TSUKUBA TERRACE（つくばテラス）／ルネつくばローレルコート

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物件概要

TSUKUBA TERRACE（つくばテラス）　空撮写真CG合成

TSUKUBA TERRACE（つくばテラス）　立地概念イラスト

• 所在地：茨城県つくば市吾妻1丁目4番2（地番）
• 交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩5分
• 総戸数：320戸（73戸（A敷地）、247戸（B敷地））
• 構造、建物階数：（A敷地）鉄筋コンクリート、地上11階建、（B敷地）鉄筋コンクリート造地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年08月
• 売主：総合地所株式会社・近鉄不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• デッキ直結の大規模物件が隣り合って建つとは。どこかのブランドマンションなど霞んでしまいそう･･･
  • あっちは商業地域。こちらは住居専用地域で公園隣接。環境を考えたらこちらでしょう。まだ間取りや仕様が不明ですけど。
• B9rがいいかな。ディスポーザーが付いていてそこそこの値段なら欲しい
  • いくらぐらいなら、候補になりますか？10階で4600台ぐらいなら前向きになれます。
    • 4600なら買わないと思います。4200くらいであれば、検討します。レジェイドがあの価格で売れたのでもっと強気できそうですが。。。
      • B9rのようなルーフバルコニー付きの部屋は、供給量が極端に少ないですし、階層も完成予想外観CG図を見ると12階以上となりますから、それなりの価格になりそうですね。B9の2階で4000台スタート、12階で＋400の4400台、ルーフバルコニーで＋150、ギリギリ4600台ぐらいですかね。
• クオリティが気になります。マンションギャラリーはいつ頃オープンかご存じですか。
• 資料届きました。価格は記載されていませんでしたが、パークホームズ土浦と同じくらいと予想(願望？)。オンライン説明会も聞いてみようと思います。
  • オンライン説明会のご報告楽しみにしています。平均坪単価は、180ー190ぐらいと予想しています。ブルームレジデンスのルーフバルコニー付きに興味がありますが、もっと行っちゃうかもしれませんね。
    • オンライン説明会、たいした情報無かったですね。ディスポーザーは付くみたい。
      • この動画を見るために予定調整したと思うと頭にくる。何のためにこれを見させたいのか謎すぎるわ。
• 送られて来たパンフレット見てきついと思ったのはエレベーター。あの戸数で一ヶ所に1基だけで計3基だけ。しかもあの広い敷地の先端で駅から5分だから普通に10分掛かりそうだ。間取りも微妙過ぎる。パンフレットでは記載がないが、構造から梁の出具合も要チェックだ。何れにしてもコストダウンに似合った価格なら良いけどね。
  • 資料送られてきたからよくよく読んでいるけど、これ北側が通路なんだよね？で、北側の部屋に出窓などが一切ないのでエアコンの室外機が通路にズラーっと並ぶことになりそうだぞ。エアコンの室外機の目隠しみたいな配慮があるのかないのか。。。
• 320邸だけどコンパクトな3LDKばかりでちょっと残念。値段をかなり抑えないと売るの大変そう。
• オーソドックスな間取りと設備にしてセンチュリーみたいに隣の公園も綺麗に整備すれば多少高くしてもここは立地の良さで売れるはずなのに。何故かわざわざ魅力のない物件にしようとしているかのよう。ちょっと勿体ないな。
• MR行ってきました。価格は正式決定ではないものの想像よりは高かったですね。
  • ですよね。長谷工仕様のわりに強気な感じ、なんなんですかね。まあ、でもいろいろ情報は得られたのでもう少し検討してみますわ。引き戸のレールってどう思われましたか。
• レジェイド並みの坪単価なので見送りました。さすが強気すぎます。
  • レジェイド並みの坪単価にも関わらず、設備はそれ以下ですからちょっと厳しかったです。大体どこも買えるにしても比較に劣るのでどうしようもなかったです。
• 価格高いですね。おまけに面積も70程度で狭いし。共用やサービスも魅力薄ですね。筑波は今後も大規模が控えてるのでゆっくり待った方が無難ですね。
  • いま買っとかないと。具体的な再開発計画が発表されたりしたら、ここから一気に上がりますよ。
    • さすがにこの商品で価格高すぎでしょ。今後更なる高騰なんてあり得ない、むしろ割安物件との競合で最終的には値引きも考えられますね。メイツとのガチバトルになりそうですが、どっちも長谷工施工で同じような商品だと共倒れしますね。値引きを期待してゆっくり待つことにします！
