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マンションの寿命と建て替え

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==マンションの寿命==
*平成になって出来たマンションなら、１００年くらい持つんじゃないの？建て替えなんて孫の世代が心配することかと。
**果たして１００年もメンテ施して住む価値があるかどうか。マンションのコンクリなんて水分たっぷりですよ。ご愁傷さま。築２０年内で売り逃げが一番賢い選択だと思います。
*だいたい35年で建て替えてるケースが多いですね。とすると今問題なるのは1970年ころのマンションか。都心部では東京オリンピックのころ大量にマンションができたと聞きますけど、それらは40年になりますね。
**だいたい住宅ローンって35年だよね。ローン払い終わったら今度は建て替えか・・・。30歳で新築マンション買って、65歳で建て替え問題とは、やっぱりマジで心配。
*100年コンクリート(大規模修繕きちんとやってれば躯体持つよ)、二重天井二重床(リフォームしやすいよ)、さらにはスケルトンインフィル(共用給排水管のメンテ・交換めちゃ楽よ)、挙句には外断熱(躯体を外から断熱しているから長持ちします)、なんて話になるんだと思う。ただ、全部が全部「標準装備」にはなってない(まだ付加価値扱い)ことが少なくないから、そういう物件はそもそも入手コスト自体が高いよ…。数年後にそういうのが標準化になってるのを待つ、なんてのも、ライフサイクルのどのタイミングで買うか、という話と直結するので、一般論語っても各論ベースに落ちるとかなり意味ないし。
**この４つを兼ね備えたマンションには、税制優遇措置を行うなどの行政による後押しをするよう働きかけるってのもひとつの手だね。
*平均35年くらいで建て替えなんだから、マンション買えば新築を買い換えでもしないかぎり、一度は建て替え問題があるってことでは？60歳か70歳のときに新築か築浅のマンションに買い換える財力がある人は心配なし。
*1979年築ですが、半分来たからエレベーターを入れ替えようと委員会を設置して話し合っています。つまりうちでは建て替え予定は６０年。平均３５年で建て替えているというのは、建て替えしたマンションの平均でしょう？建て替えしないで３６年目以降になっているマンションがどれだけあるか、それらが結局いつ建て替えるか？それを見込まないと、正しい平均値にはなりません。当然、今現在築３６年目以降になっているマンションは平均値を押し上げることになります。また、人間の場合は赤ん坊の病死も交通事故死も平均寿命のうちですが、マンションの場合に関西の大地震が理由で建て替えたマンションは、マンションの寿命（自然死？）とはいえないかもしれません、と思います。
*皆さん、マンションがどれだけ持つのかはセメントの種類（１００年コンクリとか）より砂の種類によって大きく左右されるのはご存知ですか？ズバリ「海砂」問題です！関東・東海より北方面はほぼ問題無いのですが、関西・近畿より西方面は、良質な山砂の確保が難しく、海（瀬戸内海が多い）から吸いあげた砂を塩抜きし、セメント業者へ供給している例が多々あります。（北朝鮮から輸入する砂も海砂の様です）塩抜きしていると言っても完全に除去出来る訳もなく、鉄骨で配筋した骨格に塩分を含んだ砂でこねたコンクリ・・・・・・・年数が経てばどうなるか解りますよね〜全部が全部と言う訳ではありませんが、ご自分で住まわれているマンション、お調べになった方がいいと思いますよ。一例で言うと九州方面・新幹線の陸橋です。海砂を使用した陸橋はもうコンクリの剥離が始まり、配筋はサビが進行。サビの進行が早い物は配筋が朽ち、空洞化が進んでいる物もあります。国の威信をかけて作った（もちろん手がけている業者は１部上場企業になります）物がその状況ですから、一般人のマンションは察して知るべしです。
