D'グランセ八事御幸山 ヒルトップテラス

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D'グランセ八事御幸山 ヒルトップテラス　外観1

D'グランセ八事御幸山 ヒルトップテラス　外観2

物件概要

• 所在地：愛知県名古屋市天白区御幸山1302-1(地番)
• 交通：

1. 地下鉄鶴舞線八事駅徒歩12分
2. 地下鉄鶴舞線塩釜口駅徒歩10分

• 総戸数：総戸数 49 戸
• 構造、建物階数：地上 3 階　地下 2 階／地上8階建て
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2006 年 3 月
• 売主：大和ハウス工業

価格・コスト・販売時状況

• 3,380 ～ 20,000 万円（ ㎡単価 57 ）
• １階違うだけで（もちろん同じ間取り）７００万も違うんだよー、びっくり！
• ３階建てで１階と３階で高層マンションの１階と最上階くらいの金額差をデベが設定出来、またそれでも売れるという事は天井高だけではなく眺望も高層マンションの最上階と一階程の差があるからだろうか。
• 南棟だったら３０００万代くらいからあるよー。
• 不動産の関係者から色々と話を聞くと、やはり資産価値としてみたときに、低層住宅地と言うこともあり、土地単価はかなり高めらしいですね。場所的には同じ八事でも表山、八事山に比べると御幸山はマンションとして見たときに価値は下がるそうです。もちろん高級住宅街には変わりませんが。
• 坪単価で言えば表山、八事山に比べ駅まで遠いし斜面が急だし安いというのはもっともだと思います。但し、私が聞いた所によると御幸山は表山、八事山、音聞山に比べ一区画の面積がかなり大きいそうです。これも大昔の別荘地の名残なんでしょうかね。また実際に家を建てようとした場合、売り出す区画が大きいし斜面が急な為に基礎に係る費用がそれらの比べ高く付き最終的にはかなりの高額になってしまうという事でした。要するに平地な土地に比べ区画が大きいとか基礎費用が嵩むなどといった言わば無駄？な費用が発生する為、裕福な人たち向けという事でしょうかね
• エアリーとブライトは別物と考えますので価格差は納得できます。

交通

• 難点といえば、駅より遠いこと（行きはよいよい、帰りは怖い・・・）
• 駅まで結構遠くて坂もきついようなので、電車通勤だと毎日大変じゃないのかな〜。平日毎日のことなので、私は駅まで近いところがいいと思ってしまいます。車通勤か、お迎えがくるならいいけど。ここを買う人はそういう人が多いのかな。
• 地下鉄の塩釜まで１０分ほどです。フランテまで歩いても１５分。
• 八事も都心から遠いけど、ここは八事までも遠すぎ。名古屋に出るのに不便すぎる。ある意味僻地かも。
• 目の前が中学生の通学路なので、通学ラッシュ時にぶつかると車の運転には気を遣いますね。
• 地図上では塩釜の方が近いですが、実際は八事駅のほうが圧倒的に楽です。坂も愛知銀行前の緩やかな上り部分だけで、後はほとんどフラットですよ。男性ならば10分程度、女性でも15分程度見れば大丈夫でしょう。
• 名古屋ICまで通勤ラッシュ時以外なら環状線で２０分程度でいけます。意外と近いと感じます。四谷ICまででも15分程度かかりますよ。

