MJR熊本ザ・タワー

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4.13

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物件概要

MJR熊本ザ・タワー　外観完成予想図1

MJR熊本ザ・タワー　外観完成予想図2

MJR熊本ザ・タワー　駅前開発完成予想CG1

MJR熊本ザ・タワー　駅前開発完成予想CG2

• 所在地：熊本県熊本市西区春日三丁目527番11（地番）
• 交通：

1. 豊肥本線 「熊本」駅 徒歩5分
2. 鹿児島本線 「熊本」駅 徒歩5分
3. 三角線 「熊本」駅 徒歩5分
4. 九州新幹線 「熊本」駅 徒歩5分

• 総戸数：230戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上30階建（塔屋2階建）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年02月上旬予定
• 売主：九州旅客鉄道株式会社
• 施工：株式会社大林組

掲示板・口コミ

• MJR熊本ザ・タワー（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 待ってました！お高いでしょうが非常に気になります
  • 高そうで手がでない価額になりそう。上熊本のマンションは見た目は良くないが満足してます。楽しみですね。
• 今の時期によく土地を仕入れできますね。資金がけっこうかかったと思うので、高くでるのかな
  • ものもとJR九州の所有地です。ということはもともと国の物、ということは我々の税金ですね。
    • JRの所有地であれば少しは価格が押さえられるのかな…？ただ、人件費や資材の高騰を鑑みると期待はできなさそう…
• 駅まで徒歩1分タワマンを参考にするなら、福岡の赤坂駅前で350万/坪、鹿児島の鹿児島中央駅前で240万/坪
  • やはりお高そう
• 福岡ではMJR物件ニュースで大騒ぎですな。JR九州の株価も先週から下げてるし
  • 福岡のMJRに何かあったのですか？
    • 築20年以上前の物件で建物自体が傾いてるvsすでに20年経過し法的責任はないのバトルみたい。当時の施工業者も潰れてて、だったらＭＪＲが保障しろ！！て争い。まぁ普通に考えたら住人の意見は無理筋だよなあ。
      • 西日本新聞で大きく取り扱ってましたね。販売から2年後から既に問題になっていたのを、のらりくらりと対応を先送りつづけていたとか…
        • MJRのマンション傾きそうで怖すぎ
          • もし同じような対応をされたら、と考えると今は手を出しにくいですね。
            • 傾きを建築中に認識していたのに20年以上責任なしと逃げ続けた対応が恐ろしい。40歳で購入して60歳まで不安に怯えながら不良物件と認識して完成させて知らぬ存ぜぬJR九州相手に仕事しながら苦情を言い続ける人生って・・・
              • 対応は問題ですが、施工会社がマンション建設に不慣れなところだったみたいですね。熊本地震の時も大江のMJRの対応は悪かったみたいなので、売ったあとの事後対応はあまり期待できないかもですね。
• 新聞の折り込み入ってました。派手な広告だったので価格も強気でしょうね。あのニュースがなければ飛び付いてましたが、各誌の記事を見て考え直しました。今後の対応を注視します。
  • 住民は何度も訴えても対応せず。こわいですね
    • 不良物件認識しながら瑕疵担保責任時効20年間逃げ続けるって取締役TOPが全員変わらないと体質は変わらないでしょ
      • 傾きマンション、横浜でもありましたね。こちらは建て替えてもらえるらしいですが、福岡はどうなるんでしょう。いずれにしても、もう手抜きは無いと思いますが。
• まだ購入した人はいないのでネガティブな情報は買う前に欲しいですよね。逆にいい情報だけは売主から貰えますが彼らは悪い情報は一切言わないですから。契約前にこういう件にどう対応してくれるか質疑できるし。販売後にこういう情報連投すると荒らしになりますね
• まあ、大林組は日本のゼネコンの中でも5本の指に入る超スーパーゼネコンなので、施工管理体制も施工後の保証もしっかりしてそうですけどね。他のMJRはその都度中堅ゼネコンと契約していて潰れる可能性もあるかもしれませんが、大林組が潰れることはまずないと思います。そもそも、超高層免震タワーマンションを施工するノウハウがあるのは大手5社(大林、大成、鹿島、竹中、清水)と準大手ゼネコン、一部の中堅ゼネコンしかありません。今回のMJRの物件と福岡の物件とでは一度切り離して考えてみてはどうでしょう？
