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グランドメゾン武蔵小杉の杜

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※本記事は口コミをまとめた過去の情報です。現在の販売情報はページ最下部の「物件概要」をご参照下さい。
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==価格・コスト・販売時状況==
*坪単価350万前後ですかね。
**350だと70m2で7400万円・・・駅までの距離が微妙なのにそこまでいきますかね？
***400くらい普通にすると思うけど、、、
****最安部屋でも350は超えるでしょ┐(´д｀)┌
*武蔵小杉は品川駅まで10分という横須賀線駅があるので評価が高いがその横須賀線ホームまで遠すぎるから坪単価350万円以下だろう。
**武蔵小杉って横須賀線人気なんですか？東横線、南武線も利用できる総合でしょ。溝の口の杜が350ぐらいだったと思うので、ここは軽く400いくでしょうね。待ち望んでる人多いです。
***350以下で出ると予測するのは現実逃避ですね。普通に400以上は固いと思いますし、平均450でも驚きはしない。駅距離とかじゃなくて、立地的にファミリー層の受けがハンパない。
*公式HPは早く立ち上げたけど、MRは10月。三菱ツインタワーの予定価格待ちと言う事なんでしょうね。いくらここで、350万、400万と言ったところで、結局はツインタワーの価格次第。
*そもそも横須賀線ユーザーはメインターゲットじゃないのでは？東横線目黒線南部線ユーザーで271世帯集めればいいので早々に売れてしてしまいそうな気がします。
*この辺は、タワマンだけでなく、築10年程度のマンションが沢山あって、含み益たっぷりのファミリー層が多い。買い替えニーズ多い分、値段跳ね上がりそう。坪単価400を優に超えてくるだろうね
*小杉に住むなら駅チカマンション一択だと思います。実際中古価格も駅近タワマンのみ高騰、今後も変わらずと考えられます。ここを買うなら永住覚悟ですね、、
**駅近であればタワマンでなくとも高騰してますよ。徒歩4分築20年のマンションが、販売当時の1.8倍の価格で取り引きされてます。
*２７１戸もあるから販売は大変でしょう。そう思うからデベも早々と公式HPを開設したんだろうけど、早すぎたんじゃないかな。来年１月の販売開始まで引っ張れないでしょう。
*この駅距離で流石に450は無いんじゃないかな。70m2で9000万ぐらい（坪単価425）じゃないかな。希望は400だけど。
*今度のオンライン説明会は予定価格でますかね？
**販売開始は2024年1月予定だから、まだじゃないのかな。
***相場だから仕方ないとはいえ川崎市中原区、駅徒歩12分で坪400万超えを271戸売り捌くのも大変そうではある。それもあってHPできるのが早かったのかな。
****引き渡し日考えると販売開始が遅い気がする。売り捌く自信あるのかな。そうすると実は結構安い？？
*3棟のうち、南向きのサウス棟が駅距離1番ありそうですね。棟ごとの価格差がどうなるか。10月の事前案内会で予定価格発表でしょうか。
*武蔵小杉駅は交通、商業施設共に便利ですからね。そこに未就学児がいるファミリー層なら安全性を考えたら小学校まで1分でも短い方が良いし、買いたい人は沢山いる。後は駅遠がのめるか。それが厳しいならまだ築浅のガーデンタワーズの方が良さそう
*案内会に参加された方いらっしゃぃますか？3LDKだとおいくら位なんでしょうか。ご存知の方教えてください
**もはや予約できない、、、、
***予約できないのは、直近のスケジュールまでしか提示されないのと、毎週土日しか営業されていなこともあるかと思います。販売戦略なのでしょうか。一度、アクセスしてみたところ画面が真っ白になり、システムがイマイチのように見えます。住宅のシステムもイマイチでなければ良いのですが。
*3LDKは9000万～なので中古で駅近なタワマンがベターとは思いますが…中古の値上りも凄まじいので悩ましいラインになるかもしれませんね。
**最低9000超えてました。案内会にいきましたが、なかなか強気な価格の印象でした。
*マンマニさん情報によると坪470万ですか、、、2LDKさん予想より1割以上高い！
*販売状況、2024年1月販売開始予定だそう。年末年始で家族で買うか決めて、1月に販売開始で申込・・・価格が出ていないのでわからないですが、マンマニさんによると坪470万円と高いみたいですね・・・。84.87m2、1億2066万円くらいですか？それは高い・・・
