TOKYO SUITE TOWERS PROJECT

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TOKYO SUITE TOWERS PROJECT

物件概要

• 所在地：神奈川県 相模原市南区上鶴間本町3丁目2922-4他（地番）
• 交通：

1. 横浜線 「町田」駅 徒歩4分
2. 小田急小田原線 「町田」駅 徒歩7分

• 総戸数：116戸（管理事務室、ラウンジ、キッチンスタジアム、ライブラリー、プライベートスペース各1戸含む）
• 構造、建物階数：地上14階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2013年05月末日予定
• 売主：株式会社タカラレーベン
• 施工：飛島建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2,698万円～3,798万円（2LDK＋S＜サービスルーム、納戸＞・3LDK 　62.52m2～77.83m2）
• ２４００万～が２６００万～にかわっているし、１４階でタワーだし、ホームページの景色は現地と全然違うし、何でもありですね。
• 何気に地味なスタートですね… ここはラブホ街は通らないアプローチだが… 立地より気になることが…
• 駅に近い物件なのでいろいろ気になる点はありますが 総合的にはありかなと… なんといっても4000万円以下で3ＬＤＫが検討できる のは支払いを考えるとうれしいです。
• しかし、レーベンてそんなに評判悪いのでしょうか？？
  • 私が知っているのは、ミニバブル崩壊後の不動産不況時に破綻したデベの事業を継承してレーベンが販売を続けた物件 で、最初のデベが販売したときに契約して入居した住民が既にいるのに、住民そっちのけで自社系列の管理会社に強引に変えるなんてことしてる。管理会社は、 売った後にもデベが利益を得る手段とはいえ、やり方がエグかった。掲示板への介入もすごかったよ。
• 本日契約の手続きをしました。 決め手は町田駅までの近さと価格です。 通勤は小田急線を利用しますが徒歩7分なら近いと感じてます。

交通

• 線路脇、墓地、ホテル街はともかく、手前の道が隧道と言われる狭く、通勤・通学には危ない道である。

構造・建物

• １４階建てでタワーって名乗るのはちょっと・・・だよね。
• 線路際バルコニーはきついでしょうね。
• 高層階だと南側の森の向こうのお墓が見えるんじゃないですか？
• 南側の土地が空いているようですが、TOWERSと謳っているという事は、 もう一本建つのですかねぇ？？
  • 南側に高層のマンション建てるのだったら、ここの日当たりが悪くなるからデベは説明 したく無いだろうね。ここが竣工するまで具体的な計画をすすめるは遅らせて、説明義 務を逃れるとか。レーベンならやりそう。 一方がもろに日陰になら無いように、低層と高層の組み合わせで一体開発するならプロ ジェクトスタート時にそういった売り方するでしょ。
    • 計画があれば説明の義務はありますしね。 ってことは違うデべが買ったのか・・・
    • あくまでも営業さんから聞いた話ですが、南側の空き地はお寺さんの土地らしいですよ。 平屋もしくは２階建てくらいの集会場を作る予定らしいですが、あくまでも予定なのでどうなるかはわかりませんけどね。
• 二重床が直床よりも優れているのは軽量衝撃音に対してだけなんだよね。それもスラブ単体を比較したときの話しで、直床だと防音等級の高いフローリングを使うのが普通だから、床としての差はそれ程でないでしょ。
• 断熱材の折り返しのところが、部分的に二重壁になってる施工。余計な角が部屋にあるから、邪魔をしないかよーく検討しないといけない。
• 南向きの戸数が少ないのは残念でしたが、将来の日当たりを考慮して西南西と東にバルコニーを向けているようです。

