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東京フォレストプロジェクト
提供: すてき空間
（東京フォレストから転送）
目次 ＞
この物件の評価はいかがですか？
目次
物件概要[ ]
- 総戸数：462戸（301戸（ザ・テラス）・161戸（ザ・タワー＆ヴィラ））
- 構造、建物階数：14階建（ザ・テラス）
- 敷地の権利形態：所有権の共有
- 完成時期：2011年03月上旬予定
- 売主：名鉄不動産株式会社 東京支社
- 施工：長谷工・森組建設共同企業体
掲示板・口コミ
価格・コスト・販売時状況[ ]
- 3,930万円～5,810万円
- ここって名鉄千住ゴルフプラザとかファミリーマートがあったところですよね？名鉄不動産の自前の土地だったのでしょうか？だったら土地購入にコストがあまりかかっていなそうだから価格も抑えられそうで期待してます。
- ４千万弱くらいが最多価格帯になるようですが価値があるかな？
- フォレストA棟は坪単価180、B棟は190目処になるみたいですね。後者はこれから市況等で変動するでしょうが。
- MRに行き営業さんからB等（タワー）が出来ると聞かされ、Ａ棟に希望の窓取り・値段がないので、Ｂ棟に希望をかければの完成日までにはもう少し自己資金も溜まるし・・と話したら、今のA棟は安い相場で材料を調達していて、B等はこれから材料を調達して立てるからA棟より高くなるはず・・と仮に同じにするなら 設備を下げるでしょう・・と、いわれました。ここに限らずA棟が先に出来ていてB等が出来るというプランを立てているとことは似たような事を言われます。さっさと売りたい！の心情はわかりますが・・・。
- MRに行ってきました。 B棟の方が気になって訪問したのですが、 A棟の坪単価が180、B棟の坪単価が220～230、 「清水の舞台から飛び降りる気持ちで今のうちにA棟を！」と言われて ちょっとひきました・・・
- シルバーウィークに行ってきました。 その日は来場者も多く、販売済の花の割合からみても人気があるのがわかりました。やっぱり安いのが魅力です
交通[ ]
- 汐入の再開発地域ではありませんが、南千住駅徒歩10分に誕生
- 全然駅徒歩１０分じゃないと思います
- 地図から見ると、駅徒歩１５分はかかるはずです。
- 駅徒歩２０分位でしょう。
- ここより少し駅から離れたとこに住んでますが、駅徒歩12,3分ですよ。（男です）急げば（かつ信号待ちが少なければ）徒歩10分は可能でしょう。
- 表示は表示、実際は坂とか信号とかでプラス3割はかかるよ。
- このあたりは坂はありませんよ。でも、表示は表示というのは正しいと思います。一般的な方が歩いていくと12〜15分はかかるのではないでしょうかね？
- 不動産では80mを徒歩1分と表記するらしいですよ。ということは徒歩10分＝800mということでしょうか？
- 駅に行くのに国道4号を渡らなければならないことが気になってます。歩道橋もなかったと思うし、交通量も多いので信号待ちの確率が高いのでは。だとすると徒歩時間も増えそう。ベビーカーを押して渡るのもなんとなく不安ですね。
- 現地下見をしてきました。南千住駅から妻と子供を連れ実測で現地までの時間を測りましたが１２分程度の所要時間でした。雨の中、物件までの最短コースですのでかなり正確に測れたと思います。南千住から国道４号線までは古びた商店街があり歩道の広さはまぁまぁ広く楽に歩けました。但し４号線を渡ってからの神社横の道は狭くガードレールも途切れ途切れ、また交通量をあり歩きにくいです。ベビーカーなどを押して歩くなら迂回しなければならないほどですね。そのまま都電の荒川区役所前まで歩いて見ましたが８分程度どの所用時間でした。汐入と比べるとかなり不便な気はしました。
- 申し込みしたけど、やっぱりやめます。なんのかんの言って駅から遠いんですよね。物件までの道が寂れているせいか、よけい遠く感じる。せめてあの商店街とは名ばかりのシャッター通りにスーパーの1軒でもあれば…営業さんが妙に焦ってる感じで、こっちの気持ちが引いちゃたのもあります。
- 日比谷線、半蔵門線と直通乗り入れしてるから通勤時間帯は不便ない。でも、確かにそれだけだから電車の便では南千住に負けるし、北千住から運賃が高くなるのもイヤン。バスは多方面で、本数も多いけど。街のイメージは… 私は城西の生まれ育ちですが、正直、城東の区はどこも皆、一緒。人口が流動的な東京で地歴なんてあまり意味ないし。ましてや再開発地区で何をかいわんや。
