ローレルタワー南森町ル・サンク

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4.80

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物件概要

ローレルタワー南森町ル・サンク_外観

• 所在地：大阪府大阪市北区東天満二丁目9番（地番）
• 交通：

1. 東西線 「大阪天満宮」駅 徒歩1分
2. 大阪市営谷町線 「南森町」駅 徒歩4分
3. 大阪市営堺筋線 「南森町」駅 徒歩4分

• 総戸数：131戸
• 構造、建物階数：地上23階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月
• 売主：近鉄不動産株式会社/株式会社NIPPO
• 施工：株式会社鴻池組 大阪本店

掲示板・口コミ

• ローレルタワー南森町ル・サンク（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• とんでもない値段っておいくらですか？
  • 低層階でも6000万近くですよ
    • そんなに高くないですね。
      • あ、間違えました。6000万近くは75平米の中住戸でした。cタイプの低層階は7000万なかばくらいだそうです。
        • cタイプはこの物件で1番いい部屋ですからね。
• 多分、正式発表時には下がると思いますよ。ここは、南と東のL字マンションなので、南東角部屋は高いでしょうね。
  • 想像以上に高くてげんなりしました｡価値が下がりにくい場所だとは思いますが､ちょっと強気すぎないかなあ､という印象｡
    • ５９m2　１０階辺りで４４００万円台。１０階なんかまだ隣のビルがあって、抜け感がないところなのに、、、是非下げてもらいたい！
• 20階で5000万超えなんて、驚き。
• 60平米ない一番狭い部屋の10階でたしか4400万くらいだったよーな。
• まぁここは階級が高い層が居住するから、間取りや階数でおのずと格みたいなものがわかるでしょうね。4400万と8000万の部屋ではやはり住む層が違いますから。
• 南東の角部屋も一番下の階なら5000万円台ですか？
• 予定は見せていただきましたよ、8000万の部屋はほとんど抽選とのことでした、凄いな～
  • 85平米で8千万ですか。最上階かな。お金持ちっているんですね。
• A

1. 間取り 3LDK
2. 専有面積 75.57m2
3. 価格 5398万円

• C(メニュー1)

1. 間取り 3LDK+シューズインクローク
2. 専有面積 85.04m2
3. 価格 6168万円

• 今、一番安い3,928万円59.12平米で南森町の賃料を考えると、良くて17万弱位かな～。共益費を引くと15万位にしかならないから家賃部分の利回りは4.5%。他のコストもかかるし、貸してもメリットはないかな
• 週末ごとにポロポロ売れてるみたいですね。いま、どれくらいの状況なんでしょうね？
• 売れてるみたいですね、 完売するタイプも出てきてるみたい。 みなさん大阪市内駅1分で探すと この物件にたどりつくのかな。
  • 売れ行きよくないですよね？これで良い方なのですか？
    • 良くないですよ。まだ半分は残ってる。
      • あと1年半もあって半分売れたなら成績良いんじゃないの？
• 外廊下とか、ゴミ捨て場とかは、結局、管理費に関係するものなので、それは納得できる。管理費は割安。物件は割高。
  • 管理費等は59m2 14,452円～85m2 20,342円ですよね。高くはありませんが安くもありませんよ。うちは40階以上の高層で内廊下、ジム等一通りありますが上記より少し安い位です。修繕積立金も予定通りです。ここの場合外廊下で設備も最低限にしているのに、あまり安くはならないんだな～と思った位です。あまりメリットにはなりませんね。
• 価格とのバランスを考えると何とも言えん立地。駐車場も微妙。車の待機場所がない。
  • これだけ割高なら車の待機場所は欲しいですね…
• ここだと駅まで徒歩1分でということなので売れ行き自体は良いほうなのでしょうか。 まだ入居まで1年以上ありますので、 そこまで販売は進んでいないのかなぁと思っていましたが、 販売期は進んでいるのですよね。 ここだと資産として持つよりも、自分で暮らすために、という方がメインなのでしょうか。
  • 価格の面からか、投資にはあまり向かないと不動産屋の方から聞きましたよ。
• どのタイプの部屋が人気なんですか？
  • Eタイプの部屋が人気でしたね、残り一部屋でした。

