シリーズの中では標準的、なのかな。
*公式サイトのお知らせを拝見しましたが、もうすぐ竣工するみたいですね。駐輪場は地下に作られるのですか？竣工後に建物内が見学できるなら、共用施設も自分の目で確認できてより検討しやすくなりそうですね。
*完成年月が平成30年9月下旬予定で、入居（引渡）予定日が平成31年5月下旬ってなんで？？完成してから８ヶ月も入居できないって怪しいですよね。普通は２ヶ月ぐらいなのに
**理由は何が考えられますか？後から引き渡しを早める可能性はあるでしょうか
***竣工と入居は期間は離れていたほうが良いとは聞きますけれど、半年以上って言うこともあるのですか。竣工後には検査も受けますし、内装などについてはまだまだやらないといけない部分もあるらしいですし、建物そのものが出来上がっていても他にやらないといけないことがあるらしいです。
****住友不動産の場合、竣工後も完売までに時間かかるでしょうから、引渡しを遅らせて、住友不動産のランニングコスト（空室部分の管理費、修繕積立金）を抑えたいということかな？
*****単純に利益調整でしょ。3末の決算期を跨いで客に決済させ、売上利益を来期に回すんですよ。それだけ今期スミフは儲けたってこと。最高益をれんぞくするためのそちじゃないかな。
******社内調整的な意味合いが強いっていうことですね。なんとなく、競合しているマンションとの兼ね合い？って思ったんですが、でもそれだったら半年も開ける意味ってあまりないしねぇ。いずれにせよ、とにかく竣工してから丁寧にチェックしてね、です。
*棟内のモデルルームってどの間取りの物が出てきているのでしょう？結構まだまだ間取りはたくさん選択の余地がある状態ですけれど、あまり極端なタイプではなくて、スタンダードなものがあるとわかりやすくていいのに、と思いました。敢えて柱が目立つ間取りで、うまく家具配置をしているととても参考になりますよね・
*先着順で3戸の販売です。一番狭い１LDKでも、45m2なので、住宅ローン減税は適用されないようです。値段は山手線の内側というのと住友不動産のブランドもあるということなので、その物件もやはり安くはないかなぁ…、4駅5路線使える環境だと思うと、今時の市場価格的には、そうなのかー。。。という印象です。
*先着順で5戸販売とありましたが、掲載されている間取りがとても多くて、どの部屋が販売対象になっているのかがわかりにくかったです。どの部屋も基本は田の字のタイプの間取りですからものすごく大きな違いというのは無いのかもしれませんが、チョイチョイ収納などが違っているのですよね。
*最寄り駅が複数あり、かなり交通アクセスが良いのですがそれ以上に魅力を感じるのは設備内容の良さ。耐震についてもしっかり考えられていてるので安心して住めるなと思います。さすが住友不動産の物件という感じです。規模も大きすぎず、人付き合いも楽そうだなと思いました。
**ここはどれくらいの年齢層の方が多く住んでいますか？
***なんとなくなんですが、価格帯も高めですし、小さい子供さんがいるような年代よりは、上の方たちがターゲットなのかなという印象です。実際はどういう感じなのでしょうね？
****案外小さいお子さんのいる家庭もあるみたいです。置いてある自転車を見るとチャイルドシートの付いた自転車がチラホラ見られますし、マンション内で会う方も若い方が多い気がします。
*****３LDKの間取りはそこまで多くありませんが、小さいお子さんのいる家庭がそれなりにいるということで、２LDKでもらくらく暮らせるんですかね？もしかしたら２LDKだと窮屈かもしれないと思ったのですがそうでもなさそうですか。
******子育てには3LDKないと狭い気がしたんですが、子供1人なら2LDKも大丈夫なのかもしれないです。
*ここはDINKSが多そうって思っていたのですが、子供いる人多めなんですね。子育て環境としてこの辺りを見たことがなかったんですが実際のところ、どうなんでしょう。子供向けの博物館的な施設は周辺にちょいちょいあるみたいですが（周辺と言っても電車に乗る範囲）、学校が近いとかそういうのもあるのかしら。
**多分メインターゲットはDINKS向けで、販売してみた結果子育て世代が多くなったのではと考えます。
***一部100m2超えの部屋もありますが、中心となるのは60-70m2なので売り主から見ればDINKSをターゲットにしたマンションだったんでしょうね。マンション内にはキッズスペースのような子供向けの施設もありませんし、周辺施設にも特に子育てに特化した施設は見当たらないようなので売り主にとっても意外なのかもしれません。
****お子さんのいるご家庭が多いんですね。子供用の自転車が場所をとってしまうとか色々あるかもしれませんが、子供の多い物件は自然と治安が良いというか、不思議と安心して暮らせる気がします。
*****広さと金額を考えるとやはりDINKS向けですよね。共稼ぎならこの値段でもそこまで大変じゃないですが、男性だけが普通の金額で女性がパートでは、ここの支払いは厳しいのでは。広さ的にも子供がいることを想定していないと思いました。
******さすがに４LDKの物件は、子供さんがいるなど、複数人のファミリーを想定しているのだろうと思いますがその他の物件はDINKSにちょうどよいくらいの広さに感じますよね。ここならば夫婦それぞれ通勤が楽になる、というような方が購入されていうのかもしれません。
*今公式HP見たら、最終１邸となっていました。残るはプレミアム住戸のみ。１億５０００万の部屋なんて、そう簡単に売れるのかな？
