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プラウドタワー東池袋

Name: プラウドタワー東池袋
Brand: 野村不動産株式会社
Rating: 5 (2 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[豊島区]]東池袋五丁目4000番（地番）
*交通：
#東京メトロ[[有楽町線]] 「東池袋」駅 徒歩5分 
#東京メトロ[[丸ノ内線]] 「新大塚」駅 徒歩9分 
#[[山手線]] 「大塚」駅 徒歩11分 
#[[山手線]] 「池袋」駅 徒歩15分 
#東京メトロ[[丸ノ内線]] 「池袋」駅 徒歩14分 
#東京メトロ[[有楽町線]] 「池袋」駅 徒歩14分
*総戸数：132戸（非分譲22戸含む）
*構造、建物階数：地上20階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2019年03月下旬予定
*売主：野村不動産株式会社
*施工：前田建設工業株式会社
*管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


==価格・コスト・販売時状況==
*まだ２年先ですが、気になる物件ですね。東池袋の再開発も期待してます。
*こりゃいいぞう
*穴掘ってますねー。地下は駐車場ですかね？気になる点としては、都電の音ですかね。
*坪350～400くらいですかね？
*マンション竣工の１年後に広大な防災公園が完成する。 公園の真正面に都電風景と共にドーンと見えて「あのマンションいいね」的になる。 竣工１年後に超注目されるから、ゆっくり高値で売っていくと予想。 反対側の、窓が付く文京区方面は高さ制限で高いビルが建たないし日当たりも良いし、 仕様にもよるけど坪400でイケる気がする。 
**そうなればいいですけどね。。。
*地権者がどのくらいいるのでしょうかね。 価格が非常に気になります。 造幣局開発+αで東池袋、南池袋はこれから 開発事業が盛んですので、多少高くとも 数十年後にはお得感があるかもしれないですね。
*東京都が進めている木密プロジェクトの第一号なので、結構注目されていると思いますよ。 買いだと思います。価格も抑えれると思いますので、、坪300～350じゃないか。 場所によっては200万円代もあり得る。 プラウド仕様のようです。 
*竣工が2019.3。 2019.4から防災公園の造園が始まるから、 野村も住友のようにゆっくり売るほうがいい。 竣工１年後には広大な芝生の公園が完成するんだし、 現地内覧の形式でじっくり高値で売ればいい。 2020.3には目の前の都電併用道路が完成して、駅徒歩時間がさらに短く表示できるようになる。
*文京区側の木密と隣接しているから、そんなに高いこと言えないでしょここ。いずれ周辺の再開発も進むとすると今のうちに買っておいた方が将来価値が上がる可能性もないではない
*新しい公園や沿道再開発が進行中でみるみる発展する場所だから、 目を付けてる人も多いはず。 安心価格の野村だから割安価格で出てくると思うけれど、 安いと倍率が高くなるから本気狙いの人には悩ましいだろうね。 今後の計画は駅直結ばかりで高いし、これを逃すとこのエリア自体を あきらめなければならない。
**野村安心価格ですか？笑 国から事業補助金が約12億程度でますので、ザックリ132戸で割ると1戸あたり900万円に相当しますが、地権者等々あるので、そこまでの恩恵はないにしても、割安感は期待してますよ。
***割安かはおいといて、住友が坪350で苦戦してたのをみてるし、周辺のタワマンとは規模感が違うからね。 あとは再開発って話なのに、そんなに高級路線にはしないでしょ。 補助金ももらって、高値住友と同じ価格にはしないと予想。 坪320?てとこかな。1階の都電脇とかなら坪300もありえる。
****スミフは坪340～350万で1年ちょっとで完売させているが、ここの野村はタワマンと呼べる20階だてなのと、メトロ駅により近いからなあ。たとえ野村価格だとしても、坪320～最上階360万ってとこかな（最上階は仕様による）
*****そんなに安かったら瞬間蒸発間違いないですね。以前の野村のように即日完売ですね。その価格なら私も欲しいです。
******補助金出ても潤うのは地権者とデべだけでしょうね。あくまで予想ですが、ちょっと仕様良くして高く売るんじゃないかな～しばらくは池袋でマンション供給も無さそうですからね。 
*******同感です。安くはならないのでは。
*正直外観図からはあんま高級感感じないよね。再開発エリアとはいえ今後の計画に比べて地味な立地、建物だし４００超えはないと思うなぁ。
*補助金は地権者の買収で無くなっちゃうよ。一般に地権者の多いマンションは割高だからプラマイ０ってとこかな。価格の予想したところではじまらないが、スミフの東池袋より高くなるのは仕方ないんじゃない？どう考えたってそうでしょうｗ
*このマンションは価格発表前ですから希望的観測したくなるのも解りますが、＠３８０以下なんてありえないでしょう。 私は条件の悪い部屋なら＠３８０くらいもあるかなと思いますが、上層階ならかなり高くなると思います。 補助金に期待されている方もいるみたいですが、影響はないと思います。
*補助金がでるから安くなるという発想は捨てた方が良いです。補助金は建て替える人の負担を無くすためのもので新たに購入する人には何の補助もありません。補助金が出たから安かったなんてマンション聞いたことないでしょ。
*こちらのマンションは一般的な仕様だと考えて坪350～平均は坪400くらいかな。 それでも安いと思います。 いつからの販売かわかりませんがこのくらいの価格ならすぐ売れると思います。 四丁目計画のマンションは価格動向が現在と同じと仮定すれば 坪400～で平均坪450はくだらないと思います。 こっちは規模も大きいから仕様良くしたり共有スペース充実させたりするともっと高いかも。 
**メトロ直結の物件の場合はそれ自体が魅力なので、 共用施設はゲストルームとラウンジくらいで充分ですよ。 逆にキッズルームやシアタールームは、後々お荷物になります。 ましてや、駅から遠い大型物件に見られる２レーンのプールとか論外。 立地がいいと、客寄せパンダは不要なんです。 