  • 監理能力は監督の個人差が激しすぎて期待はしないほうが、、、大手になれば下請にぶん投げてアゴだけの人間もいるし。大手でいいのは万が一の施工不良時に保証がしっかりしてそうな点でしょうね。
• ホームページ上で一部間取が公開されてましたね。ここと水道町ロゼアが気になりますが、あちらは情報0…
• 商業施設の上にマンションが建つと思ったら商業施設の隣か　　六本木ヒルズみたいなものと勘違いしてた
• 仕事の関係上小さな建設会社から、大手ゼネコンまで色々な現場を拝見してきました。大手ゼネコンと建設会社の管理体制は全くの別物と言って良いほど違います。現場監督は、いかに現場がスムーズに施工できるかの施工計画を練ります。実際に施工するのはどこの会社も下請ですが、下請に流すまでの計画をしっかりしていなければ、下請業者も困ります。人為的ミスが起こる一番の要因は施工計画の甘さにあると思います。大手ゼネコンは、現場監督のみならず大勢の人員をかけて施工計画を練ります。よって、ミスのすくない円滑な施工が可能になります。その代わり受注金額は建設会社よりもかなり高くなります。おそらく、MJRザ･タワーも桜町と同じくらいの値段になるでしょうね。面白い話で、建設会社は設計事務所もらった図面通りに正しく施工します。大手ゼネコンは計画段階からいかに現場が施工しやすいかを第一に考えて施主に提案します。大手は現場の意見が図面に反映されやすい環境なんです。できあがった図面をただ施工するのって配筋の納まりであったり、現場搬入路の問題であったり色々トラブルが出てくるので難しいんですよね。本当は大手のみならず日本のすべての物件が計画段階から施主、設計、現場が一体となって計画できれば施工不良などの不具合がへってくると思います。
• 俺の知ってる大手管理の現場事案は若造の監督がお高くとまって現場からの質疑、施工確認図面に対し、一切こたえない、チェックしない質問してもそのくらい勉強するなり、調べればわかるでしょとの回答。結果職人には嫌われて、職人が指摘しなくなって変な指示でもそのまま敢行、最後の最後にいよいよ手直しが膨大になって職人、関係者集めて堂々と「この規模の現場は初めてだから勝手がわからない。皆で膝突き合わせて各自話あってください。」ときた。そんな調子でもまだ潰れてないから大手って凄いと思った
• 設計だけの問題じゃなくてアフターフォローの方が問題　　最悪設計悪くてもちゃんとフォローしてくれればいい
  • たしかに設計なんて基本ドラえもんの世界、建築士のあんなこといいな、できたらいいなですからね～
• すでに建ってるザ熊本タワーとなんで似てる名前にしたんだろ。熊本ザ・タワー、ザ熊本タワー
  • 次は、ザ・タ熊本ワー、ですかね。予算制限の中で住みやすさを求めてせめぎ合う中所得者層以下には、改めて向かない物件ですね！ステータスを求めるなら別ですが。結局は桜町のガーデンズみたいに、高所得者がセカンドハウスや投資物件的に買って、夜電気付いてるのまばらじゃない？みたいな光景が見られそう。
    • 先に、ザ・タワー・熊本だろうが。ちゃんと考えろよ。
• 桜町のガーデンズみたいに倍率何倍にもなって、あっと言う間に完売でしょうね。
• デベ自身でフロア区切って名前つけてるけど住人の方は後々劣等感とかもたないのかな？最上階～26Fまではまあ売り出しのためつけたとしてもそっから下、25～20Fと2～19Fでタケノコの背比べの争いが生まれそうな、、、一番精神的に荒れそうなのは25～20Fの住人だけど。無意味に2～19Fの住人を口撃しそう。
• 低層階もいい価格しそうだし、わざわざ高い金出して金持ちの優越感満たすための礎になるのは嫌だ　　カテゴライズは金持ちの優越感を満たすためだけだし
• TOP FLOOR:殿上人。駐車場もいい場所を優先して確保できる。おそらく滅多に顔を合わせない。気まぐれで豪邸を建てて出ていく。EXECUTIVE FLOOR：成金・チンピラタイプが混じる可能性あり。隣人ガチャで外れるとダメージが大きいLUXURY FLOOR：虚勢をはってURBAN FLOORを避けた見栄っ張り。URBAN FLOORを見下し、エレベーター等、共用部の使い方にうるさい。（URBAN FLOORにのみ厳しい）URBAN FLOOR：MJRというブランドで買ってみた。LUXURY FLOORに無理して上がらないだけの理性は持ち合わせている。
  • 興味深くて笑いました(笑)TOP FLOORの人たちは既に豪邸も別荘もある方なのでは？下の階は収益物件としての購入も多いでしょうね
• 販売価格予想してみまーす　　まず「ザ・熊本タワー」の現在の中古売買単価が52万円/㎡ほどらしい　　仮にこのタワマンが60万円/㎡だとすると、、、＜URBAN FLOOR＞一番狭い部屋で、48.16㎡×60万円＝2,889万円一番広い部屋で、86.07㎡×60万円＝5,164万円当然、上の階に行くほど㎡単価は上がりますよね、、、計算するの嫌になりましたこんな感じですかね？