【先着順分譲概要】

1. 分譲戸数 15戸
2. 分譲価格（税込） 3,928万円～6,348万円
3. 最多分譲価格帯（税込） 5,500万円台(3戸)
4. 間取り 2LDK+N(納戸)・3LDK
5. 住居専有面積 59.12m2～85.04m2(トランクルーム面積含む)
6. バルコニー面積 10.73m2～28.80m2
7. アルコーブ面積 2.56m2～5.35m2
8. 管理費（月額） 7,790円～11,210円
9. 修繕維持積立金（月額） 5,670円～8,160円
10. 専用利用料（月額） 972円(ホームセキュリティ利用料)
11. 修繕維持積立一時金（一括） 372,730円～536,150円
12. 管理一時金（一括） 34,730円～49,960円

※先着順分譲につき、ご希望の住戸が売約済みの場合がございます。あらかじめご了承ください。

• 販売は今は先着順で１２戸ということです。これで最後？それならばもう少し、時間の問題かと思いますが、外からだと販売の状況って本当にわかりにくいのでどうなのかわからないのですよね

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交通

• 現地から歩いてみたけど、1番端っこの出口から１分くらいで、地下鉄のホームまでは結構あるね
• ちょっと谷町線までは遠い印象。

【車】

• 1号線の東天満交差点から西の区間は 大型車両通行禁止区間(日曜、休日を除く9-19時) になってますか？ もしそうなら交通量は多いけど ダンプがガンガン通るということではなさそうですね。

構造・建物

• 建ペイ率：80％（角地緩和により90％）
• 容積率：800％
• 敷地面積：1,278.07m2
• 建築面積：863.91m2
• 建築延床面積：12,815.00m2
• 外廊下ですね。期待していただけに残念です。万歳町以下の共用部の仕様だったら買う価値ありません。
  • 外廊下のほうが空気も抜けるしいいですよ
    • タワーで外廊下ってありえない。国道沿いだしうるさそう。
• マンションデザイン、上から見るとJの文字みたいになってる様子でした。23階建てが外廊下だとちょっと怖いかも…。上の方は風がキツくなりそうですし。タワーパーキングはマンション裏側になるんでしょうか。ランドプランが気になりますね。 建物の一番上にHマークがあるように見えますがヘリポートを造るんでしょうか。
  • タワーならヘリポートがあるのは普通です。
• 形状的に揺れに強くはないですね
• 外観デザイン １階部分がどのようになっているか 分かりにくい。 何か惹きつけられるような感じがないような。
• 騒音対策は万全だとは思いますが。高層階は２重床２重天井なのかな。
• 直床、ゴミステなし、と出てますが本当ですか
  • 本当ですよ。確認しました。
• 南北に長く、１４，５階のマンションを高層にしたような感じですね。
• 予定では坪250～300位の様ですね。しかし、それに見合った高級マンションであればいいのですが、、外廊下でラウンジもコンシェルジュもゲストルームも無し。限りなく無駄を省いた結果、多少贅沢に造った賃貸用マンションのよう分譲マンション的なメリットはほとんどありません。このクオリティでは坪200でも買えません。
• タワマンの構造でコンクリートなんてあるのですか？
  • ここはタワーと言っても23階建ですからね。高さで壁がコンクリートかそうじゃないか決まるらしいですよ。
    • 免震だから、コンクリートで可能でしょう。
• ここのデザインって、なんで1番上のカドが少し盛り上がっているんですか？
• ここの図面持ってる方はきちんと見た方がいいですよ。戸境壁や外壁が分厚いせいで壁心計算された結果、部屋の有効面積が表記の帖数マイナス1.3帖くらいですよ。Aタイプの洋室3とかひどすぎ。
  • タワーは薄いものばかりだからいいのでは？
• ここって階高2960だけど、直床でスラブ厚いくつか知ってる人いますか？パンフレットにもどこにものせてないし、まさか160mmとかじゃないでしょうね？
• 公式ホームページで現地23階相当からの眺めを見ますと、なかなかのナイスビューでした。外廊下というのは本当ですか？
  • ペンシル型のタワーにするには敷地の形状が悪かったんでしょうね。（横幅が狭い）今の形状のままで廊下側に壁を作って内廊下にしても良さそうだとも思うのですが