• 最上階プレミアム戸、坪単価330万円・最上階戸、坪単価230万円・中戸、坪単価200万円・低層戸、坪単価190万円。うーん、苦戦しそう。再開発が具体化してもリセールバリューが抑えられるだけで、値上がりすることは考えにくい価格設定に思う。
  • この強気な価格でも、角部屋は80m2確保してるし希望者いるんですかね。70m2の部屋は売れ残りそうですが、、
    • 私が見た価格表では角部屋でない低層（表に載ってた一番安い部屋）でも坪単価210万円でした。人によって価格変えてるのでしょうか…完全にレジェイドと同じような坪単価で、さすがに買う気が失せました。
      • この価格設定はまだ決定していないと聞きました。あえて高い価格帯で顧客の反応を見てるのかなと思ったのですが。本気でこの坪単価で売るつもりなら設備面、立地面で厳しいでしょうね。都内からの移住者を当て込んでるとしてもちょっと高すぎる気がします。
• そうですよね、都内に比べれば広い部屋の供給は確かに多めとは思いますが…住めればいいでしょっ（ゴミ捨て場遠い、アルコープがない等の便利さがない）、という意図が感じられて、安くても売れる気はしないところです。なんちゃってアウトフレームですし。それでも、実際には安ければ売れるんですかね、う～ん。
• 都内に比べて広めならいいんですが、大して変わらないレベルですよね。間取りだけでなく敷地も端っこまで目一杯使ってて、東側マンションに隣接した棟まで作ってどのあたりがテラスなんだと。設備もコスト削減丸出しっぽいし、これで値段強気なら飛びつく要素が無いな。土地の仕入れ価格からするとそんなに安くはならなさそう。どうせ高いなら、更に高くなってもレジェイドのように突き抜けて欲しかったけど、この面積・戸数捌くのは難しいんですかね。容積率200%の土地に金出し過ぎな気もします。大通り沿いの戸建て制限がなければ、デュオヒルズつくば吾妻のような戸建て+マンションとかもできたのかもしれませんが。
• 【良いと思った点】
  • 駅から近い
  • 眺望が開けている
  • 教育環境
  • 機能的でコンパクトな設備
  • ディスポーザーがある
  • 部屋の広さ　70平米台希と合致
  • 共用設備が少ないので住民負担が少なそう
• 【気になった点】
  • アルコーブがない
  • エレベーターの割り当て
  • 樹木の管理にお金かかりそう
    • 気になった点については、樹木の管理以外は、クリアできそうな部屋を選べば良いと考えたのと、良いと思った点がそれらを上回ったからです。公園近接については、長くつくばに住んでいますが、ろくまる公園が脚光を浴びる日がくるとは、としみじみ感じています。今はさびれていますが、人が住み始めたらきれいになっていくのではと思います。その場合住民の協力が必要とされることもあるのでしょうね。
      • なるほど。確かに眺望は他のマンションに比べるとどちら向きも建物が近くなく開けていますね。共用設備が少ないのは、私個人も重要なポイントと思います。豪華なエントランスやゲストルームなども(別の地域で温泉なんてのもありました)、5年10年も経つうちに負担が増えてきますからね。後々の管理費アップにつながるリスクはごめんですね。共用設備の件と樹木の件は確かに相反するかもしれませんね。私個人的には緑が多いのが好きなのでその点大変感動しました。維持費は具体的に分かりませんが今度行ったらどのくらいの費用が年間かかるのか聞いてみようと思います。(樹木が自分的な評価ポイントであったのを忘れていました)価格帯が高めでテンション駄々下がりしていたので、ちょっとだけ楽しみになりました。ありがとうございます。
• 売れ残りの安売りに期待したいけど、土地が高いから難しいですかね？
  • モデルルーム行ってないのでわからないのですが値段は3LDK中階層で5000万前後ですか？？
• 今つくばにマンションを欲しければ、ほぼ一択ですよ。春日やNTT跡、メイツがあるが立地はテラスが上。早くしないと希望の間取りがなくなって、さらに妥協することになります。マンションは、立地です！
  • 確かに"今"買うならここかもしれませんが、今までの相場と上がりすぎてて躊躇します・・
    • 今新築で確実に買うならここだけど、ここ選ぶなら中古でもいいかなって思えてきちゃった。立地だけ立派で、間取り微妙、設備も微妙……個人的には朝のエレベーター渋滞が怖い。思ってたより値段も高くて、出せないわけじゃないけどそこまでの魅力を見出せない。せめてアルコーブくらいはついててほしかったなぁ
      • 私も本当にそう思います。せめてアウトフレームでアルコーブありなら…
        • そうなんですよね。アウトフレームだったら間取りによっては買ってもいいなと思えたかもしれないですけど、どうしても使い勝手が落ちてしまいますよね。すごく残念です。言い出したらキリがないですが、ゴミ捨て場ももう少し融通聞かせて欲しかった……眺望はたしかにひらけてていいのですが、見た目とかよりも使い勝手なんだよなぁと。