**80平米超の部屋はもう少し坪単価あがるんじゃないでしょうか。全体的に価格調整入るかもしれませんが。
***おそらく一階や狭めの部屋は安く調整し、広めや4階以上は高く調整が入ると予想
****1階の中でもバルコニーが広い部屋は高くなるかもしれないですね..！モデルルーム行きましたが、それらの部屋は担当の方も人気と仰っていたので。
*価格改定の連絡来ましたね。一覧表を見ましたが、検討できる価格帯になった気がします。決して安くは無いですが..。
**マンションブロガーの人のツイッターを見たら、中住戸を中心に予定価格より３～６％ぐらい引き下げたみたいなことが書かれていましたので、価格修正は間違いなさそうですね。ただ５％程度の修正では割高感が残るようにも思いますがどうですかね。
*先日ギャラリーにお邪魔しました。そんな中で私が魅力に感じたことと、魅力に感じないポイントをまとめました。参考までご確認ください。
【家族構成】
*夫婦(30代後半)+子(3歳児)　
【魅力に感じなかったポイント】
*駅距離　バス便はあるけどちょっと遠いね
*商業施設の充実度　駅前と比較した場合
*プラン　リビングイン2室・収納量が少ない
*内廊下を優先すること、そのために吹き抜けが必要なこと、リビングイン洗面浴室をさけることから、現在のプランになっているそうだが、廊下が長くなることで、効率はよくないプランになっている。
*価格　※相場的には理解できるが安くはないよね笑　普通ぐらい
【魅力に感じたポイント】
*大規模マンション　管理費修繕費がタワーや小規模物件と比較すると安い
*大規模だけど6基のエレベーターで入居者の動線を分散させている。
*バルコニー広い　水出るスロップシンク、コンセント有
*1階テラス　3.5Mの奥行　全テラス　タイルが素敵
*エネファーム　発電して電気代が安くなる。災害時に電源として活用できる。
*内廊下　※エアコン有　大規模だけどプライバシー性が高いと感じた。
*長期優良/ZEH　耐震等級2　避難所レベルの耐震性　世の中ほとんどのマンションが耐震等級1みたいです。
*ディスポーザー
*キッチン　タッチレス水栓
*ミストサウナ　
*トランクルーム
*NEC顔認証システム　共用部、玄関まで導入
*玄関扉　オートロック
*館内配送サービス　再配達のない暮らしの実現
*木造で作った独立の共用棟
*駐輪場が外から見えない
*グリルシャッターの駐車場　車寄せ有
*ディスポーザー
*小中学校が近い
**東横線、南武線の物件をみている我々からすると、立地的な部分は駅距離を除いてはOKかなという印象。建物の商品的な差別化がすごすぎる印象です。ハウスメーカーらしい個性を出して、かなり攻めている印象でした。価格はそら高なるわなという印象。我々の場合、メリデメ含めて、商品については納得していますが、あとは価格が飲み込めるかだけの状況です。。。。
*予定価格、かなり下がって現実的な金額になりましたね？？ウエストレジデンスなんか半分くらい8000万台後半。個人的には南向きの2.3階と東向きはかなりバランス取れてるかと、東向きの北寄りの上の方は眺望抜けそうだがどうか。
**下がり続ける意味って何ですかね？見てる人が、皆んな高いって思って売主が焦ってるんでしょうか？ちゃんと評価されてたら下がり続ける意味は不明だしマンションによっては当初人気で二期売出し分から値上げしてるマンションも最近は多いって聞きます。やっぱり駅からの距離と間取りのしょぼさに価格が付いてきてないんかな
***やっぱり立地ですかね。駅から遠いし。億出して寂しい道を長々歩くのはちょっとなぁ。
*新築だったらこれくらいの値段でも買う人いますが、中古になったら値段下がりそうですよね。終の住処にしようとしてる人は関係ないかもですが。住み替えたくてずっとスーモとか見てますが、中古も値段が下がってきてる印象です。中古が、新築時より高く売れるのも今だけなのかもしれないですね、、
*武蔵小杉で駅遠は分が悪い。住環境を求めるのならあえて武蔵小杉を選ぶ理由もなく、やはり交通利便性の高い武蔵小杉で重視されるのは駅までの距離で、他の駅以上に駅近の価値が高いように思う。
*中庭向きの方が人気なんでしょうか？
**当初は中庭向きが一番安かったから人気だっただけかと
*4LDKは1億1千万円台か、1億2千万円台か。グランドメゾンだし建物も植栽も間違いないんだけど、踏ん切りつかないな。欲しい気持ちと、都内で探すかの気持ちが半々だよ。共働きで勤務地が都心と横浜で別れてるの、最適解が武蔵小杉しかないんだよな。東横線の都内は高すぎるし。通勤考えなければ板橋区や北区、荒川区で全然いいんだけど。