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共用施設

• 駐車場：68台（タワーパーキング）
• 駐輪場：262台（垂直昇降ラック式87台・スライドラック式175台）
• バイク置場：17台
• 駐車場がタワーパーキングになるみたいで、ここだとそれで仕方がないかなとも思いました
• 共用施設に関しては無駄がなく、パーティルームのみというのが良いですね。パーティルームは予約して利用する感じになるのでしょうか？それとも常に解放しているのかな？

設備・仕様

• ディスポーザーありましたよ、トーヨーキッチンのステンレスキッチンは思ってたより高級感があり、使い勝手がよさそうで気に入ってます。
• 格安で洗濯物の預かりサービスもあるみたいですが、これは利用しなそう、服が多い人にはワンシーズン服を預けれれば場所も取らず便利なのかな
• キッチンすごいかっこいいなぁと思います。 全般的に仕様が高いんじゃないかと。 その分お値段も～なんてことになってくるんだろうけれど（汗）
• フリーセレクトが充実しているのが嬉しいポイントです。 意外といろいろオプションをつけると高くなってしまいがちですから。 気になるのは収納箇所が少し少ない気がするところです。
• タワマンなのにゴミ捨ては１階のみなとこ。デザインもよくない。
• キッチンのデザインはステンレスタイプでかなりおしゃれに見えます。シンクはガスではなくてＩＨなのかな？掃除が楽そうですから見た目は良いですが、料理のしやすさはどちらの方がいいのでしょうか
  • オプションでIHが選べます。今IHの家に住んでいますが、ガスの方が料理しやすいかな？でも掃除のしやすさは断然IHだと思います。
• システムキッチンは機能と美しさに定評のあるトーヨーキッチンを標準採用している点で 高く評価できそうです。ただ、水栓はシャワーヘッドタイプが便利なので2つある水栓のうちどちらかに取り付けたいと考えた時、純正品で対応可能なのでしょうか。

