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プレシス田端　ブラン・ノワール

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[荒川区]]西尾久四丁目787-3他（計画I）、[[東京都]][[荒川区]]西尾久四丁目789-1他（計画II）（地番）
*交通：
#[[山手線]] 「田端」駅 徒歩13分 
#[[高崎線]] 「尾久」駅 徒歩5分 （計画I）、6分（計画II）
*総戸数：55戸（他に管理員室1戸、集会室1戸）（計画I）、33戸（他に管理員室1戸）（計画II）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上15階建（計画I、計画II）
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年12月上旬予定
*売主：一建設株式会社
*施工：南海辰村建設株式会社
*管理：伏見管理サービス株式会社 




==価格・コスト・販売時状況==
*尾久駅って使ったことがないのですが、住環境と値段がよければ、検討したい物件です。
**尾久自体はなんとなく住宅密集地という感じの街です。派手ではないですけれど、下町って言う感じではありますね。好みは大きく分かれると思いますが、下町が嫌いでなければ良いんじゃないでしょうか。 
*計画が１と２というのがありますが、全然別のマンションなんですよね？お隣同士なんでしょうか。
*売り出し価格が気になります。ＪＲ2線利用可は魅力ですね。5000万円以下は厳しいでしょうかね。
*イニシア田端もココも狭い敷地に2棟。偶然かな。上野東京ラインと山手線をバランス良く使えるからいい立地だね。尾久駅前のマンションより安ければいいんだが。
*正式名称がプレシス田端ブラン、プレシス田端ノワールとなったようですね。ブランは白、ノワールは黒。たしかにノワールのほうは僅かに黒い縁取りが見えますが。それにしても白黒マンションってネーミングどうなのでしょう。
**確かに白黒マンションって変かもですね… でもまぁ、マンションの名前で買うわけじゃないし、資産価値も変わるわけじゃないですし^^; まだ細かい仕様や間取りなどについては出てきませんね。 事前案内が行われてから 一般に発表になってくるのでしょうか。 JR駅まで徒歩で割と近い場所。お値段高くなって…きちゃいますかね？
*まだ名前が田端マンション計画の頃からこの物件に注目しておりました。 事前案内会に行って2回目に現地案内をしてもらいました。 大きなスーパーも近隣に2つあり、小学校、中学校も近く、駅からの5分も平坦な道のりでした。その日に購入を決めました。 想像より価格が安く、近隣の物件や中古物件と比べてもお手頃感がありました。 設備もハンズフリーキーに天然石の天板など他の低価格の物件と比べると、とても豪華で更に二重床、二重天井など構造にも納得のいくものでした。 今まで半年ほどマンションを探してましたが、我が家のように予算が低いファミリーには他の物件だとどうしても価格の面で懸念して来ました。 ですがここなら他の物件よりトータル的に満足する事が出来ました。 近くのアネシア尾久より、尾久駅は遠いですがその分、田端が近くなり坪単価もアネシア尾久は250～くらいでしたが、こちらは220～くらいでした。 それぞれ好みはあると思いますが低予算でも駅近で探している方は一度ご自身で行かれてみては如何でしょうか。
*第1期で購入された方いますか？これから値段下がるのかな。。。
*日暮里はガンガン値上がりしてますからねー今や田端が最後の聖域
*こんなに小規模なのに２棟に分けたメリットって何かあるんですかね？両方の棟に管理人室が必要なんだろうかとも思う。ゲストルームとか作らないで集会室があるのはいい事ですね。
*この価格はなかなかないでしょ。
**そうですかね？　ロケーション的にはこんなものじゃないですか。
***安く感じるのはアネシアのおかげじゃないかな。駅近だけで無駄に高い価格をつけてくれたから、後出しとしてはラッキーだったよね
*施工業者がアレだが、尾久まで徒歩5分、東京駅まで2駅11分でその単価はお得かな。千葉や埼玉でここより高いマンションは結構あるし。上野東京ライン開通で最も恩恵を受けている駅で、化ける可能性もある。 
*アネシアと比べると管理費と修繕積立金がやや高い。規模が小さいからしょうがないのかな。2棟にしなければもっと安くなるんだろうに
*今日、ポストにチラシが入ってました。田端という名前で 「3LDK 69m2台 4,500万円台～」見てみましたが、なんだこんな所ならそりゃ安いだろって感じでした。マンション名は田端じゃなくて尾久にしないとダメですよ。
*今どれくらい売れてるんですかね。
*二棟に分かれているのは、日影を小さくして、建物高さをできるだけ高くするため。
**よくわからないんですがわざわざ分筆してそんなにメリットあるんですか？
***メリットないならわざわざ分筆しないでしょうね。日影制限は建てられる建物のボリュームに影響します。例えば一棟で建てると50戸だけど、二棟に分けると70戸つくれるなら分筆するメリットありますよね。もちろん二棟に分けることにより重複するコストもあるからそのコストと天秤にかけて。 
****ボリュームというか体積ですかね。とにかくこの敷地の場合は分けて建てた方が、住戸全体の床面積を大きくすることができた。 
*低層階は安い部屋あるけど、真ん中から上の階は価格が高過ぎて手が出ないです。残念ですが、諦めました。
**明治通りの騒音や向いの3棟のマンションの影響を考えると、低層階は厳しいでしょうから真ん中から上の階では極端に価格が上がるんでしょうね。立地的には良いわけでもないが、思ったほどは安くないって事か・・
*低層でも、相場観さえ合っていれば、駅にも近い場所なのでニーズはきちんとありそうだと思うけれど…。 




