[PR] スポンサードリンク
クラッシィハウス谷中道灌山

Name: クラッシィハウス谷中道灌山
Brand: 住友商事株式会社
Rating: 4 (4 reviews)
← クラッシィハウス谷中道灌山
移動先: 案内、検索
目次＞
ページの編集／アップロードには、アカウント登録/ログインが必要です。
ログインしても編集できない場合、個人設定ページでメールアドレスが登録されているかご確認ください。
アドレス登録後も編集できない場合は、お問い合わせフォームまでご連絡をお願いいたします。
このページのソースの閲覧やコピーができます。
==価格・コスト・販売時状況==
*価格表
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558379/

*７０平米台で５５００万スタートでしたよ。日照の良い部屋は軽く６０００万超え 。
*いいなっと思った間取りで、75㎡で2階でも、6500万ですか。。 ただ、驚いたばかりです。
*5階の角部屋、85㎡で8500万円でした。文京区の、千石あたりより高いね。 
*本郷あたりの物件が買えてしまう価格。
*皆さんお書きのとおり、あまりにも強気な価格設定です。1～1.5千万ほど高いように思えました。主要道路から離れているので静かな界隈ですが、台東区の北端。谷根千スポットまでは結構な距離がある。南東側には狭い道を挟んで民家が連なっている。道灌山通り（南東側）、不忍通り（南西側）沿いにはそれぞれそれなりに高さのあるマンションが建っているので、開放感は無く日当たりもそれ程期待できないようにも思いました。 
*80平米以上を検討していましたが、価格、間取りともに、微妙です。そこそこ考えられて作られている間取りは、モデルルームになる部屋かなと、思いました。収納と、使いやすい水回りにこだわったようですが、あまり、感じられませんでした。 
*このエリアでマンションを買う人って、この近辺に賃貸で住んだ経験のある人が圧倒的に多い（以外に便利で庶民的なので）。田端～日暮里エリアはどうしても地味なので、他地域にお住まいの人がいきなりこのエリアで購入するケースは少ないかと。加えてこの価格帯。これではどちらのタイプも寄り付かないでしょうね。この周辺住民の生活スタイルとか感覚とか、ほとんど把握せずに計画立てたとしか思えませんね。。。竣工後叩き売り状態になりそうな感じがします。
*この価格であれば、文京区の築浅物件買えますね。このあたりは、（台東区谷中）は、沖式新築マンション価格で、70万円/㎡だそうです。 
*自分は間取りは割と気に入ったんですが（少数派ですかね…笑）、いかんせん価格が。リーマンショック後で地価が下がっている時期の土地購入だったはずだし、地盤も悪くない地域だから 基礎工事費用の負担もそんなに大きくないと思うのですが。以前購入を検討したブリリア田端と比べても、やっぱり高過ぎる気がします。
*昼の現地と、ＭＲ見てきました。駅近く、閑静な住宅街というのは良いなと思いました。谷中銀座へは、通りを渡って商店街を歩いていけるので、案外近い印象でした。価格は、良い部屋は平米100万ほどなので、高いなぁと思いました。あと一割安ければ良かったのに！
*MR,現地を見てきましたので、情報を共有します。　皆さんの感想やご意見をお聞かせ下さい。 
#E棟とW棟の間は公道であり、2棟は一体管理ではなく、独立です。管理組合は、別です。ゴミ収集場所も、駐車場も別です。管理人も別です。管理人は、W棟は昼間勤務ですが、E棟は午前のみ勤務とのこと。いずれの棟も共用会議室等はなく、管理組合の会議場所には、困ると思います。管理費は、E棟215円/平米、W棟は206円/平米です。120戸のスケールメリットは無く、あくまで、86戸と34戸です。 
#W棟は、A館（9階建て、74戸）、B館（6階建て、13戸）、C館（5階建て, 9戸、北向き）の3館に別れています。エレベータは、A棟に1機のみですが、B館・C館とは、渡り廊下で行き来できます。A館の4階以下は10部屋ですが、5階以上から階が上がる毎に北西側が削れて部屋数が少なくなり、9階は2間のみとなります。これは、敷地北側の一般住宅への日当たりを配慮してのことと思われます。その結果、W棟A館のルーフバルコニーは、南東側ではなく、北西側になってます。 
