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アーバンパレス香椎照葉

Name: アーバンパレス香椎照葉
Brand: 第一交通産業株式会社
Rating: 4.212765957446808 (47 reviews)
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==物件概要==
[[File:アーバンパレス香椎照葉　外観完成予想CG.png|350px|thumb|アーバンパレス香椎照葉　外観完成予想CG|alt=アーバンパレス香椎照葉　外観]]
*所在地：[[福岡県]][[福岡市]][[東区]]香椎照葉三丁目26-29、23-33（地番）
*交通：「アイランドシティ中央公園前」バス停から 徒歩2分（西鉄バス）
*総戸数：320戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上20階建
*敷地の権利形態：所有権
*完成時期：2020年3月
*売主：第一交通産業株式会社　株式会社長谷工不動産ホールディングス　株式会社エストラスト
*施工：福田・TSUCHIYA建設工事共同企業体

==価格・コスト・販売時状況==
*照葉のマンション価格最近上がってきてますよね。
**福岡市全域がそうですよ。 在京や他所の資金が潤沢な業者の参入も一因です。 彼らにとっては、福岡はＢオーシャンですから。 
*アイランドシティエリア及び 都市高速すぐそばの価値は 現在そして今後も益々大きく なると思います。
*ここの魅力は今照葉で建設中の3つの中でコストパフォーマンスが良くてなおかつ低層階でも目の前を遮るものがない立地から来る眺望だと思いますよ。公式でも、眺望の写真載せれば魅力が伝えられるのになんで載せないんだろう… 何をマンション選びの基準とするかで買いであるかどうかの判断は変わりますが、本当に家賃並みで買える物件も多いため、いつかは賃貸から持ち家に、と思ってた自分には賃貸よりは広くなり、なおかつ手が届きやすい良い条件でした。 ちなみにこれは営業の売り言葉かも知れませんが、今まではアイランドシティの物件売る際、補助金が出てたみたいですが、目標人口も半分超えたので今後無くなる方針だそうです。(積水でも言われたので嘘では無いと思う) 土日も終わり、抽選落ちのリスクも減って来たので報告すると一期は50戸でてましたね。ちなみにリーズナブルな北東角部屋は今季売り切れると思います。方角は少し不人気向きですが、安さと広さと眺望の面で良く、要望もすぐ埋まってましたね。
*今日申込に行きましたが、モデルルームの駐車場に車は3台しかなく、お客様もチラホラ、不安いっぱいでしたが、申込までしました。私はこの物件良いと思うのですが
*一次一期完売しましたね。60戸ほど成約済みとの事です。モデルルーム見に行きましたが、建具や設備が正直安価な印象でした・・・。ただ、子育てを重視するのであれば照葉地区でこの価格は安いですね。積水が立てる予定のフォレストなんちゃらはばっくり3LDK　3500万～の予定と営業さんが仰ってました。
*モデルルーム見てきましたが、結構よかったと思います。ガラスの件、自分は正直どっちでもいいかな…笑 まだネットとかには公開してない情報ですが1階に保育所はいるらしいですよ。 下の階と角が結構売れてました。売れ筋は当然かもしれないですがモデルルームの4LDKタイプらしいです。 しかし富裕層が多いエリアで安い物件買うのってのちのち格差感じないだろうか？と不安で踏み切れずにいます。千早で築浅中古まで見たけど買えなくてもう照葉買おうかな?ってなってるレベルの一般庶民なので…
*こちらの100平米以上のお部屋(Kタイプのみでしょうか)の価格はどれくらいからかご存知ですか？購入検討していますが、なかなかモデルルームに伺う時間がとれず、価格公表されていないので…
**知人が先週契約したばかり、4300万ぐらいらしい。 
***低層階で4300万ですか？照葉の他のマンションに比べると購入しやすい価格帯なのは、価格相応の事情があるのでしょうか…？ 
*販売開始2か月、現在のところ60－70件近くが成約。1期が東棟を主に販売していたので、東棟の売れ行き先行。南棟の角部屋Kタイプは、南・東向きが100m2、南・西向きAタイプが90m2、Aタイプは2期で売り出し開始なので、まだ空きはあるけど、早晩埋まっていくでしょう。このマンションの良いところは、先々も見晴らしを遮るものがなく、とくに南棟では１階から３階くらいまでは照葉の外周の緑を間近に望み、適度に海風もあって涼やかであること。校区が照葉小中学区であること。バス停とコンビニが目の前であること。遊歩道伝いにスーパーやイオンに買い物に行けること。敷地がわりにゆったりとしていること、価格が市内にしてはリーズナブルで、それでいて一定の品質を満たしていることでしょうか。
*修繕積立金はプラス1万くらいまでは上がると聞きました。何年後に上がる計画かご存知の方いらっしゃいますか？
