Livio THE KARASUGATSUJI（リビオ ザ 烏ヶ辻）

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4.33

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物件概要

Livio THE KARASUGATSUJI（リビオ ザ 烏ヶ辻）　外観

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区烏ヶ辻一丁目91番、92番（地番）
• 交通：大阪環状線 「桃谷」駅 徒歩3分
• 総戸数：28戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年02月
• 売主：日鉄興和不動産株式会社
• 施工：多田建設株式会社
• 管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

掲示板・口コミ

• Livio THE KARASUGATSUJI（リビオ ザ 烏ヶ辻）（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 待ってました！価格帯はどれくらいになるんでしょう？4000～5000台ですかね？
• 近年価格上昇傾向ですが、70へーべーで6000万から、くらいでしょうか？
• 強気価格で売り出すと、ジェイグランのようになることもあるので心配ですね・・・
• 人気の五条エリア、駅近のため5500から6500ってところですね。
  • 立地からしても6000前後はしそうですね
    • 6千万円前後な感じがしますね。プラウドかこちらか迷います
      • 広さ的に4200スタート、70平米は4500スタートじゃないですか？5000スタートでは高いのでは？
        • 安かったら嬉しいけど、昨今そんなに安く仕入れて販売できないでしょう！その値段なら即完売すると思いますよ。
          • 市岡五条エリアで駅近をかんがえると5500と6000スターではないでしょうかで
• 来年販売開始なので、価格などの詳しい情報は載っていませんが階によって価格は違うと思いますが、いくらくいらの価格帯になるでしょうね。1フロアに2戸なので、プライバシーがしっかり守られそうでいいなと思いました。
  • 4500、4800くらいからスタートではないですかね？
• コロナの影響で販売価格はコロナ前と比べて下がりそうですか？上がりそうですか？
  • 多少は下がるでしょう。最近は高騰しすぎたためか、高額すぎる値付けによる売れ残りが目立つようになってきましたから。シエリアやディアエスタミオ・ジェイグランなど、強気値付けで売れ残りからの値引きが多かったです。
• 坪単価330万のうわさです。6000万から7400万くらいかな
  • 60平米で6千スタートって高すぎやろ！せめて70平米で5200スタートくらいまでやわ～
    • 2階70平米で6400万です。62平米の方は5600万くらいかな
      • 2階で6000万越えは高すぎません？5階くらいならまだわかりますが・・・
        • 設備も内廊下とかハイグレードみたいですよ。同じ五条エリアのシーンズも69平米で5980万でしたよ。
• 説明会行かれた方、価格はどれくらいでしたか？
  • 私も価格が気になります。高いでしょうか・・・。
• Bタイプ、5700くらいだとなんとか手が届くのですがどうなんでしょう？近隣の勝山よりは少し高いであろうことは覚悟してますが、6000越えスタートだときついです・・・
  • Bタイプ2階で5980万円～と予想しております。あくまで予想ですが。62m2の方は5280万円からスタートとかかかな？
• こちらのマンションは坪単価高いので売り出し価格上昇しないように間取狭いのでしょうか？
• 6000万円～ですか？知人に聞いたら、オプションで色々とつけると高くなっていくと言っていました。引っ越し代も必要で、家具や家電も新しくしたいならその分もかかります。いわゆる「諸経費」って平均でどのくらいかかるものなんでしょうね。
  • 人によるとしか言いようがないですが、200～300万くらいが多いのではないでしょうか
• 特筆事項が徒歩3分と五条校区ってだけで、あの狭さで高いとなると…。無理やり3LDKにした感がはんぱない。あと14階じゃなくて15階建てなので構造はしっかり見た方が良さそうです。
  • ほんと狭いのに高いですよね・・・
• こちらの説明会行かれた方、価格帯はどうでしたか？また、キッチン設備にディスポーザーはついていますか？
  • ここって3月から入居できるのにまだ価格未定の部屋があるんですか？ホームページを更新してないだけ？
    • 販売会場に行くと全ての価格公表してくれますよ。
      • 予定価格帯はHPに公開されてますよ。
• 坪300万超えてますよね…最上階とかだと340万くらいですか。
  • 高すぎますが買う人は買うんでしょうね。ここ買うならジェイグランでもいいんですが、設備とかを考えたらここでしょうか。ただ、高い
• 駅徒歩3分、五条小校区、となるとやはり300万ぐらいの平均坪単価になるんですね。設備もすごいのでしょうか‥
• ここ、もう販売始まってるんですよね？何戸くらい売れてるのでしょうか
• かなり高めの各設定ですね。駅に近いと仕方ないのかなとは思いますが間取りなどは割と普通なのでここまでの高さはちょっとどうかなという感じ。小規模なので将来的に修繕費なども嵩むことを考えるとアクセスの良さだけでは選べないかな。

