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ザ・パークハウス神戸三宮

Name: ザ・パークハウス 神戸三宮
Brand: 三菱地所レジデンス株式会社
Rating: 3.769230769230769 (13 reviews)
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==物件概要==
[[File:ザ・パークハウス 神戸三宮 外観完成予想CG.png|300px|thumb|ザ・パークハウス 神戸三宮 外観完成予想CG|alt=ザ・パークハウス 神戸三宮 外観完成予想CG]]
*所在地：[[兵庫県]][[神戸市]][[中央区]]八幡通4丁目323番2（地番）
*交通：
#[[東海道本線]]（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩6分  （A13口より（利用時間7:00～22:45））
#阪急[[神戸本線]] 「神戸三宮」駅 徒歩6分  （A13口より（利用時間7:00～22:45））
#[[東海道本線]]（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩7分  （中央口より）
#阪急[[神戸本線]] 「神戸三宮」駅 徒歩8分  （東改札口より）
#[[阪神本線]] 「神戸三宮」駅 徒歩6分  （A10口より）
#神戸市営地下鉄[[海岸線]] 「三宮・花時計前」駅 徒歩4分  （出口3より）
#神戸新交通[[ポートアイランド線]] 「貿易センター」駅 徒歩4分  （東出口より）
*総戸数：105戸（事業協力者住戸5戸含む）、他に社務所
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上19階 地下1階建
*敷地の権利形態：定期借地権の準共有
*完成時期：2021年2月上旬(予定)
*売主：三菱地所レジデンス株式会社
*施工：株式会社フジタ
*管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*社務所付き、定期借地権、神社の太鼓の音、、マニア向け物件ですか？神戸駅から少し歩いたところのパークハウスは昔ファミリア本社として使っていた古い建物を下の階に再現。私は新築タワーマンション買うなら現代風カッコ良いデザインを希望します。古い建物や社務所は要らないなあ。神戸駅のあの辺りは寂れる一方だから、立地は三宮画が良いかな。どちらもマニアックなのでパス 
*非分譲が5戸ありますけど、最上階だったら笑える
*社務所は神社の事務所でしょ。神社とマンションが一体になるんでしょ。マンション管理組合が面倒くさいですね。数十年先には何代か代替わりしますよね。神社が破綻してしまうとややこしいですね。誰が調整役になるんでしょうか。神戸市が認可した責任を果たせますかね
*2月下旬販売開始予定で、2021年1月上旬完成予定ってことはけっこう期間的には余裕があるって感じなので、ゆっくり売っていくのかなって気もするけど、早々に売り切ってしまうのかどうか。どちらにしても価格が出るのは2月になってからかなって気がしなくもないです。まる2年ですからね、完成まで。
*とにかく2千万円を切らないと検討しません。
**2千万を切ることってあるんでしょうか。逆に物価が上がって値上がりしていくなんてことはないんでしょうか。中古になっても安くならないとか。交通の利便性がけっこう良さそうなので、資産価値的には低くはないと思うんですけど。デザインもプランも高級路線という感じではなさそうに思うので、それほど高額にはならないのではと予想します。
***一番安い部屋（57m2）でも3500万はするでしょうね。
****3500万からならツインタワー待ちを考える人も少なくなさそう。
*コンパクトでスッキリ住まう以外にセールスポイントがないのかね。見に行こうと思ってたけどムダ足になりそうだな がっかり。
*モデルルーム行ってきました。76m2の部屋ですが広い感じで、柱が部屋に出ないようにしているため80m2の雰囲気でした。月々の地代が高いし、月々取り壊し費用も徴収されるし、前払い地代もあって割高感はあります。ただ、70年の借地権なので、最後は所有権の場合と大差はなるなるのではないかと思います。70年後は、老朽化した物件は土地所有権を持っていても、人口減と重なって、捨てるしかなくなるだろうからです。まだ、構造も何もわからない状態ですので、様子見です。
