ローレルコート上本町七丁目（南館・北館）

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物件概要

ローレルコート上本町七丁目（南館）外観完成予想CG1

ローレルコート上本町七丁目（南館）外観完成予想CG2

• 【南館】
• 所在地：大阪府大阪市天王寺区上本町七丁目302番46、302番47（地番）
• 交通：

1. 近鉄奈良線 「大阪上本町」駅 徒歩5分
2. 近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩5分
3. OsakaMetro谷町線 「谷町九丁目」駅 徒歩6分
4. OsakaMetro千日前線 「谷町九丁目」駅 徒歩6分

• 総戸数：37戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年01月予定

• 【北館】
• 所在地：大阪府大阪市天王寺区上本町七丁目302番34、302番45（地番）
• 交通：

1. 近鉄奈良線 「大阪上本町」駅 徒歩4分
2. 近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩4分
3. OsakaMetro谷町線 「谷町九丁目」駅 徒歩5分
4. OsakaMetro千日前線 「谷町九丁目」駅 徒歩5分

• 総戸数：56戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年09月予定

• 【南館・北館 共通】
• 売主：近鉄不動産株式会社
• 施工：三和建設株式会社
• 管理会社：近鉄住宅管理株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 天王寺区の上本町七丁目の交差点(萬野ホルモンの裏辺り)に、新たに建築されるそうです。元々の駐車場と戸建ては無くなり、これから３月半ばまで遺跡の発掘調査、後に工事着工とのことです。近鉄不動産なので、ローレルかなと思います。ローレルは、上町筋挟んだ向こうのブロックにもありますね。
• コンパクトマンションだと将来的にコスト面が気になります。まだ予告広告の段階。値段はいくらくらいなんでしょう。
• 広さや規模については、この地区ではごく標準的です。
• 販売までまだ少し時間があるのも気になりますね。価格高騰エリアだけに、お値段高くなるのでしょうかね。
• 駅に近く複線利用できるので便利であることと全戸南向きなのでとても魅力を感じます。14階建てでこの戸数だと、だいたい１フロアに２～３戸くらいでしょうし間取りや設備もいい感じです。外観デザインはどんな感じなのか、価格帯含めてオープンになる日が楽しみです。
• タニクだとかなり人気は出てくるだろうなと思います。あまり情報も多く出てきていない状況ですが、MRが開けば価格帯はわかるのかな。とりあえず、事前案内会のアナウンスは出ているのでそれが終われば少しずつ情報も出してくることになってくるでしょう。どういうコンセプトでくるのか、楽しみですよね。
• 駅の近くとはいえ未開発エリアであることと南向きはメリットを打ち消しあっていますね。14階建てでこの戸数だと、だいたい１フロアに２～３戸くらいでしょうしペンシルマンションでしょうし、設備と間取りもそれなりです。どんな物件になるか楽しみです。
• 財閥系デベロッパーさんからも近鉄最近頑張ってると聞きますが、生まれた時から沿線に住む身としては、点に唾はくようですが、ださいかんじが抜けません。
• 関西の場合、阪急&積水は上品かつエレガントなのに比べて、近鉄含め他の電鉄系デベ&ダイワハウスは下品かつ田舎臭いのは周知の事実です。
  • 阪急・・頑張ってる、積水・・頑張ってる、大和・・コスカ、京阪・・攻めてる、南海・・空気、近鉄・・昭和
• 価格はどれくらいでしょうか。
  • まだ変動余地はあると思いますが、個人的に記憶に残った情報は以下の通りです。Bタイプ 5階 5,300相当　最上階 6,400相当　ディスポーザ無し　収納シフトクローズ無し (一部?)管理人 週2日勤務 9-3時　管理人室は完全にセキュリティの内側　リビング含めて下がり天井面積結構有り (最高高さは2,450)　北館とは実質完全別物件　南側の抜け感が欲しければ最低10階は必要　テラスは東側のタワーマンションより北館と結構こんにちはになりそうな距離感　部屋は狭いが眺望的にはまだAタイプが良し　外廊下だが実質外からが殆ど何も見えない構造　入居者用エントランスは東の細い道
• こういう立地ですと日照が気になります。必然的に上の階を検討することになりそう。そうすると値段は高くなる。
• Cタイプ5階 7800
  • 本当ですか？めちゃめちゃ高いですね
    • Cタイプ　80平米　8000万円　相場ですね