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構造・建物

• 難点は、かなりの南だれの土地を造成したので風通しがあまり期待できないこと、マンション内での貧富の差があることでしょうか・・。
• 一番最上階は天井面がフラット、天井高も居間のサッシのＨ寸法も2900mm〜FL。それ以外は2600〜2650mm(上がり天井部のみ)だそうです。
• 斜面に建ってるから、１階なんて北から見たら地下だよ。風通しが悪いと思います。
• 構造及び階数/ 鉄筋コンクリート造地下2階 地上3階建とあります。これって、所謂、半地下マンションの一種なのでしょうか？自分的には、南だれの立地故の眺望がプラス要素なのですが、湿気等のダメージがあるのなら気になります
• 南ダレの斜面ですので風通しが良い悪いの論議はあるにしろ、決して半地下で全くないので気にする必要はないと思います。
• エアリーの最上階、2900の天井高＋2900のガラス張りの南面からの眺望はやっぱ結構凄い気がする。
• エアリーとブライトでは差が有りすぎ。天井高など。
• でもエアリーだったら眺望は大丈夫だと思いますよ。現地を見たけど日当たりはブライトの3階以上はかなり良かったし。樹木も目の前のはある程度なくなるという話だけど、塩釜神社の方はなくならないし、西側の大きいの3本位も、最初は移動を検討していたらしいがなくなったとかで、確かに建物の左右の部屋の日当たりは、時間的に短いかもというのはあるかな。でもそれもエアリーには関係のない話だと思います。
• 地形ですが名古屋近郊ではあまりお目にかからない複雑な地形（表現するとすればすり鉢を半分に割った様な地形）に立っている事、建物はそこに階段を置いたような作りです、その二つの条件が相まって複雑さをかもしているように思います、特にブライトの２．３．４階は居住空間としては、部屋の位置にもよると思いますが、日当たり（冬は１０時〜１４時すぎまでかも？）風通しは期待しない方がよいかもしれません、エアリーの６階は前の棟が１．５メートルほど屋根が突き出ているのと、樹木の関係で遠くの相生山緑地の眺望は望めないかも知れません、７階の住まいに行くには一度６階へ降りエレベーターを二回乗り継が無いといけません。
• 私はブライトを検討していますが、平面図を見ながら日常生活の動きを想像してみると、不便に思えることがあります。まず徒歩で外出する際、通常はアンダーパスを通ってエアリーに渡り、エレベータで６階に上がってエアリーのエントランスから出入りすることになると思います。それだけでも面倒なのですが、アンダーパスの両端に大きめのドアがあり、これはひょっとすると地下室などによくあるような鉄製の重いドアなのでしょうか？毎日、しかも時には一日に何度も行き来するところなので、いちいち重い鉄製のドアを２回も空けなくてはならないのはとても大変だと思います。手に荷物など持っていたらなおさらですし、図面で見る限り、観音開きなので自動ドアということもないと思います。またブライトの西側エレベータですが、４階だけ他の階とは反対側の扉が開くようになっています。そこからアンダーパスに出るのですが、そこにもドアがあります。これも重い手動のドアなのでしょうか…どなたか販売員に確認された方がいらっしゃれば答えを教えていただけると助かります。もうひとつ、これは質問ではありませんが、ブライトのメールボックスは１階です。やはり徒歩でエアリーから入った時に、エレベータで４階まで降り、アンダーパスを渡り、またエレベータで１階まで降りてやっとメールボックスに辿りつきます。それから部屋までまたエレベータで昇り…って、かなり大変ですよねえ。。やはり低価格のブライトの住民は冷遇されているのかな。
• ブライトは、眺望が取れない、風通しが悪そう、日当たりが悪いの三大欠点が致命的です。
• 無頼との棟内MR見せてもらいました。３階から５階は南側リビングからの眺望はほとんど変わらない感じ。北側の部屋は、４・５階まあまあ明るく、３階はちょっと暗いかなという感じ。建具の色、キッチンの色、床の色バラバラで、ちょっとがっかりしました。システムキッチンの奥行きが広い分、キッチンが狭く感じられました。内装はあんまり・・・
• 塩釜神社の駐車場から見える外観は、かなりキレイですよね。
• 構造に関しては、二重天井＋二重床、スケルトンインフィル、パイプスペースを吹き抜けに配した構造いずれも現在の技術で改装・改築に最適な条件を備えています。

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共用施設

• エアリー上階からみるブライトの屋上庭園ってすごく良いよ。
• 屋上庭園が思った以上に綺麗ですが、ブライトだとエントランスから入った時などに楽しむだけになりますね。