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構造・建物

Livio THE KARASUGATSUJI（リビオ ザ 烏ヶ辻）　エントエランスアプローチ

Livio THE KARASUGATSUJI（リビオ ザ 烏ヶ辻）　エントエランスホール1

Livio THE KARASUGATSUJI（リビオ ザ 烏ヶ辻）　エントエランスホール2

• 建ぺい率：42.14％（指定90％）
• 容積率：398.27％（指定400％）
• 敷地面積：481.92m2
• 建築面積：203.07m2
• 建築延床面積：2,295.24m2
• 全貌が明らかになりましたね。外観だけですが、バルコニーの窓が小さくて感じました。部屋は広いのかな？
  • 窓が小さいのは、ご近所さんへの配慮ですね。西面はご近所さんと接近してますからね

共用施設

Livio THE KARASUGATSUJI（リビオ ザ 烏ヶ辻）　ラウンジ

• 駐車場：6台
  • 月額使用料：25,000円～30,000円
• 駐輪場：49台 ［平面式16台、スライドラック式21台、二段式12台］
  • 月額使用料：100円～500円
• バイク置場：5台 ［バイク置場2台、ミニバイク置場3台］
  • 月額使用料：2,000円～3,000円

設備・仕様

• トリプルセキュリティとあり、防犯面でも安心な気がしました。
• どのような設備があるのかチェックしようと思えば、公式サイトではまだモデルルームギャラリーと設備仕様が工事中になっているんですね。他の方もおっしゃっていますがディスポーザーはついているのか、キッチンやバスルームのグレードも知りたいですしペット関係の設備はあるかどうかも教えていただきたいです。
  • 特にディスポーザー、ガラスのグレード、サッシのグレード、トイレのグレード、セキュリティのグレードが大事ですね。
• モデルルームだけしかわからんが、内装施工が雑な気がしたわ。
  • 設備仕様はどうでしたか？どのあたりが雑でしたか？今度モデルルーム見にいこうかなぁと思っているので参加に、、
    • 私も設備思ってたよりでした。期待しすぎたかもしれません。

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間取り

• 間取り：2LDK・3LDK
• 住居専有面積：62.85m2・70.84m2
• 間取りがB1タイプ公開されていました。クランクインの玄関で、トイレのドアがわからないのもいいですし、主寝室に使えそうな6畳の部屋、LDK横の洋室がウォールドアなのもいいです。あと、キッチン横のバルコニーも使い勝手がよさそう、洗面ドアが引き戸なので顔を洗っている時に家族が入ってきてドアが当たらないなど、ちょっとした工夫が感じられていいと思いました。他の間取りも見たくなりますね。
• リビング10畳はきつい…テーブル、ソファーおけないのでは
• 70平米のこの部屋ならソファーダイニングにして、ご飯食べる所をリビング扱いにするんでしょうね。地べたに寝転がる生活の我が家はちょっと厳しいかも。
• ここは個室の面積をしっかりとっている事と廊下を作っている事でリビングの面積が狭くなってしまったんですかね。リビング10畳は確かにきついかな？と間取りを確認すると、ウォールドアを開放し隣り合う部屋と合わせれば14.6畳になるみたいです。
• ちょいと狭いですね。予算的に安い方狙ってましたが、狭いです。四人だと窮屈な気がしてます
  • 62ですからね。でも、数字を知らずに部屋を見ると70と62ってそこまで差があるんですかね？印象値のような気もしてならない。
    • 5～6畳の差があるので収納とかに影響出てきますよ。大差ではないですが4人家族とかになるとかなり工夫しないと62平米は窮屈だと思います。

