猿江恩賜公園レジデンス

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4.20

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物件概要

猿江恩賜公園レジデンス　外観完成予想図1

猿江恩賜公園レジデンス　外観完成予想図2

猿江恩賜公園レジデンス　ザ・スカイ（東棟）外観完成予想図

• 所在地：東京都江東区大島2丁目116-3、116-5（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩10分 （A3出口、サブエントランス出入口（1）迄）
2. 都営新宿線 「西大島」駅 徒歩7分 （A2出口、メインエントランス出入口（3）迄）
3. 総武線 「錦糸町」駅 徒歩14分 （南口、サブエントランス出入口（1）迄）
4. 総武本線 「錦糸町」駅 徒歩14分 （南口よりサブエントランス出入口（1）まで）
5. 東京メトロ半蔵門線 「錦糸町」駅 徒歩14分 （2番出口よりサブエントランス出入口（1）まで）
6. 総武線 「亀戸」駅 徒歩13分 （北口よりメインエントランス出入口（1）まで）

• 総戸数：218戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年01月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社・野村不動産株式会社・大林新星和不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

掲示板・口コミ

• 猿江恩賜公園レジデンス（検討スレ）｜（住民スレ）｜（レビュー）

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価格・コスト・販売時状況

• 周辺ではブリリア、バウスに加えてシティテラス住吉も実質大島エリアなので、かなり供給増えてますね。ブリリアやバウスはこの市況の中では比較的抑えめな価格で販売されているようなので、こちらもリーズナブルなお値段を期待したいです。
• バウス西大島とブリリア大島パークサイドも検討しましたが、ここが本命です。安ければいうことないのですが。
  • バウス、シティテラスも検討していますが立地だけでいえば私もこちらが最有力になりそうです。価格も気になるところですが通学路も少し気になる。そこはシティテラスがポイント高いんですよねー。公式HPが待ち遠しいです、いつ頃だろう。
• 立地だけでも、このマンションの坪単価は320万円を超えそうでしょうか。バウス西大島は280万円前後、シティテラス住吉はまだ出ていないですが、300万円以上になるでしょ。
  • 駅近の中古が坪320万で動いてるので、新築の大手デベのここも320万前後ですかね。
• 植栽すごいですねぇ。価格はどのくらいか気になります。
• 平均シティテラス住吉300, 猿江恩賜公園レジデンス310で出るそう。250の時代に戻りたい　泣
• 3LDKで6500～6800、4LDKで8000～8500で予想（高め予想？）それ以上ならこの地区で買うより都心寄りでもっといいのが買えてしまうので。
  • バブルは実事だけどここ、70平米10階の南向きで6700は超えないでしょう。
    • プラウド瑞江でも坪330だから、パークフロントx錦糸町徒歩圏内のここ330以下はないでしょう。
      • リアル350あるかもね。
        • 今回みたいな大規模、このエリアで350は捌けないでしょう。330くらいは妥当。知らんけど。
• ちょうどお昼頃現地に行ってみたのでレポートを記載します。

【南側】

• 前の会社と距離が離れているため、1、2階でなければ日当たりは大丈夫そう
• 前の会社が推定4、5階建てなのでそれ以上の階でないと抜け感はなさそう

【東側】

• 基本的に2階建ての一軒家が多いため、3階以上であれば抜け感はありそう
• 東側の一軒家やアパートが古そうなので10年15年もしたら、買い取られてマンションになる可能性もあり（数軒は無人だった）

【駅距離】

• 西大島は利用してないため、住吉から測ったところ、成人男性30歳の足で改札から敷地までは13分ほど

【総評】

• 個人的に買う気で見に行ったのですが、　正直現段階では立地でもそこまで優れているとは感じませんでした。（総武線と都営新宿線、半蔵門線が使えますが、3路線も使うことがないので利便性も…）前と隣が大きな会社なので、結構窮屈に感じるかもしれません。

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交通

• 大手町勤務なので半蔵門線住吉を使えるのは助かります。

構造・建物

猿江恩賜公園レジデンス　フォレストゲート完成予想図

猿江恩賜公園レジデンス　メインエントランス完成予想図

猿江恩賜公園レジデンス　フォレストアベニュー完成予想図

• 敷地面積：5,011.10m2（売買対象面積）、4,964.76m2（建築確認対象面積）
• 建ぺい率：60% 、容積率：300%
• ワンルームも作らないといけない規制って150戸からだっけ？南向きに4列あるんすね。
• 外観は普通の板マンって感じですね。施工が長谷工なので、ザパークハウスオイコスになるんでしょうか？
• せっかく猿江恩賜公園に近いというのに、公園を望める配棟計画に出来なかったのは残念ですね。まあ、HPのビルが相当高く、壁ドンになってしまうのでしょうが。南棟の上層階であれば、公園が見えるでしょうか？