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共用施設

• 駐車場の区画数が、近くで建設中のマンションもそうだが、戸数の３分の１程度で、すごく少ないように思うのだか…。
  • 駅近とはいえ、駐車場設置率３割は少ないね。駐車場の抽選って入居前ってのが普通だから、外れてもそれを理由に契約 解除をしようとすると自己都合扱いで手付金放棄。それに駐車場に空きが無いと、中古での売却も苦労する。駐車場って多くても少なくても問題だから、近隣の 既存物件の駐車場設置率や利用率の状況とかも含めて、ちゃんと調べておかないとね。
  • 先日、モデルルームで営業の方から聞いた話では 駅近のマンションは土地が比較的狭いため駐車場の 設置率が低いんだと…特に町田はターミナル駅だか ら当然な気もします。 もちろん多いにこしたことはないのですが…

設備・仕様

• 線路脇の立地ですが、防音対策とかはどのような仕様なんでしょうか？JR町田駅徒歩4分・価格2600万〜の二点以外のメリットって何かありましたか？
  • 先日、モデルルームで説明を受けた話だと線路方向のサッシは35等級の防音合わせガラスを 採用しているので窓をしめてるぶんは音が気にならないと言ってました。 それに戸境壁は230㎜で一般的な180～200㎜のマンションより厚く上下階の防音も二重床・ 二重天井なので強化されてると聞きました。 もちろん、窓を開ければ音は入ってきますけどね。
    • T-3サッシですか… さすがに音対策は出来ているようですね。 しかし感覚に個人差があるので、「気にならない」の言い切るのは嫌な感じですねぇ… ダクトも空いているでしょうし…
    • 二重床よりも、上下階の防音はスラブ厚とスラブ構造が重要。
    • 音は換気のための吸気口や、レンジフードのダクトからも入ってくるんだよね。そういったところの対策を確認せずに、サッシの等級だけで大丈夫だと思ったら、失敗するよ。
• ディスポーザーあるけど自動給水じゃないと、水を流すのを忘れて動作させると排水管を詰まらせる原因となる。水漏れ事故起すと大変だよ。あと、上の階の人がこまめかどうかも確認しないとね。
  • 排水管の高圧洗浄が管理計画に含まれてるかも要確認。でも、年に１回程度じゃ、詰まるときは詰まるけどね。
  • 排水管のつまりといえば、一階の共用排水管が二階以上の共用排水管と別系統かどうかというのも確認のポイント。すべ ての共用排水管が一緒だと、共用排水管の先が詰まったときに、二階以上の住民が知らずに水を流しちゃうと上から流れて来る排水がすべて一階の住戸に逆流し てくる。
  • 今時自動給水じゃないなんて珍しいよ。コストダウンかな。

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間取り

• 南角の間取りが気になりましてね。 南にサービスバルコニーを配置⇒東西にメインバルって何故？ 南側の空き地に建築の可能性ありってこと？ じゃあ建築計画はあるの？・・・といった感じの疑問です。
• 公式を見るとこちらの窓ガラスは合わせガラスとなっていて普通のペアガラスとは違う構造になっています。 合わせガラスはガラスとガラスの間に膜、ペアガラスはガラスとガラスの間に空気層。 この違い（合わせガラスの利点とか）についてお聞きした方がいらっしゃれば教えてください。
  • ここのマンションの合わせガラスは、防音効果で言うとT-3のサッシを使っているとのことですよ。 ですから、ペアガラスよりも防音効果の高いガラスということではないでしょうか？
    • 自分でも合わせガラスについて調べてみました。 日本板硝子さんのHPを参照すると合わせガラスは防音を強化したもの（ソノグラス）、防犯を強化したもの（セキュオ）等があるみたいですね。 中間膜の種類によっては赤外線は紫外線のカット効果はあるみたいですが、結露対策等の断熱性についてはないようです。 断熱性を求める場合はガラス間に断熱のための空間（真空層や空気層）が必要みたいです。
    • TOKYO SUITE TOWERS のパンフレットによると、「冷暖房効率を高め、結露軽減にも貢献します」 と書かれてありました！
    • 確かに1枚ガラスよりかは多少効果はあると思われるので嘘ではないと思いますが効果の程は疑問です。 本来は防音性能に優れていることを強調すべきなのに公式ではうたわれていません。 防音を強調するとそこまて周り(線路脇)がうるさいのかと突っ込まれてしまうため効果が薄い断熱性のことをあえて記載したのかもしれませんね。
    • 先日担当の営業さんから連絡があり、断熱性能の高いペアガラスに変更になりますと連絡がありましたよ。
    • ペアガラスになりましたか。 断熱性を考えればペアガラスが2重窓になりますよね。 でもここでまた疑問点が出てきます。 そもそも合わせガラスを選択していたのは防音性を高めるためだったと思います。 それをエコ住宅性能評価をあげるためにペアガラスに変更すると防音性は下がらないでしょうか？ ペアガラスも単体のガラスよりは防音性はありますがこれに関してはそれ程重きはおかれていません。 以前に京王線の高架前の物件を検討した時に2重窓だったので煩わしいと思い、「ペアガラスではだめなのですか？」と質問したらペアガラスだと防音効果が低いので防音と断熱性の両方を満たす2重窓にしていますとデベの方は答えていました。 どうもちぐはぐな対応のような気がしますが・・・ 音は特に上層階の方に抜けてきますので契約者の方はこの点についてもっとデベに突っ込んだ方がいいですよ。 まだくい打ち段階なので今ならその辺の仕様の改善はどうとでもなると思いますので。