**担当者に聞いてもどのように上がるとかは未定としか言われなかったです。 ただ1回目の大規模修繕は購入時の修繕積立基金からほぼまかなわれるので、一般的にあがったな?と感じるのはは10~15年後が多いと聞きました。5年以内は変わらないか、変わっても少額、上がり幅は基本的にはゆるやかなはずですが修繕が必要ならその都度、住民と管理会社で話し合いがされるとか。 ここに限らず他のマンションでもそれが一般的な感じらしいです…ただあくまで未定なのでプラス1万は覚悟していた方がいいでしょうね。 築年数の古いマンションは建てられた時に国の規定が緩かったりで突然値上がりとかもよくあるけど新築はある程度計画されてる(じゃないと住民から苦情が来るから)と聞いたんですけど、本当にその物件によると思います。 
***購入者です。長谷工から各部屋の修繕積立金の今後の計画を見せてもらいました。3から5年ごとにすこしづつ値上がりはしていき、最終的に国交省のガイドラインに沿った額となりますので、安心しました。この物件は19－20階建てでタワマンではないこと、駐車場が自走式であり、機械式タワー式でないこと、敷地に比較的余裕があること、トレーニング室や宿泊室など過剰サービス設備がなく、かつ300戸の所帯数であることから、修繕積立金については最もリーズナブルな設定になっています
****計画表はざっと見せて頂いただけだったので、詳しくは覚えていないのですが、4段階くらいで上がっていて、他のマンションと比較して早いうちに上がりきる印象でした。持ち帰りの資料に入っているだろうとメモも取らなかったら入っていなくて曖昧な記憶ですが。。
*****この物件も厳密にいうとタワマンですよ。 18階建て以上は消防法の関係で非常用エレベーターなどの設置義務もあり、 修繕の際には足場を組むことができないので世間一般に呼ばれるタワマンと同様に 修繕コストは割高になるタイプの構造のマンションです。
*先日モデルルームを見学してきました。立地、眺望が素晴らしい。設備や間取りなど中身も満足のいくものです。すぐ近くに公園があり、子供の通学路も安全であり、スーパー、コンビニ、イオンが近く買い物にも不自由なく過ごせる。 
*この物件は立地と眺望と価格のバランスが良く、 売れ行き好調みたいだね。 だからこそ、営業はネガティブキャンペーンなんかせず、気持ちよく背中を押してほしいね。 みんな一生の買い物を検討しに来てるのだからさ
**売れ行き…良いんですか？第2期先着順販売から一カ月ほどでまだ9戸程度みたいですし、どなたか販売済み部屋のわかる価格表とか持ってないですかね？一期抽選は50戸程度出したと言ってましたが売れたか不明ですし、皆さんの反応知りたいですよね。自分も最初は検討してましたがすりガラスで部屋からは空しか見えないような景色だしいろいろ惜しいんですよねー。バルコニーせっかく広いけど、座っちゃうとおそらく景色見えないし…コストパフォーマンスは良いと思うので値引き交渉の時反応してくれてたら購入の意思に傾いてたと思いますが今はちょっと距離置いてますね。 
*ここはホント立地最高だね！香椎浜まで歩いて行けるし、目の前には建物出来ないこと約束されてるようなものだし、モデルルーム行ったら結構売れてたイメージだよー！
*お気に入りの間取りあるなら早めがいいかも！平置きの駐車場もいい場所は埋まってきてるみたいよ
**モデルルームも間取りは残っているかご存知ですか？
***角部屋とか、使いやすい間取りは、人気が集中してましたね！東側の方が景観もいいみたいで、埋まってきてるイメージでした！
*値段手頃だし、階数が上の方でもリーズナブルな部屋もあって、何だかんだ埋まっていくのでないかな？ どこもかしこもマンション高騰してて、 中心部から郊外に値段の上昇の波及がありますよね。 そんなに高くない物件買っておけば 売る時の金額の下りもゆるやかになる感じ
**高くない物件を買って売るときの金額の下りもゆるやか？？なんてことはありません。照葉はマンションが乱立していますので、価格の下落は早くかなり落ちるものと予想されています。
***狭いだけで、ここも価格は高いよ。照葉の積水が建てたマンション以外の中古価格はかなり落ちてるよ。オービジョンとかアイタワーとかスカイクラブとか。
****周辺にマンションが多すぎると、中古で売却される物件も増えて希少性も低くなってしまいますから、相場が低くなってしまうのは仕方ないですよね。
*****資産価値とか気にするなら香椎千早の駅近の方が確実な気がしますがね?(^_^;)ここの良さは治安と景観、近隣に建物建つことがほぼなく、少し動けば香椎千早など便利な地域にいける とかそういった面かなと自分は思います！うちは最初千早に住もうとしてたけど建物がたくさんありすぎて賑やかなのが逆に気になったので住む場所としては少し離れた照葉にしました☆ 売るってなった時は照葉はあまり期待できなさそうですがそもそもそこをポイントとして選んでないのでまぁ良しです(^^)考え方ですね?
*ここが売れているとは思えませんが…
**確かに!!!
***アイランドシティは明らかに供給過多です。そのため、景気の悪化や災害でも起これば不良在庫になります。買うタイミングはその在庫一掃セール時が良いと思います。
*アーバンパレスは、管理費を駐車場に振り分けてませんか。駐車場全ての合計額との比較が必要では。あとは、広い部屋は管理費等は高くなるでしょうから。広さ単価で見る必要がありそうですね。 
*第3期にはいってますがどれくらい売れているのかご存知の方いらっしゃいますか？？照葉はぞくぞくとマンションが建つけどどうなんでしょうか。
**2期完売の時点で100戸くらいと聞いたので3分の1くらいでしょうかね。あと1年で完売までいけばいいですが。2期の時点で間取りによって契約にかなり差がでてしまってる様子だったので残ってるLDKの狭い部屋の需要が気になるところです。 
***ホームページの間取りも1部soldになっているので人気の間取りはかなり契約済みなんでしょうね。参考になりました！ 