- うちは乗換えが増えるののが結構ネックだな。終電も30分近く違ってくるし。都心からのタクシー代とかも。
- 確かに。終電の時間はちょっと変わりますよね。北千住で猛ダッシュで東武線に乗り換える大勢の人たちをよく見かけます。今までは大変だなぁーなんて他人事だったけど、西新井に住んだら私もダッシュするんだろうな・・
- 隅田川の堤防を歩いて浅草までいつも散歩してます、また上野、秋葉原も歩けますよ、疲れたら帰りは電車３路線使えるから便利になりました、
- 先日初めてさくらバスを利用したのですが、 東京フォレストの真横に停留所がありますね！ 町屋まで10分もかからず行けてけっこう便利かなと思いました。
- 現地にすさのお神社脇を通って行きましたが、結構車の通りが多く、少々疲れました。このルート以外となると回り道になるのでしょうか…？
- 神社の脇の道は狭いですね。でもこれが最短ルートだと思います。 車が気になるならいっそ、神社の「中」を通ってはいかがでしょう？ 若干距離は伸びますが回り道ほどではないし、気持ちいいですよ。 自転車も降りてくださいとの表示があります。 安心して歩けると思います。
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構造・建物[ ]
- 箱根彫刻の森美術館がアートワークをプロデュースとのことですがどんな感じになるのか気になります。
- 私も長谷工のマンションに住んでますけど、直床は全く気になりませんよ。むしろ音がしない分、良い感じです。将来のリフォームを考えると、多少は２重床の方が有利なのかもしれませんが、どっちみちマンションの場合、水回りは勝手に動かせないですもんね。
- 長谷工が大好きな直床。個人的意見ですけど、どうしても安っぽくみえてしまいます。
- 私は直床のことはあまり気にならなくて契約しました。ただ江東区に ある長谷工仕様のメガマンションの掲示板で（少しの差で購入を逃してしまったので、気になってたまにのぞいてます）、折りたたみの椅子を置いて座ったら跡 が残ってへこんだとありました。真実かどうかはわかりませんが、今更ながらちょっと気になってます。あと家具を同じ場所にずっと置いておくとへこむとか。柔らかい分そういうこともあるのでしょうか？詳しい方がいらっしゃったら教えて下さい。
- 人間程度の荷重＋折りたたみイスでへこむ・へこまないはフローリングの表層木材とコーティングの問題です。（下記の１パターン）これは直床・二重床を問わず発生し、床構造とは関係ありません。床の「柔らかい」には種類があり、各々性質が全く異なるので区別して考える必要があります。
- １：表層材・仕上の柔らかさ（フローリングの木質と塗装による）
- ２：フローリング裏貼クッションの柔らかさ（直床のクッション性）
- ３：床板下地自体の柔らかさ（二重床のクッション性）
- １は傷やフローリング自体のへこみ、耐磨耗性や光沢感などにかかわります。いわゆるフロアーコーティングやワックスなどもここを補強するものです。オーク（ナラ）やウォルナット（クルミ）のようなハードウッドは木質自体の硬度が高く木目も美しいですが、反面高価なものが多いです。仕様を見てはいませんが、このマンションで使用される木材はバーチ程度（下～中級）だと思われます。
- ２は大まかに言うとフローリング板数枚単位で局所的に沈み込みを行い、荷重のかかった箇所から0.5メートル以上離れた周囲には沈み込みの影響を及ぼしにくいです。沈みこみの振幅が大きいため体感度が大きいことも特徴ですが、荷重を支える下地がスラブ直のため、限度はありますが大型の本棚のような高荷重にもそのまま耐えることができます。長期間重い物を置くと局所的にその場所が沈む（「へこむ」ではなくクッション材がつぶれたまま戻らなくなる）可能性が有りますが、その場合はフローリングの部分張替えで対応します。
- ３はフローリングの下地となる木パネル板をスラブから浮かせて設置しその木パネル板自体が沈み込みます。沈み込みの振幅は２より小さい（体感度が小さい）のですが、その時に沈む平面範囲が２より大きいのが特徴です。そのため家具を置いてその周囲を歩いたときに家具が揺れる（食器棚の周囲を歩くと食器がガチャガチャしやすい）のがこのタイプで、大型の本棚のような高い重量の家具などを設置する場合には床板をいったん壊した上で補強が必要になります。また、長期間重い物を置いた場合には床下地木パネル自体が沈み込み、荷重をかけた周囲を含め床傾斜（へこみではない）を起こす可能性があります。・クッション材の復元力が戻らない場合は下地からやり直しです。
