THE RESIDENCE 小杉陣屋町

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4.27

(11 票)

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市中原区小杉陣屋町1丁目561-9（地番）
• 交通：

1. 東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩12分
2. 東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩12分
3. 南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩11分
4. 東急東横線 「新丸子」駅 徒歩9分
5. 東急目黒線 「新丸子」駅 徒歩9分
6. 横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩11分 （JR横須賀線のホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します。）

• 総戸数：66戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年06月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：（株）竹中工務店

掲示板・口コミ

• THE　RESIDENCE　小杉陣屋町（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 賃貸の方もチラリと見てみましたが、けっこうしますね賃貸料。管理費も高かった。分譲の方もかなりするんでしょうね。
  • 賃貸棟の20坪強のファミリータイプが20万だから最低でも頭金1000万、諸費用300万ぐらいキャッシュで用意できなければ坪300万超だと厳しいです。
  • 坪300万円以下になればいいね。武蔵小杉北口駅前の三井が坪330だから、坪300以上でもおかしくない。
  • 東向きの１階とかはすぐ前に建物があるし日当たりが期待できないから比較的安いかもしれませんね。
  • 西向きの最上階なんかはルーフバルコニーもあって高そう。値段の幅が結構大きいかもしれませんね。
  • 南向きが中庭に面していていいなと思っていますが、坪300いったら無理です。
• アンケートの予算のところで、一番下が~6000万円だった。
  • 6000後半〜7000万円台中心かもしれないのですね・・・小杉駅近中古が買えますね。
• 南のガーデンビューで坪300超える程度。西や東は坪250～260からありそうです。
• 現在平米100万円です。正直言って高いと思います。
  • 80平米が8000万円！高いですね。
• 7400万円は2階、7800万円は3階、8200万円で4階

【その他費用】

• 管理費：月額 20780円
• 修繕積立金：月額 7310円
• 修繕積立基金：引渡時一括 511700円
• 管理修繕費安くないですか？ ?80平米で合計3万切ってるので駅前のタワーと比較しても1万円以上安いです。

【住民層】

• イメージ的にエクステリアも物件コンセプトも、50～60代の方々向けって感じで、騒がしい子育てファミリーは浮いてしまいそう。住環境は静かで学校も近くて良いですが。
• 地主さんは３個権利を確保したらしいです。

交通

• 駅からの距離がネックですね。
• 小杉まで徒歩11分て、ほんとかな？
  • 北口まで11分だから横須賀線に乗るためにどうしたら良いかわからないが、品川に出るなら新丸子から渋谷経由で山手線だと思いますよ。
    • 南武線ユーザー以外は新丸子駅に行くと思います。
    • 渋谷経由じゃなく、横須賀線使うでしょう。所要時間計算して。
  • 武蔵小杉 徒歩12分とあっても、分譲のエントランスは賃貸より奥にあるし、部屋を出て駅のホームに着くまで、15分はかかるでしょうね。通勤には新丸子を使わざるをえないと思います。
• 最寄り駅は新丸子だけど、駅に近いわけでもないし、しかも急行止まらない。武蔵小杉に比べると資産価値は下がるね。
  • 新丸子の方が距離的には絶対に近いとは思います。ただ新丸子から乗って、小杉で乗り換えるくらいなら、最初から頑張って小杉まで歩いてしまった方が良いんじゃないかなとも思ったりします。
• 品川駅に出るなら渋谷経由、東京駅に出るなら目黒線から都営三田線という選択肢になっちゃうでしょうね。まあどこへ行くにも川崎駅以外はドップリと東急沿線ライフです。ちなみに川崎駅なんて渋谷や横浜と同じくらい時間がかかるし滅多に行かないでしょうけど。

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構造・建物

• 敷地面積：2973.25平米
• 建築面積：1722.71平米
• 延床面積：6490.11平米

【外観】

• 分譲レジデンス・賃貸レジデンス・プラザの3つのゾーンで構成される「GATE SQUARE 小杉陣屋町」、その分譲レジデンスとして「THE RESIDENCE 小杉陣屋町」は建設され、隣の賃貸レジデンスやプラザと統一の開発コンセプトのもと、賃貸レジデンスの中庭を臨むランドプラン、既存樹を活かし豊かな植栽計画や周囲の道路との間に設けられたプロムナードなど、街として一体感のあるグランドデザインが、感じのよい空間を作り出していると説明を受けました。
• 外観も和風テイストで素敵ですね。
• 夜に建設地を見てきましたが、照明と外壁が落ち着いたイメージで高級感ありました。裏門が本物の木製でしょうか、重厚感ありますが駐車場に大きめの車が停まったら隠れてしまいそうです。