==交通==
*高速伸びるの？博多駅へのアクセスは改善されるのかな
**都市高速も延線工事中ですが、博多のアクセスは変わらないのでは？ センターマークに西鉄バスの営業所が新設されるので、バス路線で言えば改善されるかもね。


==構造・建物==
*'''エントランスアプローチ完成予想CG'''
[[image:アーバンパレス香椎照葉　エントランスアプローチ完成予想CG 1.png|350px|アーバンパレス香椎照葉　エントランスアプローチ完成予想CG 1]]
[[image:アーバンパレス香椎照葉　エントランスアプローチ完成予想CG 2.png|350px|アーバンパレス香椎照葉　エントランスアプローチ完成予想CG 2]]
*バルコニーからの眺めも良さそうだ。デザインも万人受けしそうで良い。あとは価格だな。
*さすが！車寄せが芝生というのが斬新ですね。
**車寄せや平面駐車場が芝生ですが、見た目は良いですが、雨が降ると土と芝が混ざってドロドロの状態になります。隣のオービジョンや開店当初のフードウェイは、やり替えたほどです。
***車寄せアプローチや平面駐車場は、パンフレットのCGのとおり芝生になるのでしょうか？
*こちらは二重床のみで天井は二重ではないですよね。 上下階の防音の程度が気になります。 マンションを検討し始めたばかりで詳しくないのですが、建物全体の構造レベルはどうなんでしょう？ 
【眺望・日照】
*香椎の花火は見えるよね？ それだけでも価値あるなぁ 
**花火は目の前で上がるから、大迫力。
*新聞報道では、工事の影響で観覧場所確保が困難となったため今年は休止する様です。来年開催できるよう準備しているとの事。 https://www.nishinippon.co.jp/sp/nnp/f_toshiken/article/436194/ 都市高速工事の工期は2020年度までなので、来年の花火大会観覧場所は従来と変更して開催するのでしょうね。
*来年の開催に向けて、動き出しました！ 今年の花火大会は、安全確保に要する経費の増大が考えられることなどにより休止いたしましたが、来年こそは皆さまのご期待に何としても応えたいとの強い意志から、次回の花火大会の開催に向けてすでに動き始めました。 準備の一環として、福岡市をはじめ、関係機関・団体との協議も進めており、福岡市からはしっかりと支援していくとの心強い言葉をいただいております。 これまで以上に安全で、かつ、皆さまに喜んでいただける花火大会となるよう、実行委員一同、全力で準備を進めてまいります。 https://higashiku-hanabi.com/info/2018082296/

