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ザ・パークハウス御苑内藤町

Name: ザ・パークハウス 御苑内藤町
Brand: 三菱地所レジデンス株式会社
Rating: 4 (7 reviews)

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==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種住居地域・内藤町地区地区計画区域
*二つとない立地の高級億ションになりそうですね。御苑の森の香りに満ちた環境は素敵だと思います。ただし鬱蒼とした木立のせいでビューはゼロだと思いますが。
**森といえば聞こえはいいが、夏の虫が気になる…光に引き寄せられてベランダやテラスが虫の死骸だらけになるのではないだろうか…
*すごく気になっています。webで2階からの御苑の景色をみると、1階(建築基準法で地下階)が低く見えて、ここは昔、川があったところなんですね。区の出しているハザードマップも洪水のリスクがあるとなってましたが、これまでこの付近で水が出たことはあるのでしょうか。
**確かに暗渠エリアです。近くの交番とプラウドエンパイアに挟まれたとこに枯れ川があり、それがこの建物周辺まで来ています。現地歩かれれば分かりますがココは谷底と言うわけではないので水が逃げる余地はあります。ただ高台ではないのは一目瞭然なので気になる人は気になるでしょう。
*内藤町の住民です。このあたり坪700-800もするようになったのですねぇ。立地的には内藤町の中通りで甲州街道方面から国立競技場方面に行く坂の下にあります。御苑と敷地との高低差と、丸ノ内線新宿御苑前、四谷三丁目まで少し歩くことが気になりますが、都心でありながらすごく閑静なところです。お金持ちには関係ないかもしれませんが、四谷三丁目駅前の丸正はビル建て替えのため、来年１月に仮店舗（ここからは遠くなる）に移転します。ちょっと買い物が不便になる。LEDだからなのか、夏場でも虫に悩まされるということはありません。蝉の声や秋の虫の声が結構するくらいです。この地域が気に入ってるので手が出るなら検討したいと考えていましたが、坪700-800なら安い（狭い）ところでも１億５０００万くらいですか。でも、地下住戸は避けたい。
*内藤町は、幹線道路から奥まって静かだけど、街並みはお世辞にも高級ではないですよね。
**まぁ、何をもって「高級」な「街並み」というかでしょうね。内藤町アドレスの住宅地は新宿御苑と外苑西通りに挟まれたごく狭い（希少かどうかは別として）地域ですから。都心でありながら緑に囲まれた閑静な地域という得難い立地であるとは思います。それもひとそれぞれの感じ方ですけど。私は現地を確認して検討しようという気になりましたが、感性の違いもあるので、現地を見てみるのがいちばんでしょう。
*湿気とか虫の懸念はあるけど、山手線内側でここほど濃厚に木々の香りや季節の移ろいを楽しめる場所はない。隠れ家的マンションとして価値は高いと思う。広く万人に受けるものではないけど。
*内藤町はやっぱりあの辺りでは特別なエリアだと思う。例大祭が良い例で、隣接の大京町や四谷四丁目は四谷総鎮守須賀神社の18ヵ町氏子としてお祭りをやってる。同じく隣接する新宿一丁目とか新宿駅までの他の町は花園神社の8ヵ町氏子としてお祭りを一緒にやります。でも内藤町は内藤町だけ。町内にある多武峯内藤神社(とうのみねないとう)でお祭りをやってたはず。
*周辺住民との紛争はどういう内容で解決したんでしょうね。
**検索したら、2018年11月に陳情が新宿区にだされてて、翌年、撤回承認が出てました。無事解決したということでしょうか。プライバシーや緑の保存など、地区の方のご不安も理解しますが、何より、購入を検討する上でどう不安を取り除いたのか気になったのは、敷地がその地区の雨水の道筋のため、マンションが建つことで滞り、地域が湿気を帯び、カビの不安があるとのことでした。そんなことはない、なのか、水の流れを他に用意したよ、なのか、仕方ないのでマンション住人ふくめてカビと戦おうなのか、どう対応されたのか気になります。カビの心配する人はすまなきゃいいのかもしれませんが、気をつければ戦えるものなら、住んでみたくて...
*本日、現地をみてきました。
