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オープンレジデンシア代々木大山

Name: オープンレジデンシア代々木大山
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[渋谷区]]大山町1062番3他（地番）
*交通：
#小田急[[小田原線]] 「代々木上原」駅 徒歩5分  
#東京メトロ[[千代田線]] 「代々木上原」駅 徒歩5分
*総戸数：47戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2019年09月末予定
*売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
*施工：古久根建設株式会社
*管理会社：日本ハウズイング株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*価格ってどれくらい？坪500とかのイメージでしょうか
*単価上げやすそうな間取りが多いので平均すると坪５００くらいなりそうですね。利回り悪そうだな。
*ここを本格的に検討してます。 上原周辺の築浅の中古も同時平行でみてますが、 坪500だとパークコートやパークハウスより上回るケースもあるかと。 これって皆さんどう考えますか？
**パークコートも上原のパークハウスも駅遠いです。なにより新築の気持ち良さは変えられないかと。いずれにせよ価格次第ですね。
*坪500くらいですかね？駐車場は平置き希望で優先住戸があるのかな 
*立地自体は本当にもう、言うことは無いんじゃないでしょうか。 駅までこの距離ですし。 資産価値は維持しやすそうです。
*倍率まで分かりませんが、眺望の良い部屋は結構人気だったようですよ
*説明会に行きました。坪単価500万円台で、階にもよりますが70平米前後の部屋で1億ちょっとです。間取りがイマイチ使いにくそうなものが多いのと70平米台の部屋は井の頭通りに面しているのが気になります。
*小規模が気にならなければオープンハウスいいと思いますよ。最近は内外装もそつない感じですし、ここは高さ出せない上に敷地狭いので財閥は見送ったのだと思いますが、仮に財閥なら坪600は下らないでしょう。
*オープンレジデンシア、最近よくマンションを見かけます。 値引きはどうなんでしょうね。値引きしなくても購入意志がありそうならしないと思います。マンションの決算時期っていつなんでしょう？戸数を伸ばしたいのなら値引きしてくれるのかもしれません。 62㎡で7700万円台、81㎡で9900万円台とやはり23区内は高級な印象。

【物件】
*悪い点 
#ゼネコンの古久根建設に倒産歴あり 
#学区の小中学校が遠くアップダウンあり、特に中学校は上原中の抽選落ちると徒歩20分近くかけて代々木中に通うことに 
#設備はディスポーザーなし、ガラスがLow-eでない、浴室が天然石でない、玄関モニターが音声のみ

【管理費・修繕費】
*管理費（月額）：11,224円～15,724円
*修繕積立金（月額）：5,180円～7,320円
*テラス使用料：1,500円
*修繕積立基金（引渡時一括）：518,000円～732,000円
*管理準備金（引渡時一括）：42,600円～60,200円
*本当に小規模なんですよね。 マンションとしての間取りとか収納とか、あとは設備とかで納得して、 あとはマンション規模で考えてしまうところはあるかも。 やっぱり管理費修繕積立金などは、 高くなりがちになってしまう。 ただ、見方を変えれば、小規模だからこそ管理組合も小回り聞いて動きやすい。
**オープンレジデンシアの場合は共用部が最低限の作りということもあり、管理費は財閥系のもっと大きいマンションと比べてもそれほど高くないようです。
**基本的に管理人も巡回だしね
***管理人巡回は管理費削減と割り切っていて良いと思う。

==交通==
*代々木上原の駅から徒歩5分、とても立地もよく、言うことないんじゃないでしょうか。
*千代田線の始発駅。 その点もとてもここの場合は良い材料になると思います。すべての電車が始発ではなくて、半分くらいだと思いますが、 それでも通勤で座っていくことが可能であるのは相当な魅力ではないでしょうか。 やはり電車、都内は特にどこも大変なことになってしまいますから、楽に行くには座っていくことになります。