- 二重床物件が多く造られる理由個人的にそれは「関東には二重床を好む消費者が多いから」だと思います。（正確にはわかりませんが）デベとしては消費者に好まれないものを作っても仕方が無いですからね。上記で上げた性能特性は各床構造のごく一部であり、それだけで全てを評価をすることはできません。二重床も「コストをかけてしっかり」つくれば高度な遮音性を確保できますし、フローリングの選択肢も増え、SI工法にも対応でき、バルコニー床面と居室床面をフラットに造りやすい等メリットとされる点は多いです。し かし一般論としてコスト的には二重床の方が高くつく上に、二重床でコストを省くと遮音性や床強度（抜けはしません、耐しなり特性です）などが大きく低下し ます（直床以下）ので、長谷工のような比較的低い価格帯のマンションが安易に二重床に手を出すのは逆に危険だと思います。（そのあたりを長谷工はわきまえている！？）東京地区を見ると個人的にはあまりお勧めできない構造の二重床も多いですね。（大半はそうかも。。。）最後に、よく言われていることとして、下記２点は一般論としては明らかな誤りなのでご注意ください。
- 二重床→全て高い遮音性を持つ
- 二重床→直床に比べ大幅にリフォームしやすい
- お答いただきありがとうございました。色々気になって、ネットをみていたら『直床は論外』とか『安っぽい』みたいな意見も多く、なんだか凹んでいましたが、少し安心しました。コスト的には確かに安いようですが、好みによるところも大きいのですね。
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共用施設[ ]
- 入居者専用の託児施設はいいかも。でも、管理費に跳ね返ってくるかしら？
- 駐車場900円は安いなぁ。平おきだから？
- 自走式駐車場は魅力的。
- 駐車場は100％だし、駐車場料金もリーズナブルでいいですよね。
- 自走式の駐車場はポイントが高い施設です。 機械式は保守費用や将来の大規模修繕を考えたら「金喰い虫」なのです。 自走式なら清掃や床・壁の補修程度で維持管理できますから、 使用料収入のほとんどを他に使うことができると思います。
設備・仕様[ ]
- トキアスと同じ名鉄不動産が手がけるオール電化大規模マンションのようです。
- 間取り図を見ていると、ベランダにスロップシンクがありませんね。スロップシンクは運動靴を洗ったり、植木に水をやったり、なにかと重宝します。直床問題よりこっちの方が大きいと思いますが。
- あれば便利、って程度くらいにしか思ってないよ。
- スロップシンクは確かに子供の靴洗いには便利だけど靴洗いをする頻度や時期は限られているからね。バケツでもできるし。植木に関しては規約上小規模なものしかバルコニーには置けないのだから、普通に室内からじょうろで水を運べば良いしさ。畑じゃないんだから。個人的にはそんなところに単独で給排水を引いて余計な費用をかけてほしくはないですね。給排水工事は安くはないし、同じ物件金額ならばスロップシンクを付けると他の何かが付かなくなるわけだから。
- パンフレットを見て気になったのですが、もしかして床暖房ついてないってことないですよね？
- 床暖房はオプションだったと思います。
- ＭＲに期待していきましたが、ちょっとショックを受けて帰ってきました、、、長谷工物件なので直床だろうなーとは思ってましたが、スロップシンクもなく、一番のショックは床暖房がないことです。今時？？ってびっくりしました。もうオプションでつけるのも難しいですかね？
- オール電化で室外機もタンク容量300lのものなので、温水タイプの床暖房は設定できません。なので、必要であれば有償オプションで電気式の床暖房を入れる事になりますが、それも現時点だと12階以上の部屋のみ対応可だそうです。
- トキアスはスロップシンクはあるけど床暖房は標準じゃないよ。リバーフェイスは床暖房、スロップシンクなし。ベリスタは床暖房もスロップシンクもあるけどJRから徒歩18分。
