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グレンドール新宿牛込柳町

Name: グレンドール新宿牛込柳町
Brand: タマホーム株式会社
Rating: 4.642857142857143 (42 reviews)
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==価格・コスト・販売時状況==
*1LDK 31.52平米　3,900万円～
*2LDK 45.82平米　5,800万円～
*3LDK 62.72平米　7,900万円～　（公式HPより）
**最多価格帯7000万円台、7100万円台、各5戸
***メジャー物件より幾らかお買い得感ありそう？日当たりとかどうなんだろう？
*タマホームのマンションって初めて見ました。全国でどの位建ててるんでしょう？検索してもあまり出て来なくて…。立地は良いのであまりメジャーではないマンションでも資産価値としては問題ないでしょうかね。
**タマホームのグレンドールは浅草と二子玉川にあります。あとはアンシアという名称のマンションもあるようです。が、いずれにしても少数ですね。
***タマホーム自体がメジャーなので問題ないと思います。マイナーなマンション専業デベロッパーよりも安心かと。
*モデルの予約かなり入ってるね。
*設備は悪くなかったと思います。16日抽選なので、スケジュールは結構タイトですね
*2ldk53m2検討しようと思ってるんですが、価格っていくらからスタートでしたか？
**その広さだとおそらく6900万台からですね
*これはかなりいい物件に見える。ブランド料ない分だけお買い得じゃないでしょうか。
**クリオ市谷柳町やウエリス市谷加賀町、クレヴィア新宿若松町といった周辺物件と比較すると、お安く感じるのですが、やはりブランドの分だけお安いのでしょうか？
***市ヶ谷加賀町とは地位がちがいすぎる。
****あとは地価が安いんでしょう。市谷柳町と弁天町だったら、路線価も違うしな
*しかし近くのプラウドが70平米1億円弱で売りに出ているのを見ると、かなり抑えられている印象はあります。上にも書かれていましたが、ブランド名もありそうですね
**プラウドとリセールで競ると築年差を考慮しても厳しいでしょう
*価格帯の抑えらえれた北西側の部屋を検討していますが、目の前のマンション（コンフォリア早稲田)がどれくらい圧迫感あるか気になります。現地見てみましたが、崖の下のような一段低いところに立つようですし北西側は日当たり悪そうだなという印象です。
**モデルルームには行かれましたか？モデルルームには模型が用意されているので、現状の現地よりももう少し近隣建物との離隔のイメージがつきやすいかもしれません。北西向きの部屋はグラウンドレベルの部屋のテラス・プライベートテラスのぶん隣地境界線からセットバックしているようなので、まったく日が当たらないことはないと思いますが、それでも上層階はともかく下のほうは夕方の日が高いうちしか明るくないかもしれませんね。そのぶん価格もほかより抑えられているのでしょうが…
***現地を見てモデルにも行きました。営業さんの話では、北西向きのテラスがついている3階がグランドレベルですが、向かいのコンフォリアより１ｍくらい低いそうです。ですから半地下みたいなイメージ、日当りは望めないかわりに安く抑えたそうです。
****陽当たりが望めないのに、この価格帯は高過ぎるかなと思いました。安く抑えられたようには感じないのは私だけでしょうか。

*こちらとクリオで検討しています。客観的にタマホームと明和地所ですと、どちらが信頼性高いのでしょうか？それぞれ良いなと思っていて、悩んでいます。
**数年前と比べれば高いけれど、クリオと比べれば安いですね。
***山手線の内側の割にお手頃なお値段に見えるのですが、やはり駅前に何もないから安いのでしょうかね。残積割れしないのであれば欲しいのですが。。。
*総戸数７２で１期が２２戸だから３割。人気が今ひとつ？　中小はこんなもん？
**抽選になっている部屋も複数あるようなので、１期２次でもう少し埋まるかもしれませんね
*駅に近すぎない、大通りに直接面していないってところを評価する人も一定数いるでしょうね
*モデルルームも行きましたが、現地を見てやめました。営業の方は「どうしても欲しかった土地」と言っていましたが、長年駐車場と巨木があった事を考えると、都心で実績がないタマホームはここくらいしか土地買えなかったのでは？と思ってしまいました。ザ・崖って印象です。それと、囲まれる周辺道路が細く窮屈な土地という印象を受けました。