*一番低層の狭い部屋で4000万切るぐらいから。質はワコーレシティよりちょっと上、トラッドタワーより遥かに下。値段はトラッドより高い。眺望はどの部屋もほぼゼロ。採光窓もなさすぎて真っ暗。よって、アーバン、ベリスタ、ディーグラ、ライオンズのリフォームでオッケー。
**たしかにそうかも。縦横の向きをかえただけのバルコニーのコストカット鉄格子を日本伝統文化うんぬんというのは笑ってしまいましたね。要は藤和物件ですかね。
*地代と取り壊し準備金いくらくらいでしたか？
*本当に低層の一番狭い部屋が4000弱なら坪220万越えで平均で270万以上でしょう。土地代なくてこれなら非分譲の5戸だけでなく神社の建て替え費用など一切合切購入者が負担する格好です。これは売れません
**それでも売れるよ。騙されて買っちゃう老人が対象。だからひっそり売出してるんだよ
***なんといっても神社と一体ですからね
*新築ではなんやかんやで売れちゃうだろうけど、中古ではかなりディスカウントしないと売れない価格。定借でこの金額だと、中古の住宅ローン組む時に査定額が低くて苦労しそう。
*重厚な外壁の神戸タワーでさえ2980万円の部屋を出したんだから、目玉部屋で1980万円っていうのは出さないんでしょうか。
**ないです。一番下の一番狭い部屋で4000万ギリ切るぐらいからでした。
*このマンションは手放すときに、売る苦労がありそうやねえ。解体までのカウントダウンが近づくとただで売れるかどうか。
*立地がいいので売れそうですが、リセールはしにくそうだし、とりあえず70年と思って住むのかしらと考えています。
**定期借地権70年分は別に払う必要がありそうです。恐らく1000万円くらいかな。足すと高いマンションですね
*本物件を検討していましたが 物件に対するローン以外の解体費とか ランニングコストかかり過ぎなのて ヤメました 
*立地は申し分ないけど、外観が正直なところ微妙。。 神社との復興再建プロジェクトと言われても、ピンと来なくて微妙。。（笑） なにか目玉になるものがなければと、思います。 そう言いながら検討中な我が家ですが
*この価格、定借でなければ即決だったんですけどね。地代を勘案すると、これより、支払いは1000万円多くなるってことだから割高かな。
**地代1000万円以上。さらに解体費用は基礎工事から想像するとかなり高いものになりそう。これらを加えると普通の人は買わない価格ですね
*ローン以外の費用が必要なんですね。 知識が少ないので単純に安いなら良いのではと思ってしまいました。 ただ、物件概要を見てみると管理費、修繕積立金という項目が無くて、代わりに「敷地が借地権の場合その月賃料」「借地権の場合その他の費用」という項目があります。 それらが、管理費だったり解体費用だったりするのですか？ いずれ明記されるなら、資金計画は立てやすいですね。
**定借の場合でも、管理費、修繕積立はあるよ。所有権マンションと違うのは地代と解体積立がある。 地代を含めたトータルの支払い費用って所有権マンションと変わらないし、定借の場合、新築時以外だとローンを扱う金融機関が少ないから買い手が限られて売れにくい。 初期費用の安さに惑わされると失敗するからきちんとメリットデメリットを勉強してから判断したほうがいいよ。
***管理費修繕費と地代と解体費が毎月5万円超だったと思う。5万円超のランニングコストかかるなら中古のエルグレース買った方が老後安心だと思った笑 
*大規模なタワーマンション。 外観デザインもとてもおしゃれだなと思います。 最寄り駅がいくつもあることもかなり魅力を感じます。 上階はかなりの高額になるでしょうけれど、 中階であれば買いやすい価格帯になるかも? 
*ここはどうしてこんなに高いのでしょう？ 今日たまたまSUUMOを街頭配布していたので、受け取って見たのですが、大阪難波の定期借地権マンションは56平米2900万円からでした。 難波の方が便利なのに何故？？？
**三宮の希少性でしょ。大阪は物件多すぎ 
*地下一階で地上19階だから建物は実際には20階みたいです。それなのに耐震装置や免震装置はついていないんでしょうか？高いし地代が上がるのが怖いのも心配ですが、安全面は大丈夫なんでしょうか？気になるマンションです。。
*内法面積が小さく狭そうです。固定資産税かからないので恩恵なしです。立地は魅力的ですが…。