==構造・建物==
*ここのマンションは内廊下となるのですか？マンションデザインが未公開なので部屋の配置がよく分からないですね。 
*プラン変更してしまうと、壁を取っ払ってしまったりしないといけないので その分のコストはかかりやすいでしょう。 ただ、その分、開放感も出てくるでしょうから、余裕がある人には大いにニーズはあるのではないか、と思われます。
**基本的に壁を取っ払うのは費用かからないですよ。あるものを無くす、移動するのは無料です。新たに付けるのにお金がかかります。
*立地なんかはもはやコメントすることないくらいですし、坪500万円という値ごろ感なんかもすごく良いなと思いました。ただ、部屋の真ん中を天高1900の梁が走っているんですよねぇ。それが残念だなぁという感じです。あれがなかったら即決めていたのに。
*階数によっては梁や柱などが通常より小さいことがありますので確認したほうがいいですよ。
*間取図見れば下がり天井が目に付きますね
*オプレジの北側の眺望は、代々木上原駅近と相まって、それなりの希少性はあると感じているところです。
**北側の眺望はおっしゃる通りですね。西新宿の夜景など圧巻です。ただ小さめの部屋しか北側にはなく、70平米前後はほとんど井の頭通り側なんですよねー。
***当方は50平米前後から探してたので、よかったのですが。やはり北側の上層階は人気のようです。70平米ですと、たしかにPCとの比較がスコープに入ってきますね。井の頭通り沿いは結構車の通りがありますからね。
*日当たりという面では ある程度の道幅のある道なので、かなり良好なのではないかと予測されます。
**日当たりは良すぎて夏は暑いかも。ただここは街路樹があるのでまだ良いかもしれませんね。
**南向きで日当たりが良いという点は好条件ですね

==共用施設==
*駐車場：10台（月額使用料：34,000円～38,000円）
*ミニバイク置場：5台（月額使用料：2,000円）
*駐輪場：76台（月額使用料：100円～300円）
*インターネット使用料：1,296円
*町内会費：100円
*駐車場が少ないですね。 近隣に月極はあるンでしょうか？ 
*駐車場は長い目で見るとかなり大きな負担ですから。 このあたりは長期的に考えた方がリーズナブルのような気がします。 注意しないと、実はロスが大きかったりします。
*敷地内の駐車場は10台分。 月々の駐車場料金は3万4千円から3万8千円。 敷地内の駐車場でも、かなりして来るのだなと思いました。 もしかしたら この辺りの月極の駐車場の相場と合わせてきたのかもしれないですね。 敷地内が極端に安いと、 敷地内が当たらなかった人に不公平な感じが出てきてしまうから。

==設備・仕様==
*設備は最低限という感じで、ディスポーザーもないのですが、レイアウト変更などについては追加150万円位で対応してくれるみたいです。
*設備仕様はごく一般的なものですね。食洗機が標準なところは嬉しい。
*キッチンの水栓が2つあって、浄水器つきなのが素敵と思いました。設備仕様も高級感があります。 
*オーダーシステムで無償で変更できる項目はキッチンと洗面台の高さ、色調、コンセントの配置変更、照明の位置変更と結構幅広いところまで変更できるのが良いと思います。 こういった変更は有償のところもありますから無償で行ってくれるのはうれしいですね

==間取り==
*間取：1LDK～3LDK 
*面積：43.07平米～81.29平米 
*ランドプランの関係か間取りが変則的ですが、その分、広いような気がします。 Bタイプのように北向きのベランダの邸もあるのですね。 オーダーシステムを採用できる点を考えても、永住向きだと思いました。 
*公開されている部屋だとBタイプのみ北向きとなりますが東向きや西向きの部屋もあるのですかね。オーダーシステムの3LDK→2LDKのプランが良かったです。この2LDKだとかなり使いやすそうかな。ここまで変えるとコストはかなり掛かりそうですけどね。
*基本的に１LDKの物件が多いのでしょうか。 ここだと単身者と言うよりは、夫婦二人暮らしみたいな 小規模な世帯向けという感じのマンションがちょうどよいんだろうなぁという印象を強く受けます。
*有償ではありますがオーダーシステムで３LDKを２LDKに変えられるサービスは良いですね。 子供が巣立ったタイミングとかにお願いするのが良いかと思います。
*家の形自体がとても不思議な感じ。よくある田の字じゃないっていうのはどうなんだろう。特に使いにくいって言うのもないんじゃないかと思うんですがどうだろう。 部屋の形が不思議だからか、柱が不思議なところに出現しているように感じます…最小限度の影響で済むのかな？