**「海砂」は問題ではありますが、近畿では当り前のように使われており、これを避けることは出来ません。戸建の基礎もそうです。”日本のマンションの寿命”は補修について触れられていないので、不安を煽るだけです。鉄筋が錆びてコンクリが剥離すれば誰でも修理するでしょう。その時点で錆の進行は止まるわけですから。誰でも崩壊するのをじっと待っていたりしませんよ。
***鉄筋が錆びてコンクリが浮いた時点で、普通はその鉄筋コンクリートはもう最初の強度がありません。つまり、寿命です。修理というのは、コンクリート躯体を丸ごと作り直すことになります。
***最初の強度がないというのはそうですが、錆びた鉄筋を処理して補修し、コンクリ強度、鉄筋太さを測って断面等よりマンションの要求構造強度があれば、作り直す必要はないし、鉄骨等で補強する方法もあります。阪神の震災で破損した橋脚を見てください。
*マンションも100年以上持つような気がします。生活様式が激減しなければ、（同潤会アパートは手入れもしないし、風呂もありませんでしたから）欧米とは気候が違う、なんて建設業界の陰謀かもしれません・・・。都内私立高校の母校の本館3階建ては、大正時代の鉄筋ですが、空襲で焼けていますが今でも現役です。築80年以上ですか？体育館もすでに35年以上前の建物ですが、手入れをしているせいか全く綺麗で、それが証拠には、バスケットボールの地区予選会場になっているくらいです。
*ある住宅情報誌には、建て替えまで平均３８年と書いてありました。が、２年前、あるＴＶ番組で取り上げられた、昭和３１年、日本で最初に建てられた高級分譲マンションの四谷コーポラスは４８年も前のマンションなのにしっかりしていました。当時の価格で２３０万円、今で言うと億ションに当たり、一戸建て（１００万円）より高かったそうです。ちなみに、調べたら、当時の銀行初任給（大卒）が５，６００円。今で言うメゾネット・タイプ、玄関部分は団地っぽい印象だったけど、ちらっと見た感じでは、４８年前の建物にしては、室内もお洒落で、昭和っぽい感じ？で、そのレトロさが逆に素敵だった。造りが良いのか、頑丈だったのか、修繕はしたかもしれませんが、当時の物だと思われる玄関ドアに、建て替えはしていない様子。（一説によると、５、６０年は持つと書いてあった雑誌もありました）同時期に建てられた中には、建て替えが必要なのもあるだろうけど、４８年も前のマンションが、建て替えもせずに健在なのだから、阪神淡路大震災以降に建てられたマンションや手抜きのないものは、（１００年は持つと謳われているようなマンションは除く）建て替えまで、５、６０年は持つんじゃないかと思っています。と言うか、そうであって欲しい・・・
**鉄筋の学校の建物だと60年70年の物はいくらでもあるから、寿命というのも一概に語れないよね。生活様式の変化に対応できれば、ずっと使えるというのが結論なんじゃないの。マンションの建て替えが、平均38年といわれるのも、首都圏で建て替えられた分譲マンションも、まだ100棟もないでしょ。ＮＹや欧州のように、100年なんてまだ小僧という時代が、来るかもしれないね。但し、管理組合がしっかりしていて、こまめに修繕していればの話ですが。
*実家は築３７年の分譲マンションです。３年前に耐震工事をし、そのときにコンクリート強度も調査しましたが、あと３０年は大丈夫と言われたそうです。マンションは、メンテナンスさえきちんとすれば、７０年ぐらいは持つそうですよ。それに、古いマンションは、強度にゆとりを持たせて設計されている場合も多いようですから、建築家に設計図をみてみらって調査すると良いのではないでしょうか。
*築35年のマンションに住んでいます。昨年うちも管理組合が耐震診断もして貰ったけど、あと30年は確実、手入れをすれば50年以上大丈夫だと言われました。エントランスホール、バルコニーもあるし、内廊下でエレベーターも2基あるから生活様式としては、陳腐化はしていないからかも。自称ビンテージマンションだと住民は話しています・・・
*建築士の友人も、まめに補修すれば、躯体60年は大丈夫と言っています。 設備は60年もたないそうです。
*建替は居住組合員にとっては居住権の確保、投資で賃貸組合員は、賃料の減少、デベは、マンション事業。３者のニーズが揃うって難しいなと思います。郊外も含めた東京都全体で平成15年から年に数件というのもわかります。 給排水管がダメになって交換しないとか、鉄筋が露出して放置している マンションなんて、見たことがないからニーズがないともいえる。 今回の大震災で東京の場合、耐震診断がラッシュだから今年の結果が 今後10年間を占う1つの指標になると思われる。 都内で30年超が40万戸（8000～10000棟）あるそうですから、建替は一部のマンションだけ 多分70～100年位は維持できるマンションが半数近くになると思う。
*コンクリート建築は、手入れがよければ１００年住めるが、手入れしないと３０年ももたないとはよく言われますね。私の実家の公団住宅（府中にあります）そろそろ４０年経過しますが、大きな問題もなく両親は住んでいます。きちんとメンテすれば、まだまだ大丈夫だと思います。外観もきれいで、（資産価値はないものの）居住用としては、今でも売買されています。
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