- スロップシンクは後付けがほとんど不可能なので、ないよりはあったほうが確実にいいと思う。雑巾や靴は洗面所でせっせと洗って、床に滴が垂れるのを気にしながらバルコニーまで運ぶ。植木に水をあげるのにジョウロ持って、洗面所とバルコニーを往復。無ければないで、こんなもんと思って妥協できると思うけど、あれば間違いなく便利でしょ。しかもこの先何十年と住む訳だから。
- 床に滴ポタポタはバケツがあれば即解決。ジョウロは洗面所まで行かないでキッチンとの往復でいいのでは。しかもそんなに大変か？ そんな大量にベランダに植木を置くのか？
- うーん、10年たった床暖の資産価値なんてないし、スロップシンクはちょいとある程度かなと思います。ここ最近まで中古も探してましたけど駅距離と階数、間取り以外ははっきりいって判断材料にはならないです。買うほうは中古と割り切っているので最新の設備は求めていないですし(あくまで主観ですが)。資産価値を考えるならいかに市場価格に近い価格で購入できるかなんじゃないですかね？設備はなくとも中古＋リフォームと新築が同じ値段ならやっぱ新築が気持ちいいですね。
- 仕様、建具の面では、最近見たマンションの中で最も安っぽい印象です。 カタログスペックも(二重床、スロップシンク、床暖房)、MRも、キッチン収納とか 設計、施工、販売代理、全部身内なんですね、これも安さの理由でしょうが、業界違いますが身内だけのプロジェクトと取引して良かったこと無いし けど、主要都市部へのアクセスでは最高の価格なので悩んでます。
- すごく基本的なことを聞いてすみません ここはオプションでペアガラスができるみたいな書き込みがありますが、そんなことが可能なんですか？ それって共用部分の変更にあたるのではと思いましたので聞きました
- ペアガラスには申込み期限があったはず。 工事が進めば当然申し込めなくなりますね。
- 確かに、窓枠・窓ガラスは共用部分扱いとなりますが、 まだ工事中だから「総会決議が必要な変更事項」には当たりませんね。 現実的にも、承認・不承認の決議ができる状況ではありませんし。 将来的にも、一定の規格・条件のもとに手続きを踏めば、 防犯・防音・断熱性能の向上の目的で ペアガラスや二重サッシへの変更をすることが、 可能になるような管理規約や細則をつくることが 国交省のガイドラインで推奨されています。 原則は、共用部分の改修等は、管理組合の責任と費用において 統一的に実施するのが望ましいのですが、 窓ガラスをペアガラスにしたい理由は、個人の特別な事情もあるので 自腹を切るなら例外も認めようとの考え方です。 逆に、防犯上の理由から網入りガラスの設定となっている住戸は、 個人的好みで見栄えが悪いからといって、透明ガラスに変更することは 認められていません。 マンションとして、性能アップにつながることは 自費でやっても良いが、その逆はダメということですね。 もっとも、管理規約がどうなっているかによります。
- ベランダの床、かなりムラに汚れませんか？ たまに水で流しますが、汚れが目立って気になります。 ベランダにもｽﾛｯﾌﾟｼﾝｸがついていたら良かったですね^_^;
- デッキブラシでごしごしするとキレイになりますよ。 雨が斜めに吹き込んでいる時とかにちょこちょこっと掃除しています。 気が向いたらお風呂の残り湯をまいてゴシゴシしてみたり。 ベランダはエンボス加工（？）のお陰で思わず裸足で出てもざらつき感がないのはいいかなと思ってます。
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間取り[ ]
- 3LDK～4LDK 72.85平米～88.15平米
買い物・食事[ ]
- 隣りの敷地（サッポロビール）も更地になったけれど、ここのマンションの敷地になるのでしょうか。
- 荒川区議会議員の小坂氏のブログによるとスーパーになるらしいですよ。
- この物件のすぐ隣にはスーパーのライフが出店するそうです。
- ライフができるから便利になるとは思います。
- 仕様的には劣るんだけど、駅からもララテラスやウェルシップからも近い、周囲の雰囲気も良い、眺望の良い部屋が多いということで、魅力も十分。ということで価格次第かと。
- フォレストの前にスーパーのライフができるんですね。 ライフの他に何が入るか、どなたかご存知の方 いらっしゃいませんか？ オープンはまだ先のようですが、真剣に検討しているので 少しでも情報がほしいところです。