==買い物・食事==
*

==育児・教育==
*

==周辺環境・治安==
*用途地域：第２種中高層住居専用地域　/　第１種低層住居専用地域
*オープンレジデンシアも上原の一等地に建つ時代になったか・・・。 目立つ場所だからデザインにも凝って欲しかったけど長谷建築設計事務所はガッカリ。
*以前パークコートを検討していましたが、大山町って閑静な場所で、住みやすいんだろうなとは思ったのですが、周りに建っている家がどれも大きく、いわゆる豪邸ばかりでした。 その豪邸を尻目に、微妙な広さの億ションに帰る毎日を考えると、とてつもなく切ない気持ちになり断念しました。 ここは、パークコートよりも作りも格も下で、値段だけ一流になってくるでしょうから、どうしても代々木上原に住みたかった！これでお金持ちの仲間入り！とすこしでも思いたい人たちに是非とも購入していただきたいものです。 場所はいいです。ただ、周りが豪邸すぎて、自分が惨めになる場所が、大山町です。
*井の頭通り沿いのマンションなんですね。駅まで徒歩５分というところはとても良いと思う方も多いのではないでしょうか。 開口部に関しては、井の頭通り川になってくるのかな、と思うのですが、その際には音とかなどはどうなのかなというのもあるかも。 今時の建築基準の建物だと、窓さえ占めておけば大丈夫という話ですケレド。
*大山園の近くで地歴はいいんですけど、井の頭通り沿いですし、拡幅なかりせばという場所ですね。
*一低隣接の中高層地。さすがオープン、土地仕入れる力がすごい。。
*駅から徒歩5分、第一低層住居専用地域という点は目を惹きますね。 
*住宅地としては、この辺りはとても良い、品のある場所だと思います。坂があるけれど、考え方は人それぞれ。気にしないという人もあれば、坂の上だからこそいいんじゃないか、という人もあれば、坂は単に不便だと思う人もあるわけで。 全体的な風通しを思うならば、周囲よりも高い土地であることはとてもいいことだと思いますよ。

【騒音】
*首都高や甲州街道、環八ほどではないですが、まあまああります。前に同じエリアの井の頭通りに面したマンションに住んでいましたが、道路に面している部屋だと窓を閉めても割とうるさいです。面していない部屋であればそこまで気にならないですが、車通り多いときは窓を開けるとやはりうるさいです。だからこちらのマンションの道路側は躊躇してます
**交差点で溜まるような場所じゃないければ大して気にならない交通量かなと思います。
**たしかに井の頭通りは車通り多いですね。大型車も多いですし。裏の住宅街から通りに出てくると、排ガス臭いなーと感じますからね。 この物件は南が井の頭通り、反対側は北側と残念な場所ですね。 がゆえに、同じ通りには基本賃貸マンションしかないのでは？
**南側が井の頭通り沿いというのは悩ましい部分ですね。
*井の頭通り沿いのマンション。 まあまあ、車の通りはありますよね？ 開口部は、井の頭通り側を向いているということになります。 音という点ではどうなんだろうと思うけれど
**以前もう少し代々木公園寄りの井の頭通り沿いのマンションを訪ねたことがありますが、信号が変わるときの車の音は結構うるさいと感じました。
*総合的なデメリットとしては車の走行量、排気ガス、騒音になってくるのかしら。

==周辺施設==
*

==その他==
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==掲示板==
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物件概要
所在地	東京都渋谷区大山町1062番3他（地番）
交通	小田急小田原線「代々木上原」駅徒歩5分東京メトロ千代田線「代々木上原」駅徒歩5分
総戸数	47戸
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