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育児・教育

• 駅からの帰宅時に必ず風俗関係の店の前を通らないといけない時点で、子育てには完全アウトかな。 夜は風俗嬢と893がうろついてるし。
• 通学は、鹿島台小か谷口小か？でも違うけれど、鹿島神社前の道は、歩道もなく線が引いてあるだけで、人が歩くにしては危ない。三丁目の子供の通学は、境橋までまわっていくのを見る。
• 町田駅徒歩４分という便利な立地とその割にお手頃な価格。 うちには小学生の子供がいますが検討中です。 でも、子育てにはちょっと不安のある地域のようですよね。
  • 価格が安めなのはそれなりの訳があるからです。 私は幼少期はあの近辺で生活しなかったので分かりませんが、学校等でいじめにあう一要因にはなるかなと思います。 土地勘が有る人ならファミリーで生活する場としてはまず選択しない地域です。 未成年のお子さんがいない家庭なら有りだと思いますけどね。 あの辺りがどんな場所であったか知らない方は「町田　赤線」で検索でもしてみてください。 今は取り壊されたとはいえ全てが無くなったとはとても思えません。 むしろ地下に潜ったことで状況は悪くなっているような気がします。
  • この辺りは、子育てには向かないと思います。 売春禁止の看板が立ち、一応パトカーの巡回はありますが、その時だけいなくなるだけで、夜はアジア系外国人の方が客引きで立っていてます。 ラブホテル、風俗店が集中しているエリアです。 近くのファミリーマートでは発砲事件もありましたし、マンション前の道幅は狭くゆるいカーブになっていて、白線は引いてあるものの、子供には危険だと思います。
• MR行ってきましたが、この物件はパスしました。 理由はやはり土地です。 将来子供を持ちたいと考えているため夜の街並みを妻とチェックしましたが、育児には適さない環境ということを肌で感じたからです。強面の男性や下 品な女性がヨドバシ前から客引きしていて、その店と思われる風俗店がマンションの目と鼻の先…。妻や子供を一人で夜歩かせたくないと思い、断念しました。
  • 治安は多少気にはなりますが交番が近所にあり駅前の塾に通う子供の ことを考えると安心しました。モデルルームも大変混み合っていましたし、思った以上にお子さん連れ が多くて安心しました。 うちは小学校に通う息子と幼稚園児の娘がいるので早く入居者の方と知り合いになれる日を楽しみにしております。
• ちなみに、お子さんがいるなら学習塾の数は他の駅を圧倒してますよ！