• 

  Ｃタイプ

• 60平米　6000万円　価格としてはこちらも相場です。

• 

  Ｂタイプ

• 駅近だし、それぐらいするだろうとは思ってたけど、高いなと思ってしまう。まぁ相場ですけどね。上本町周辺はどこもこんな値段なのに、なぜか売れる。裕福な人が多いもんだなと驚いてます。
  • エリア指定で購入されるのだと思います。学習塾も選り取り緑、私学も選り取り緑ですから利便性を優先すると2000万円高くても環境面が優先されるため価格をカバーする立地なのでし
• 場所は、違いますが昨年竣工したルネグラン四天王寺前夕陽ヶ丘は63平米が4800万円でした。https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/620597/　　
• 本当に高いですね…同じエリア(学区はもっと人気のある地区)で、６年前にグランドメゾンの南向き東側角部屋10階ウォークインクローゼットあり80平米で、5千万しなかったんですよ…消費税もまだ5％だったし。もう買えないです。
  • オリンピックが終われば下がると言われております。
  • グランドメゾンの南向き。。。グランドメゾン五條宮、グランドメゾン夕陽丘アワーでしょうか？
    • 特定に何の意味が…?
      • 10年前竣工グランドメゾンは限定されますよ。SUUMOに一般公開。先日まで掲載されてましたよ。
      • 販売会社様でしたか？
• ルーフバルコニーがあるプランが売り切れている状態なんですね。広さが、なんとなくものすごく広いのと、かなりコンパクトなのとっていうかんじになっているように思いました。あまり一般的な３LDKで７０平米前後っていうのはここの場合はないんですね。どうしてなんでしょうか。
• なぜ、ここはこんなに人気ないのでしょうか？
• ここに限らずマンションの在庫が飽和状態。昨年の段階でホテルの稼働率も下がっているので今年はホテルの供給も増えるので厳しくなるし、帝国データの週間購読誌でも今年の関西経済は悪くなると書いて有りました
• 大阪は万博が終わったら下がると予想されています。関西は値段が高いと良質なマンションも売れ残る時代です。少子化で購入者も少なくなっていますし…ほんまでっかTVで武田教授が「バブルがはじける」と言っていましたね。株価も日経平均が23000円になり、今後が少し怖いです。今は景気がいいですが、バブルがはじけたら不動産購入者も少なくなりそう。
• 天王寺区のこの上本町エリアでは、ある程度収入のある層が興味を示せば早く売れるでしょうね。取り込めなかった場合は悲惨な結果となるでしょう。ここを買えない人は早々にエリアを広げ桃谷から勝山に建設予定のいくつかのマンションに流れそうな予感します。
  • 天王寺区で探すと上本町周辺、真田山小学校区五条小学校区は高いですね。確かに高いだけに値付けは重要ですよね。積水のザクラスのようにすぐに完売できるといいですが最近は竣工後もなかなかどこも完売に時間かかってますね。寺田町あたりに値段的には流れるんでしょうね
  • ここより桃谷エリアの方が良いよ。