買い物・食事

• ショッピング

1. ローソン 桃谷駅前店　　徒歩3分／約200m
2. ビエラ桃谷　　徒歩3分／約240m
3. ローソン 勝山三丁目店　　徒歩4分／約300m
4. 万代 桃谷駅前店　　徒歩5分／約370m
5. ファミリーマート 桃谷駅西店　　徒歩5分／約370m
6. デイリーカナートイズミヤ 国分町店　　徒歩6分／約440m
7. 業務スーパー 桃谷店　　徒歩7分／約490m
8. ライフ 四天王寺店　　徒歩14分／約1,080m
9. 上本町YUFURA　　徒歩19分／約1,490m
10. 近鉄百貨店上本町店　　徒歩20分／約1,560m

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育児・教育

• 教育施設

1. あろんてぃあキッズ真法院町保育園　　徒歩6分／約420m
2. 大阪市立天王寺保育所　　徒歩6分／約430m
3. こでまり保育園　　徒歩10分／約740m
4. 勝山愛和第一幼稚園　　徒歩5分／約390m
5. 真生幼稚園　　徒歩8分／約640m
6. 市立五条幼稚園　　徒歩11分／約860m
7. 大阪芸術大学附属 松ヶ鼻幼稚園　　徒歩11分／約860m
8. 市立五条小学校　　徒歩11分／約820m
9. 市立夕陽丘中学校　　徒歩14分／約1,050m
10. プール学院 中学校・高等学校　　徒歩5分／約400m
11. 上宮学園 中学校・高等学校　　徒歩14分／約1,070m
12. 清風学園 中学校・高等学校　　徒歩15分／約1,200m
13. 府立夕陽丘高等学校　　徒歩7分／約510m

• 五条もどうかなぁという感じですけどね。今年の小１は、大量に隣の各学区に越境入学が出たと、隣の小学校に１年生のお子さんがいる親御さんがおっしゃられていました。昨年の6年生だったかで、学級崩壊が起こってしまい、それを見た親御さんが、進学を避けたと。めちゃくちゃマンモスになってしまっており、また中学受験する・しないでの差もあり、受験する子はストレスが大きくて、クラスがまとまらないというのは、数年前から言われていますね。
• 間取りから考えるとファミリー層も検討できるかなと思うののですが小学校や中学校の評判はどんな感じなのでしょうか。
  • ここは五条小学校、夕日丘中学校校区です。市立最強の呼び声高いエリアですね。その分、お金持ちの親が多いという噂も、、、近隣の聖和小学校や桃陽小学校も評価は上々ですね。
    • 五条は確かに人気ありますが、昨今のトレンドとしては陰りがあります。聖和は学力高く、人気ありますよ。また、小学校周辺の環境も良いです。(玉造筋西側)
      • ちなみに聖和小学校は制服で五条は私服ですね。
• 五条小学校、調べてみたら一校で児童数が900人近くいるんですね。少子化の今の時代、これだけ多い学校も凄いです。この辺が人気校となる所以なんですかね。一学年3～5クラスになるのでお友達はいっぱい出来るのかも。親としては先生の目がちゃんと行き届くのかなという不安もちょっと出てきます。ただまあ公立は評判が安定しないというがデメリットですね…。
  • 運動場が奪い合いになりますし、校舎もプレハブという噂を聞きました。
    • 子供が２人通ってます。転校してきましたが、確かに金持ちが多い印象です。医者が多い。でも一般家庭も多いと思います。子供のお金の感覚がずれてるので注意が必要かもしれません

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周辺環境・治安

• 地域・地区：第2種住居地域・準防火地域
• 駅近で良いですね。静かかどうかわかりませんが、販売中のブランズなどここより駅から遠い物件より高くなりそうですね。
• JRの駅に近いのはやっぱり魅力的。駅周辺で買い物などことが足りるので、働く主婦にとっても良い立地。