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構造・建物

• 敷地面積：12,225.33m2 （Ａ敷地：6344.41m2、Ｂ敷地：5880.92m2）
• 建築面積：6,355.12m2 （Ａ敷地：3,514.58m2、Ｂ敷地：2840.54m2）
• 延床面積：30,967.91m2 （Ａ敷地：10,677.53m2、Ｂ敷地：20,290.38m2）
• ゆとりのＡ敷地、詰込みのＢ敷地、共用施設はＡ敷地に置いてバランスとるのかな。
  • 全戸分の駐車場をA敷地に置くのでしょうね。
• 西向きと南向きのL字型だけではなく、OSI側の東向きの棟もあるコの字型。東向き棟はやや南向きに振ってるとは言え、OSIとの距離もあまりなく、バルコニーは向かい合わせに。ペデへのエントランスとしては東向の棟も必要だろうけど、共用施設と通路だけのでよかったのでは。
  • 東向き棟もあるんですか！？いくらなんでも詰めこみすぎですね。つくばの中心地から緑がどんどん減ってきて湾岸埋立地のようになっているのが悲しいです。
    • そう、あるんですよ。それも割とOSI側に。都心部ならまだしも、いくら駅近とは言えつくばでこんな建て方するんですね。日照時間少なそうなので、これなら個人的には北向きの方が向い合わせでないし筑波山見えるしでマシな気がします。東向の棟はエントランス&駅まで近いので、都心通勤者向けにはいいのかな。
      • ４棟構成ってどんな配置になるのかな?
        • 西大通沿いに1棟、学園線沿いに2棟（一列横並び）、OSI沿いに1棟。ぱっと見は3棟のようです。OSI沿いはやや南向きに振るようです。
          • まさかのロの字は無いと思いましたが、そういうことでしたか。
• 敷地面積約12,000平米で容積率200%なので、共用部のうち廊下・バルコニーなどを除く延べ床面積が24,000平米。320戸なので、1戸あたり75平米。実際は集会室、管理室、メールコーナー、ゴミ置き場、その他住民向け設備の場所がマイナスになるので、ちょいと窮屈ですね。隣のマンションに近い東向き棟にも住戸入れるなど、駅近とはいえ詰め込みすぎだと思います。駅近と言っても西大通り側の高層階とかなら駅まで10分以上はかかりそうだし。レジェイドがなぜ高値でも売れたのか、分かってなさそうですね。。
• コの字型で大通りからの見た目は良いよね