#マンション敷地は第一種住居地域ですが、その南側にあたる、不忍通り、道灌山通り沿いは、商業地区であり、10階建て以上のビルが建っています。（将来、もっと高いビルが建つ可能性もあります。）そのため、最上階のW棟9階は、日当たりは問題ありませんが、南側に大きく抜け感のある眺望を完全に得られるわけではありません。W棟A館の南東角部屋が、南方向に窓を大きく取ったデザインになっていない理由は、南側に10階以上のビルが見えるからだと思います。 
#間取りですが、敷地北側の住居への配慮しつつ、建坪率を最大限に活用して戸数を増やすためなのか、無理な間取りが、散見されます。アウトフレームも不完全で、四角形の部屋が少ないです。W棟A館では、広めのルーフバルコニーを持つ西端部屋の柱の室内への食い込みがひどいです。残念。3LDKでは、2部屋リビングイン、そのうち一部屋が行灯部屋の間取りも多いです。E棟は、101, 204, 304, 404のLDの中くびれ形状は、使いにくそう。505号室は、全体形状が凹形で、しかも洋室１のWICの広さがアンバランス。ちょっとあり得ない。 
#予定価格は、最安値が、W棟C館107号室で、3860万円（坪204万円）、最高値が、W棟A館601号で、8960万円（坪316万円）です。坪単価では、W棟A館902号室の6770万円（坪341万円）が最高単価だと思われます。価格差がかなりありますね。 
#エントランスの位置ですが、W棟はB館1階、E棟はその向かいつまり、W棟とE棟の間の道路の奥のほうにあり、つまり、日暮里駅から歩いてきて、近い方向ということだと思います。狭い道路際ですが、車寄せはありません。HP等を見ると、エントランスは南側にあるものと思い込んでいたのは、間違いでした。 
#MRで見たところ、正直な感想としては、高級感はあまり感じられませんでした。事前取り付けのエアコンは、一切無し。外廊下、ディスポーザ無し、洗面ボールは人造というあたりも、安っぽい一因。
**ロケーションは満足なのですが、間取りも含め、もったいない感というか、残念感を強く感じてしまいました。高級感を犠牲にしている割には、W棟901号室の 坪341万円は、高すぎると感じます。W棟C館107号室の坪204万円は、まぁ、安いと思います。 
*1番良かった間取り: E棟501号室 3LDK（93.38平米、8,480万円、単価 300万円） 
**プラス：　ワイドスパン。全室６畳以上で、形状もほぼ四角形。浴室・トイレにも窓有り。キッチンからルーバルへ出られる。 
**マイナス：　ルーバルは北側。浴室が1418。90平米超物件なんだから1620が欲しかった。ここは実に惜しい。 
**要確認ポイント：　５Fならリビングの日照は、ぎりぎり大丈夫では。眺望は、どうだっかなぁ？　目の前に5階建てぐらいの建物がお見合いであったような記憶が。 
**5Fで単価 300万って、高すぎないか？ 
**ロケーション・雰囲気： 趣味的には、OKです。
*なんだかんだ山手線の駅からこれだけ近いのはおそらく想像以上に便利ですよね。このエリアで大通りから一本入ったところに新築マンションはこの先建たなさそうだし、金利も低いし、建築資材高騰とか日経に出てるみたいだし、、、一生の買い物だからじっくり選びたいんですが、タイミングとしては今がいいのかなあとは思ってしまいます、、、きっとどこかで折り合いつけてビシッと決めなきゃいけないんでしょうね、、、
*１２年目は修繕積立金の一時金の支出が大変そうですね。これに毎月の管理費・修繕積立金や住宅ローンと固都税を支払うとなるときつそう。
*価格面で強気に出過ぎた。子供の通学を除けば、便利なエリアではありますがね… 
*快晴の今日午後初見して来ました。夕焼けだんだんまで徒歩10分程度。印象は人それぞれでしょうが、北側は正直ぱっとしない下町、諸設備は小規模なためそれなりで邸宅とは呼べないけど、交通は至便だし、あの近辺は気にいってるので正直迷ってます。固定資産税等で月2万4千円程度というのも懐に痛い、もっとも富久クロスは3万円と言っていたので小さな邸宅とはいえ税金は高いですね。
*実際部屋を見て大きな文句はないのだけど500万程高いという印象です。
【EとW】
*仕様に関してはWもEも同仕様です。価格差は現地を見てもらえば分かりますが日照や抜け感、階高によるものと思われます。ご参考までに坪単価で18万強くらいの価格差になっています。 
**購入時の値段に差があるのは世帯数差による修繕費用を考慮した価格設定になっているからだと聞いています。実際に世帯数の少ないE棟では修繕費用がW棟より高く、トータルでとんとんぐらいになります。
**なぜかＥ棟(３４戸)とＷ棟（８６戸）は隣りあっているだけで管理組合も違う別なマンションだから、単にスケールメリットの差が修繕費にでているのでしょう。
**ＷとＥの同一フロア、ほぼ同一形状のタイプの価格を比較すると４～５００万違うのですがトータルでとんとん論は苦しくないですか？ 
【契約者】