間取り

• 間取り：2LDK＋N～4LDK　※Nは納戸です。
• 専有面積：59.12m2～85.04m2
• コの字型はリビングじゃない方の部屋が無茶苦茶暗いよ。 ビックリするぐらい暗い。 いい天気でも薄暗い。 ここがコの字がかどうかは知らないけど。
• ここだと駅も近いしＤＩＮＫＳとかには良いんでないの？と考えています。2LDK+N（納戸）～4LDKということなのでＤＩＮＫＳからファミリーまでっていう感じなんでしょうか。結構広めに作るのかな？
• HPに掲載の85平米の間取りはいいかなと 私も思います。 とはいえ二人だから７０平米台でじゅうぶんなのですが メールに載っていた間取りは収納少ないなという印象。 内装わからないのでなんとも言えませんが わーいいなー欲しいなーとはなりません。 こんなものなのでしょうか。
• 新しく紹介されているCtypeの間取りいいですね～。 家に光がいっぱい入る感じがスゴク良いと思います。 ただ収納箇所は少なめかしら?
  • 梁でボコボコだし、窓はワイドスパンではなさそうですし、全然光はいらないでしょうよ。 よく見てください。 しかも、この部屋はとんでもない値段ですよ。
• 収納が多めですね
• ここの南東角住戸からお墓が見えます。ユメキタの東側ほど広大じゃないけど。
  • あと、東側すぐにガソリンスタンドがありますね。
• 3LDKの間取りが収納充実していてMUSTかな。L型ベランダが区画されてて少し残念。
• 基本プランを生活環境に合わせて変更できますから、自分の好きな間取りに変更できるのはいいですね。子供がいなければ、リビングを広くして、お子さんがいらっしゃる方はリビングよりも部屋数を重視といった感じでしょうか
• オーナーズデザインというのが気になるのですが、費用高そうに思います。
  • オーナーズデザインといってもデザインを選択するのみですからそこまで特徴的にはならないと思います。有償サービスになるといろいろ変更できるようですが、料金がかかってきますしそこまで大幅に変更される方も少ないと予想しています
• 間取りや設備に関しては、ごく普通という感じがします。希望に合わせてくれるようですから、そこは良いかなと思います。
  • 自分でセレクトできる仕様になっていますし、カラーも好きな色を選択できるので好みに合った家ができそうですし、オーナーズセレクトは有償になっていますが、注文住宅の様に家をカスタマイズ可能なのはこだわりが強い方にとっては魅力的でしょう
• キッチンからバルコニーに出れるのはいい反面、日当たりがいいと日中のキッチンの気温が上がってしまうことや、ドア側に荷物が置けないというデメリットがありますね。特に夏場のキッチンは暑いですから日が当たらない位置にあるとよかったかな。家事同線としてはバルコニーに出やすくなっていいのかもしれませんね。
• これまでタワマンに住んだことがないのでお聞きしたいのですが、 高層部は風が強いという話は本当ですか？ その為タワマンではバルコニーに洗濯物が干せないと聞いた 事がありますが、20階程度なら問題ないでしょうか。 間取りを見るとバルコニーへの動線は良さそうです。
  • 20Fは高層というレベルではないのでさほど気にならない。それよりもこの辺りは排気ガスのほうが心配。物干し竿にびっくりするほど黒いススがつくから、北区に引っ越してからは浴室乾燥オンリーに切り替えたよ。ただ大通り沿いかそうでないかで排気ガスの量は変わってくるから向きによっては外干しも有かな。
• 間取りを見ているとリビングダイニングはキレイな長方形をしていますが、居室はすごく凸凹しています。家具の配置は工夫が必要そう。
• 上手く設計されていなと思うのは、どの部屋にも窓があるということです。角住戸であっても、1部屋は窓がないということが多いので 窓があるのはとても注目しています。エアコンの取り付けもできそうですし お家の中が明るくなって良いなと思います。

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買い物・食事

• ここのマンションはネットスーパーと提携していて買い物を自宅や宅配ロッカーに配達してくれるみたいです、肉や野菜など食材もですよ、めちゃ便利。ペットボトルなど重たい物もスパーから運ばないでいいと思うと結構利用しそう。
• 歩いてみたが、スーパーまで結構遠いな。
  • 約1分先に24時間営業のグルメシテイありますよ
• 南森町、東側はスーパーが少ないよね。交差点のコーヨーからは歩くとちょっと遠いし小学校横のグルメシティだっけ？は小さいんで