**南部屋は御苑ビューを臨めません。うっそうとした木々があるだけです。南部屋以外の部屋は、視界が抜けることはなく、隣家を眺めることになります。
**四谷三丁目から現地に向かいましたが、１３から１５分はかかります。歩道が広いので、歩きづらくはありません。
**御苑ビューを臨むことはできず、ただの木を眺めるだけ。駅から少々遠い。近くにコンビニがない。物件に面している道は狭く、車同士がすれ違うにはやや神経を使う。
***以上から、買いたいと思わなくなりました。南部屋で、５００万／坪ぐらいでしょうか。
*鬱蒼とした木々も良いかもしれません。御苑ビューがどんなものかは、現地の帰りに大木戸門口横にある四谷区民センターのモスバーガーで見ることができます。好みの問題なので足を運ぶといいですよ。
**都心あるあるのお向かいさんとコンニチハより、木を眺めていたいです。都心ながら緑があって騒がしくない。そして地盤の良い便利なエリアに住みたいのでここは最適です。表参道方面もタクシーで10分程でいけるし、丸の内線は銀座、東京駅まで1本なのでとにかく便利。まぁ各個人の好みですね
*一昨日、昨日と2日連続で現地へ行ってみました。静かなエリアです。気になったのはエントランスが階段で下にかなり下がる事。昨今の豪雨は過去の記録をいとも容易く超えて来ますので大丈夫なのかな、と思いました。あと暗渠地区独特の湿っぽさですね。御苑の中は爽やかな風が吹き抜けていましたが、こちらの地区は風は感じられませんでした。千駄ヶ谷から向かってみましたが昼は問題無さそうですが夜はちょっと怖そう。御苑の外側を通りますので寂しいです。御苑に面していますがいずれの入場門も近くは無いです。近くはないですが行こうと思えば簡単に行けますので庭園が好きな方には素晴らしい環境だと思います。御苑、個人的に日本一の庭園だと思います。場所的にはとても良い所にあるので購入検討しましたが湿気を感じると体調不良になるので今回は見送りです。残念です。タワーである程度高さがあればそれらは解消されるのでしょうが高さ制限で無理なのでしょうね。
**新宿区の洪水ハザードマップでは、このあたりは2.0－3.0mの浸水予想になっているように見えますね（見間違いかもしれませんが）。少し周辺に行くと浸水予想域から外れるようなので、最終的には水が排出されるとしても、いったんはこのあたりで貯水されるのではないでしょうか（少し南のプライドあたりや少し北のディアナ、さらに北のフォルムあたりには浸水予想はないようです。）。ただ、ハザードマップを見ると、（神田川流域は別としても）かなりの部分で程度の差こそあれ浸水予想が出ていることに気づきます。それを前提として、安くはない買い物なので、少しでも納得できないところがあれば、今回は見送るのがいいのでしょう。
***風が抜けないというのが気になって、昨日、改めて現地に行ってみました。内藤町中通りの突き当りではあるものの（そこから東に折れて外苑西通りに出ます。）、現地の南側に私道があってさらに民家が立っており、坂のどん詰まりではありませんし、実際風も吹いており、澱んだ感じはありませんでした。御苑の壁（1階程度の高さの土の段差）に面した1階やもともと風が流れにくい地下住戸で、土からの湿気がどの程度解消されるかはわかりません。千駄ヶ谷駅からの徒歩ルートは御苑に沿って歩かず、外苑西通りに出れば夜でも怖いということはないと思います。御苑に沿って歩いても結局途中で外苑西通りに出るので、歩く距離は変わらないでしょう。それより、千駄ヶ谷駅や国立競技場駅からの上り坂はそれなりなので、仕事帰りにはこたえるかもしれません。
*やはり御苑との位置関係は素晴らしい。眺望は抜けないかも知れないが、これほど御苑を間近に感じられる分譲マンションは貴重。御苑からの視線は1階（基準法上は地下1階）の部屋だとまったく届かず。2階はやや見おろされる感じ。3階が一番視線が届きそう。
**ただ御苑に行って気になったのは、このマンションに面する御苑の樹木、それもかなりの大木を10本近くまとめて伐採した跡があったこと。倒壊の恐れがある老木を除去したのならいいが、この場所だけに不自然に集中しているように感じた。国が管理する公園が一私企業のために樹木を伐採するとは思いたくないが。
***御苑からの視線については考えていませんでした。この視線の問題や湿気の問題を考えると、上の２フロアに人気が集まりそうですね。
****御苑の緑は近いかもだけど、ここって案外便利でもなんでもない気がするの。緑が近い物件なんて、ここにこだわらなくとも他にもあるし。。。
*新宿御苑は管理されている公園なので、夜間に人が入るということもなく、入園できる時間が決まっているのはとてもいいと思います。きれいに整備されている公園だし、入園するのに入園料がかかるので頻繁にはいけませんが、季節を感じれてとてもきれいですよね