- 契約済みです。 重説でもお店に関しては「予定はされているが、変更の可能性もある」とだけでライフのラの字も出てきません。 ライフ情報はもっぱら区議さんのHPからです。だんだん具体化してきたようですね！ 私個人としてはスーパーだけでも十分です！！！
- 私もスーパーだけで十分だと思います！ というより、あんまり色々な店舗が入って大きな商業施設にはならないで欲しいです。 土地の大きさ的に限界はあるとは思いますが、大きな駐車場ができちゃったりすると交通量も増えるでしょうし。 家の目の前の交通量がやたら増えるのは、安全面でも騒音・空気汚染的にもちょっと・・・。 雰囲気が明るくなるのはいいですが、個人的には家周辺は落ち着いている方が好みなので駅前よりこちらを選んだこともありますし。
- 南千住というと、下町の代表格でTHE商店街ってなイメージだったけど、よくよく調べると開発エリアもあったり、大型スーパーとか結構あるんだなって思いました。
- コツ通りはシャッター通り、ジョイフル三ノ輪へは徒歩15分だよ～ 大型スーパーってどこにあったっけ？
- ジョイフル三ノ輪まで15分？ 子連れでも10分もかからないぞ。 まぁジョイフル三ノ輪の一番奥まで15分というのならわからなくもないが・・・・（苦笑）
- 駅から遠っ。周り一通多っ。近くにライフできるけどそれ以外なんもなし。
- 充実してるとは言えませんね。 コツ通り商店街には期待できないし。
- 荒川区景観計画検討委員会では、東京都の電線地中化計画と合わせて、コツ通り商店街の整備を2014年までに行うらしいです。 できれば、雨の日の為にもア－ケイドは残して頂けるとありがたいですね。 マンション前の電柱も地下に埋めて頂けるとなおうれしいのですが...。
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育児・教育[ ]
- 建設地に隣接して都立荒川工業高校（偏差値３５）がありますが生徒さんの質はどうでしょうか？小さい子供と安心して散歩ができる環境でしょうか？
- 同じく隣接する工業高校が気になります。それも含め、南千住や三ノ輪が生活圏になると思いますが、この界隈ってどうなんでしょう？
- 南千住駅の反対側は人が増えて保育園に入りづらくなってるそうですがこのあたりもやっぱり入園が難しいのでしょうか？
- 今週号のマンションズに広告が出てたのですが(初めて？)、それによると入居者専用の託児所を併設するそうですから保育園の心配は少ないのではないでしょうか。その分共益費に跳ね返ってくるような気がしますが。。
- 南千住駅から帰ると必ず渡る日光街道なぁ。ベビーカーだと心配。
- 託児所は住人以外も利用できるはずです。 ＨＰでは「居住者専用」とありましたが、パンフレットや説明では「居住者優先」となっています。 居住者だけの利用では、施設として維持するのは難しいですよね。
- 本当だ。託児所はてっきり住民専用化と思っていましたが、パンフも見たら”優先”になっていましたね。 私も内心、「専用だったらそのうち経営が厳しくなるのでは・・・」と心配していました。
- 託児所は託児所で、独立採算を考えている点ではとても評価できると思います。 始まってみるとスカスカで管理費に重くのしかかるよりもずっと良いですよね。 子供を預ける施設なら、外の人が入ってきたところで悪影響も考えづらいですし、 よく考えられてるんじゃないでしょーか。
- 託児施設、完全予約制で予約がない日はクローズと書いてありますね。 保育園とはまた違うので、利用料金、高くなりそう。 …調べたら、やはり高かった！ これじゃ毎日は無理になるので、用事のある時、一時的に 預ける事しかできなさそう。
- 荒川区はおたふくやはしか、ヒブなどの予防接種にも補助金がでるのに驚きました。 ヒブワクチンの必要性を感じつつも、接種回数が多く金銭的に迷いもありましたが 補助金のお陰で気楽に接種できました。 （無料ではないです。差額の負担金はあります。）
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周辺環境・治安[ ]
- ここって山谷側ですか？
- 山谷と逆側、北側でしょ。
- アクロシティと汐入の間の、隅田川のまだスーパー堤防になっていない部分を改修してこのあたりから汐入公園まで川べりを歩けるいたりジョギングできたりするように整備してくれないかなぁ。せっかく大規模物件ができるならあわせてやってほしい。