**崖や周辺の道路の狭さはおっしゃるとおりですね。ただ、私はそこまで気にならず、駅4分ながら比較的静かな点や、小中学校も近いことなどといったことも勘案して前向きに検討しています。1期1次はもう終わってしまいましたが…
***私も現地見ました。側道は確かに狭いですが、エントランス前の道は広く感じたので生活するにあたりそこまで気にならないのではと思いました。感覚は其々ですね。
*第三者評価が欲しく微々たる額ですがお金払って本物件の資産性を調査しました。様々な項目がある中で善し悪しありますが、タマホームというところで評価が低かったです。誤解なきように言いますが、タマホームが「悪い」という意味ではなく、皆さん仰るように「実績がない」ゆえに、未知数、高評価には至らない、という意味です。
**お金を払って第三者評価を得られたんですね。私は値段と、駅近＆仕様が悪くないバランスを考えて購入検討していますが、崖下急な細道囲まれ立地を懸念していますが、デベの評価もリスキーなんですね
***タマホームのマンションの実績が乏しいのは事実だと思います。担当者からは、この物件を皮切りにマンション事業も拡げていきたいと聞いたので、購入を決めた者としてはそのとおり実績を積み上げてほしいと思っています。
****タマホーム自体は戸建て販売としては有名ですが、マンション販売としての知名度はあまり
知られていませんよね。そういう点では販売方式がマンション購入者側からすると疑問点が多くなってしまうのかな？管理会社は大京アステージという会社ですが、これはライオンズグループの会社だったような。管理会社としては大手でしょうし、管理面では問題はなさそうですね。
*モデルルーム平日はたくさん空いていますね　苦戦してるのかな
**先着順4件出てます。1期22件が完売できなかったようですね。
***昨日までは先着順と2期の表示だったのに、今日になったら1期２次がでてきました。分かりにくい販売方法ですね。
*今は新築なのに安いけれど、リセールの時に駅近だが築年古くなるプラウド、パークハウス、パークマンション系に勝てないリスクが高い。ずっと住む覚悟があれば別だが。
**ご指摘はその通りかと思います。一方、リセール時は各マンションで同時に何十戸も売りに出されるわけではないですし、1人買ってくれる人を見つければ良いという点はあるかと思います。もちろん、永住するなら関係ないですね。
***安く買えてるんだから高く売れなくても良いでしょ。
*土日はブースが少ないというのもあって1ヶ月先までいっぱいですね。平日は空いてるのでモデルルームもゆっくり見られました。この物件に決められた方いらっしゃいますか？？
*2期で9戸とは苦戦してますね。やはり下の階が人気ないんでしょうか。
**そうみたいですね。1期22戸のうち３戸も先着順として売れ残っていますからね。
***9戸とは少ないですね。。人気の間取りが集中しそうだなとは思いましたが、このままいくと不人気の部屋は後半たたき売りになる可能性ありでしょうか。ちなみに第1期最後に出た「先着順3戸」については、1期の抽選に間に合わなかった購入希望者に優先的に話をして実質決まっていて、あとからの人は2期に回されたようでした。
****それは１期３次のことでしょう。１期１次の落選者向けに１期２次もありましたね。今物件概要にでている先着順は、１期１次でだしたけど申込取り消しなどがあって、３戸がいまも売れ残っていますよ。
*公式が先着順申込となってますが、これはどういうことでしょう？もう残り10戸というわけではないですよね？
**2期売出し分が殆ど残っちゃったってことですかね？
***下段に【第2期2次先着順物件】も併記されているところを見ると、上の方は10組の買い手の希望が被らないようにすでに調整済みで、抽選無しで決められるように「先着順」という表記に切り替えたんじゃないでしょうか？だとすれば今から問い合わせてもこの10戸はもう売却済みと言われるかもしれません。あくまで推測ですが。
****営業から聞きました。
*****１期１次２２戸リリース→先着順４戸（１戸売れて現在３戸）
*****１期２次から４次で数戸契約済み
*****２期１次で９戸リリース→先着順１０戸（９戸のうち７戸が売れ残り）
*****２期２次から申込希望に順次対応（３期は未定）
******当面、先着順と要望書がでたら２期○次で少しずつ売って行くようです。契約済み住戸は５割に達していないそうです。
*******条件の良いところは１期で抽選になったりしていたので、そういうところが少しずつ捌けていって、日当たりや眺望の芳しくないところの割合が多くなっている感じですかね。マンション大手でも地下・半地下住戸を入居後も棟内モデルルームを開いて売っていた例もあるので、こちらで早々と売れなくてもあまり不思議ではありませんが。
*山手線内側で駅地下なのに静かな住宅街で安い、ディスポ等設備もまあ良い、かなり売れると思っていたけれど、供給しても売れ残り先着順が多いのはなぜしょう。この価格なら急がないと売れてしまうマンションかと思っていました。