【定期借地権】
*７０年の定借か。定借マンションは後々いろんな問題でそうだが、解決をどんどん先延ばししそうな期間だな。購入者ははぼ他界しているだろうから、次世代か次々世代所有者が大変だと思う。
**50年のよりだいぶマシ。。?
*東京の超都心ならともかく、神戸で定借なんてねえ。 定借のメリットは価格だけ。 所有権に比べてかなり安ければね。 でもこんな所の定借をありがたがる人が多ければ、それほど安くは出さないだろうなあ。 
*こういうマンションは数年住んですぐに売りだしたらいいのではないでしょうか。 売買仲介などのサービスもありますしね。 長く住むとそれなりのリスクがでてきそうな気がします。 社務所があるのか。 変わっていますね。 
*地代が3年ごとの変わるってヘンテコ契約だな
**定借ということで一番気になるのは地代になってくるかと思いますが、地代が3年ごとに代わってくるというのは不安要素が高いです。 固定資産税は案外高いので地代なら負担があまりかからないというメリットが定借のいいところだと思いますが、これが変動するとなるとどの程度の変動なのかが気になりますね。 リセールする場合この変動する地代はマイナスになってしまう可能性が高いんじゃないでしょうか。 
***定借でも建物の固定資産税は必要。建物の固定資産税は定借も区分所有も同じ金額だろ。地代、解体準備積立金の合計金額は区分所有の土地部分の固定資産税額より高くなるのと違うか？地代や解体積立が土地の固定資産税額より安いとは思えないからね。 
*定借物件は、基本買わない方が無難。
*取り壊し費用の積立もあるだろうからシニアマンション並みの暴落は覚悟しないと
*70年定期借地か...立地が良いから安ければ検討するけどリセールは苦労しそう 
*70年後は解体するんでしょうか？最初15年で大規模修繕とかよく聞きます。ここは15年30年45年くらいまでは積立たとして、46年から70年まではボロボロになっていくんでしょうか？詳しい方教えて下さい
**定借70年経たマンションってまだないのでは？
***修繕積立とかは管理組合で考えて下さいって丸投げされちゃうと、後で揉めますよね。購入前に説明がないとマズいですよね。
*定期借地権70年って、例えば築50年60年で建物を取り壊す事(老朽化及び地震など)になった場合どうなるんですか？
**あり得ない事でしょうが、そうなったら借地権放棄して解散
*修繕積立金が最後は取り壊し積立金になるのか？
**取り壊し積立金徴収するのではないでしょうか。管理費、積立金、取り壊し金、固定資産税、地代で5万くらいすぐかかりそう
*定借でなければ買ってた。
**定借はネックですよねぇ。12月にモデルルームオープン予定とのことで選択肢として考えていましたが何の発表もなく、所有権でないなら検討するだけ面倒かなと。
*定借でやすくなるといっても、１戸当たり持分は平均で３坪弱。 分譲よりせいぜい500万安くなるくらいでは。 価格競争力はないですよ。三宮駅に近いだけが取り柄。 住友のツインタワーが出たらおわんこ物件。
*この辺って50平米の分譲マンション4000万円台なんじゃないでしょうか。毎月の地代月3万円?となると、3万円x70年で2520万。最初に保証金も要ることだし物件価格は1500万円以下でないと相当高い買い物になりますね。