- 同感ですね。メトロ検車区のあたりの桜並木も綺麗なのにカミソリ堤防のままで、もったいないですね。対岸は、サンクタスガーデンができあがるころにはシテヌーブ、イニシアあたりまで、歩道がつながるらしいです。現在の荒川ウォーキングロード2300メートルが伸びて白髭橋からアクロシティあたりまで片道4000メートル（くらい？）になったら歩きがい、走りがいがありますね。
- 地図で見るとここの敷地はイニシアとかシテヌーブ、アクロシティみたいに隅田川に直に面しているわけではないからスーパー堤防一体整備とはならないかもしれませんね。
- 隣にスーパーがあるのは便利ではあるけれど、治安とかは大丈夫かしら？
- このあたりの桜並木は見事だと書いてあります
- 桜並木、きれいですよ～。駅までの距離ですが、がんばれば徒歩10分で行けると思います。ただ、四号線を渡らないといけないので、信号待ちを考えるともう少し時間がかかるかもしれません。あと、途中（スサノオ神社あたり）の歩道が狭く歩きにくいのが難点です。整備されるといいのですが。
- フォレストの向いにもマンションが建つような雰囲気でした
- 物件自体はすごく魅力的で購入検討中ですが、やっぱり土地柄が気になってしまいます。
- 投げ込み寺、処刑場といった過去
- 山谷地区
- 三ノ輪駅は吉原利用者の待合所
- 住所は南千住ですがここは山谷地区からは外れてますし(というか駅の向こう側だから気にしすぎでは？)地歴を気にしていたら山手線近辺は住めないと思って納得してます。三ノ輪駅が吉原待合いとは知りませんでした。
- このマンションが建っていた場所にそーいう過去があったら気にしたかもしれないけど離れているしね～。逆に昔この地でプロ野球をやっていたなんてステキじゃない？ずいぶんにぎわっていたんだろうな～。
- 気になる人は後々も気になるようなので絶対オススメしません。ただ、この辺りは静かでいいですよ、昼でも夜でも静かです。しかしここの施工速過ぎ、ポンポンポンと出来上がっていく。大丈夫なのかなぁ
- そういえば吉原の利用者も働いてる人も実は南千住も多いんです出勤する人や迎えを待つ人をよく見ます。
- 刑場跡の近くだし、遊女の投げ込まれた跡の近くだし、山谷地区は線路の向こうのほうにあるし、荒川区にも南千住にも悪いイメージを持っている人も多いし、いやならやめたほうがいいですよ。他人がどう克服したか聞いても意味ないし、それを聞いてもどうせ最後までこだわるんだから、金町とか平井あたりで買えばいいんじゃないですか。
- フォレスト前の道路の交通量も気になるほど多くないと思います。しかし、スサノオ神社前の交差点は歩道が狭く見通しが悪いのに信号待ちしている人と自転車 が多く、それを縫うように猛スピードですり抜けていく自転車がいたりと通勤等で南千住駅を使う場合は日々ストレスを感じることでしょう。老若男女問わずこ の街の自転車のマナーは悪いように感じます。また、日比谷線三 ノ輪駅や都電三ノ輪橋駅を使う場合ですが、ジョイフル三ノ輪商店街付近では夜は毛布に包まって寝ている人、朝はワンカップを飲みながら寝転がってるホーム レス風男性が多いです。その人たちが昼間になると南千住図書館に夏場は涼みに、冬は暖を取りに流れてきて、図書館の奥でスポーツ新聞片手にイヤホンでラジ オ聞きながら居座るので異臭を放っていることが多いです。ただし、関わらなければ危害を加えるようなことはしない人たちです。山谷地区側（清川や日本堤の辺り）に比べたらホームレスの人の数は少ないですが、普段の生活の中でホームレスのいる風景があることは覚悟したほうが良いでしょうね。子供には見せたくないですが、気にしないのが一番ですが。あ と、目の前の野球場と荒川工業高校のグラウンドは休日は朝からかなりうるさいです。今の時期だと平日も毎朝ラジオ体操が聞こえてきますし、それが終わると 部活や草野球が始まります。掛け声や声出し、野次、罵声なのでほほえましい場合もあり健全なうるささなのでしょうが、感じ方は人それぞれでしょう。荒 川工業は昔は荒れていたとの話を聞きましたが、今の生徒たちは男子しか見かけませんが、地味なまじめそうな人が多く工業高校特有のヤンキー風な生徒は見ま せん。今時な茶髪の生徒すら見ません。ほぼ男子校だからかギャル風のミニスカ女子高生が居ない分、風紀が乱れていないのかも知れません。住めば都といいますが、馴染めない人はなかなか馴染めないと思います。