*70平米（2LDK+S or 3LDK）だとどれくらいの価格からスタートなのでしょうか。7500万？8000万？
*結局、どのくらいのアンケートが集まったのでしょうか。4LDKは抽選になりそうと聞きました。
**先週末に伺ったものです。価格変わって駆け込みがすごかったみたいです。先週末伺った時に候補に挙げたお部屋ほとんどアンケート出てましたよ。我が家も出してきたのでどことは言いませんが…来月の登録はまだ増えるのは間違いないそうで。
***ここでアンケートといっているのは要望書のことでしょうか。要望書を提出していても購入しなくても良く、軽い気持ちでとりあえず提出しておこうかという人も結構いるので、販売開始してからの購入申し込み状況をみるまでは本当の人気はわからないかなと思いました。
*こちらを購入される方は、永住前提でしょうか。大変気に入り購入を検討しておりますが、15年くらいで家族構成に変化がありそうなので、売却も視野にいれております。利益を出したいという思いはないのですが、残債割れのような値崩れは避けたいなと思っております。あまりこのあたりに土地勘がなく、この辺りの物件の事情が把握できてないため、お詳しい方がいらっしゃればアドバイスをいただきたいです。
**この地域は大手の社宅が多いので、一定の需要があります。市況次第ですが、残債割れする可能性は低いと思います。駅遠ので、大きな利益は出ないと思いますが。
*子育てするにはいい場所だし、駅前に比べたら若干高低差があって水たまりにはなりにくい。小杉の東側で育児はしにくいし、タワマンから小杉小→中学受験、というパターンではないのなら、いいところです。でもこの相場で買えるか？と言われればそれはなんとも。
*ここってコンシェルジュサービスなしですよね？管理人は、常駐かご存じの方いますか？
*この辺って地価が安いけど、この物件なんでこんなに高いんだろう？NECからの仕入値が高いのかな？東京で同じくらいの価格帯で売ってる物件調べたら、地価が2倍くらいでビックリしたわ。
**いやいや、こういうマンションができることで地価ってあがるんじゃないの？
*今日、希望の部屋を申し込んできましたが抽選にならないように調整するとのこと。抽選はあってないようなものだと思います。1期で販売しないということはないと思います。
*販売戸数92とHPに出ましたね。どのくらい第一期で売れるのか楽しみです。
**ほー90戸供給とはさすがですね。8割捌けても70戸越えか。日医大跡地のタワーが出たら割安感出るでしょうし、竣工完売は余裕そうですね。板状大型マンションとしての個性がしっかりあるいいマンションだと思います。素直にあっぱれ
***まじかこの価格でここまで動くんか、、時代は大きく変わったんだなぁ、、、自分の意識が価格上昇についてきてないぜ
*武蔵小杉駅遠の非タワマン3LDKで余裕の9000万超えですか。。。
*今日から一期の登録ですかね？一期は間に合わず、二期以降を検討しているので、どの程度売れてしまうのかドキドキしてます。
*二期のMR予約はいつから開始ですかね。HPの更新が無く、ずっと待っております。
**土曜日が契約会なので、翌週くらいから開始するのでは？と思っております！そうすると、今週から予約開始でしょうか？
*3月に、第2期9戸ですか！今回の残りですかね？先着なくて残念です…プラウド元住吉も3月頃とのことですので、それに合わせてきたのかもしれないですね。
**9戸は率直に少ないですね。とりあえず完売したいだろうから、苦労してるのかな。
*第2期をアナウンスした後に、第1期4次1戸を発表ですか。第1期3次もいつの間にか終わっていた様だし、何か妙な販売方法ですね。
*1期5次までやってるのか。2期からの値上げも全然あり得るな。
*いつの間にか6次をやってる。もしかして、結構販売進んでる？人気のない物件は少し不安になるから、いまどれくらい契約進んでるかは、判断材料の一部になる。もちろん人の意見に流されるべきではないことはわかってるけど…