設備・仕様

• 建物の仕様は今までみてきた名古屋のマンションでは一番と思います。
• 上の棟に限定らしいけど、ここは仕上げ材は勿論の事、水周り（風呂やキッチンやトイレ）の位置や間取りまで極端に言えば全部替える事ができる(当然有償）とMRで説明を受けました。工期に間に合いお金さえあれば好きなよーに設計できるという事らしいです。
• 本当に内装の作りの良さに感動してしまいました。
• ブライトでも、トーヨーキッチンやテレビ付きのお風呂など設備、仕様がとてもいいです。
• 棟内MR見に行きました。バルコニーは私もかなり狭い感じがしました。洗濯物を干すだけという感じでしょうか。内装は素晴らしいです。特にフローリングと建具の質感がいいですね。天井高も高く、明るく開放的でした。外壁タイルの色も落ち着いていていかにも高級マンションですね。
• 車寄せの辺りですが、チラッとしか見ていないので大きなことは言えないですが、一応、エアリーの顔ですよね…。こんなに狭いの？っていう感じを受けました。車がすれ違うのは難しいかな、というのと、あと地面が普通のコンクリだったこと。よく急斜面にあるコンクリに丸い型抜きのような形がされているようなやつです。もっと石っぽいものなど選べなかったのかな…と。
• 確かに、建物自体のエントランスは良いと思いますが、ガレージの入り口部分はあまり色気がないですよね。質実剛健な感じでダイワらしい気もしますが、せっかくここまで凝っているのですから、336さんのおっしゃるように石張りのほうがふさわしい気がします。
• バスルームのテレビは地デジ対応でなかったと思います。

• 

  D'グランセ八事御幸山 ヒルトップテラス　ホール

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間取り

• 2LDK、3LDK　80.33 ～ 233.30 ㎡（ 平均 108.97 ）
• 間取りで気になったんだけど、どんな広い部屋でも収納少ない気がする。ウォークインが深くても、人が通る動線が必要だから手前に物置けないし、部屋の一部が物置きになるかもと思った。
• 上の棟のお金持ちは駐車場のすぐ後ろにある駐車スペースよりでかいシャッター付きのバックヤードなるものに普段使わないものは全部入れ込み、生活感のない空間スペースで優雅に過ごすという事ではないしょうか。
• この価格帯の部屋としては、ブライトの間取りはがんばってるなァと思っていました。

買い物・食事

• フランテはヤマナカのちょっと高級版で、決して高級スーパーではないですよ。少し海外の商品が多いのと、お肉なんかは高めの国産しかないかな。
• 堅実は名古屋人の中でも多少お金に余裕のある方にはハロードゥやサポーレよりは使いやすいスーパーではないでしょうか？少なくてもバローよりは買い物に行って楽しいとおもう。
• このあたりは、八百屋、魚屋、肉屋、クリーニング、お米、灯油、etc　お店が御用聞きに来ますので、配達の時に品物をたのんでおくか電話で注文すればすぐに配達されます、長年のお付き合いになれば支払いは月に一度まとめて支払いできます、ヨシケイの配達を利用している方も多いです
• 八事のジャスコがもう少し充実した施設なら言う事無いんだけどね。
• ジャスコは撤退を検討しているらしいです。