==交通==




==構造・建物==
*ここって木造不燃化第一号のようですけど、普通のマンションよりお買い得になったりするのかしら？
*ランドスケープをみる限りでは、内廊下かな。
**内廊下なんですか？都電が近いので、音を配慮したのでしょうか。 
*計画図をみると北西は道路沿いとして、向きは南東、南西、北東に住戸ですね。1Ｆはエントランスやゴミ捨て場、駐輪場でしょうから、住戸は設けないと思います。計画では20Ｆ建ての132戸とでてます。南東は19Ｆ×3戸＝57戸　南西19Ｆ×2戸＝38戸　北東19Ｆ×2戸＝38戸　で合計133戸です。１戸多いですね！また、南西、北東は１フロア２戸ずつなので全て角部屋となり。南西向きで角は南東向きの住戸は人気になるでしょう。北東向で角が北西向き住戸は価格勝負となるでしょう。南東は１フロア3戸ずつになるでしょう。 
**纏めると 
#南西（角は北西）19戸 
#南西（角は南東）19戸　 
#南東（角部屋なし）57戸 
#北東（角は南東）19戸 
#北東（角は北西）19戸　→価格勝負 
また、影についてですが、アウル、サンシャイン、これから建築する造幣局マンションの影になる事はないでしょう。 


==共用施設==




==設備・仕様==




==間取り==
*間取り:2LDK～4LDK
*専有面積:60.00m2～83.48m2
*最大で８３m2と、意外と広くないですね。それも、あまりいい間取りとは思えず・・・それでも、とてもお高い値段になるんですよね・・・
*公開されている間取りイマイチですよね。 




==買い物・食事==
*それにしても坂下商店街（日の出商店街）が活気ある商店街に 生まれ変わってほしい。 折角近くに造幣局公園ができるから、豊島区再開発お願いします。 現状は青果店や精肉鮮魚店の個人商店が多いですが 活気がなく正直寂れた商店街です。 店舗を市場のような施設にして集約。 緑地化や地域に密着したお店の誘致など。 今後東池袋は人口が増えると思うので 再開発をする価値はあると思う。 それによって若い人材も流入してくる。 
**戦後からしばらく大いに賑わっていましたが、西友とサンシャインができて流れが変わってしまいましたからね。でもこのエリアににぎわいが必要なのには同意です。でもこれからは新しい都電沿いの道に動線が移っていくでしょう。 
*そうそう、ここは窪地なんだよね～。だから商店街があって、昔（30年近く前)は夕方なんかほんと賑わってましたね。補助81号沿いに、また新しい形でお店ができるといいですね。