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共用施設

• 駐車場：326台
• 駐輪場：640台
• バイク置場：15台
• マンションの全体図を見る限り、ゴミ置き場は1箇所しかないんですかね。随所にコストカットしていそうな感じなので、レジェイド並みの価格にしたらかなりの数が売れ残りそうですね。

設備・仕様

• 通路側インフレームだけで自分的にはアウト。コアリスやプラウドも同じ構造で、更にルーバー面格子を省いてました。ここも省くようならトドメです。MRに行く気もなくなります。
  • 確かに通路側に部屋があるならルーバー格子は欲しいですね。その他含めルネの標準仕様な感じですかね。
• ベランダに水道がなかったのですが、そんなものなのでしょうか。
• 排水管の材質、石膏ボードの厚さ確認できた方いらっしゃいますか？

間取り

• 間取り：2LDK ～ 4LDK
• 専有面積：66.20m2 ～ 108.90m2
• バルコニー面積：11.15m2 ～ 18.00m2
• 間取り見ました。今のところ普通な感じ？
  • アルコーブはあるのかな？
    • やはり長谷工間取りでしたね。片側だけアウトフレーム、アルコープなし…。まだ未公開のプランに期待
      • この間取りと駅からの距離だけみると、坪単価180位でないと食指が動かないかな。ただ、土地の取得費を考慮するともう少しあげてくるかもしれませんね！設備のグレードが高いことに、期待したいです。
        • ちょっとよさげな間取りも出てきましたね。どのくらい強気で来るのかな。
• モデルルームは、少なくともB1とB6のタイプができるようです。スタンダードな間取りですね。B1は角部屋で採光は最高ですね。ただし、光熱費がかかりそうです。
• ドアの干渉が多いな特に最上階

買い物・食事

• ショッピング

1. BiViつくば　　徒歩4分・約320m
2. つくばセンタービル　　徒歩6分・約420m
3. デイズタウンつくば　　徒歩8分・約630m
4. ウエルシアつくば学園中央店　　徒歩9分・約700m
5. カスミ フードスクエア学園店　　徒歩14分・約1,090m）
6. COXカフェ　　徒歩12分・約890m
7. KITCHEN & CAFE DJANGO　　徒歩16分・約1,280m
8. La Cote d'Azurl　　徒歩7分・約510m
9. Café Boulangerie Takezono　　徒歩13分・約1,000m

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育児・教育

• 教育施設

1. 市立吾妻小学校　　徒歩7分・約560m
2. 市立吾妻中学校　　徒歩23分・約1,830m
3. 吾妻保育所　　徒歩9分・約650m
4. オリーブ保育園　　徒歩8分・約640m
5. 吾妻幼稚園　　徒歩12分・約960m