• 将来の行政サービス提供を見越すと、市の外れより中心地を狙うべきだと思っているが、さすがに高いな
• 2年前にMJRシリーズマンション購入して住んでますが、こちらの物件の購入検討してます！ここ何年かのこれまでの分譲とラグジュアリー感が全然違いますよね！9月の説明会が今から楽しみです。
• 新聞に記事が載ってましたね　　1LDKは2000万円台～最上階は億越えてました　　問い合わせがかなり多いみたいで抽選必至ですね
  • 販売価格予想を見て、タワマンとは言え熊本で低層階86㎡の5千万円超えは少し高すぎるんじゃないの？と思ってましたが、「1LDK　2千万円台～」であればリアルなとこかもですね…
  • 詳しく教えてほしいです！！来月の説明会も参加予定で、20階以上の高層階の3LDK狙っているのですが、だいたいの金額も新聞に載ってたのですか？
    • 新聞には情報はそれだけでした　　管理費や修繕積立、駐車場も説明会でですかね～駐車場は全戸分は無いようなので何階以上は契約可とか専有面積に応じてなのか気になるところです
• うーん、1LDKで2000万円台、、、2000万円台って言ったら2900万円もだしなあ。1LDK、70㎡以下なんて単身者用だし、下手に背伸びした子育て世代が狭いプラン買っちゃうと外からはマウンティング、家庭では子供が物心ついたとき「なんでうちはこんなに狭いの？」といわれ心折れそうだな。
• エントランス、屋根付き（あれば）駐車場から離れるごとにヒエラルキーが下がっていくMJRカーストシステム。
• 今日モデルオープンですね。
• 価格情報宜しくお願いします
  • 最上階は2億越えでしたよ！
• 最上階、2億越え…。いいお値段ですね。エグゼクティブ、ラグジュアリーフロアはまだ価格未定なのでしょうか？教えていただきたいです。手が出ないかな…。
  • エグゼクティブフロアの28階で1億円～160000万円台えでしたよ。ラグジュアリーフロアがお部屋の広さにもよりますが5000万円台～10000万円未満でした。モデルルームはオプションだらけで内装かなり凝ってて素敵でした！
    • ありがとうございます。思っていたよりも高い価格設定でした。買える方が羨ましいです。
    • ラグジュアリーフロア住人のアーバンフロア住人へのマウントが激化しそうな価格設定ですね。L-G、Dタイプを無理して買った層がヤバそう。
    • 情報有難うございます　　エグゼクティブで軽々億越えですか～　　やっぱり免震構造だと高くなりますね　　水道町ロゼアが途端に割安に感じられます
• 水道町ロゼアの90 ㎡が5000万円から5500万円　　MJR熊本タワーは90 ㎡が7000万円overかなり差がありますね・・・MJR熊本タワーは、内装には自信があると話していましたが、
• うわー、このマンションやってしまったな。低層階のほうが数が多いから、管理組合で多数派になって、貧民化するぞ。
  • 本当だ。最低価格帯のフロアがその他のフロアの計の倍ちかいですね、駐車場事情から揉め始めそう。それこそ上層階のひとは趣味で車持ってるだけで本当には必要はない、下層民こそ車中心っぽいのに置けないとなったら、、、
  • 確かに、来る大規模修繕の時は揉めに揉めそうです。修繕計画も要チェックですね　　10～15年で果たして何億かかるのやら…
• 価格帯が大きく異なる巨大集合住宅は色々考えてしまいますね。上層民は大規模修繕で揉めるのが嫌で15年を目途に出ていくかもですが。
• 都心じゃないんですから、通勤がJRでも車は必要と思います。上層階は資産家が買われるとして、下層階は、どの層を狙って建てられてるのかがよくわからないですね。広さも中途半端ですし。DINKS向け？
• 割高で売れ残るＭＪＲマンション
• 価格に見合う内装なのか、設備なのかですかね。もう一つ作っているモデルルーム(確か65 ㎡)こちらは標準仕様の設備で展示するそうです。他の県内の新築マンションと比べてどうかですかね。水回りやキッチンなどの設備や内装が大差ないなら、厳しいかもしれませんね。
• まあ、外観で価値が決まる訳ではないと思うのですが、恐らく部屋内の設備面でMJR熊本タワーもエイルマンション水道町ロゼアも差はないでしょう。個人の感想としては、MJR熊本タワーの豪華な共用部分は使わないでしょうし、230戸あるのにゲストルーム1部屋しかないし、ジムも大江より小さいですからね。それで管理費と修繕積立金で月3万前後らしいですからね。あとは、熊本駅周辺の開発でどこまで熊本県民の足を動かせるのか次第じゃないですかねーわさもんだから最初は行くけど、その後も続くかですよね。あとは、完全に好み