- 私はリライズとフォレストを検討してフォレストにしました。私の場合は線路に近いのがやっぱりダメで。昔、線路沿いに住んでいたのですが窓を開けているとかなりうるさくて。テレビの音量も電車通過の都度上げてました。窓を閉めれば気にならないんですけどね。設備は断然リライズの方がいいのですが、私は静かな方を取りました。
- 時間的余裕がなくて現地を見に行ったわけではないのですが自転車で散策するにも良さそうな雰囲気ですね。 マンション周辺の桜並木もかなり魅力的！ 隅田川の花火やスカイツリーなどマンションから眺望できたりするのでしょうか。 環境的にはかなり気に入ったのですが多少通勤的には不便になるので、その辺は悩みどころです。 タワーが出来たあとのA棟への影響はどうなのか、気になります。
- 足立の花火大会ですが、 ４号（水戸街道）を足立区方面に向かった 荒川河川敷（千住新橋）です 南面にお住まいの方は ちょうど裏側・駐車場の向こう側になると思います 我が家も南面ですので 廊下から見えるか どうかです お隣の都営住宅より上階は見えると思うのですが・・・ 東側の方は ベランダから見える可能性大 西側の方は 廊下からだと思います 見えると良いですね
- 荒川の花火って平日なんですよね… 残念っ！
- 足立の花火大会は毎年7月の第四木曜日と決まっています。ひっきりなしにどかどか上がりますから、結構爽快です。
- 足立の花火大会は12,000発、 隅田川の花火大会は20,000発だそうです。 アクロシティの裏手の隅田川沿いからも見えるかしら？＞足立の花火大会
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周辺施設[ ]
- 図書館近いです。
- 私は足立区からここに引越しして８年になりますが公園も近くにありなかなかいいところです、ブランズも１月に完成、出張所も入ってますます便利になりますね。
- 小さいお子さんのいる家庭では、児童書の充実した図書館は貴重だと思います。 東京フォレストが託児施設付きであることと併せ、相乗効果が大きいと思います。
- 病院情報は住民板のほうがいいのかなと思い、こちらに書き込んでみます。 駅前タワーにある「南千住こどもクリニック」を利用してみました。 新しくてクリーン。先生はとても優しいです。 なんていったってオープンしたてで空いているのがいいです。
その他[ ]
- それはそうと、公式サイトがちょっと更新されたみたいですね。このプロジェクトは名鉄不動産の50周年記念事業に位置づけられているとのこと。結構力をいれるのかな？？汐入地区は再開発がほぼ終わって新規物件の供給は無くなるはずですからそのタイミングを狙ったのかも。下記４つのキーワードを物件名のFORESTという言葉にこめたと紹介されてます。
- 【癒す】桜並木が潤う閑静な町並み 環境創造型マスタープラン
- 【育む】誇りと愛着を育む共用施設 入居者専用の託児施設を併設
- 【守る】安心のセキュリティ 先進の次世代型オール電化
- 【楽しむ】自走式駐車場１００％ 楽しさを広げる住戸プラン
- 実際管理費って何に使われてるんでしょうか？ また、どこが良い管理会社なんでしょうか？ 今マンション探してますが、管理費の資金使途って素人には分からない部分です。
- 管理費の使途ですが、一口で言えば「マンション(共用部)全体の管理運営」のために使われます。 そもそも管理組合は、マンション購入者＝所有者で組織される団体で、 労働組合や健保組合のように任意加入ではなく、 所有者であれば自動的に全て組合員(脱退不可能)という性格のものなのですが、 管理費は、本来なら管理組合が集金して保管して、必要なものに使い、それを帳簿に付ける という必要があります。 必要なものの代表は、 共用部分の電気代や水道代等の公共料金と各種設備の維持管理です。 例えば、エレベーターの定期点検や駐車場が機械式であればそれの保守も必要。 その他に、美観の維持のためにも専門の清掃員による日常清掃や 月に1回とかの定期清掃（主に床面の機械洗浄）にも経費がかかりますね。 ところが、管理組合が自前で全てを管理するのは実際には不可能に近く、 それを肩代わりしてくれるのがマンション管理会社というわけです。
- 管理会社と契約する主な業務には下記が主にあります。