【近隣ガソリンスタンドについて】

• 以前から付近を散歩しているときに、こちらの物件のことが気になっていたのですが、ついに公開されたのですね！私は駅チカだし表通りから１本入っていて静かそうだし、いいなあと思っているのですが、主人は近くにガソリンスタンドがあるから嫌だと言います。ガソスタがあることでのデメリットは昼夜問わず車の出入り音がすることでしょうか？でもこちらの物件は気になります。
  • ガソリンスタンドがあるんですね。どの辺にあるんでしょうか？案内図には描き込まれてなくって。ガソリンスタンドって独特の匂いがありますからね…。マンションの方にまで届くのかどうか分かりませんが懸念点であるのは確かだと思います。うちの近所だとオーライオーライと掛け声があったりとか（こういう声は慣れれば大丈夫かと）。思い当たるのはこれくらいですかね。あと何かありますか？
    • 玉造筋沿いに、エネオスがありました！道１本隔てているので私は気にならないと思っているのですが、どこまで臭い等するのかは気になります。かけ声とかも近くだと聞こえるかもしれないですよね。
      • 当該マンション近くのエネオスはセルフなので基本誘導など声出しはないですよ、利用者も上品な方が多いです。ニオイは西風吹いたらするかもね、大阪市内は西風吹いたら工場地帯からのニオイはたまにしますね、立地は横にプレミスト、斜め向いにプラウドなど同規模のマンションがあります。電車の音は気になるかもしれません。
        • 最近のガソリンスタンドはセルフが多いし、音もそれほどしなそうですが、自分はガソリンのにおいがどうしても苦手なので近隣にあるのは気になるかな。ただ、すぐ隣というわけではなく、一本隔てたところにあるのならそれほど害はないのかなと思います。車を所持している方なら近くにがしガソスタがあるのはありがたいんじゃないかしら。
          • ここのガソリンスタンドは静かですよ。挨拶を必要以上に大声でする事もないし、暴走族とかもいません？

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周辺施設

• 病院

1. 第二大阪警察病院　　徒歩2分／約110m
2. 大谷クリニック　　徒歩2分／約130m
3. イサミ歯科医院　　徒歩2分／約140m
4. 上田内科クリニック　　徒歩2分／約160m
5. 塚本眼科クリニック　　徒歩2分／約160m
6. 川津皮膚科　　徒歩3分／約200m
7. 今石こどもクリニック　　徒歩3分／約200m
8. すわ歯科診療所　　徒歩4分／約250m
9. 三沢クリニック　　徒歩4分／約280m
10. 岡歯科医院　　徒歩4分／約300m
11. 岡歯科医院 桃谷おとなこども歯科　　徒歩4分／約300m
12. 寺中医院　　徒歩4分／約300m
13. 谷口クリニック　　徒歩5分／約330m
14. 湯川胃腸病院　　徒歩6分／約430m
15. 休日夜間緊急歯科診療所　　徒歩7分／約500m
16. 大阪警察病院　　徒歩8分／約600m
17. 聖バルナバ病院　　徒歩13分／約1,000m
18. 早石病院　　徒歩13分／約1,020m
19. 大阪赤十字病院　　徒歩13分／約1,030m

• 金融機関

1. 三菱UFJ銀行 ATMコーナー桃谷駅前　　徒歩2分／約140m
2. りそな銀行 桃谷駅前出張所　　徒歩3分／約200m
3. 大阪シティ信用金庫 桃谷駅前支店　　徒歩5分／約330m
4. ゆうちょ銀行大阪支店 大阪警察病院内出張所　　徒歩8分／約600m
5. 大阪信用金庫 本店営業部　　徒歩12分／約910m

• 公共・レジャー施設

1. 勝山交番　　徒歩4分／約270m
2. 天王寺真法院郵便局　　徒歩6分／約410m
3. 天王寺区役所　　徒歩10分／約770m
4. 市立天王寺図書館　　徒歩11分／約870m
5. 天王寺消防署　　徒歩13分／約1,000m
6. 天王寺警察署　　徒歩14分／約1,100m
7. 天王寺郵便局　　徒歩14分／約1,120m
8. 五条公園　　徒歩4分／約270m
9. 五条小公園　　徒歩6分／約440m
10. 桃谷公園　　徒歩7分／約550m
11. 国分公園　　徒歩8分／約600m
12. 寺田町公園　　徒歩10分／約730m
13. 桃陽健康広場　　徒歩10分／約800m
14. 四天王寺　　徒歩12分／約910m

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掲示板

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