==育児・教育==




==周辺環境・治安==
*この物件、開拓砦みたいだな
**なんかインディアンに包囲された開拓砦の体だね、低層階は都電マニアに人気が出そうだが...
*これ、周囲の木造密集地帯もいずれ手が入って綺麗になるのかな
**ここだけじゃないよね、周辺もすっかり綺麗になるんだよね
*計画された絵をみると、北側（都電側）にはベランダには設けずに南向き中心で東と西にそれぞれ配置といったイメージですね。更に商店街を挟んだ向かいは区の開発エリアに指定されている様子ですが、ここも将来的になにかが出来そうです。造幣局跡地を中心に開発が動きそうですね。取り合えず確定している開発案件としては 
#造幣局跡地開発（造幣局マンション）アウルタワー側 
#造幣局横サンクス周辺にタワーマンション 
#都電東池袋4丁目駅のタイムズに野村の駅直結マンション 
#南池袋ＪＴＢビル～区役所地区再開発（1000戸タワーマンション） 
#東池袋4丁目公園周辺再開発（専門学校跡地） 
#都電整備計画（進行中） 
#補助81号線工事（進行中）→造幣局とサンクスの間の道が補助81号線がつながります。
*ここの向かい（商店街側）にＵＲ？が再開発用の土地を取得している みたいですが、気になりますね。 区画的にはマンションは建たないと思われます。 公園かなにかでしょうかね。
**動いているのはURで、木密の解消と道路拡張ですね。都電が走る道路に面してないので容積率が低く、集合住宅になったとしてもコーポラティブハウスや低層マンションでしょう。そのうち住民を集めて勉強会もやるんじゃないでしょうか。不燃化特区エリアなので区の公園も配置されるはずです。
*購入検討しているものです。現地見てきました。 住宅地の中にあり、近くには昔ながらの肉屋さん、豆腐屋さんなどがチラホラあるものの、あまり何もありませんでした。再開発で、店などもできてくるかもしれませんが…。 線路に面していますが、線路沿いは歩道が整備されるようです。 近隣は住宅地ですが、少し歩くと大きな道路がたくさんあり、小さな子供がいるので危ないかなと感じました。 
*防災上も景観上も、 商店街ー都電ースミフがある道 ・・・の三角地帯全体を再開発して欲しいけど、文京区との境界が入り組んでるし難しいだろうな。 このマンションが東池袋再開発の東端になる予感・・・。
*副都心線の東池袋駅開業がいつになるかだなあ。乗り換え駅になれば更に商業も増えると睨んでるけど



==周辺施設==




==その他==
*良い点 
#サンシャイン、西友が近く買い物が便利 
#補助81号が終われば歩道のある道で駅まで行ける 
#文京区側には高い建物がなく、眺望が期待できる 
#新しい防災公園への期待 
*懸念材料 
#窪地である 
**地盤は高台よりは弱いでしょうが、杭基礎で問題ないのでは？ それと都電の下に何年もかけて大規模な下水道を築造中で来年完成します。 人口が増えていくエリアに必要なインフラですからね。 なので雨水による冠水は心配ないですよ。 
#商店街が寂れている 
**昔からの動線ではそうですね。今後は補助81号沿いに店舗ができていくでしょう。 
#都電と開発による補助81号が近く振動、音 
**都電は車道上に移され、枕木の軌道が消えて振動も車並みになりますよ。
#シティーハウスが意外と近く、向か合わせになる住戸も 
**都心でそういう心配はあるでしょうね。でも70ｍは離れてます。
#造幣局跡地のタワマンの影響（日影など） 
**現在の計画では、それはありませんね。タワマンと言っても高さ100ｍ程度。しかも北西に建ちますから。夏の西日が日没時に少々遮られるくらいでしょう。



==掲示板==
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物件概要
所在地	東京都豊島区東池袋五丁目4000番（地番）
交通	東京メトロ有楽町線「東池袋」駅徒歩5分東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分山手線「池袋」駅徒歩15分
総戸数	132戸
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