MJR深川住吉（MJRトーキョープロジェクト）

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4.27

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物件概要

MJRトーキョープロジェクト　外観完成予想図

• 所在地：東京都江東区千石一丁目9番17（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩15分
2. 東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩15分
3. 都営新宿線 「住吉」駅 徒歩15分

• 総戸数：165戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年01月
• 売主：九州旅客鉄道株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

掲示板・口コミ

• MJR深川住吉（MJRトーキョープロジェクト）（検討スレ）｜（住民スレ）｜（レビュー）

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価格・コスト・販売時状況

• これは厳しそう。価格次第だけど
• 現実的には錦糸町バス便物件と割り切りが必要かも。木場公園が近いのは魅力。
• 大島・砂町・東陽町エリアの大穴物件登場だね。値段次第では台風の目になるぞ。
• 豊住線で化けると思う。
  • 確かに。新駅のすぐそばですね。
    • 駅徒歩3、4分の駅近になるかもしれないですね
      • 残念ながら全く新線が作られ始める気配ないね。東京メトロに委ねてる時点で、、、。コロナみたいなこともあって交通インフラだから盤石ということも無くなったし。メトロも上場計画あるみたいだから、今後ますます堅めの採算重視になりそう。新駅ありきで価格添加されてたら危ない予感
        • 売り主が鉄道会社だから新線新駅について情報は持ってるでしょう。安値で出てきたら新線計画は実現しないと考えていいのでは？
• 豊住線決まりそうな流れだね。むしろ東京一発目の大事なプロジェクトを、豊住線ありきじゃなきゃこんな場所選ばないよね。
• JR九州の物件という点に興味を惹かれましたが、他と比べてどういった特徴があるんでしょう？特別なウリとかあるんでしょうか？
• 今年の9月に販売開始ですか。新線の不透明感は残るけどなかなか面白い物件ですね。急に興味出てきました。
• 販売時期が令和4年1月中旬に変更されてますね。
• ここはいくらくらいになるんでしょうね。
  • 新駅徒歩2分確定なら360-380万円、新駅なし300万円
    • 確定しても開通は10年後くらいですよね？
      • 開通が確定してることは販促にはなるけど、明確に価格に反映するのは開通してないと無理。他の再開発と不動産価格の事例を確認してみ。開通後の今から10年後とかに売り出しするの？
        • 10年後の地下鉄込み時価で売るか、現在の時価で売るか。10年後のキャッシュより今のキャッシュかな。
• 東京は狭くて高くて当たり前という印象があったのだけどこちらのマンションはそれに反して平均専有面積70m2超という意外さがありました。お値段のほうはたぶん高くなるのでしょうけど。竣工が令和6年2月上旬とのことなので、情報補発信がずいぶん早いなと思いました。そうなると価格やその他詳細の公開はまだずっと先になるのかもしれません。あるいは、早々に販売してしまうのか。販売が先になると価格の変動もかなりありそうな気もします。
  • 76平米で4LDKを作ったのも凄いなと思います。地方だとよく見かけたりしますが。Kタイプだと四畳の部屋が二つとなるのが（一つは窓なしエアコン設置不可の部屋ですが）ポイントですかね。今だとテレワーク部屋とかに使ったりすんでしょうけど令和6年だと普通に納戸や趣味部屋として使うのが主流になるのかなあと思いました。他の間取りも早めに見られるといいですね。