**坪単価400万円強。今となっては激安ですね。ここから10分ちょっと歩くだけの番町なら倍近い値段が付くのではないでしょうか
***売れ行きが良いので起こすところはプレミアムのみなんですね。確かに価格だけみると簡単に買い手が決まるのかと思うところはありますが、経済的な余裕があれば良いプランかとは個人的には思います。
****最終2戸になっていましたキャンセル出たんですかね？億ションじゃない方はこのあたりにしては値段は手頃な方だと思われるのですぐに動きそうな気もしますが。ただ1階なので、そこで好みは分かれてしまうかもしれないです。間取りはごく普通です。
*最期に残っている１階の部屋は、少し下に下がっていることもあり、日当たりはかなり厳しいと思いますが、その分値段が安く(２階と比べても1000万以上お安いはず)、交通利便性を重視される方であればよいのではないかと思います。
**1階住戸は日照と引き換えに価格を大幅に下げているのですね。交通の便のみを考えれば、居住用ではなく賃貸用に購入される方がいてもおかしくないように思えますが、どなたか営業さんからそのような話を聞かれてます？
***1階は売れて今売ってるのは5階の部屋。お買い得。
****5階の部屋が安くなっているんですか？立地的にも119.62m2で15,000万円は良い買い物なのかもしれませんがファミリー向け住戸ですし、日照条件を考えると厳しいのかもしれませんね。
*残りあと１邸。キャンセル分なのですか？15,000万円で安くなっているとしたら、ちょっとびっくりです。便利な立地にあるマンションかもしれませんがこの価格帯では普通のサラリーマンでは購入不可能ですね。
**場所が場所ですので、コレくらいの価格になってしまいますね。キャンセル分だとするならば、再登録住戸扱いになると思われますが、特に何も書かれていません。キャンセルのときって、他に販売しているところがなければ特に記載しなくても大丈夫なのかなぁ。まあ、いずれにしても、普通に新築扱い。
*ここが１００以上の規模で安かったら買っても良さそうだけど。こじんまりした小規模マンションで15000万は、絶対に高いよね。管理費もね。一生住むつもりなら、まだ良いけど、４Lって微妙。４Ｌを欲しい人が少ないし、この辺りは街がゴチャついてるよね。歩道と車道が狭かったり。部屋の広さよりも、立地の良いマンションと豪華さかなぁ。
**って言っても、ラスト１戸。売れたよね、人気があったって事だね。
***ここは投資用ではなく完全に実需狙いだろうから、そうなると1億5000万はなかなか買い手つかないだろうな。ギラギラした成金や大金持ちが買うマンションではなく、リッチなサラリーマンが買うマンション。天井は4LDKで1億2千万ってとこか。
****この地域で1億5千万の4Lなんて需要ないでしょう。あと2部屋2Lにしておけばすぐに完売したと思う。デベは全然分かってないね、その地域に住んでる人の属性を。ここいらじゃまだまだ綺麗な新築マンションが少ないから、ファミリーで2L3Lに住みたい人はたくさんいる。
*最寄り駅が複数あるのは便利ですが駅までの距離はちょっと微妙に離れている感じがします。最終期で物件価格がけた外れの高さ・・・。これを購入したい人って、そうそう出てこないような気がしますね。
*残って4LDKも微妙なんですよね。値段に見合うリッチ感は少ないような気がします。5.5畳の部屋が二部屋あると生活感が出ますし、そのどちらもリビングインでプライバシー性は少なくて。自分も二つに分けた方が良かったように思いました。ところで完成から一年半経っても一応新築マンションということになるんでしょうか。
**確か分譲マンションは竣工から1年以上経過すると新築とは謳えないように思います。ただ、住宅金融支援機構のフラット35が採用する2年ルールと混同されているのか竣工後2年までは新築とするマンションが多いのかもしれませんね。
*半地下みたいな1階の中古よりも、５階の一応新築のほうが坪単価だいぶん安いんだね。ｽﾐﾌにしては良心的な値付けですね。
*興味があったので現地に行ってみましたが、朝から大音量で楽器を演奏する音が…いつもですか？外にいたから聞こえただけ？住人の方は聞こえませんか？常時在宅ワーカーなので、防音ではない部屋で演奏する住人がいるようなマンションは厳しいんですが
**楽器の演奏、、ちょっと気になりますね。毎日だとさすがにという気もしますがどうなのでしょう。けどあまりに酷いのであれば苦情でると思うので、いずれ収まりそうですが。
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