**確かに売れそうな物件ではありますが、ブランド力とPR不足でしょうか？知る人ぞ知る感じになってしまっているような気がします。また、折角現地を見ても、後ろに崖が見え、エントランスが坂の下にあり、前に接道がありながら向かいに眺望が抜けない建物があるのも印象を悪くしていると思います。
***住宅街の低層マンションに眺望の期待はそもそもないは思いますが、、斜面の囲まれ土地で立地の印象はあまり良くないですね。そこにブランド・PR不足で、売れ行きが芳しく無いのもうなずけます。個人的には、周辺の大手デベ物件と比較しても掘り出し物感があると思い前向きに検討していますが、入居したとして売残りだらけの状態になるのは気持ち良くないですね。。
****リセールを期待しなければ良い物件ではないでしょうか。実需向けで、そうした人が多くすむことを希望することを好む人にはお勧めではないかと思います。
*****モデルルーム行けば資産性に関する資料見せてもらえますよ。
******新築マンションについてはブランドで探すという方も多いですが、中古になると「実需重視層」もそれなりにいるのではと思います。大江戸線で駅力はイマイチとは言え、山手線内側で駅徒歩5分以内という条件の資産性は固いとみていますが、どうでしょう？投資用に買うタイプの物件ではないものの、売りたい（貸したい）ときに買い手借り手がいないということもないのかなと。
*******私は、周辺新築だけでなく中古と比べても「適正価格」だと思います。加えて、中古にはないteburaやディスポーザー等の設備があります。水回りのフィオレストーンがキッチン天板張下ろしもあるのは嬉しいです。メニュープランもあり、新築時オプションは大手よりリーズナブルです。それでも売れ行きゆっくりが気になってました。土砂災害警戒区域ではないけれど崖のような立地のせいかと思いましたが、ブランドの影響も大きいのですね。最近のタマホームのテレビＣＭはかなり軽いイメージで、安心感得られない感じですものね。それも中古や賃貸時には影響少ないなら良いですが。
*ホームページに先着順住戸の間取りと価格がでてる。モデルに行かないと教えない物件よりフェアな感じ。検討しやすい価格だし。
*ようやく公式サイトに「資産性」のページがアップされましたね！とくに目新しい情報はありませんが。。個人的には貸し出す際の"家賃保証システム"が気になります。
**家賃保証システムだと安心ですけど30,000円ちょっと安くなっちゃいますね。
***駅４分で大通り沿いでなく静かな住宅地という立地は、賃貸でも強いでしょうから、保証でなくてもいけるのでは。人気の早稲田小学区ですし。
****保証とはいえ3万も安くなるんですか。。0よりマシですが、、借り手探しに困らないことを期待します。学区アピールとなると家族で住むのに2LDK以上の間取りである必要はありますね。
*****モデルルームに行くと、普通に賃貸に出した場合の賃料想定と、家賃保証システムを利用した場合の想定を部屋ごとに見せてもらえます。
******参考まで、牛込柳町駅徒歩10分以内で築10年の分譲マンション賃貸 2LDK 55平米が23万円で入居者募集してました。
*******このあたりは賃貸のマンション多いですが、ディスポーザーはじめ設備仕様が良いことは強みになりそうです。牛込柳町限定で探す人は多くないかもしれませんが、東西線徒歩圏なのも間口を広げてくれそうでいいですね。
********分譲賃貸も多いけれど、新しいものは大通り沿いだけだから、気に入ったら他に比較がないでしょうね。先着順住戸も少しずつ減っているようです。
*モモレジさんのブログでも、駅4分の距離感ながら大通り沿いではない点に言及されていました。利便性と静かさが両立されている立地かと思います。
**視界に抜けのある上階３LDKが安いと評価されてるんですね。
***階ごとの価格設定はたしかに少々違和感ありました。個人的には、地上階(実質半地下)は高層階ともう少し差がついて安くなるかと思ったのですが、ブログ筆者の分析では逆に高層階が割安、という見方なんですね。参考になります。
****階高の価格差が少ないのはA～Iタイプのことなら納得です。北西向きの狭い住戸は階高の格差がはっきりしていると思うのですが、こちらもでしょうか。
*擁壁の維持管理はどちらの義務なんでしょうね。後ろは隣のマンションで、左の戸建はこちらなのかな。擁壁を作り直すとすごくお金がかかるという話なので気になりますね。