共用施設

猿江恩賜公園レジデンス　エントランスホール完成予想図

• 駐車場：（総戸数218戸に対して）65台（平置10台、機械式54台、身障者用1台）、他カーシェア用平置1台
• 自転車置場：368台(2段ラック下部スライド式368台)、他シェアサイクル用6台、来客用6台
• バイク置場：6台
• ミニバイク置場：16台

設備・仕様

• 建物の断熱性は、今どき★3つでは無いのですね。まだ建築物省エネ法が住宅には義務化されていないとはいえ、滅多に無い仕様ですね。
  • 確かに2014年度基準で断熱性が★３つでないのはかなり珍しいですね。
    • 東京都の環境計画書制度のHPを確認したところ、2020年基準で届け出をしているようです。
• ディスポーザー、食洗機の表示あり。IHクッキングヒーター?
  • 地所レジと野村は高くても設備上げてくるから良いね。でも施工が長谷工とういうのは残念。まぁ、今は板状でそこそこの規模のマンションは長谷工が安くて無難なんだろうな。

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間取り

• 1DK～4LDK
• 専有面積：34.5m2～90.44m2
• 気づいたのですが、南向きの部屋のベッドルームは北向きなので、北向きの窓の真っ直ぐが東向きのビルの壁じゃないですかね？ベッドルームの日当たりがマジでやばそう！大丈夫ですかここ？(その辺りを本気で検討している人です)
  • そのために斜めの窓なんだと思います
• オープンされている間取り大体微妙ですよね
  • まー良くも悪くもただの田の字ですね。3部屋すべてリビングインの3LDKよりはマシだなって感じです。

買い物・食事

• ショッピング

1. ファミリーマート 大島二丁目店　　約340m
2. くすりの福太郎 西大島店　　約520m
3. まいばすけっと 江東亀戸1丁目店　　徒歩7分・約560m
4. コモディイイダ 食彩館亀戸店　　約820m
5. ビッグ・エー 江東大島団地店　　約850m
6. 西友 錦糸町店　　徒歩14分・約1,050m
7. PEACOCK STORE大島店　　約1,210m
8. ライフ深川猿江店　　徒歩16分・約1,230m
9. ピーコックストア 大島店　　徒歩16分・約1,210m
10. 島忠 江東猿江店　　約1,280m
11. アリオ北砂　　徒歩17分・約1,320m
12. 錦糸町PARCO　　徒歩14分・約1,050m
13. 住吉銀座商店街　　徒歩15分・約1,140m
14. オリナス錦糸町　　徒歩17分・約1,310m
15. 砂町銀座商店街　　約1,720m

• ちょっと興味あるんだけど、スーパーが近くに無いのがなあ
  • スーパーが近くにまいばすけっとしかないのはキツイな。。アリオは徒歩15分くらいかかりそう
    • アリオ行くならライフかオーケーでいいだろ

育児・教育

• 教育施設

1. 区立毛利小学校　　徒歩9分・約700m
2. 区立大島西中学校　　徒歩13分・約1,040m
3. グローバルキッズ西大島園　　徒歩6分・約430m
4. マミー保育園西大島　　約470m
5. 花と鳥保育園　　約720m
6. 毛利保育園　　約870m
7. めばえ保育園　　徒歩13分・約980m
8. まなべ幼稚園　　徒歩14分・約1,080m
9. 大島新生幼稚園　　約1,070m
10. 区立つばめ幼稚園　　約1,390m