• 下層が売れ残って爆死しそう。背伸びして買うならロゼアの方が幸せになれるよな。絶対。外観なんて眺めて暮らすわけでもないし。毎朝マンションの外から自分の住んでるとこ眺めてながらコーヒー飲みたい人はMJRがいいね。んで通勤中の人に「あそこ俺のうちなんですよ」と自慢すると。
• 全体的に価格設定が熊本県内の新築物件と比べると、3?5割増ですよね。それだけの価値をどう出してくるのか。次回公開のモデルルームも標準仕様と言いながら、他物件よりオプションが多ければ結局わからないと思います。流石にオプションなしのモデルルームにはしないでしょうし。
• MJRは南側と西側が鹿児島方面と山側で景色的に少し安くなっていますね。アミュが見える北側と白川が見える東側の値段が少し高い。モデルルームでもそう言っていました。なので、採光が値段に与える影響は少ないのだと思いますよ。タワマンなので景色の良い方が値段に影響するんですね。水道町ロゼアも南採光というよりは、南東採光ですかね。そして採光ありきではなく、3号線側より白川が見える方をベランダにした感じという自然な流れですね。MJRは北側、東側が良い景色。西側と南側がいまいち。という値段設定ですね。ま、どこの景色がいいかもそれぞれの主観です。唯一言えることは、熊本の分譲マンションでMJR熊本タワーは最も価格が高いと言うこと。その値段に見合うかは、今後購入する人達の数が一つのバロメーターになりますから、色々な意味で今から楽しみです。
• なんにせよ　　MJR熊本タワー割高なのは間違いない
• 他者がつけた価格、それが高いことに価値を見出す人は多いので、ここは完売すると思います。
• 10月の打ち合わせ日が待ち遠しいです。
• マンション新築物件いろいろ見て来ましたが、今のところサクラマチのマンションが立地・利便性・セキュリティの面で一歩抜きに出ている感がある。
• 価格が2歩ほど抜きん出てるからね
• そりゃ、サクラマチは都心、熊本駅は副都心だからなあ。
• 桜町も良いけど、こちらはこれからが良さそうだね。桜町は最近中古でも出てるけど、修繕費と管理費が高かった。こちらも修繕費と管理費は高いんだろね。見た目はザ熊本タワーと変わらんのに、価格が違うのは仕入時期？
  • サクラマチは修繕費は安いですが、管理費が高いです。そして、MJR熊本タワーの管理費はサクラマチより高かったです。ザ熊本タワーより高いのは、人件費と資材の価格高騰、そして免震構造なため、あとは、総合的な質が違うからですかね。それにしても、MJR熊本タワーは熊本では破格の価格設定だとは思います。高いです・
• 桜町みたいに60?70㎡の部屋に6000万だして管理修繕費に毎月2万プラス駐車場代出すより、近隣で2000?3000万のマンションにした方が幸せに暮らせそうですね。
• 価格高いではなく高過ぎです。
• 立地は良いけど、価格に見合うだけの価値があるかというと‥
• 本価格はもう決まったのでしょうか？ご存知の方がいらっしゃれば教えていただきたいです。
  • 大体の金額、○○○○万円台は、ある程度出てますよ。修繕費、管理費、駐車場代も発表されてます！
    • ありがとうございます。仮価格からあまり値下がりしてないでしょうか？あの価格のままなら見送ろうかと思っています。
      • 前回と比べ、最上階、エグゼクティブフロアは○○○万円～○○○○万円下がってはいますが、部屋によっては変わらずと、少し下がってるタイプもありました。
        • 情報ありがとうございます。結構価格見直されているのですね。このご時世の中、売り切ること、そして利益出していくためにJRさんも価格設定大変ですね。エグゼクティブかラグジュアリーフロア狙いでしたが…。アーバンフロアにも広い部屋作ってほしかったです。
          • エグゼクティブフロア(トップフロアはもちろんですが)は、修繕積立金と管理費が結構高かったです！アーバンフロアは投資用か、狭い間取りが多いですよね。
• なんか、そんなに値下げするなら、最初からそうしておけよって感じですよね。足元見られている感じがするし、なめられてますね。本当は、まだまだMJRの利益幅が大きいんじゃないかって思いますよ。その分値下げしてくれないと、手が届かないですよ。
• エグゼクティブフロアはまだ値下げしても荒れなそう。自分の希望の部屋をゲットする先行投資として見てくれて。ラグジュアリーフロアを値下げしたら阿鼻叫喚の罵声とウチも下げろの大合唱が起こる。
• 実質、買うメリットは無いといってるも同然か
  • MJRって名前だけでメリットだから
• 将来的に、何もないといいですね、、部屋の埋まり具合はどれくらいなんですかね？
• 売れ行きは順調なのではないかな　　個人的に価格の価値があるかは謎ですが