【景観】

• ガーデンビューの眺めと雰囲気が想像以上に良かったので、もし買うなら南で検討したいです。
• 中庭の眺めはよかったね。しかも中庭は賃貸側のものなので、こちらでは管理費払わなくていいのがお得感ありです。
  • 中庭には賃貸の方しか出入りできないと説明を受けました。お庭は完全なプライベートエリアになっていて、リビングの窓を全開にしても非常に静かでした。
  • 見に行く前は賃貸の方が南側が抜けて、良さそうに思ってましたが、賃貸棟のおかげで分譲側では街道の騒音を感じられません、印象が良かったです。
• 中庭の景観を保つため、ベランダに洗濯が干せない可能性があると言われました。プライバシーも保ちにくい、洗濯も干せないなら、なんのためにベランダを作ったのかなあと思ってしまいます。

【その他】

• 建物の配置や、賃貸のほうにドッグランなどがあることからも、こちらの物件は賃貸のほうを優先して考えたのでは？と思いました。賃貸は原家の所有みたいですし、将来、賃貸と分譲で問題があった際に、分譲側が不利になりそうな印象を受けてしまいました。
  • なんだか賃貸側と分譲側で、いざこざが起きそうですね。ベランダの物干し以外にも、いろいろと制約がかくれてるんじゃないかと。

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  外観(1)

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  外観(2)

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  外観(3)

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共用施設

• 駐車場：機械式 24台／平面 3台
• 駐輪場：123台
  • 駐輪場が少し気になりました。うちは普通の自転車なのでそこまで気になりませんが、よい自転車だと雨に濡れて錆びないかちょっと不安にならないかな…と。
• エレベータ：1基
  • エレベーターも縦長で狭いのでベビーカーが乗ってたら見送って待たなければならなくなるかなと思いました。
• ゲストルーム
• パーティルーム（キッチン付き）
• こちらはコンシェルジュさんはいらっしゃらないのでしょうか？
  • 管理員が週に数日間、昼間の間常駐のようです。
• 団地並の駐輪場。ターンテーブルがないと駐車できない機械式駐車場。風がある雨はしのげないであろう階段。これが三井のハイグレードなのか・・・。
• 外廊下
  • 前日に雨が降ったのでその雨が残っていて…廊下の水捌けの悪さに驚きました。外廊下の経験がないのでわからないのですがあれが普通なのでしょうか？強い雨が降ったら家のドアを開けた瞬間から傘をささねば家から出れないのか！？と不安になりました。それは大袈裟にしろ、強い雨、長時間の雨の時は水捌けが悪いのはわかりました。まさか雨の日は廊下でも傘をさすのかな？とも思いました。
• アートラウンジが印象的で、 帰宅された際などにゆったり穏やかな時間を過ごせるように、味わい深い木の温もりとガラスアートに癒される空間を作り出されていました。大人が心からリラックスできる、優雅で落ち着いた設計になっていました。
• ガーデンサロンは、開放感あふれるアウトリビングの向こうに美しい緑の景観が広がる空間になっており、友達に自慢できるのでとてもよいと思いました。
• 1Fには専用にわがあり、高さ約5mのシラカシをはじめとする高木の常緑樹を配した専用庭で、一面の美しい芝生や表情の変化が楽しめる生垣が、低層邸宅らしい落ち着きを満喫できそうです。

設備・仕様

• 浴室は1620サイズで広い。
• 食器洗浄機が標準装備であるなど、設備については賃貸棟よりも良いです。

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間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：78.46m2～93.85m2
• バルコニー面積：5.4m2～17.12m2
• 間取りは78㎡からありますが、大型プランが中心なので シニアというよりはファミリーの入居率が高くなるのではないでしょうか。もちろん価格帯にもよるでしょうけど・・・。
• DOMAのある間取り良いですね。専有部のデザインには、自転車も置いてあるように描かれているので、こちらはエレベーターに自転車を乗せても良いという事になるのでしょうか？自転車が趣味の人にとっては、うれしい間取りですよね。