育児・教育

• 小学校区は表山のようです。表山小と八事東小はカラーがずいぶん違うという話を聞いたので気になりました。
• 確かに八事東小の学区と表山小の学区では雰囲気が違いますよね。八事東小は元八事がメイン、表山は表山町がメインですからね。元八事って下町っぽい市場などもあって私は意外に好きですが、何れにしても御幸山中学まで歩くのは子供たちにとって結構いい足腰の訓練になって良いと思います。逆にここから表山小に通うのも健康には良いですね。逆にここに住めば走れば１分以内に校門に入れますから中学生のお子さんは凄く喜ばれるでしょうね。
• このあたりは子供さんがいる御家庭などは学校帰りの夜道が治安面で気になりますね。このあたり皆自家用車移動ですし人があまり歩いていないし暗いですからね。前スレにもありましたが自衛は必要かと思います。特に小学生のお子様が見える方は最近特に嫌な事件もあったし小学校までは結構距離もあるので。
• その点で言えば中学生の子供なら安心ですね。急な登り坂ですが、なんせダッシュで３０秒ですからね。
• 表山小に入るお子さんは、天道幼稚園か音聞山保育園出身が多いと聞いたことがあります。
• 表山小は天道がほとんど。確かバスもあるはずですが、ここは入園するのに徹夜で並ぶ人気の幼稚園。途中からの転園で空きがあるかは難しいでしょうね。あとは名東愛英もバスが出てるから多いみたい。キッズランドも通ってたかも。ウチは音聞山保育園に通っていましたが、ここはわりと庶民的です。でも学区に合わせて保育園なのに教育は手厚いです。表山小に入学しても引けを取りません。ちなみに、働いているお母さんはほとんどおりませんでした。
• それからこの辺りは近いせいか八事東小に通う子のほうが多いです。もちろん表山小に通わせる人もいますよ。

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周辺環境・治安

• 名古屋で御幸山といえば、だれでも知ってる高級住宅地のひとつです。しかも大和さんなら、なお安心です。堂々と住所が書けますよ。
• 八事の評価が高すぎる気がします。都心部から遠いんじゃ「いわば田舎」しかもゴミゴミした道路、アツプダウンの多い地形。
• 遠い昔、イギリス人を招いて昔の地形そのままに区画整理をして細い路は細いまま、くねくね曲がった形状や水路もそのままに敢えて残した結果です。神戸の六麓莊と同じ成り立ちが八事です。
• 以前は都築紡績の社長宅で、その前は山林。登記簿謄本にそんな記載がありますよ。御幸山の中でも一等地の本当のヒルトップだと思いますしね。
• 個人的な感想ですが、夏のさなか下からアクセスし現場を見ましたが、八事神社の森が間近にあって木陰も多く風通しはむしろ良く心地良かったという印象でした。それより、下のゲート予定地のすぐ隣の森の一部に売地という看板がでていました。そうそう簡単に売れるとは思えない山林然とした状態ですが、そちらの方が少し私は気になりました。しかしこの地区は高さ１０ｍ指定、風致地区、第一種住専ですから仮に家等が建っても南棟の方の目線よりは必ず下に建物の屋根がくるはずですから全く問題はないと思いました。
• 現地を実際に見て都会の真ん中の利便性や都会的なイメージを重視する方には不向きですが静かな雰囲気や緑を好む方にはこれ以上の物件はそうそう出ない様な感じがしましたね。八事神社の森の向こうに見える天白の街、遙か遠くに名港トリトンまで見渡せる眺望などはお金持ちの上の棟の方だけの特典かも知れませんが、それでもここに住める人は正直うらやましい。
• 立地という点では、第一種低層住専・風致地区という立地であり、好条件です。
• Ｄグランセの付近も夜はちかん注意！って看板が多いので気を付けて下さい。
• 最近現地を通ったら、南側の売り地の看板がでていたところの木々が伐採され、更地になっていました。何か建つのでしょうか？想像していたよりも結構広く、小さなマンションくらいなら建ちそうな広さですが…。
• 更地ですが、建ぺい率が30％なので、そんなに大きな建物は建たないと思います。
• 家族や近所の人はタヌキを目撃しています。近所の家の池には蛍がでます。夏の花火大会も、あちこちの方向のを見ることができます。一昨年の夏の夜、友人の家の帰りに近道をしようとして迷子になってしまいました。そんな場所です。
• 市内から車で夏場に車で八事に戻ると、涼しく感じるのです、（体感温度で−2度位、湿度も幾分少なく感じる）コンクリート・アスファルトが少なく、建ぺい率30％容積率100の関係で地区全体の70パーセントが樹木の為、日が落ちて木々に風があたると気温が下がりやすい様です、ヒートアイランド現象はあまり感じません、夕立が降れば水うち効果はバツグンです、クーラーが苦手なのであまり使用しませんが快適です。
• 中学校の校舎からは遥か御岳山まで見えるし、もう少し下った位置にある私の実家からでも名港大橋や鈴鹿山脈が見えるので、このマンション上層なら展望は最高でしょうね。羨ましい。

