梅田ガーデンレジデンス

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4.04

(46 票)

物件概要

梅田ガーデンレジデンス　外観

所在地：大阪府大阪市北区曽根崎二丁目73番2(地番)　

• 交通：

1. Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
2. 東海道本線（JR西日本） 「大阪」駅 徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
3. 東海道本線（JR西日本） 「大阪」駅 徒歩6分(公道ルート)
4. 大阪環状線 「大阪」駅 徒歩5分
5. Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
6. 阪神本線「梅田」駅から徒歩4分
7. 阪急宝塚本線 「梅田」駅から徒歩5分
8. 阪急京都本線「梅田」駅から徒歩5分
9. 阪急神戸本線「梅田」駅から徒歩5分
10. Osaka Metro四つ橋線 「西梅田」駅から徒歩7分
11. JR東西線「北新地」駅から徒歩7分

• 総戸数：584戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）、地上56階建　地下1階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（準共有（50年））
• 完成時期：2022年3月
• 入居時期：2024年4月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社株式大林組
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

掲示板・口コミ

• 梅田ガーデンレジデンス（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 結局分譲マンションになるんですか？！高級賃貸と思っていたので驚きました。うめきた2期の前哨戦になりそうですね。各路線へのアクセスはうめきた2期よりもこちらの方が良いように思います。
  • 40階から56階が賃貸になるんでしょうか？メガグラメより圧倒的にこっちのほうが魅力的に感じる
• 価格帯間違えれば、激売れ残りの可能性あるね？
  • 高い金出して賃貸で曽根崎に住んでくれそうな層って軒並みコロナ禍の影響受けまくってそうだからな。
• 文句の付けようのない西日本エリアNo.1だから、借地とは言え価格も容赦ないでしょうかね。坪500くらいかな。買いですか？
• 480-600一坪想定
• @400～450か
• 東京見てると借地でも高額で取引きされてますもんね。庶民には買う理由も意欲もないですが、サクッと売り切るんでしょうね。
  • 東京に比べて大阪は富裕層が少ないからね。あまり余裕のない、ちまちました億一桁レベルの資産運用の連中ばかりでしょう
• 1番安い部屋を4000万ぐらいで買ったとして50年で割ると、月7万+管理修繕費か。
  • 建物に対する固定資産税が必要です。また、４０００万を３～５％で運用すれば、年額１２０万～２００万になるので、月１7万+管理修繕費＋固定資産税＋アルファーとなるよ。
• ここの価格ですが、ひとつ住友の良心に期待したいですね。6934m2をたった１４５億で落札した土地です。坪単価700万円弱、今なら大淀だって買えるかどうか。
• こういう立地って固定資産税どれくらいになるの？そういうの気になる人は住んじゃだめなんだろうけど
  • 無知ですいません。土地の保有は定借なのでないって認識になるんですよね？そしたら建物だけの固定資産税になるんじゃないんですか？借りてる土地の固定資産税も払うものなんですか？
    • 土地の固定資産税・都市計画税は掛かりません。土地所有者が支払うかたちとなります。但し、毎月地代を住不に支払う必要があり、地代の一部は、実質、固定資産税・都市計画税を含んでいるということになりますね。
      • 固定資産税は建物に対しては発生しません。
• 特別案内会、すごく人気みたいですね。なんとかすべりこみましたが、今から楽しみです。