• 公式サイトでは小学校区は第一大島ではなく、毛利ですかね。
  • 小学校の評判とかどうなんでしょ。

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周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• ヒューレット・パッカードのガーデンだった部分ですね。あの植栽は残してくれるのでしょうか。大島エリアではブリリアもバウスもイマイチ感があるので、こちらに期待します。スーパーが遠いことを除けば環境的には最高です。
• エントランスの位置が分かりませんが、住吉駅徒歩10分、西大島駅徒歩8分くらいの距離間でしょうか。そうするとなかなかなお値段がしそうですが、周りの住環境がいいだけに気になる物件です。
• 本物件の隣の日本HP本社について。自社所有だったものをヒューリックに売却後、賃貸に切り替え。さらに先日、本社移転を発表。現在の所有者はまだ、ヒューリック?周辺環境を考える上で、今後どうなるのか気になるところ。
  • ヒューリックは売却したみたいですね。売り先は不明。
    • 築浅なのに取り壊すのかな。居抜きで他の企業が入るなら、社宅としてごそっと買われそう。
      • 特定目的会社に売ったということはファンドに組み入れでしょう。築10年のオフィスビルを取り壊してタワマンを建てることは考えにくいです。
        • そんならこのマンションの陽当りは守られそうやね
          • お隣のオフィス、4-7階が賃貸で出てます。
• ここ割と都心から近いよね。この前に汐留から乗り換えて研修で一度行った。駅前に飲食店が少なくてお昼に困ったよ。公園も広くてのどかだけどね。数駅移動するだけでこんなに田舎になるのかと思ったよ
• 本日現地を見に行きましたが周りは静かで緑も多く過ごし易そうな環境でした。ただ、住吉から現地に向かうと途中にお店が少ないですね。西大島からだとお店あるんですかね。
• そもそもの話になってしまうのですが、このエリアを検討されている方って防災マップ等の情報はあまり気にされず、他の条件などと天秤にかけて選ばれるのでしょうか。この辺りが好きで本当に気になっているのですが、どうしてもそれが頭をよぎり悩んでしまいます。
  • たしかにハザード気になりますよね。ただ、近年は防波堤側も対策を十分にしているので、万が一起きた時レベルだと思ってます。なので、保険と一緒ですかね。発生すると思って保険に入る（ハザードマップを見て安全地帯を選ぶ）人もいれば、ほぼないと思って保険に入らない（ハザードでも気にしない）人もいるのかなと思ってます。私は安全派なのでハザードは見ますが笑
• 3つの駅利用可能ですが、どちらも遠いですね。しかも住吉駅から帰ると人通りが少なくて夜は怖いです。
• アリオもオリナスも亀戸クロスのSCも微妙な距離ですよね。自転車をフル活用しそうです。
  • いろんなとこに微妙な距離ではありますね。あとは値段次第なとこと、まだオープンされてない間取り次第です。
• まいばすけっとばっかり周りにあってもなぁ。公園隣接なのにパークビューでもないし、囲まれ感もある。そんなに高値ではないような気もしますが、どうなんでしょうか。

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周辺施設

• 病院

1. スマイルクリニック西大島　　約480m
2. 西大島クリニック　　約500m
3. エリゼこどもクリニック　　約640m
4. 江東区休日急病診療所　　約660m
5. 都立墨東病院　　徒歩19分・約880m
6. うすい眼科　　約700m
7. 小野内科診療所　　約740m
8. 五の橋こどもクリニック　　約880m
9. あそか病院　　徒歩17分・約1,320m
10. 江東病院　　約1,450m

• 金融機関

1. 江東亀戸一郵便局　　約800m
2. 城東郵便局　　徒歩11分・約830m
3. 三菱UFJ銀行 錦糸町支店　　約930m
4. みずほ銀行 亀戸支店　　約950m
5. 横浜銀行 錦糸町支店　　約950m
6. 東京ベイ信用金庫 城東営業部　　約990m
7. 三井住友銀行 錦糸町支店　　約1,010m
8. 東京東信用金庫 住吉支店　　約1,140m
9. りそな銀行 錦糸町支店　　約1,290m

• 公共・レジャー施設

1. 亀戸天神社　　約1,410m
2. 猿江恩賜公園　　徒歩5分・約360m
3. 大島防災公園　　徒歩5分・約380m
4. 大島二丁目公園　　徒歩3分・約170m
5. 清水橋児童遊園　　徒歩4分・約310m
6. 竪川第一公園　　徒歩9分・約660m
7. 仙台堀川公園　　徒歩24分・約1,890m
8. 北砂緑道公園　　徒歩14分・約1,060m
9. 江東公会堂（ティアラこうとう）　　徒歩7分・約560m
10. 大島出張所　　約660m
11. 江東区総合区民センター　　徒歩9分・約660m
12. 区立城東図書館　　約660m
13. 江東区文化センター　　約2,660m
14. 江東区役所　　約2,700m
15. 釜屋掘公園　　約760m
16. スポーツクラブ＆スパ ルネサンス 亀戸　　約820m
17. FASTGYM24 住吉店　　徒歩12分・約960m
18. スポーツ会館　　約1,060m
19. 錦糸公園　　約1,090m
20. エニタイムフィットネス 大島店　　徒歩13分・約1,020m
21. インドアテニス&ゴルフスクール TOPインドアステージ亀戸　　徒歩12分・約950m

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