==交通==
*今は高崎線は東海道線直通なものがることを思うと、東京品川方面に行く場合、無理して田端まで行かないで、尾久駅を使ってしまうという手はアリますよね。ただ尾久の時点ですごい混んでいそう。尾久はマニアックな駅だけど…停まりますよね？



==構造・建物==
*１５階建てだとワンフロアの住戸数が少ないので静かに生活できそう。




==共用施設==
*集会室部分はどんなことに利用されるのでしょうか？管理組合の話し合いの他の日は開放しているのかな。集会所は使い道が色々ありそうですが、組合の話し合いの他に利用しないとなるともったいない気がしますね 



==設備・仕様==




==間取り==
*今日、現地見てきたけど、向かいのマンションでかなり日陰になる事がわかりました。 google mapで見た通りでしたが冬場で陽が低いこともあるとは思うけど 特にブランは向いの3棟で10Ｆくらいまでアウトみたいな感じでした。 今はクレーンが立ってましたがその上部が陽がさす程度でちょっとびっくり。 選ぶとすればノワールのDタイプしかないかなぁ・・・ 唯一 陽が差し込むところに4棟目のマンションが建たない事を願って。
**まさかとは思いましたが、そんな落とし穴があったんですね。南側が広い道路に面している意味がないですね。窓も開けられない、陽も当たらないじゃ。。。
***今の季節だと冬至に近いし、日の角度も低いから日当たりの条件は低層階ほど良くないと思います。現地で確認するには一番いい時期なのではないでしょうか。高層階の人はあまり変わらないかもしれないですが、中層以下だと確認しておいてもいいと思いますよ。モデルルームに行けば日照のシミュレーション的な数字は見せてもらえるとは思うけれど実感としてわかったほうが良いと思います。
*やはり、ブランは ７～８階くらいまで向いの３棟の影が伸びますね。夏場はもう少し太陽が高いから変わるだろうけど・・・５階の部屋を考えてましたが、現地を確認しに行ってよかったです。
*階数によっては、サービスルーム扱いになったり居室の扱いになったりって結構違ってきたりするので、それなりに日の当たり方の違いはあるのだろうなと思いました。



==買い物・食事==
*営業時間が10時00分～21時45分ですがオリンピック（スーパー）が近いのは便利そうですね。
*このあたりは、暮らしていくのに最低限度のお店はあると思います。ものすごく便利すぎて～♪みたいなのはないかもだけど、足りなすぎるということはないかな？