【定期借地権について】

• 50年間の定借なんですね。
  • 借地50年か…お安いんでしょうかね
    • 賃貸で埋めきれないんで売る方向にしたんだねー。スミフはそういう需給読むのはしっかりしてるし、大阪全体の需要(北新地とインバウンドあぶく銭勢)は低下する方向と読んでるわけね。
      • 準共有ってどういう意味でしょうか…？
• 要は50年分の家賃を前払いする契約だな。
• 建物無償譲渡方式の定借５０年という可能性が高そうです。定期借地権との違いは定借期間満了後に原状回復（＝解体）をする必要がなく、建物の区分所有権を５０年後、住友不動産に明け渡す、という形になるようです。メリットは解体準備金の積み立てがいらないこと、ですかね。正直、５０年というのは少し短い気がしますがタワーマンションに介在するリスクも限定的にできるということで悪くはないのかな、と。特に一般的な定期借地権よりは良いと思います。
• 50年一括借り上げ契約ですか。50年経ったらお返しせねばなりません。なのに修繕積立や管理費もしっかり徴収するのですね。住友からしたら、出入の管理も必要なく、安心の50年賃料保証。やる事がエグいです、住友は。
• 土地の所有権が無いマンションてことですか？デメリットを教えて下さい。
• ５０年の定借なら、１０年目、２０年目あたりで売るのが前提でしょうか？３０年目あたりからは、その市場価格が顕著に下がり始め、４０年目からは賃貸での家賃さえ下げられそう。その分、どれくらい安いかですが、唯一無二の立地と規模ですしね。
  • 定借だからって設備の管理費用はかかるし、建物だって50年メンテナンス無しで維持できるわけがないだろ。
• 定借分譲物件を買うくらいなら、もはや賃貸を借りる方が良い気がしてきました。購入者にとってあまりメリットないですよね。
  • ＋アルファーは、一括払いになるかもしれない５０年分の借地料ですね。これだけ払うんだったら、賃貸の方がリスクが少ないですね。
    • スミフから50年借り上げて、それを又貸しするようなもんだね。意味不明すぎるなぁ、スミフが賃貸埋めきれないから分譲に切り替えたこと考えると余計に…
• 1番安い部屋を4000万ぐらいで買ったとして、50年で割ると月7万+管理修繕費と考えてくれるおめでたい人もいるけど、 50年分の先渡し賃料と考えると、４０００万の支払いは軽く１億円越えの支払いに相当するとも考えられる。いずれにしても、物件の価格設定は見ものですね。
• 東京でも立地が良い定借はしっかり売れてますからね。紛れもない西日本No.1の立地なので、無難に捌けるのでしょうね。庶民には正直理解不能ですが
• 分譲できると聞いてめっちゃ喜んだのですが定期借地権なんですねー。すぐにガッカリです。50年て、他と比べ20から30年短いですね。解体準備金要らないのはよいですが、それがかかる異常の地代設定な気がする。すみふですからねー。結局はランニングコストと価格設定次第ですね。住む前提でないとCAPレート上はとても賃貸で回るとは思えないし、賃貸住戸とのグレード差あるのかな？ホテルが上？賃貸が上？せめて割り切って買えるように上部を分譲にしたらよいのにね。ホテルは上でも下でも部屋代設定そんな変わんないだろうし、賃貸が上にある分譲って買うステイタスないし。安きゃよいがすみふで安い訳もなく、、。
• 将来的には借地権のほうが処分に困らず楽そうだが、投資向きではないな。賃貸だと部屋いじれないからそういう意味では買う意義はありそうだが
• ホテル等一体型では、抜本的な修繕が区分所有者に否決されたら、経営が成り立たなくなるため、５０年定借が合いそうです。
  • こんな立地を分譲売りでお終いにするにはもったいないですよね。永遠に食べていけるのに。新梅田に比べて災害も少しはマシでしょうし。
    • 災害に関しては新梅田があるおかげですね
• 定借の最大のデメリットは、中古価格の下落です。メリットは安さと、普通なら分譲にならない超絶立地が可能な事ですね。
• 価格次第だけど5～10年で出ていくつもりで買うならいいかも。予想より安いなら40歳くらいの人なら、相続考えずに永住するのにもいいかな

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構造・建物

梅田ガーデンレジデンス　エントエランスアプローチ完成予想図

梅田ガーデンレジデンス　コーチエントランス完成予想図

梅田ガーデンレジデンス　エントランスホール完成予想図

• 敷地面積：6,837.63m2　
• 建築面積：5,028.69m2　　
• 建築延床面積：108,190.91m2

建ぺい率・容積率：80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　

• 大林ってことは免震ではなく制振なのかな？
  • 大林組ご自慢のDFSですね。
    • 免震ではなく、あえてDFS使ってると思いますよ。大林の特許なので他社は真似出来ない。制振効果、メンテナンス費用でバランス取れてる優れた構造です。
      • 免震って一般的に、高層階の揺れ幅が少ないってメリットがあるけどここは高層階を分譲しないから、買う人にとって免震にする有難みは少ないと思います。