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周辺施設

• 八事神社
• 周りのお医者さんも診察に来てくれますし、お体の調子はいかがですかと院長先生みずから電話を入れていただけます、年を取ってもぜんぜん困りませんので、だいじようぶですよ！
• このマンションの近くの御幸山公園ってとこは、明治天皇がご訪問されたとの記念碑が建ってます。

その他

• 土砂災害危険箇所になっている http://www.city.nagoya.jp/_res/usr/2789/map16.pdf
• 実際に建築現場を見て土砂災害危険地区うんぬんと言っているのか疑問です。あの建て方で実際に土砂の被害をどこをどうしたら受けるのか是非教えて欲しいです。また一部を除き名古屋は東京と違い何故か高級住宅地と言われるところは駅遠く、大半は風致地区であるが為に緑が多く丘の上や斜面にあり土砂災害危険箇所指定が多いのではないかと想像します。
• 土砂災害危険箇所とは、一定の仕様に基づき、大雨などにより土石流の発生・崖崩れの発生・地すべりの発生の恐れのある箇所を調査公表しているものです。身の回りにある危険をあらかじめ知っておくことで、万が一の災害に備えましょう。
• 確かに、豪雨の時は八事山表山に避難勧告？のテロップがテレビで出てビックリしたのを覚えています。実際に住んでいる人たちは、え〜そうなの〜？ってカンジで気にしてるふうではなかったけど、やっぱり斜面が多いから土砂災害の対象になるんでしょうね。水害には縁がないかもしれないですが…。どこかであったように、斜面をコンクリで固めていたところがすべり落ちて…ということもなくはないと思いますが、ここのマンションは本当に天辺に建っているので、上から何かが崩れてくるって言うことはなさそう。。。
• （気になる点）マイナス要素（あくまでも私見です。）

1. 地盤の強度
2. 陽明、弥富学区でない（手放す時に非常に不利である）
3. 修繕積み立て金が少ない様な気がする
4. 高齢又は、足が弱くなって車に乗れなくなったら八事フランテまでタクシーで行く必要がある
5. 管理組合の運営が大変そう
6. 裏の学校の騒音はあるていど想定する必要あり
7. 学校のグランドの砂ボコリの進入

• ダイワが日本ERIの株主なので、ここの建築確認は当然ERIです。
• ここは、いわゆる「傾斜地マンション」ですよね。つまり、本来なら高さ１０ｍまでしか建てられないのに、半地下にして無理やり建てる。この工法に対して、それを善しとしない条例が全国で次々に広がっていっていますが・・・名古屋市では、まだのようですが、もし、この条例が名古屋市でも施行されたら・・このマンションは「既存不適格」になってしまうのでは？つまり、立て替えのときに、同じ延べ床面積のものを建てれない。遠い将来のことですが、住民の資産価値も激減します。そのようなリスク、ありませんか？
• 時代の流れとして「傾斜地マンション」は否定される方向にあります。
• 「第一種低層住専・風致地区」では本来は高さ規制で2階建てしか建てられない。そんな場所に巨大なマンションを建ててしまったことがそもそも間違いで、周 囲の住民の目は非常に冷たいことを知っておくべし。傾斜地マンションの問題は、各地で問題になっている。住民訴訟も増えているし、国会でも取り上げられて いて、近い将来に何らかの規制ができるだろう。
• １０Ｍ規制なら３階建て建てられる。１階３ｍとして３×３で９ｍ。階数に規制無し。

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