**住友ツインの値段次第かな。坪300超える噂もあるみたいなんで、ココも値付け悩むでしょうね。
*借地料が高ければ、相当価格を抑えないと割高物件になりますね。 借地料と販売価格のバランス次第では購入者が後々泣きを見て、地主は貸地収入でホクホクという結果になるかも。 将来、中古で売るときは投資用に安く買いたたかれる可能性が考えられるので、相応の覚悟は必要かと。
*ここは間取りも広さも希望に一致するんだけど定借ってのがどうしても足を引っ張る。激安じゃなければ、ツインタワー待ちかな。
*1戸あたりの前払い地代や毎月の地代家賃、それに解体費用は、神社の敷地も含んでいます。 定期借地権なので、解体費用まで、購入者持ちです。 地権者は前払い地代や毎月の地代家賃の負担、解体費用の負担も無いようなので、購入者は地権者のために、かなりのお金を払い続けさせらせるという構図です。 駐車場も地権者枠があるとすれば、地権者には大変メリットはあるでしょう。 東京の山手線内の極めて立地に希少性があるようなところならばまだしも、地方都市で、これぐらいの立地であれば、全く購入者にはメリットが無いと思います。
**神社関係者専用マンションなのでしょうか？土地は神社のもの、地代は神社の希望通り。眺望がある部屋は神社のもの。取壊し費用は神社本殿も含むのは本当でしようか？本当にこんなマンション買う人おられるんですか？
***ほんとにそうですね。神社の建て替え費用や、神社関係者の住居提供のためのマンションみたいな印象です。強制氏子とでもいうか‥そんなこと言うとバチが当たりそうですし、近寄らないのが無難な気がしています。 
*気になるので謄本を調べてみました。販売会社さんが土地に地上権を設定しており月約127万円を地主さんに70年間支払う契約になっています。ということは、販売される105戸で計算すると1戸あたり月1万2000円、年間14万5000円、70年計算ですとだいたい1000万円の支払いが必要です。（固定資産税は別途）さらに、取り壊し費用も負担するのでしょうから近隣の同様マンションより1部屋あたり少なくとも1000万円は安く買いたいですね。私は投資対象として検討しておりましたので販売価格が相場より1500万円安くなければ投資は見送ります。間取りが良くなさそう、日当たりと眺望は明らかに絶望的ですから自宅にも無理そうです 
**1戸あたりに地代は、総戸数105戸で割っていないですね。 地代を問い合わせたところ13,550円からでした。 地権者の5戸は、どういう扱いなんでしょう。 これに、毎年の固定資産税がプラスされます。 そして3年ごとに地代は見直しですが、その規定や基準はどこにも記載がないので、 固定資産税分だけではないみたいです。 各戸が支払う解体費用は固定のようですから、こちらが赤になりそうだったら 地代を値上げするんじゃないのかなと勘ぐってしまいます。
***定借も解体費がないところが増えてるのに、ここはあるんだね。 なんで上物を買わされた上に、それを将来潰す費用までこっちが負担しなきゃいけないのかと。 超好立地以外は定借はやっぱあかんね。 分譲と賃貸と悪いところをかき集めたようなものだな。 固定資産税は建物にしかかからないっていうけど、購入費の大半が建物なんやから、結局高いよな。 なのに、地代まで払うというね。 
*価格だけだと、もうちょっと安い部屋があるとよかったのにと感じます。三宮マンションはあんまりないので、人気ありそうです。