    • 窓無し部屋だからエアコン設置できないとは限らないですよ。隠蔽配管の施工がされていれば設置できます。というか、このご時世にエアコン設置できない部屋は作らないんじゃないですかね？室内で熱中症とかシャレにならないし…
• JR九州のマンションの九州での評判ってどうなんでしょう？「ベルヴィ香椎六番館」の対処をきちんとやっているのかが気になります。
  • 無名のデベが東京マンション激戦区に乗り込んできた感じですね。。地方と東京では仕様標準も違うし、値付けもちゃんとわかってるか心配です。販売はどこかに委託するんですかね。
    • 東京での初のマンションということで、仕様、値段等、儲け度外視で頑張ってくれるんじゃないかと期待しています笑
      • あえてJRのマンション買わなくても。待つのも選択肢かなあ。
• 立地的には猿江のマンションより魅力的？
  • 猿レジもシティテラスも売れ行き微妙だから難しいタイミングですよね。今売らなくてもいいんじゃないかと思ってしまいます。そもそもJR九州ってどうなんでしょうか。立地は、目の前が学校というのが気がかり。リモートワークのときに騒音は避けたい。
• 本日オンライン説明会に参加された方、本物件の印象如何でしたでしょうか？
  • 駅距離ありますが、その点妥協できるならよい印象かなぁ。関東初だから張り切ってくれたのかな？
    • 予定価格がざっくりしてるからなんとも言えないなぁ。あとは管理費・修繕費が気になるところ。
• ファミリーにオススメできるマンションといえるでしょう。70平米5800万円から販売予定。たしかに駅距離はあるけど、スーパー近くて充実学校も近い。公園も近い。三拍子揃ってる。プラスアルファは江東区役所本庁徒歩圏内。マンション購入はじめての方には、生活導線不便な猿江のマンションより、こちらの方をオススメするかな。1馬力の子持ちの1次取得者さんも、安心して買える値段設定。郊外デベの良心的な価格設定、ずばりサンクスバリューでしょう。売れると思うよ。
• 都内のこの立地でこの価格なら大分納得感というかお買い得感があるなと自分は感じたよ。正直管理費修繕費や設備とか詳細について興味深々。
• 3LDK70平米台西向き5800万円から、3LDK70平米台南向き6300万円から、4LDK76平米台南向き6900万円からルーフバルコニー4LDK83平米超8000万円から。平均坪単価は300万円程度といったところでしょうか。グロスは今のご時世的には優しめですが、駅距離/設備仕様考慮で、南向きが5900万円台から買えたら嬉しかったなと思いました。ただ、近辺は中古の在庫も払底気味なので、人気出そうですね。
  • 予定販売価格は低層階のお値段ですか？
• こちらの物件の購入をかなり前向きに検討しているのですが、比較的安価な価格だと三菱の猿江と比較して設備面などで劣るところもあるのかなあって邪推してしまう。更なる詳細待ちたいですね。
  • 猿江は設備面については普通仕様なので、大きく優劣がつくことはない気がしますね。それに欲しい設備はオプションでつけたりできるかもですから。やはりお値段が安いし、平置き駐車場もありますから、コスパ高いですね。
• 安いと思って期待してるが、どうせ低層階の条件悪い部屋の値段だろうと自分を戒めてる
  • 周辺相場はかなり上がってますので、6000万円台で条件の良いお部屋が買えるのは魅力的ですね。
    • 6300万円からなので、希望の部屋が6000万円台とは限りません
      • 周辺で似たような希望の部屋がいくらかによって割安か割高かを判断できると思いますよ
• 2LDKがないようで落胆。この辺ならファミリー層ターゲットになるのは仕方ないか…。千石が好きなので、小さめの3LDKを検討しようと思います。
• 最上階いくらぐらいだろう。8000万以上いくよね