==育児・教育==




==周辺環境・治安==
*ほうほう、絶妙な立地ですな。住所は荒川区だけど、田端駅を使いやすいぶんトヨタの尾久駅前より便利かも。スーパーも近いし。どのくらいの値段で出てくるんだろう。。。
*立地ですが、駅からの距離は１３分となると結構あるのかな。駅までは自転車でいかれる方が多くなってくるでしょうから、駅前の駐輪場は空きがある感じなのでしょうか？ 
*商業地域、準工業地域に建設されるということは、利便性はよいのでしょうか？駐車場は住戸数ないので、車がなくても問題ない人が対象になってきますかね。最寄り駅やマンション周辺に商業施設があれば車がなくても生活は便利ですね。 
*いわゆる住宅地ではない、ということなので、静けさとかそういうのは求められにくくはなってくると思いますが、 駅には比較的近いというところはここの場合はいいのかな。 尾久駅ってあまり具体的なイメージないですよね。wikiを見たら 「東京都区内のJR駅の中では、越中島駅、上中里駅に次いで利用客数が少ない」ということでした。 住宅はあるようにおもいますけれどねぇ。
**住宅はあるけど尾久駅は使わないんだよ。 朝の上り一番電車、6時14分だよ。終電は23時44分。 早出や残業がある仕事なら使えない。 このへんの住民は多少遠くても田端か上中里へ出る。 尾久駅徒歩30秒のマンションに住んでる友人も駅前地下道を使って上中里利用。 そうすれば一番の上りは4時38分、終電は24時57分。
***終電、都内なのにものすごく早いんですね…。 尾久駅を使う人は地元民だと割合があまり高くない、ということなんですか。 表示で見ると田端まで１３分出歩いていけるという事になっていますものね。 学生さんとか、そんなに遅くならない場合は尾久駅を使ってしまっていいとは思いますが。 
*騒音はどうなんですかね。明治通りだからかなりするのかな。
**そこそこ車通りも多いので騒音はあると思いますよ。 ただし大型トラックやダンプは少なくて、商用車（バンや小型トラック）がメインです。 それと物件概要にも書かれていますが、 （備考 ※敷地の一部が都市計画道路（計画決定）となります） 建物と明治通り歩道の間の空間は将来的に道路拡幅で収容される予定です。 歩道が広くなり自転車走行帯や街路樹も整備されるので一概にマイナスとは言えませんが。
***でも布団干せないよね。
****駅近物件で騒音気にする人って矛盾していると思います。 大体が駅近物件には騒音問題は必ずと言っていいほどついてくるものですから。 結局、駅から近いけれど、道路や電車の音が気になるところか、駅から距離離れている物件で、静かなものと、どっちがよいかは人それぞれなので。 また道路であれば将来的に何かが建ったりして、日当たりが失われる事はないのでそう言った意味ではプラス要素になるのではないでしょうか。 ちなみに防音サッシT-2との事なので窓閉めていれば気にならないんじゃないかなぁ、と思いますね。
*****私も防音は問題ないと思いますが明治通り沿いですから、一年中リビングから換気はできないような気がします。
*田端駅から歩いて現地に行ってみましたが、距離としては微妙ですね。13分という時間と平坦でないのからなのかと思いました。よって普段は尾久駅を使う事になるかなと思います。
*南（明治通り）側の向いに同じくらいの高さのマンションが3棟並んでいるもの日照には影響無いでしょうが、上のほうに階で眺望を気にする人にはやや抵抗あるかなと感じました。 
*北側には築40年近くでなかなか趣きのあるマンションがありますが気になるような町工場も見当たらず一本北側の道路は車も少なく比較的静かなところでした。 
*田端も歩いていけるけれど、普段の生活圏は思い切り尾久だと思います。尾久も普通に住宅地なので悪くはないですが…でも山手線駅沿線というわけではないので、そこが少し尾久ってつけてしまうとイメージがということなんでしょうね。ここは線路際ではないけれど、わりと距離は近いです。音とかは聞こえてきたりするのでしょうか？建物の中では外とは違いますね。





==周辺施設==




==その他==




==掲示板==
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