==交通==
*

==構造・建物==
[[File:ザ・パークハウス 神戸三宮　エントランス完成予想CG.png|350px|thumb|ザ・パークハウス 神戸三宮　エントランス完成予想CG|alt=ザ・パークハウス 神戸三宮　エントランス完成予想CG]]
*

==共用施設==
[[File:ザ・パークハウス 神戸三宮　エントランスホール＆ラウンジ完成予想CG.png|350px|thumb|ザ・パークハウス 神戸三宮　エントランスホール＆ラウンジ完成予想CG|alt=ザ・パークハウス 神戸三宮　エントランスホール＆ラウンジ完成予想CG]]
*駐車場：総戸数に対して）26台


==設備・仕様==
*


==間取り==
*間取り：2LDK・3LDK 
*専有面積：57.82m2～76.41m2 
*バルコニー面積：4.81m2～7.46m2 
*間取りを見て色々と考えるのが好きなんですが、Aタイプの2LDKプランがいいですね。LDKがあって、ベッドルームが2つ。夫婦2人のDINKSか、子供1人の家族か。このくらいコンパクトでもいいかもしれないと感じます。玄関横の収納もあるし、主寝室のクローゼットも広そう。洋室2の収納はウォークイン。コンロも3口あります。 マンションを見ていると、できるだけ広い部屋がいいかなとか収納が多い方がいいかなと思ったりするのですが、このくらいコンパクトな部屋も掃除がしやすくてすっきり暮らせそうな気がします。
**とにかく広い方がいいとばかり思っていたのですが、コンパクトながらの利点もあるのだなと。収納が十分足りていれば家具を置く必要もないし、部屋自体が少し狭くなってもかえって広々と使えるかもしれませんね。ウォークインクローゼットと細かく区切られたクローゼット、2つのタイプがあって使いやしかもしれません。
*プラン見ましたが、いまどき見たことない狭い部屋ですね。しかもアウトポールならぬ、柱が部屋にめり込むインポール。 この部屋で３年後に賃料上げられるリスクを負うなんて、どんな人が買うのか興味あります。 私は三宮でマンション探していますが、見送ります。 投資家の賃貸マンションでしょうか？
*たしかに室内に柱が出ているあたりは残念な感じですね。デザインが複雑だったりするのかな。もう少し工夫すれば何とかなったのではと思えなくもないです。Eタイプはあまり柱が気になる部分は無いですね。リビングとバルコニーがちょっとすっきりしないけど。 
*コンパクトなＡタイプの間取りを見ています。 柱がかなり大きく食い込んでいますが、うまい具合に収納などでカバーされていて ストレスはあまりなさそうな感じがします。 玄関と廊下のクランクも、無駄なスペースが無くてプライバシーも守られていいと思ます。 トイレと浴室の位置もリビングや寝室から離れていて良いかも。 リビングダイニングもスッキリしていて、広さは無くても使いやすい空間に思えます。
*外見ても眺望あるんですかね。。
*東横インに接している2タイプの部屋は、東横イン側には大きな窓はなく（小さなものはありますが）、そちらからの採光は考えてないかと思います。この二つの部屋は、Dタイプは主として東側からの採光と、西側に風が抜けるように窓があります（採光はあまり期待できないでしょうね）。Cタイプはその反対です。残りに４タイプの部屋は、東横インとは関係がありませんが、2タイプは北側にDグラフォートがあることになりますね。ただ北側の２タイプは、角部屋なので採光はなんとかなるのではないかと思います。東横インが14階建て（15階分はあるかも）なので、C,Dタイプでも、15階以上ならば南側も開けるかと思います。
*まともな採光がとれる方角がこんな下り天井と目隠しサッシ炸裂では悲しすぎるな
*Aタイプの2LDKがいいなと思います。LDKとキッチンを合わせて13畳なのですが、洋室の2部屋はリビングスルーで、子供部屋としても子供の顔が見えます。主寝室は6畳、洋室2のWICも広いです。子供1人なら2LDKでもコンパクトに過ごせていいんじゃないかなと思いました。 ファミリータイプのマンションだと、子供が成長すると手放してコンパクトマンションに移ることもあるといいますし、そこまで広くないなら、このマンションもいいかなと思います。
*ファミリー向けの物件はあるかどうか調べてみました。公開されているのは『2LDKのAプラン』『3LDKのCプラン』『3LDKのEプラン』です。Eだと76m2なので広さとしてもそれなりなのかと思いました。主寝室7畳、部屋は6畳、4畳。子供が2人いるなら洋室2と洋室3のどちらにするかでケンカになりそうなので、洋室2に2段ベッド置いて使うとかでしょうか。性別が一緒なら3LDKでもいいのかな。だったら狭くてもほぼ同じ広さの洋室があるCタイプの方がいいかなと考えてしまいました。
**4畳の部屋は物置か予備スペースにしたほうが。最低5畳ないと人が住む部屋にはならないよ。
*４．５畳の部屋（Aタイプ）ですが、ここは柱が邪魔していなくて、真四角の形の部屋なので、ベッドとデスクくらいは置くことができそうだなと思いました。置いても、特にクローゼットの開閉の邪魔にもならないかと思います。ただ、本当にきっちり置く形になるので、あまり余裕はないかもしれませんが…。 
*アウトフレームだと、比較的住みやすいのかと思います。 1LDKか2LDKのプランが中心で、3LDKはEタイプのみ。メニュープランにすると2LDKにもなる広さです。76.41m2、他の人がいうように洋室1、2はベッドや机が置けそうですが、洋室3の4.0畳は狭そう。LDKは15.5畳でつなげて使って2LDKにするのが理想的なのかもしれません。もうちょっと広い部屋があるとよかったですよね・・・ 
*思ったより間取りが変と言うか、自分好みじゃなかった・・・