共用施設

梅田ガーデンレジデンス　テレワークラウンジ完成予想図

梅田ガーデンレジデンス　パーティールーム完成予想図

• 駐車場：268台（タワーパーキング268台）、他に管理用6台（電気自動車充電スペース兼用1台含む）※その他非分譲用143台　
  • 駐車場使用料（月額）：31,000円～43,000円　
• 自転車置場総台数：818台〔平置208台、スライド97台、2段式（上段202台、下段311台）〕　※その他非分譲用699台（非住宅用81台含む）　
  • 自転車置場利用料（月額）：500円～4,000円　
• バイク置場総台数：8台、防盗パイプ設置　※その他非分譲用13台　
  • バイク置場使用料（月額）：7,000円～8,000円　
• ミニバイク置場台数136台（非分譲用含む）　※その他非分譲用（非住宅用）4台　
  • ミニバイク置場使用料（月額）：4,000円～5,000円　
• 上階のラトゥールに住んでみようかと考えていますが、ここって駐車場あるんでしょうか？
  • DFSの心棒はタワーパーキングなので駐車場はありますよ。バレーパーキングサービスが欲しいですね。
• 大林組の最上タワー構造は、免震にDFSを組み合わせた、DFSハイブリッドと聞きました。

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間取り

• 間取り：1LDK～3LDK　
• 専有面積：40.27m2～108.27m2　
• バルコニー面積：8.24m2～18.91m2　
• 大阪駅や淀川花火を望める北東角が一番人気かな？南向きも、真っ直ぐ南下する御堂筋の夜景が綺麗に眺められそう。
  • うめきた2期のタワマンやビルが邪魔かもしれませんね
    • じゃやはり南向きが一番人気ですかね
      • 方向的にはどちらかというとグランフロントだね。

育児・教育

• 扇町小学校は大阪市の統一学区テストでトップクラスになりましたね｡増築もほぼ完成ですね。シテータワーパークフロントからもたくさんぼ学童が通ってます｡車ぼ親御さんの送り迎えも多いですよ。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 命名は正直意味分かりませんが、改めて便利な立地ですね。駅近都会生活を満喫するには最高のマンションでしょう。
• ここは梅田の南東。立地は全然ダメ。ただの風俗街＆歓楽街。少し前まで良かったのは北東。今、最高なのは南西。今後は間違いなく北西。
  • 南東だめですか？北西というとうめきた2期やグランドメゾンのほうでしょうか？
    • はい、南東は全然ダメです。行ってみるとすぐに分かると思います。北西はグランフロントやウメキタ２期の辺りですね。大昔は、南東が一番栄えていました。その後、阪急梅田駅を中心に開発が進み、北東が栄えました。その後、ハービス等を中心として南西が多少栄えましたが、今後は、間違いなく北西です。
      • まぁ更地だったところに建物ができるわけですから、素人でもわかることですよね。笑　あとは北西部の発展が期待通りにいくかどうかですね。グランフロントも開業時は閑散としてました
• 単身ならいいですけど、家庭があるとこっちは環境最悪じゃないですか？周辺を家族や子供に歩かせたくないですよ。
  • こっちがどこを指してるかわかりませんが、ファミリーで住むなら梅田エリアは向かないでしょうね。谷町線沿線や北摂、阪神間が無難でしょう。梅田まですぐに出られて便利ですし。
• 梅田駅 徒歩3分て・・そこは ぶっちぎりでスゴい。
• 泉の広場までのM13出口までマンションから30Mだけど階段長いし重い扉を開けなきゃいけない。どこかのビルからエスカレーターで地下に行けますか？
  • 分かりにくいですが、横断歩道のとこに泉の広場に降りれるエレベーターありますよ！
    • 商店街の入り口右側のパチンコ屋の横にもEVありますね。
• 今日、近辺をうろうろしてきましたが、いいも悪いもすごい立地ですね。うめきたや堂島も気になりますが、そうこうしているうちにいい歳になってしまうので、間取りと価格しだいでは定借だろうが住んでみたいと思うところではあります。

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