*このマンションは中身に不満点も無いわけでは無いですが、現実的なところでは良いと思ってます。中階層までなら値段的にも良いと思うんですが一番気になってるのは、せっかく眺望良いのになんでバルコニーがすりガラスなのか…リビングから見えんやんけ(笑) 
*申し込みしましたが、予定通りすりガラスがいいです。透明は眺望がいいのかもしれないですが、逆に言えばプライバシー丸見えですよ。あの場所なら東でも南でも丸見えです。しかもアイランドの入口なので目立つ。
*外からの視線気になるなら、つい立てとか観葉植物とかで適度に隠せばいいし、やはり透明がいいと思うなあ。 
**隠したら、中からも見えないやん。 透明な意味ある？ 新宮のイケア前のマンションが透明だけど、洗濯物やら、見たくもない物が視界に入る。通行人には公害。 
**しかも照葉の入口だから生活感丸出しがアイランド印象悪くなりそう。 
**透明だったら橋手前の交差点で信号停車したときに見る気なくともバルコニー内部を見てしまいそう
*透明ガラスだと汚れが目立つので掃除が大変ですよ。 外面を掃除をしようにも階下に水が流れるので、モップなどで拭き掃除するしかありません。

==共用施設==
*駐車場：422台〔平置き96台（うちテナント用2台含む）自走式326台（うち身障者用6台、来客用4台含む）〕（月額使用料［税込］5,500円～12,000円）
*バイク置場：30台（中型）（月額使用料［税込］1,000円）
*自転車置場：428台（上下2段式264台・傾斜ラック164台）（使用料［税込］100円）
*'''ラウンジ完成予想CG'''
[[image:アーバンパレス香椎照葉　ラウンジ完成予想CG.png|350px|アーバンパレス香椎照葉　ラウンジ完成予想CG]]
*交通の便に難ありの照葉で、320世帯に対して来客用駐車場が4区画しかないのが気になります。近隣にコインパーキングは十分にありますか？
*スパはにぎわってますが、ちょっと常連の溜まり場みたいになっていて入りづらいです。

==設備・仕様==
*タウンセキュリティも別途料金かかりますか？
**積水物件だけのシステム。 
*見学に行きましたが、内装はいたって普通ですね。特別良いとは思いませんでした。 


==間取り==
*間取：2LDK～4LDK 
*面積：63.00平米～124.00平米 
*こちらの物件ですが、洗濯物はベランダに干せますでしょうか。それとも室内干しを最初から考えた方がよろしいでしょうか。 
**意見というより事実として、バルコニーには物干し金物はついています。
***海が近くても外に洗濯物を干すことは普通ですし、もし不都合があれば室内干しにすればよいです。実際に干してみないとわからないでしょう。そのことがマンション選びの最重要事項でしたら、ここはやめた方がよいでしょう。


==買い物・食事==
*道路沿いの店舗ってこれ以上増えないのかな？そば屋も焼肉屋もコーヒー屋も利用しないからなあ。意外と香椎浜近辺にないお弁当屋が欲しい
**照葉に入ると住人以外の人の通りが少ないから客入り見込めないし、イオンのようなショッピングモールがあると周りに中小のお店はできにくいところが多いですよね。糟屋のイオンモール福岡みたいに周辺にお店が集まってくるほど土地がないですし。


==育児・教育==
【小学校・中学校】
*校区は照葉小学校？照葉北小学校？
**照葉小学校校区ですよ。 
***これから建っていく新築物件は全て照葉北小学校になりますから小中連携校の照葉小中学校校区内で新築物件は戸建ても含めてこちらがほぼ最後でしょうね（1丁目空き地はまだまだ建築未定っぽいので）
****息子が照葉小学校に通ってますが、小中連携校として特に変わりは無いような気がする。よっぽど、新しい校舎の方が良いような・・・
*校区について恵まれていると仰っている方も多く見られますが、私は照葉に一軒家を建てられている方が多くいらっしゃる校区なことに少し不安を感じてしまいます…照葉北小学校の方が校区的にマンション住まいの子たちが多そうに見えて、価値観も似た方が多そうに感じました。施設設備も新しいに越したことはない…気にし過ぎな気もしますが、大事なことだと思うので迷ってるところです。
**私の妻も同じことを気にしてました。我が家はマンションでもわりと頑張って契約した世帯です。ご近所に価値観の合う人がいるかどうかは子育てしていくのにとても重要だということです。実際に学校に通わせてみて心配が安心に変わったようですよ。付き合ってみると意外といわゆる普通の家庭、普通の子ばかりで妻もすっかり打ち解けてます。もちろん高所得の方も多いのでしょうが、心配してるような人格的にも付き合えないのではないかと心配するような人は少ない気がします。 
*入居時期が5月下旬…お子様がいらっしゃる方、幼稚園や小学校、中学校はどうされますか？
**5/末引き渡しなので実質6月ですよね。しかも引越しも320世帯を一気にはできないので1期の人から優先にはじまるようです。ほぼ6~8月と思ってて良さそうですね。うちは幼児なので引越し前から入れて遠いけど送り迎え頑張るか迷ってるところです。こればかりは仕方ないですね。 
*購入者、もしくは検討者ほとんどの人が子育て世代だろうから校区はかなり重要なポイントだと思いますね、資産価値だけなら東比恵あたりの地下鉄駅近に買いたいけど、校区も微妙だし、ゴミゴミしててなにせ住みたくはないかな。
*照葉在住の者ですが、この地域は百道、高取ほどのガチ勢ではないがわりと教育熱心なご家庭が多いため、照葉は校区がいいと聞いて移り住む人が多い、そのため下限のレベルがある一定ラインが保たれてるイメージですね。と言っても校区が全てでなく結局は本人次第だからね。でも住んでみて環境は好きになりました。