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域、防火地域・準防火地域・駐車場整備地区
• 現地を見て、たしかにこのあたり住みやすそうだなぁと思いました。 淀屋橋は、住むって感じではないから、 スーパーなどの生活関係は、充実度が低いのは仕方ないでしょうね。
• 駅１分、スーパー2分、小学校まで3分の立地ですからね。
• 国道沿いって気になりますよね。高層の東向きの方がいいのかな？迷います。
  • 北東か北西角部屋が一番だと思う。 もちろん10階以上は最低限。 下層階になる程、排気ガスや騒音の影響が大きくなる絶対。
    • 国道1号線の通行量を考慮すると、南向きは厳しい。 一人暮らしや共働き世帯ならあり得るとは思う。 ただ、ファミリー層となると子供のことを考えて北向きか東向き。
• 完全に永住用ですね。。そうすると南向き低層階は結構厳しいものを感じるが…国道1号の渋滞って毎日だし。
• 1号線さえ静かだったらなぁ
  • 特にうるさいのはバイクですよね。
• ここは駅近、スーパー近、堀川小近の、 資産価値的には完璧な物件です。 上物は少々しょぼいですが。
• 駅近1分との事ですが、地下に入ってから結構歩きますからね。 当方近所に住んでおりますが、便利な場所ですし、ご自身で住まれるには悪くない場所かもしれません。 ただ、以前こちらの建物の向かい側に住んでいましたが、騒音がかなり響きます。 春?秋は京橋方面から暴走族？が頻繁に走ってくるので慣れるまではかなり煩く感じました。 場所柄避けられないのが、ベランダにはかなりの粉塵がたまったり舞い上がると思いますので、洗濯物は外干しじゃないと！という方には少々辛いかも。
  • トラックも多いので、もし買われるなら低階層は結構きついかもしれません。 外干しをしない、窓を極力開けない等徹底すればそこまで気にならないかなと思いますが、せっかく購入されるのにそこまで制限を設けるのはしんどいですよね。 南森町が好きなので我が家も一度検討したのですが、粉塵の上がり方がどうしても心配な事や、価格と仕様が見合っていないように感じ購入に至りませんでした。
• 周りにお墓が多すぎ
  • 対面のお墓は、前の空き地に20階建ての賃貸建つから、見えなくなるよ。
• 国道沿いなのが良し悪しとはいえ、二駅利用で駅が近い（遠いという方がいらっしゃるのが驚き）のは資産価値的にも好条件だと思います。駅が近ければ需要も多いでしょうし、価格も下がりにくいでしょうし。
• 場所は駅から近く、利便性を重要視している方にとっては魅力的ですが、国道沿いというのは住環境としてはマイナス面にはなってしまうのでしょうか
• こちらのマンションから一本中に入った道で階層は10F以上に住んでいますが、やはり粉塵がかなりの量で舞い上がってくるので、ベランダ干しの方はある程度覚悟して買われた方がいいかも。 現在の住まいもベランダの汚れは覚悟していたのですが、エアコン周りが煤だらけというか壁が粉まみれ？のような、真っ黒になったのには驚きました。 私は室内干しメインなので週一程度の雑巾がけで対処してますが、ベランダをよくお使いになる方はマメにお掃除しないといけないかもです。
• 隣にホテル建ちますね
  • あら、そうなんですか。 知らなかったです。 ビジネスホテルとかですか？
• 上層階はどうかしりませんが、４～５階以下は排気ガスが酷いでしょうね…。
• ジオツインタワーが目の前に出来るのか・・・ たったワンブロックしか離れてない

　http://meiho24.com/wp/wp-content/uploads/2016/10/607fdd5eac10150c5a63e...

• さすがに、排ガス、騒音はそこそこ…。 電車の地上駅の横よりはマシかなって感じ。

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その他

• 南森町の魅力ってなに？梅田、心斎橋、北浜と違うところは？

1. 良い点

• • 学区が良い
  • 天神橋筋商店街便利

1. 悪い点

• • イメージとは裏腹に意外とガチャガチャした地域
  • 梅田まで遠い
• そうですね、南森町駅の西側は高速もあるし、雰囲気イマイチ、東側はましだと思います。
• この規模と仕様だから全くタワー感ないよねココ。
  • 中途半端ですね。ここまでくるとタワーでなく、タワーな波の管理費がかかる板マンと考えるしかないね。子供がいる場合は同心、それ以外はローレルでいいんじゃない。
    • タワーの割りに管理費が安い、と説明されましたが、タワーじゃないと思った方が納得できる。外廊下とか、共用施設もミニマムな感じだし。たぶん使わない共用施設なんて、ムダなだけなので、そういう割り切りもありなんちゃう？
• 建物と中身はいいと思いますよ。 ただ場所が問題。 近くに公園ありますが、雰囲気違いますよ。 また、風俗街の横もマイナス。
• 私がこのマンションを気に入ってる理由は 駅と小学校がとても近いという事です。 駅に近いマンション、小学校が近いマンションはありますが 両方がこの距離にあるマンションはなかなかありません。

掲示板

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• ローレルタワー南森町ル・サンク（旧称：（仮称）南森町 免震タワープロジェクト）について

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