**たしかに公園などと違い夜間立ち入り禁止はいいですね。開園時間は午前9時から夕方まで。毎週月曜は閉園。開園時間以外、朝と夕方以降は静かさ独り占めできそうです。
*内藤町は大通りに面した土地でないと高さ制限があることと、御苑の周囲の樹木は大きいこととで、御苑隣接で眺望が抜けることを求めるのは難しい。樹木に囲まれて生活したいと思う人向けでしょうね。現地に行くと、確かに急勾配の感じがしたけど、水の問題はどうなるんだろう。
*ギリギリですがハザードマップに引っ掛かるそうです。日常生活的にはスーパーは徒歩圏内ギリギリ。加えてお隣りとの抗争は未だ収まる気配なし（高い壁を建設するとか）。
*購入を検討中ですが、湿気や水害についての情報を提供していただきたいです。駅やスーパーからの時間やルートは現地で確認しましたが、湿気や水害リスクは現地を見ただけでは実際のところはわからないので…。
**目の前が元川の堀があり、かつ新宿御苑に面しているので、他のエリアに比べ湿気は高いかと思いました。（土地柄水分が多い土壌？）御苑には池とかもありますし。水害は最新の新宿区で出しているハザードマップを見れば一目瞭然なんですが、このマンションの敷地部分ピンポイントで3m相当の色付けになっています。堀からの計算なのか地面からの計算なのかわかりませんが、１F部分はそれなりに影響を受けるという評価になるのでは。あと気になったのがエントランスが階段を下りて入る構造になっているので、ゲリラ豪雨とかで水が流れ込んでこないのかという点と、２Fのエントランス階に水が来てしまうと、どの出口も２F経由で出る形になっているのでどうやって出入りすることになるのかなと思いました。そういう地下部分がある住居はそれなりにあるので、排水さえ確りしてれば大丈夫なんですかね。
***やはり湿気は覚悟しなければならないのですか…。毎日出歩かなくてもいい仕事なので、駅とか、スーパーとかからの時間はなんとか折り合いをつけるにしても、逆に出歩かない分、日常の湿気はきついなぁ。
*近隣にお住まいの方で、近年のゲリラ豪雨の際にこの辺りってどういう風になっていたか、ご存じの方はいらっしゃいますか？堀に水が溜まってたとか…。
*新宿御苑近くなので、都心でありながら緑に囲まれた環境でよさそうです。ただ、お買い物施設が何もないのがデメリットな気もします。
*内藤町の中通りは、自動車は一方通行です。つまり、道幅が狭い。歩いていても、自動車が来ると脇に避けなければならないくらいなので、自転車もいったん停止して自動車をやりすごすことになると思います。すぐに外苑西通りに出るということなら、それもありですが、自転車専用道路があるわけでもなく、自動車を気にしながらになりそうです。歩道を進むならその心配はないでしょうが、今度は歩行者に迷惑をかけないようにしなければなりません。これらは、都内では普通のことですが、内藤町だからあるいはここだから自転車生活が快適ということではありません。
**住民以外の車はほとんど通りませんよ。
*現地確認しました。大通りから一本入ってますが、交通量が多く、騒音は少し気になりました。あと地下にエントランスで階段下がりが洪水や普段使いが気になりました。スーパーはなく、駅は徒歩10分なので、自分の徒歩スーパー買い物のライフスタイルが難しいかもしれないですね。
*ここは近隣の方と揉めているとお聞きしましたが、それで検討をやめている方もいらっしゃるのでしょうか。住んだ後にも問題にならないかが心配です。
**揉めてるといっても現在は隣の1軒だけですし、目隠し設置で一応の解決をみていると思いますよ。目隠しも敷地ぎりぎりでなく庭木を挟んで自分の建物の際に設置していて、マンション側への配慮も伺えます。

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ザ・パークハウス御苑内藤町

物件概要
所在地	東京都新宿区内藤町1番53（地番）
交通	都営大江戸線「国立競技場」駅徒歩7分（A3出口より）総武線「千駄ケ谷」駅徒歩9分（駅舎より）東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅徒歩10分（2番出口より）東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩10分（1番出口よりサブエントランスまで）
総戸数	34戸

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