• 立地的にはこちらも子育て世帯むけが中心ですかね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 隣接のろくまる公園はそのままなのでしょうか？センチュリーが先例になって公園一体の再開発の波が来るかと思ったけど…
  • あちらは例外的でしょう。コストがかかる一体開発はデベにとってメリットが少ないですから。
    • やっぱりそうですかね。近隣に子どもも増えるし、市側で古くなった遊具の更新をしてくれると良いのですが。
• 地図の見方がよく分からなくてお恥ずかしいのですが、テラスから車で車道へ行きたい時は現在UR602棟が出入りしてるロクマル公園沿いの細い道を使うしかないのか(現在、テラスの工事車が通ってる道)、新たに車での道路へ出入り口が出来るのか知りたいです。ご存じの方、宜しくお願い致します。
• 西大通りと学園線。うるさくてダメだ。
• ここにきてつくば駅周辺のマンション建設が再燃してきましたね。少し前は研究学園駅の方が賑わっていた印象でしだが笑。そんなこんなで、相乗的に都市が成長していく様子を見るのは面白いですよね。つくば駅の北側？筑波山側もそのうち大きな動きがあるんじゃないかなあと思っています。市が予測した当初の見込みよりもだいぶ早く人口25万人を達成する見込みですが、その数字は一つの分岐点かなと思っています。
  • 研究学園駅エリアはブームを過ぎた感じですよね。イーアスができた頃がピークだったかと。やっぱりつくば市の中心でインフラが整ってるつくば駅エリアは格が違うと思います。
• 車を使った生活をされるなら、テラスはよく考えた方が良い気がします。現地を見る限り、車の出口は中央通り側一箇所のみ、しかも左折のみと思われ、公団やもうひとつのマンションの住民と共通っぽいし、自マンションの駐車場も立体とくれば、朝のラッシュ時などは相当苦労しそうです。土浦学園線と西大通りの交差点は、つくばの中でも交通量の多さでは上位ですので、窓が開いていたら騒音と排気ガスはやはり気になりそうですね。
  • こんな駅近物件を買うのは電車通勤する人だけでしょう。少なくとも朝の道路渋滞とは無縁だと思います。それよりもTXもそろそろ全席指定着席制の通勤ライナーを設定してほしいです。朝はいいとして帰りに1時間近く立ってくるのは疲れます。
    • 駅までは歩きで行けるし、中央通りを右折出来たとしても駅以遠の中央通り沿いには車で行くような施設がそもそもないですよね。それ以上の遠距離移動であれば、行き帰りにちょっとの工夫が必要なだけで、大したデメリットにはならないでしょう。
      • いやいや、つくば在住で朝通勤する必要のある研究者や医療関係者などの需要もありますし朝の車の出入りが悪いのは明確にデメリットでしょう…。駐車場前の道路が広いエンブレムのような形が理想ですね…。レジェイドも出入りは楽そうです。コアリスやセンチュリーはちょっと信号に近すぎる上に出口が狭いと思いました。車社会ですので駐車場から道の出入りは重要視する方も多いかと
        • 中央通りは区間が短い割に車線数が多く、車通りが非常に少ない大通りなので、あの大通りに出るのに車列が出来て詰まるということはなさそうです。
          • それから、西大通りが渋滞すると言っても、左折専用レーンは朝でもスイスイ行けて、おまけに信号もスルーできますから、西大通りの朝の渋滞もそれほどネックにはならないですね。
• テラスの隣にまたまたマンション建ちますね。概要出ました。
  • プラウド、レジェイド、テラス、メイツ…4物件約800世帯。これだけ住み着けば、廃墟化していたろくまる公園も、人が集う公園として復活するでしょうね。そうやって人が集うようになれば、さらに周辺からも自然に人が集まるようになるでしょう。ペデで繋がるロピアもますます繁盛し、トナリエへの新たなテナントも呼びやすくなります。
• 隣接のろくまる公園がボロ過ぎる
  • ろくまる公園の修繕ってされる予定ありましたっけ？
    • ろくまる公園も部分的に修繕するみたいですね。
• 商業施設から遠い。2方向が幹線道路に隣接している。推せるのが公園ぐらい。人気がないのもうなずける。

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周辺施設

• 病院

1. 筑波大学附属病院　　徒歩23分・約1,790m
2. 筑波メディカルセンター病院　　徒歩20分・約1,530m
3. つくば小川眼科　　徒歩3分・約200m
4. 辻仲つくば胃腸肛門クリニック　　徒歩6分・約440m

• 公共・レジャー施設

1. 中央公園　　徒歩7分・約550m
2. 竹園西公園　　徒歩5分・約380m
3. 大清水公園　　徒歩6分・約480m
4. 松見公園　　徒歩17分・約1,290m

掲示板

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