買い物・食事

• 新丸子東急ストア（約680m／徒歩9分）
• イトーヨーカドー武蔵小杉駅前店（約970m／徒歩13分）
• セントア武蔵小杉（約980m／徒歩13分）
• フーディアム武蔵小杉（約1040m／徒歩13分）
• 公式の方で周辺地図を確認しましたが、マンション周辺に商業施設が見当たらないように感じます。一番近くてローソンストア100ですか？お近くの皆さんはどちらに買い物に行かれてます？近くに4つの商店街があるようですが、使えるのでしょうか。
  • 新丸子の商店街はかなり使えますよ、東横沿線の中でもお店の数は1、2番手クラスです。下町感たっぷりですけどね。
    • 新丸子の商店街はなかなかどうして侮れません。魚も安くて新鮮です。
  • 新丸子駅前の東急ストアで買い物する人が多いでしょう。ここからだとちょっと離れてますけど。
  • 現在近所に住んでいますが、ローソンストア100はなくなりましたよ。まわりに何かできないとちょっと辛いな。。
  • 個人的には商店街はパン屋とドラッグストアーしか利用したことがありません。食品は駅前の東急を利用していますがもう一つくらい別のスーパーがほしいと思ったりします。マイバスケットもありますがあまり戦力にはなっていません。コンビニもすぐ近くにはないのでネットスーパーが主になっています。
• 生活圏は新丸子になるのかな。買物なんかは武蔵小杉が便利だと思うので、自転車でちゃちゃっと行けるというのは便利なのではないかな。
  • 新丸子の駅を超えて武蔵小杉の駅いくのは遠いと思うよ。
• 新丸子周辺はけっこう面白い食べ物屋さん多い。

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育児・教育

• 小学校が新設されるんですね。それほど子供が増えているからでしょうか。
  • 新設の小学校は武蔵小杉の高層マンションのためだと思います。小杉陣屋町2丁目には西丸子小学校があるので、ここに住む人は新しい小学校には通わないでしょう。

周辺環境・治安

【立地】

• 用途地域：第１種中高層住居専用地域
• 多摩川の自然と進化する駅エリアの間で、心地よくスムーズに、スマートに。そして利便性に優れていて、街の機能が充実しています。
• 緑豊かな環境で、有名な等々力緑地や多摩川といった自然環境にめぐまれる一方で、武蔵小杉と新丸子の2駅が徒歩圏内になってます。
• 小杉陣屋町って聞いたことなかったんですが、高級住宅地なんですか？
  • 小杉陣屋は江戸時代は将軍の別荘のあった由緒正しい所です。
  • 陣屋町のあるあたりは小杉の本来の町で昔から由緒高き屋敷が居並ぶ格式高い場所なのです。陣屋、御殿、名前だけも重厚ですよね。まわりの家も大きな屋敷が多いですね。
• 宿場町だったという風情は今でも感じられたりするんでしょうか？地名とマンション名に名残を感じましたが、陣屋があった場所なんでしょうか。昔ながらの団子屋さんなんてありそうですが、どうでしょう？
  • 思い切り今は住宅地という感じなので、グルメとかはどうなんでしょ？ちょっと住んでいないとディープには判らないかもしれないですね。遊郭があったのも判らないくらいですもの。昔の面影を感じるのは独特の「クランク」状の道くらいですかね。歴史散歩とか現地に行った時にしてみると楽しいのかも
  • 色町の名残は、美容院がすごく多い、という形で残っている。街って面白いものだね。
• 中原街道近いのが少し気になります。
  • 中原街道はそこまで交通量は多くなく、賃貸棟も挟むので影響は限定的ではないかと思います。

【地盤】

• 川崎市のハザードマップを見たら、この一帯は浸水する可能性があるみたいですね。また地盤もあまり強いとは言えず、強い地震がきたら液状化の可能性もあるようで…
  • 液状化リスクはデータ上は高いですが原家が木造住宅で代々住み続けてたぐらいなので心配しても切りが無いです。

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周辺施設

【病院】

• 日本医科大学武蔵小杉病院（約460m／徒歩6分）

【スポーツ施設】

• コナミスポーツ武蔵小杉（徒歩13分）

掲示板

• 神奈川県のマンション口コミ提示板一覧
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• THE RESIDENCE 小杉陣屋町（ザレジデンス小杉陣屋町）

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