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構造・建物

MJR熊本ザ・タワー　グランドエントランス完成予想図

• 敷地面積：5,729.88m2
• 建築面積：1,326.38m2
• 延床面積：25,313.23m2
• 個人的に気になるのは、タワーマンションの宿命ではありますが、乾式耐火遮音壁ですかね。どうしても軽い分コンクリートより遮音性に劣るのでは、と感じてしまいます。生活音はストレスになりますからね、、
• 水道町ロゼアと比べる方がいらっしゃいますが、あちらはどう見ても団地にしか見えません。あくまでも個人的な感覚です。
  • いや、、私も外観が団地みたいなマンションには住みたくないですね。あくまでも価値観の違いですが、いくら街に近くても、外観が団地だとそこに帰りたくなくなるし、7000万の価値は私にはとても見出せないです。
    • 7000万円はMJR熊本タワーの方ですよー水道町ロゼアはほとんどの部屋が5000万円以下です
  • ロゼアが団地っぽいって、、、横長にして日当たりを均一確保した物件はで団地に見えるってこと？ここなんて横に展開できなかったから上に伸ばして結果南採光できたの半数以下じゃん。思う存分外につっ立って「あそこ俺のうちなんですよ」やってくれって感じ。
    • 日当たり？南採光？何言ってるんだか。。。ではなぜサクラマチは「日当たり」の悪い北側のほうが価格が高いのでしょう。MJRしかりです。ですから、「日当たりのよい」団地っぽいマンションではなく、他の部分に価値を見出して購入する方もいるわけで。あなたの価値観を他人に押し付けないほうがいいですよ。
      • あなたの価値観を他人に押し付けないほうがいいですよ。
• まあ、採光の好みも人それぞれです。気にしない人もいますし。
• 採光気にしないなら間取り図で一々バルコニー側を間取り図の手前側にして錯誤させる手法とらなきゃいいのに。