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構造・建物

• 敷地面積：4,041.95m2
• 建築面積：1,711.44m2
• 延床面積：13,810.96m2

共用施設

MJRトーキョープロジェクト　ワークルーム完成予想図

MJRトーキョープロジェクト　ライブラリーラウンジ完成予想図

• 駐車場：40台（内平置：39台、車椅子使用者有線区画1台）
  • 駐車場が総戸数に対して40台という少なさではあるけれど、全平置きなのは東京では希少なのでは？
• バイク置場：17台
• 自転車置場：319台（平置（来客用）：3台、二段式：316台）
• 共用施設はTSUTAYAがプロデュースなんだそう。ワークルームは複数あるんでしょうか？区切られたスペースがあるなら使いやすそうだけれど。
  • 共用施設はTSUTAYAがプロデュースなので、ニュースやネットなどに注目されたら、売り上げも加速しそうに思います。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：38.02m2 ～ 87.03m2
• バルコニー面積：6.30m2～17.30m2
• Kタイプめっちゃいいですね、流石に坪300くらいで収まってればいいのに。
  • 確かにKタイプは一番広いですからね。駅から距離があるため、少しでも安ければいいなと思いますが来年まで価格公表はないんでしょうかね。

買い物・食事

• ショッピング

1. サミットストア イースト21店（約530m／徒歩7分）
2. 深川ギャザリア（約1690m／徒歩22分）
3. ライフ 深川猿江店（約990m／徒歩13分）
4. アリオ北砂（約1480m／徒歩19分）

• 住吉駅に近いのは通勤便利だけど、住吉駅近くってカフェやファミレスがほとんどないんですよね。あるのは唐揚げ、ラーメン屋って感じ。人口増えているのになぜいまだにできないのか本当に謎。MJRであれば、ガスト、イースト２１のレストランも徒歩圏だし、休日の生活を考えた場合、良好な気がするんですよね。
• スーパーは1番近いのはサミットだろうけど、徒歩で7、8分はかかるから近くはないような…
  • たしかにスーパーが近いといえるほどじゃないけど東陽町駅から帰るときにはサミットが、住吉駅から帰るときにはライフがあるのは便利だと思うよ。

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育児・教育

• 教育施設

1. 扇橋小学校（通学区）（約370m／徒歩5分）
2. 深川第四中学校（通学区）（約30m／徒歩1分）

• 学区の評判どうなるんでしょうねえ、周辺住民ではないので気になります

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• 買い物施設も充実、小学校や中学校に近い、公園も近くにある、周辺環境もよくて、すごく気になっています。あとは治安……。
  • この辺りって治安はどうなんですか？
    • 良くも悪くもない感じです
      • 近隣住民ですが、治安は悪くないですよ。西向きはやっぱり単身者向け中心になるのかな？学校に面してて平日昼間喧騒が気になるだろうし。
• 最大のネックはやはり駅徒歩15分の距離と思いまさす。ここに限らず、シティテラス住吉もですが、住吉駅の最寄りであるB1出口は改札までの距離が遠く、急いでも3分、普通だと5分ほど電車に乗るまで時間がかかる印象なので、実質20分は見ておく必要があると思います。また、東陽町にしても住吉よりは出口から改札までの距離は短いものの、イースト21ホテル?区役所?駅までの大通りは、朝は駅と逆方向の通勤者が圧倒的に多いため、道の端を歩かないといけないようです。豊住線が出来るにしろ、早くて10年以上先と思われるので、電車通勤の方は要検討だと思います。
  • 20分はちょっときついですね。きれいな道で駅に行けたりしないんでしょうか？
    • B1は住吉の中でも恵まれてる出入口だよ。エスカレーターもエレベーターもついてる。他の出入口使ってみ。クソだるいから。
• 晴天の日に、信号に引っかからなかったら、住吉駅大手町方面行きホームまで15分で行けたよ。
  • 徒歩15分だろうと20分だろうとそんなのは関係ない気持ちにさせる広大な木場公園は、なにものにも代え難いですよ。
    • 通勤にしろ、買い物にしろ、自転車使えばなにも問題ない気がしますね。住環境は、近くに木場公園あるし、夜は学校も通りも静かだし問題ないでしょう。駅近云々は、人それぞれの価値観ですね。
      • 流石に20分は誇張しすぎでは…。都心に近いですし、複数路線使えますから、多少駅から歩いても全然問題ないんじゃないかと思います。
        • 東陽町から歩いてみましたが、信号待ち含めて18分ほど掛かりました。やはり、それなりに距離はあるみたいですね。住吉はもっと時間かかるかもしれませんね。
          • 毎日の通勤を考えるとしんどい距離ですね。特に雨の日は。

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周辺施設

• 公園

1. 木場公園（約360m／徒歩5分）
2. 仙台堀川公園（約320m／徒歩4分）
3. 猿江恩賜公園（約1280m／徒歩16分）

• 文化施設・図書館 等

1. 東京都現代美術館（約360m／徒歩5分）
2. 東陽図書館（約1490m／徒歩19分）

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