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周辺環境・治安

• JRだと南口(ヨドバシ前)を使うことになると思いますがガールズバーやラブホ街付近を通るので そこがネックですかね… 便利だとは思いますが。
• ここ住所は神奈川県だけど最寄駅と生活圏は東京の町田。はっきり言って駅近(徒歩4分)以外には何の魅力もない物件。地元民であれば間違いなく敬遠する物件です。

1. ラブホ/風俗街に隣接。
2. や◯ざの生活圏且つ活動圏。 (目の前のファミマで数年前に発生した発砲事件は記憶に新しい)
3. 小田急線の線路際。

• 平日、売春の取り締まりで私服警官いっぱいいるからかえって治安良いかも！？ 家に帰るまでが、いやな感じです。 ここならパークハウス町田のほうがいいかもね。
• 線路の反対側にもマンションが建ちそうですね！ 現在は駐車場のようです。
• 町田は西の歌舞伎町といわれたところ。利便性と住環境は両立しない。
• 夫婦２人だけなら利便性重視してここはありなんですけどもね。 子育てするにはちょっと考えてしまう住環境ですよね。
• 現地の近くに１０年程住んでいますが、特に住環境が悪いと思ったことはないのですが… 住めば都なんですかね～
  • たしかに16号沿いのプラウドよりかは全然いいかも。 現地見たけど住環境もそこまでひどい感じはしなかったけどなぁ。
• ネーミングに騙されそうでした。 バリバリ神奈川県の住所ではないですか。 まだ町田とつけるなら自然だと思いますけど。 鶴間だけど町田に近いよといわれると便利でいいなという印象なのですけど。 どちらにしても生活は便利なのでいいのですけどね。 お安いようですし。
• 利便性だけで選ぶならアリ。町田は駅近で新築物件ほとんど無いし、価格も他の3LDK物件と比較して割安感がある。 ただ線路目の前だから、昼間窓を開けての生活はほぼ出来ないのかな。 工場跡地で駅前なのに土地は広いが、地元民は手を出しにくい物件だと思います。
• ここってそこまで住環境悪いですかね？ 町田ぐらいのターミナル駅から５分以内なら、他ならもっと繁華街化してると思うんだけど。 利便性の割には良い方じゃないですかね？
  • 繁華街というかいわゆるラブホテルや風俗がかたまったエリアだからですよ。
    • というより、繁華街化せず風俗が前面に出たエリアかな。 近くに住んでますが、帰宅時にヨドバシ前に数名の風俗嬢が客引きをしているのをよく目撃します。 住環境を抜きに利便性を考えれば、駅近でファミマ目の前、一応交番もあり巡回もあり、良い立地かと。
    • ようはものの見かたじゃないでしょうか。 町田ぐらいの繁華街でターミナル駅の駅前では多少の風俗やラブホテルはどこでもありますからね。 不法営業の店がなくなった分昔よりは全然よくなりましたし、栄えてる側の方がキャバクラ・風俗店は 多い気もします。 今は主人の仕事の都合でこっちに住んでますが、地元の横浜市内のターミナル駅でも似たようなもんですよ。 価格も含めて考えるとありなのかなと前向きにとらえています。
    • 20世紀の終わりの頃まで今のファミマ近辺にあった施設のことを知っている地元民には子供を近づけさせたくない場所ですけどね。
• この物件真面目に検討されている方へ。悪い事言わないから一度夜に現地を歩かれる事お勧めします。このあたりは昼間と夜では雰囲気が一変します。それでも納得出来れば買いでしょう。東京都と神奈川県の県境なので再開発は難しいです。 警察の管轄も違うので取締りもいまいちです。 周辺に住んでいますが、再開発の話は聞いたことありません。町田市は今、新庁舎建設中で再開発を近々やるような財政的余裕があるようにも思えません。 それに駅前は相模原市と町田市が混在しており、もしするなら相模原市と町田市が、自治体の枠を超えて一緒にでもしない限り進まないと思います。 町田駅南口駅前の町田市エリアは少なく、ラブホテル街は相模原市です。 治安という点も加味しての再開発なら、相模原市に頑張ってもらうしかないのですが、相模原市は、橋本や相模大野や相模原に力を入れてますからね。 先のことは誰にも分かりませんが、自分の生きているうちに良くなる希望は持っていません。 ここは利便性のみで割り切って住める人向きだと思います。 夜に一度周辺を歩いて、それでも許容できればいいと思います。