共用施設

MJR熊本ザ・タワー　コンシェルジュカウンタ－完成予想図

MJR熊本ザ・タワー　エレベーターホール完成予想図

• 駐車場：総戸数230戸に対して145台（平置：89台、機械式：56台）
• バイク置場：総戸数230戸に対して15台（大型：6台、中型：9台）
• 自転車置場：総戸数230戸に対して323台（平置：125台、スライドラック式：198台）
• MJRの駐車場は金額が高い順に好きに選んでいく。最下層民まで駐車場残ってるといいね。
• 駐車場抽選じゃないようで安心しました
• 駐車場、機械式4千円から9千円。平置きは1.9万円から2.5万円でした。エレベーター4基ありますが、2基は19階まで、2基は20階以上で、自分の居住フロア以外の階には止まらない仕様になっているとのことでした。
• 駐車場は全員分はないとの事。敷地内では区画が足りないため、高架下付近を駐車場として整備するそう。しかし、それを足しても全員分はないそうで、低層階の方は車があると困るかもしれませんね。
• 駐車場は25階以上が二台ずつ置けて後は抽選とのこと。福岡通勤の人もいるだろうから大丈夫と説明を受けましたがどうでしょうかね？機械式は地下二階地上三階で最大180秒かかるそうです。
  • たしか、30階のトップフロアのみ駐車場2台分確約だったと思いますよ！
  • 福岡通勤だろうが車は必要になるような、、、よくわからない理論ですね

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間取り

• 間取り：1LDK〜3LDK
• 専有面積：48.16m2（17戸）～173.02m2（1戸）
• バルコニー面積：10.38m2〜50.69m2
• プラン内の間取り図と平面図で向き変えてるのが小ズルいなあ。あたかも全室東南東バルコニーですよみたい
• アーバンのCタイプを間取変更で2LDKにしたら快適そう。
  • 通勤や子供の進学先が県外私立で新幹線通学をする場合はメリットがあると思います。まさに知人が新幹線通勤目当てでお向かいのタワーに入居したがテレワーク導入で通勤激減、テレワークで部屋が足りなくなって転居だそうだ。タワマン買える人≒大企業勤めの場合が多そうなのでテレワーク推進で今後プラン的に部屋数多いのが需要増えそう。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 最近は知らないけど、マンションも多く建ってきて熊本駅周辺の交通状況はどんどん悪くなってそう。
• 鶴屋大好きな方が住まれるかと思いますが、買い物してタクシーで帰るのもワンメーターで申し訳ないですし、結局ある程度の距離を歩く羽目になってしまいます。健康には良さそうですね！
• 水道町ロゼアというのは、エイルマンション水道町2ロゼアというところでしょうか？そちらであれば、鶴屋まで歩いて2?4分くらいのようです。結局MJRからアミュプラザへもその程度はかかるのかなと思いますので距離感は変わらないかなと思います。立地のみで話すなら、アミュプラザか、鶴屋＋α（街全体）どちらを選ぶかといったところでしょうか。
  • 水道町ロゼアから鶴屋・水道町電停までは徒歩2分みたいです
• 熊本駅の再開発が魅力的なものになるとよいですが。通勤や子供の進学先が県外私立で新幹線通学をする場合はメリットがあると思います。
• 熊本の場合は中心地は下通り周辺なので、九品寺交差点の周辺で電車通りから近い所がベストの立地でしょう。　JR利用者なら熊本駅近くもいいでしょうが、向かいのタワーの中古がネライ目かもしれません。

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掲示板

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