- 管理員業務
- 清掃業務
- 建物及び設備管理業務
- 警備業務（マンションによって異なる）
- 事務管理業務
- 最後の「事務管理業務」が管理会社に委託する最大のメリットで、 その詳細の一例としては、下記のように細かいことを挙げればキリがありません。
- 管理費等(修繕積立金を含む)の収納
- 公共料金の支払
- 各業者への支払
- 帳簿付けや収支決算書類作成等の会計
- 管理費等の滞納者への督促
- 故障や不具合の営繕修理や業者手配
- 損害保険会社との対応
- 駐車場や自転車置場の管理
- 長期修繕計画の作成補助
- 理事会や総会の開催及び運営支援
- 例えば、東京フォレストなら、 総戸数301戸として、管理費1戸当たり平均13,000円、修繕積立金平均4,500円と仮定すると、 301戸×17,500円/戸＝5,267,500円/月（年間63,210,000円） のお金の管理をしなければならないというわけです。 このうち管理費は、301戸×13,000円/月=3,913,000円（年間46,956,000円）となり、 この予算をどの様にやり繰りするかとなると、素人ではかなり難しいですよね。 （収入としては管理費の他に駐車場使用料や1Fの専用庭使用料などがあります。） なお、一般的には決算の結果、剰余金が出たら修繕積立金に回したり、 次期繰越金にしたりします。官公庁のように使い切ってしまうことはありません。
- さて「良い管理会社とは？」とのご質問ですが、 一概に「○○○株式会社」とは言えないところがあります。 ただ、少なくとも大手と呼ばれる下記などは、概して平均的なサービスではないでしょうか。 順不同、思いつくまま。 （ちなみに、名鉄不動産はどんなランキングにも登場しません。）
- 東急コミュニティー
- 長谷工コミュニティ
- 三井不動産住宅サービス
- 野村リビングサポート
- 住友不動産建物サービス
- 三菱地所藤和コミュニティ
- 大京アステージ
- コスモスライフ
- 丸紅コミュニティ
- というのも、母体であるデベロッパーが次々と受託マンションを増やしてくれるため、 受託戸数・棟数が多ければ多いほどノウハウが蓄積されるものだからです。 （コスモスライフのみコスコスイニシアとは別資本に） 但し、大手になればなるほど委託管理料は高いという傾向はあります。 一般的に高い分だけ良いサービスは期待できるとは言えますが、 不要なオプションサービスがあったり、「しっかりしている」の裏返しで 融通が利かなかったりという不満も耳にします。 そして、一番重要なのは、管理組合側の姿勢によって、 同じ管理会社でも対応が違うことが起こりうるということです。 管理組合の代表である理事会が管理会社の担当者の言うことを 全て鵜呑みにして、任せっきりであれば、 管理会社側も都合よく適度に手を抜きます。 反対に、多少専門知識のある理事やうるさ型の理事がいると 担当にはエース級のベテランがついて万全の体制で臨んできます。 この辺が、管理会社の口コミで評価の分かれるポイントだろうと思われます。 他方、デベロッパーにぶら下がっていない独立系という管理会社もあります。 彼らの特徴は、大手に比べて委託管理料金が安いということです。 その代わり、エコノミークラスのサービスとなりますから、 あまり多くを期待しないほうがいいと思います。 新築分譲マンションで最初から独立系管理会社がつくことは めったにないでしょうから、大手の委託料金を節約したいときに 比較検討の対象にするかどうかになるでしょう。 以上のような理由で「良い管理会社」と言っても相対的な評価になるため、 管理組合＝居住者として「何を求めるか？」によって違ってくることになります。 そして、大多数の組合員がＮＧと評価する管理会社に当たってしまった場合は、 思い切って変更してしまうしかないと言えます。 それがまさにトキアスの決断だったようでもありますね。
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東京フォレストプロジェクト
| 物件概要 | |
|---|---|
| 所在地 | 東京都荒川区南千住6丁目1-23他（地番） |
| 交通 |
常磐線 「南千住」駅 徒歩10分 東京メトロ日比谷線 「南千住」駅 徒歩10分 つくばエクスプレス 「南千住」駅 徒歩10分 |
| 総戸数 | 462戸 |