• 道路の向かい側　以前は、こんな感じ(元相模原市会議員さんのレポートより) http://www5e.biglobe.ne.jp/~toshizo/3_report/01_anshin/JRmachida.html
• たぶんMRで尋ねても、「町田くらい大きな繁華街なら多少そういうお店はしかたないですね」とはぐらかされると思います。 上の方で赤線とか出ていますがこのエリアは多少とかのレベルでなくて関東でもかなり特殊なエリアだと考えて間違いないと思います。 東京都としては町田駅の周りを健全化したいのに、件のエリアは神奈川県のため手出しできないと私も地元の人から聞いたことがあります。 相模原市やる気ねーとも。
• タカラレーベンのマンション現地も風俗街を避けようと思えば 避けて駅まで行けますよね。 私も近所に住んでるので地域住民が増えることは嬉しいです。 10年ほど住んでますが以前よりも地域イメージは改善されてますし これから三菱・タカラ・野村が分譲すればかなりの世帯数になって 徐々に住環境が整っていくんでしょうね。 早くにそんな日が来ることを期待してますが、住民としては買い物 をするにも便利だから“住めば都”です。
  • 環境的には厳しいと思う。ホテル街を避けることはできても、パチンコ店や居酒屋等の脇を通ることになる。行幸道路や駅に出るにしても、やっと一人歩くことができるくらいの幅しかない道路等々…。
    • 居酒屋やパチンコ店が無い駅前って・・・ 逆にそんな田舎住みたくないでしょ。 自分的には駅からヨドバシ側を通って帰宅すれば歩道もあるしそこまで言うほどですかね？
• 駅周辺は雑然としていた気がしますが地図を見るとけっこう落ち着いた環境のようですね。 町田にはあまり馴染みがありませんが活気があって便利な街だと聞いています。
• 趣味がロードバイクでヤビツや奥多摩抜けるバイパス利用で境川CRを利用するけど普通の台風程度で翌日は境川の水量 はかなりきてるよ。調整池は南部の藤沢に多く造成してるけど相模原・町田は足りないと思う。前の豪雨で上流側の城山方面（町屋辺り）で冠水していた。調べ たらハザードマップの危険地帯の位置的にも正確だった。。いつも思うのはマンションに限らずゲリラ豪雨と台風の状況次第で排水機能の限界 に達した場合に避難命令は出すけどそれ以上、自然災害にはリアルタイムで行政は何も出来ない点。冷静に考えるべきかと。
• 昨日、土壌汚染について営業さんに資料を見せて頂きましたが既に土壌調査されていて汚染物質はなかったですよ。
• 思いのほか、電車の音が静かなので驚きました。 南口の風紀ですが、過去はひどかったのかもしれませんが、今はどうでしょうか？ 現地を見てみると私的には、こんなもんで騒いでるの？って感じでした。
  • 客引きがいっぱいいるよ。現地見るなら夜に行かないと実態は分からない。
    • 夜って何時頃ですか？ 私は帰宅時間の22時くらいに見ましたが、客引きらしき人は 見受けられませんでした。 もちろん、鹿島橋と千寿橋は見ていませんが…

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周辺施設

• 今日の米軍飛行機の爆撃音すごかったね。ここは窓の防音大丈夫かな。
• 大型の公園は少ないですが児童公園程度ならありますよ。 まぁ、これだけの駅ですから仕方がないのかも…

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