**私も気になって聞きました。「北側も西側も隣戸の土地＆所有なので現在の擁壁をタマホームが検査することも直すことも出来ないが、その上で建築許可を得ている。建築許可を得るにあたり、AとＪのグランドレベル住戸南西側の窓の開口部が上階より狭くなる制限を受けた」と説明されました。
*いま第2期3次で、ここまでで全体の半分ほどが契約となる見込みと聞きました。割安感のある北西側と3LDKプランの売れ行きが比較的良いとのこと。モデルルームは緊急事態宣言効果か、平日の来客も多くなってきたそうです。（みなさん仕事中抜けて来てますね…
**AとBは結構埋まっているようです。Cは空いてます。
***モモレジさん効果で３LDK買いが増えたかもしれませんね。
****プランからDが消えていたのでDの最上階が売れたんですねきっと。うちは予算オーバーで諦めた部屋なので羨ましいです(笑)
*****少しずつでも確実に売れていくと良いですね。
******そのようですね。日当りもよい良い部屋ですね。あとHgとPgが売れたのでしょうね。一般的に苦戦するテラス付きが売れているようです。
*******Aは契約見込みも含めると残りは地上階だけだそうです。
********そうなんですか。1期、2期で出した以外にも個別に応じて販売しているんですね。1期1次から2か月経たず半分以上売れているなら、着実に売れているといえる感じかしら。
*先着販売戸数が4戸になりましたね。Fgが売れたようです。第2期第3次も今週末4戸やりますね。
**Fg,また庭付き売れた。モモレジさんは高層階の方がお得とブログに書いてたけど、下が売れてる。もうテラスはほとんど残ってないんじゃない？
***2期3次はBg、Gがはいってます。あとどこでしょうか。
*Fgが間取りに復活してますね。
**Ggも復活ですね。先着順と2期4次にプライベートテラスの表記がないのは更新前ってことでしょうか。
*2期5次の概要が出ましたね。登録は明日からで販売戸数は1戸ですから、この土日の抽選で落ちた方向けとかでしょうか？
**登録期間の終期や抽選日が書いていないので、第二期第五次は抽選というより実質先着順ということなのでしょうか。よくわかりませんが…
*第３期が始まるようですね。間取りも９タイプ出ています
**Dの最上階復活してますね。
***プライベートテラス付きのOgタイプも出てますね。売れたかと思ってたけどキャンセルかな。
****同じ広さ・値段のMｇとかは売れたけど、Ogは今まで出してないと思われ。3900万台はパンダだから残してたんかな。
*****販売予定価格が3,900万から9,800万円となっていました。
*ここの物件って、なんで周囲物件よりもだいぶ安い価格なんでしょうか？タマホームの評判が悪いのと何か関係があるのですか？ワクチン騒動はつい最近だし、風俗店利用推奨LINE等、安い価格に影響しているんでしょうか。
**元々のマンションとしての実績が少ないことと、戸建てとしても安価なブランドとして出していることもあり相場より安いですよね。
*一期一次よりも値下げしているのでしょうか？
**してないはずですけど…価格変わったんですか？
***把握してる限りでは値上がりも値下がりもしてないですよー
****１期１次から３か月、竣工まで半年あるから値下げするはずない
*3期で3LDKの部屋ほとんど終わっちゃいますね
**そうなんですか。ということは、全体ではどのくらい何でしょう？2期9時に3戸、先着順もいつの間にか２戸に減ってますね。
***先着は値段から見ると1LDKが売れたみたいです。3期分入れて残り20戸位ですね
****残り２０！　もう５０戸くらい売れているんですね。オリンピック前には３０戸くらいだったような。夏の間に着々と売れていたんですね。
*****2期9次の3戸は全て売れたみたいですね。先着から消えてました。
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グレンドール新宿牛込柳町

物件概要
所在地	東京都新宿区弁天町135番1（地番）
交通	都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩4分東京メトロ東西線「早稲田」駅徒歩9分東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩13分（2番出口）
総戸数	72戸
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