**2期はほぼほぼ値上げになりそうですね。駆け込み需要をうまく取り込んでますな。
***値上げあるんでしょうか！？半分くらいはけるまではないのかな？と。ここから値上げすると元住吉とかわらなくなりますし、あちらがはじまり買えなかった人を救済するまではそのまま、そのあとは日医大跡地のほうもそろそろ動きありそうですし、そちらより安く見える形で値上げかな？と勝手に考えてました。
****ちょくちょく１週間ごとに５、６戸以上のペースで供給してるっぽい。日医の物件が価格がお披露目になるころに、さすがに金額あげるだろうね。430ぐらいで売ってるのがあほらしくなるだろうから。住友だったら間違いなく上げてるね
*****1期6次の案内もHP無くなっているようで、順調そうですね。
*モデルルームを見学しました。カラーセレクトはモデルルームとコンセプトルームの２種類を確認することができますが、全部で３種類あるとのこと。残りの１種類のカラーが実物を見ないとわからないと思うのですが、パネル等、あるのでしょうか。モデルルーム見学されて、見られた方、確認された方がいましたら教えて下さい
*物件概要を見たら今週4月5日販売分が1期13次で3戸、次回販売分から第2期に移行するようで5月頃に9戸販売予定とありますが、先着順が11戸あります。随分細かく刻んていますが多少苦労しているのでしょうか。
**毎週登録が入ってるそうですよ。ちなみに、先週もお伺いした際はかなりモデルルーム混み合ってました。
*2期1次の戸数が11とありますが、ちょっと前まで1桁戸数だったと記憶してます。見間違いだったのですかね？
**登録入りそうな部屋を追加供給するた感じかね。
***値上げなかったですね！
*ここに決めました。色んな新築マンションと比較したけど、ここよりコスパのいい物件見つからなかったです。高級感のある内廊下、緑を身近に感じられ、生活利便もいうことなし。夫婦共に納得のいく物件です。
*この手のマンションって4LDKは供給が少ないですがまず初期に売り切れますよね。4Lは手離れが悪いと言いますが、この状況を見ると結局は需要より供給が少なくていい値段で売れると言うことにはならぬのか？誰か教えて。
**はい。あってます。4LDKは需要が少ないですが、それ以上に供給が少ないので、新築マンションでも4LDKは初期からよく売れていきますよ。
*あと何戸残ってるんですかね？完売するのかな。
**販売状況ですが、わたしは順調とお聞きしました。中の人じゃ無いとわからないですね。決して安くはないですが、近隣中古とそこまで差が開いてるようにも思わないですし、極端に変な間取りや配置も無いと思うので、わりと楽観視？しています。
*値上げしました？次の期で販売の物件が、昔もらった価格表では見つけられず。見落としならすみません。
**変化ないと思います
***3階で9,440万ってありましたっけ？70.28m2の広さで。2月頃にもらったので、むしろ値下がりですかね？
*駅からやや遠いが、だからこそ、一億切る価格帯だし、大雨の日以外は我慢出来る距離です。足腰元気なら。なお、中庭は広く綺麗に整備される予定であり、正方形の土地によくありがちな真ん中は駐車場ビューではない点は素晴らしいです。余分な共用設備も無いに等しく、ま、管理費抑えるには良いでしょう。見栄えも良く、居室内も満足なレベルです。ディスポーザー、床暖など。ただし、天井高は245で、二重床でもなく、床が柔らかいタイプな点は意見が分かれるでしょう。また、顔認証も先進的だし魅力的に感じます。ただ、それとはアンバランスなメールボックスが今時ダイヤル錠である点はマイナスです。また、宅配居宅配送が特筆すべき魅力ですが、対応可能な業者が今は佐川急便だけしか決まっていないのは不安ですね。クロネコヤマトは対応するかどうか不明とのこと。なんだか中途半端な印象と言わざるを得ないでしょう。最後に、トータルでみると、価格とのバランスもよく、担当者は真摯で熱心で素晴らしい。あとは、価格を踏まえて、上記マイナス点を許容できるなら、私はお勧めしたいマンションです。
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※本記事は口コミをまとめた過去の情報です。現在の販売情報はページ最下部の「物件概要」をご参照下さい。
物件概要
所在地	神奈川県川崎市中原区今井西町139番1（地番）
交通	東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩12分東急目黒線「武蔵小杉」駅徒歩12分南武線「武蔵小杉」駅徒歩12分横須賀線「武蔵小杉」駅徒歩12分湘南新宿ライン（宇都宮～逗子）「武蔵小杉」駅徒歩12分湘南新宿ライン（前橋～小田原）「武蔵小杉」駅徒歩12分
間取り	2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積	70.28平米～72.13平米
総戸数	271戸
販売戸数	7戸
価格	8,590万円～9,340万円
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