==買い物・食事==
*日常使いのスーパーが駅近くにしかないので不便。路地を入ると飲食店は多い。 


==育児・教育==
*ここは神戸市立中央小学校の校区ですね。神戸市立こうべ小学校ではない。中央小学校の評判はどうなのでしょうか？


==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*場所は良いよね。神社取り壊した跡地は怖いな。あ南にできる東横インと被りそうだなぁ
*朝から晩まで、神社のシャリンシャリンが鳴って、日によっては笛と太鼓の音まで聞こえてきます。住む人は我慢が必要ですね
*再開発は、三宮南側なので、立地はいいですね。
*バスの動線もできますね。
*便利なところにできそうですね。神戸市役所に行ったことがありますが、三宮の駅でも南は割とオフィス街っぽくて、でもロフトやそごうは徒歩圏内だし、いいように思いました。お買いものしたいなら三宮まで出ていけばいいかな。 
*フラワーロードはルミナリエもキレイですよね。歩いてルミナリエを楽しめるんじゃ……？と期待しています。
**フラワーロードはルミナリエが有名で、これからの季節に徒歩で行けるのは素敵だなと思います。あとは神戸市役所も近いので市役所勤務の人は便利そう。居留地の昔ながらの建物も素敵ですし、それなりに人気が出るんじゃないかなと思うんですがいかがでしょう？中華街までも歩いていけるから、休日は家族みんなで食べ歩きしてもいいように思います。
*こんな狭いところにパークハウス作るんだ…専門学生が沢山いるエリアですね。すぐ近くのファミマが閉店してから以前ほどガヤガヤしなくはなりましたが。 
*隣が小野八幡神社です。現地、まだ見たことがないんですが、神社の土地を切り売りしているのかなとも思える区画。緑が多いのはメリットと思いますが、夜はちょっと怖いのかな？ 
*現地見ました。ここは南に15階ホテル建設中ですね。隙間なく重なるので昼間は上層階以外は日当りなしです。上層階は関係者向け。寝にかえるだけの交通機関と買物便利なマンションです
*マンション内に社務所って珍しいなと思いました。神社はお隣になるのかな？なんとなく住み心地の良さそうな環境ではないかと想像しています。 
*小野八幡神社は結構参拝する人が多いから西向きは厳しい。南側が抜けるのは最上階だけかもう一個下まで非分譲の5戸がもし最上階ならほんとに買う人がいるのだろうか
*このあたりちょっと派手な量販店ビルのお陰でガチャガチャしてるよね。朝は貿易センター方面への通勤客に対向して歩かないといけないのがしんどいかも
*神社としてももはや意味不だよね。 マンション横の狭い通路が参道ってのもきっついし、神社本体の真横にもっと背の高い機械式駐車場がむき出しでそびえてて、趣ゼロ。 廃業すればいいのに。 マンションとしては不特定多数が敷地内を出入りするわけで、なんだか。。


==周辺施設==
*

==その他==
*

==掲示板==
*

hyogo/638652/99-263

hyogo/638652/98
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物件概要
所在地	兵庫県神戸市中央区八幡通4丁目323番2（地番）
交通	東海道本線（JR西日本）「三ノ宮」駅徒歩6分（A13口より）阪急神戸本線「神戸三宮」駅徒歩6分（A13口より）阪神本線「神戸三宮」駅徒歩6分（A10口より）
総戸数	105戸
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