• 鶴橋、桃谷、寺田町エリアは生野区と隣接のため、避ける人が一定数いますね。しかし値段を考えると手を出しやすいのは確かです。そういえば玉造筋沿いにリバーのタワマンも建つようですね。
  • リバーは近畿産業本店の跡地ですか？
• ここの評価はどうなんですか？私は立地、間取り、とても良いと思うのですが。
  • 立地はよいですよ。上本町駅近く公園横で静かです。春には、ソメイヨシノの桜が満開になります。
  • 駅近というのが良いですね。
  • 正面玄関の向きどちら向きですか？
    • 南側駐車場、住宅街の東側
• 天王寺区はどこも高い。鶴橋、桃谷、寺田町エリアも坪単価250万は軽くする。夕陽ヶ丘や上町エリア以外なら寺田町エリアで天王寺駅周辺が徒歩圏のマンションなら生活は便利そうかな。
  • 寺田町も250万円越えですか？ルネグラン四天王寺前夕陽ヶ丘が坪単価250万円ぐらいでした。
    • ルネグランは一番安い部屋だと坪単価220万でしたよ。確か63㎡で4200万くらいで。平均で坪単価250くらいです。ここ３年で天王寺区の相場はかなり上がりました。そのルネグランですら当初値段が強気すぎるとかなり叩かれてましたからね。さすがに竣工前に完売しましたが。今から思えば同時期のクレヴィアあたりも五条小学校区で安かったです
      • 確かにルネグランは関西知名度低いですがお墓ビューさえ気に入れば最高に安い買い物でした。6000万円ぐらいで買えますから。上本町北のグランドメゾンテラス80平米の中古が7100万円です。三井から売りに出ています。
• 今分譲中の寺田町駅徒歩4分のプレイズ天王寺が55平米で4200万、76平米で6098万で坪単価250万位です。三交不動産なんてマイナーデベでこの値段。天王寺区の新築マンションはどこも恐ろしい値上がりしてます。
• 関西では、三交不動産　聞いたことないです。三重交通なのでしょうか。55平米は狭いですよね。上本町のブランズ夕陽丘サテラで、その平米数で道9ｍほど前に9階建てマンションの建物壁があり、確か5800万円ほどで完売してました。
• 高い所ばかり話題になっていますがこの辺り中古マンションはかなり値下がりしてますよ。高い値段設定の中古マンションは業者買取のリノベ中古。
  • それは、設備も含めて昭和感ある交流センター界隈上町筋沿いのマンションですよね？リノベして＋500,600万円で売り出しと言った感じなのでしょうか？南側の上本町マスターレジデンスは2019年売りに出されていました。2013年竣工5000万円は超えていました。低層階3F　65.98m2（壁芯）グランドメゾン夕陽丘ＭＡＲＫＳ 4690万円（2LDK）も売りに出されています。
    • いえいえ築浅も有りますよ。古いのは１５００万円から有りますよね。買った叉は買おうと思ってる人は相場の高い物件を基準に考えるので、仕方ないですが。投資基準で見ていますので価格は下がっています。まだ価格調整は入る感じですね。不動産は高掴みには注意。離婚する可能性もあるので売却後残債が残らない様にしないと。離婚物件が最近よく出てきています。
    • まさに新築タワーマンションを買って離婚で売却しました。ゴールデンゾーン2月3月で売却できました。