*前レスにもありますが、ここは縁もゆかりもない方が購入検討する地域ではありません。実際モデルルームで聞いた購入者の現居住地も近隣の方が多いようです。ここと湾岸地域を天秤にかけて検討している方はまず居ないのでは？大分売れ残っているように書かれていますが竣工５ヶ月前で約20％の残りなら竣工前完売は難しいかも知れませんが一応合格圏内だと思います。価格の件は確かに現状の相場より割高ですが再来年あたりからの都心部の価格上昇を考えたら仕方ないかと私は購入に踏みきりました。
*私も交通利便性と谷中の雰囲気に魅力を感じて購入を決めました。以前に根津の賃貸物件と谷中の賃貸物件にそれぞれ1～2年住んだことがありますが、いずれも東京の下町風情を堪能しました。交通利便性は云わずもがなですが、根津と比べて山手線の徒歩圏内はとても心強いです。更に少しマニアックな話になりますが、通勤で千代田線で大手町方面に向かう際、千駄木、根津は満員電車に強引に割り込んで乗り込まなければなりませんが、西日暮里駅では山手線との入れ替え戦があるので比較的スムーズに奥の方へ入れます。些細なことですが毎日のことですので大分違ってきます。以前に住んでいた物件は不忍通り沿いで低層階だったので、交通量が多く結構うるさかったです。一本通りを入ってこの規模の新築物件は中々お面にかかれないと思い、即決しました。まぁこれもこのエリアに自分なりに愛着があってのことですが。もちろん地元民ではありません。長々と失礼しました。
【半地下】
*W棟の一階を契約した者です。契約時に半地下とは説明されていなかったので、かなりショックです。内覧会がとても不安です。この期に及んでキャンセルは可能なのでしょうか。
**手付金＋オプションに要した費用等が戻ってこないことを前提に解約することは可能でしょう。半地下であることを分かりやすく説明されていないことについて不満がある気持ちはお察ししますが、売り主は既に書類等で設計全般について説明済みであることを主張することが予想され、それに対する反論は厳しいと思われます。どうしても1Fが嫌であれば2Fの同じ間取りに契約変更するのも一案です。解約手付金と1F2Fの金額差が同じくらいかと思われますので。売り主が応じてくれるか分かりませんが、2Fが大分余っているようですので、売り主としても悪い話ではないかもしれません。オプションに要した費用等は売り主にみてもらいたいところですね…その点は交渉次第かと。一生の買い物ですので軽々な発言は差し控えますが、入金、引渡しまでは契約は成立していませんので、出来る限りの手を尽くした上で納得した結論を導かれることを願っております。
**実際に何度か現地を見ましたが、そんなに１階悪くないと思いますけどね。
**W棟、内覧しました。日当たり良好！半地下問題なしです。
**うちも1階ですが内覧しました。日当たりも良くて満足しています。1階が下がっているマンションはよくありますし、パンフレットに図も載っていたのでイメージ通り（それ以上？）でした。↑説明を聞いていなくて不満の方がいらっしゃるようですが、自分が住む間取り図をあまり見ていなかったのでしょうか？もしそうであれば仕方ないかもしれませんね。（2m下がるなら話は別ですが…）私は入居が楽しみです☆
**思い切り地下という訳ではなくて半分が地下だから思っていたよりはというのはわかるなぁ。でも低いところはちょっとっていうのもわからなくはない。ここは何が正しいとかは別にないと思うんですよ。１階は日当たり意外といいのですか。周りに高い建物がない分なのかもしれません。あと道路も大通りから内側の道にしては広めなのもいいのかな。
クラッシィハウス谷中道灌山に戻る。
「https://www.sutekicookan.com/クラッシィハウス谷中道灌山」から取得
クラッシィハウス谷中道灌山

物件概要
所在地	東京都台東区谷中3丁目186-1（W棟）、185-1（E棟）（地番）
交通	山手線「西日暮里」駅徒歩5分京浜東北線「西日暮里」駅徒歩5分東京メトロ千代田線「西日暮里」駅徒歩5分都営日暮里・舎人ライナー「西日暮里」駅徒歩7分東京メトロ千代田線「千駄木」駅徒歩9分
総戸数	86戸
[PR] スポンサードリンク
案内メニュー

クラッシィハウス谷中道灌山

クラッシィハウス谷中道灌山

こちらの物件も見られています

クリックしてもこの枠が毎回表示される理由は？

[PR]東京都と周辺の物件