==周辺環境・治安==
*地域・地区：第二種住居地域
*アイランドシティのメリットは環境の良さ(主に子育て、治安など)
*福岡でしたらPM2.5や黄砂の付着を避けるために乾燥機を使用している方はいらっしゃいます。
*目の前が公園と言いますが、公園行ったことありますか？？雑草が生い茂っていて、蚊がめちゃくちゃ多くて、照葉住民は寄り付かない場所ですよ。
*アーバンパレス前の外周緑地は、時期により草が伸びている事はあります。しかし、アーバンパレス前の外周緑地からは立花山と三日月山方向からの日の出を望み、遊歩道を通ると国際交流庭園とアイランドシティ中央公園まで車を気にする事なく散歩できます。愛犬とのお散歩コースのひとつです。 
*照葉に住んでいる人しかわからない事ですが‥めちゃ強風な日が多くてしんどいです。 台風の日はタワーマンションは大丈夫だろうと思っていますが揺れるので怖いです。 買い物は便利になりましたし、道路も広く行ききはしやすく気持ちいいのですが‥ ちょっと夜は街の人通りが寂しいので歩いているとかえって夜道が不安になります。 千早とか都心の方が楽しいと思います。 景色はカーテンを閉めている事が多いので別にどうでもいいことに気づきました。 
*アイランドシティから出る道路は、限られてるから渋滞がひどいね。東側住戸の前の道路は交通量が多いから、良いとは思えない。 
*目の前は川みたいですね。海と海をつなぐ川？
*ここは潮風を気にしないわけにはいかないね。アイランドシティ最前席？なんでしょ。最前席というか照葉の中では町のはずれ感が強いけどね。アイランドシティは中央公園周りかバス営業所近くでスーパーや何やが揃っている方が圧倒的に便が良い。ここは悪い。
**ここはアイランドの最前席で、照葉の内陸部よりイオンモールまでの距離が近い（徒歩8分）が魅力です。さらに南側と東側が海（運河のようなもの）に面して気持ちが良いです。
*自分はかなり田舎で育ったのでイオンまで10分ですし香椎花園駅までも徒歩でいけますしありがたいなぁと思ってました。あとあんまりまわりにものが建ってるの好きじゃないので、ここがベストのように感じてます。 7丁目戸建に住んでる知人からあそこは学校がちょっと遠いよね?と言われましたが、徒歩3～40分かけて小中学校に通ってたのでむしろ近いとかさえ思ってました。笑 本当に価値観って人それぞれなんですねぇ。自分にはちょっと足伸ばせばいろいろある、くらいが快適なので充分すぎるほどいろいろ揃ってるように感じます(^^)

【災害・地盤】
*大阪の地震からの影響で、 液状化を危惧して 検討から外す人も出てくるでしょうから、 照葉はこれからしばらくは、 販売苦戦しそうですね。
**今回液状化の被害はあったのですか？ 
**ＴＶ・ネット・新聞報道を一通り、見ていますが、液状化の被害報道は無いですね。 
*地震の際の液状化が気になるんですが、購入を決められた方はその点どう考えましたか？
**この地区は地震の発生確率は少ないので、液状化は全く気にせず購入しました。
***地震とか津波は怖くないです。それより、対馬海峡を通過する台風が怖いです。
****アイランドシティは液状化に強い埋め立て方をしているようですよ。そこらの沿岸部より安心かと思います。


==周辺施設==
*

==その他==
*

==掲示板==
*

fukuoka/634211/114-277

fukuoka/634211/1-113
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物件概要
所在地	福岡県福岡市東区香椎照葉三丁目26-29、23-33（地番）
交通	「アイランドシティ中央公園前」バス停徒歩3分（西鉄バス）
総戸数	321戸
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