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交通

• 駅から近いのは良いと思う　主要駅までは5分圏内ですから将来のリセールの事を考えても需要が高いです
• 最寄駅がいくつもあって便利な立地ですね!

構造・建物

ローレルコート上本町七丁目（南館）エントランスアプローチ完成予想CG1

• 【南館】

1. 建ペイ率：90％(角地緩和)
2. 容積率：401.05％
3. 敷地面積：770.31㎡　建築確認対象面積:707.04㎡　私道(規約敷地)面積:63.27㎡
4. 建築面積：354.80㎡
5. 建築延床面積：3,230.16㎡

• 【北館】

1. 建ペイ率：100％(商業地域における耐火建築物による緩和)
2. 容積率：686.65％
3. 敷地面積：630.71㎡(私道（規約敷地）面積：30.83㎡含む)および共有私道(規約敷地)面積：259.39㎡のうち持分15分の3※建築確認対象面積：599.88㎡(確認申請除外面積：0.15㎡除く)
4. 建築面積：405.89㎡
5. 建築延床面積：4,608.39㎡

• 気になります。高層マンションになりますか？前にタワーマンションの定義を調べたら、何階からタワーマンションかの定義はないと書いてありました。"建築基準法は建物の高さ31Ｍ、60Ｍ、100Ｍに一応の目安があります。 一般的には60Ｍ以上、およそ20階建以上のマンションでしたら、タワーマンションと呼んで間違いない" 13階、14階の2戸住居がプレミアムプランになりそうで期待したいです。13階の方が広さがあるのでどちらにするか迷う人もいそうです。
• 公園隣接ってありますが、この公園は西側にできるのですね。全戸南向きとありますが、南側は建物がありそうな感じに見受けられますが…日当たりなどがどのようになっていくのかっていうのも見ていけるといいと思いますMRできたら、日照時間のシミュレーション出ていると思うので。
  • 南側は３階建ての認可保育園です。認可園であり、保育園が不足している地区で、利便性から保育ニーズは続くと考えられる事から、そうそう無くならないと思うので、その点では安心かと思います。保育園の向こうはコインパーキング、さらに道の向こうは国際交流センターで、高さはあまりありません。3階以上であれば、かなり日当たりは良いかと思います。
• 家庭の都合から気になっているエリアなのですが、近鉄とのことで、どこまでのクオリティなのかなと思っています。現在、近隣のグランドメゾンを購入して住んでおり、こちらは内廊下ですが、すぐそばのローレルや、同僚の住む桃谷のローレルは外廊下で、内廊下に慣れている事もあり、出来たら内廊下が良いのですが、恐らく違うだろうなと感じています。
• デザインはわりと無難になっていると思いました。良くも悪くもマンションらしいマンション。気になったのは、エントランス部分です。２段ほど段差があったのですが、スロープ的なものもつけてもらえるのでしょうか。家電を持ってくる業者さんや、そもそも引っ越しのときなど負担になります。車椅子などもスロープがあったほうがいいでしょう。

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共用施設

ローレルコート上本町七丁目（南館）エントランスホール完成予想CG1

• 【南館】

1. 駐車場：16台（機械式12台・平面4台※月額使用料:26,000円～33,000円）
2. 駐輪場：74台（スライドラック式52台・平面式22台※月額使用料:200円～500円）
3. バイク置場：8台（※月額使用料:800円・1,600円）

• 【北館】

1. 駐車場：17台(機械式17台)
2. 駐輪場：112台（スライドラック式112台）
3. バイク置場：5台

設備・仕様

• 室内設備は、キッチンの奥行きがあっていい。家族が多いとどうしてもお皿の数が増えるのでこういう配慮はいいですね。
• ディスポーザー、こちらはないんですね。あれば夏場の生ゴミのニオイなどは防げていいな…という部分もあるのですが、ないならないで、処理施設の維持管理のためのコストがかからないという考え方もできるとは思います。ニーズはあるものだと思いますがお金がかかりやすそうなイメージです。

間取り

• 【南館】

1. 間取り：2LDK～3LDK
2. 住居専有面積：61.56㎡～85.13㎡
3. アルコーブ面積：1.52㎡～3.98㎡
4. バルコニー面積：9.47㎡～10.98㎡
5. サービスバルコニー面積：1.74㎡・4.76㎡
6. ルーフテラス面積：約15㎡・約24㎡

• 【北館】

1. 間取り：2LDK～4LDK
2. 住居専有面積：58.03㎡～90.15㎡
3. バルコニー面積：9.60㎡～13.95㎡

• どのプランも各部屋が広めに設計されていて使い勝手よさそう。ただ、気になるのは部屋の広さと比べて収納スペースが少し狭いところかもしれません。収納スペースが少ないと、逆に収納家具を使用することとなりせっかくの部屋の広さが狭くなるのかなと感じました。

買い物・食事

• 買い物ですが、北東すぐに有名な老舗のオーガニックスーパーがあります。普通のスーパーは北側徒歩５分圏内に二軒、東にはドキホーテ、最寄りの近鉄上本町駅上はデパートでその中にはニトリやエディオン、隣はこぶりのショッピングモールです。駅周辺にキャンドゥとセリアもあります。南に行けば自転車圏内でキューズモール(ヨーカドー)やハルカスもあり、他にもスーパーもドラッグストも沢山あるので、正直買い物には困りません。難波や梅田にも地下鉄一本です。

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周辺環境・治安

• 【南館】
  • 地域・地区：第二種住居地域・商業地域・準防火地域
• 【北館】
  • 地域・地区：商業地域・防火地域・準防火地域
• 大通りからそれているので車の騒音などは回避できそうですね。ただ、引越しなどの作業をするときが大変かも。買物は駅前でする感じでしょうか。
• ロケーションがきった無いから無理
• 写真で見ると周辺はマンション棟が立っているようですが、日照条件や圧迫感などはどうでしょう？総戸数が少ないのでそう高くはないマンションになりそうかな？夜間の騒音なども気になりますね

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