ヴェレーナ原木中山リグレ

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4.25

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物件概要

ヴエレーナ原木中山リグレ（リノベーション）　外観1

ヴエレーナ原木中山リグレ（リノベーション）　外観2

• 所在地：千葉県市川市田尻4-1002-1（地番）、 千葉県市川市田尻4-4-20（住所表示）
• 交通：東京メトロ東西線「原木中山」駅　徒歩5分
• 総戸数：34戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：1996年
  • 本物件は、1996年新築時より使用されていた集合住宅を改修（リノベーション）し、分譲マンションとして販売するものです。
• 売主：大和地所レジデンス株式会社
• 施工：【改修工事：株式会社アイシンコーポレーション】（既存建物：新日本建設株式会社）
• 管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社

• 【リノベーション内容】
  • 共有部分リノベーション
    • 集会室を専有部分に改修、管理員室改装、メールボックス交換、宅配ボックス新設、風除室壁タイル貼替・フロアタイル貼替（一部）・天井意匠回復、エントランスホール壁タイル貼替・フロアタイル貼替（一部）・天井意匠回復、インターホン子機・集合玄関機交換、室名板交換、掲示板交換、館銘板交換、エアコン取付用アンカー新設（該当住戸）、防犯カメラ新設（リース）、玄関ドア・鍵・レバーハンドル他金物交換［オートロック新設・侵入防止柵］、エレベーター内部シート交換、共用部鉄扉塗装、ダストボックス新設、共用部照明交換、物干金物交換、エスコートポーチ・門扉新設（該当住戸）、網戸交換（一部）、ペット足洗い場新設、バイク・ミニバイク置場新設、自転車置場他各仕上げ工事一式等

• • 専有部分リノベーション（クラッシープラン）
    • フローリング貼替、パウダールームフロアタイル貼替、上り框新設、玄関フロアタイル貼替、下足入れ交換、壁・天井ビニールクロス貼替、巾木・ソフト巾木貼替、木製建具（枠・扉・金物）新品へ交換、物入・クロゼット新設、システムキッチン新品へ交換、キッチンパネル新設、レンジフード新品へ交換、洗面化粧台・タオル掛け他金物新品へ交換、ユニットバス・給湯器・給湯リモコン・浴室換気乾燥機新品へ交換、洗濯機置場水栓交換、天井換気口・洗濯機用防水パン・防水パン上部吊戸棚新品へ交換、便器・暖房シャワートイレ新品へ交換、トイレ吊戸棚新設、トイレタオル掛け・ペーパーホルダ新品へ交換、分電盤・インターホン親機・LEDダウンライト・引き掛けシーリングプレート・コンセント・スイッチプレート新品へ交換、吸気口スリーブフェイス（室内側）・エアコンスリーブフェイス（室内側）新品へ交換、窓額縁・カーテンボックスシート貼付（該当住戸）、給水管・給湯管新品へ交換、他各仕上げ工事一式等

• 『掲載の内容は、リノベーションプランのもので、現状有姿プランでご購入された場合には、掲載の改修工事は行われず、現状有姿でのお引渡しとなります。』

価格・コスト・販売時状況

• 原木中山に住んでいる者です。でも、そこは公社の千葉県特定優良賃貸住宅ですよね？今、賃貸用のマンションなのに、どうやって分譲になるのでしょうか？
  • 不動産に詳しい者です。そもそも、賃貸用と分譲用のマンションの造りはまったく異なります。なので、そのようなことはあり得るのでしょうか？フローラル市川のような特優賃は、家賃補助の制度がある賃貸住宅です。築２０年を経過すると、家賃補助が無くなり、民間賃貸住宅として、家賃補助を受けていた同等の金額で、そのまま継続して住めるようになっています。築２０年も経っているのに、家賃補助が無くなったから２０年前と同じ家賃設定にするとか、考えられないですしね。話がそれましたが、このような賃貸用の、しかも２０年も経っている物件を分譲用にするとか考えられないんですけど。
• 分譲ででるとしても、この原木中山だとしたら、価格次第でしょうね。調べてみるとわかりますが、原木中山駅は船橋市と市川市が複雑に入りくんでいて、いくら外環道ができるとはいえ、今後の発展は期待薄です。中古マンションの相場も安い背景があるのに、儲けをねらった不動産分譲業者の見かけ倒しのリノベーション、リフォームと巧みな話法に惑わされて、痛い目にあった方を知っています。
• 謄本見たらここは、所有者から大和地所が約６億円で買い取っています。このフローラル市川は全３３戸ですから、単純に１戸、１，８００万円程度で買い取ったようです。もし、購入を検討されているようでしたら、築２０年の賃貸用物件でありながら分譲価格で売りに出すのは道理に合わない点、また原木中山の中古マンションの市場価格を踏まえたうえで検討されることを願います。ここは、賃貸用のマンションなので、まだ賃貸で住まれている方もいるんですよね。どうやって分譲にするのか、強引な気がします、、、。そういった意味でも、修繕積立金や管理費も今後のことを考えたら、ゾンビマンションになる可能性、高いですね。
• 大和地所レジデンスって、どんな会社ですか。
  • 倒産して、社名変えてます。たしか、日本綜合地所だったと思います。
    • 私は先日、この物件から退去しました。リノベーションして、4000万円で売り出すらしいです。この会社、地上げ屋でした。私は追い出されるような形で、出ました。この辺に住んでいる人や業者なら、みんな知ってると思います。詳細はここでは言えませんが、、、。
• ホームページみました。急に、小分けにたくさんでてますね。原木中山駅まで徒歩5分以内で、すごくおしゃれで、よさそうですね。大和地所がまとめてリノベ工事するので、個人で行うよりお得な値段で新築並みに仕上がっているのではないでしょうか。
• 賃貸用物件を分譲用としていくらリノベしても、基礎は賃貸用の造りです。また、分譲用と仮に見なしたとしても、原木中山の築２０年の中古マンションのm2単価は３０万ですよ。原価は、１戸１８００万円なんですよ。しかし、このいわくつき物件を、普通に販売するのではなく、２戸ずつ細切れにして、抽選という言葉で消費者の購買意欲を掻き立てるやり方は、わけあり物件であるという今回、販売業者の自信のなさの裏返しですね。将来修繕積立金、管理費が払えずパンクするのを見越して、早く売り渡して、逃げ切りたい、（なにせ、今、６億の借金をしていますからね。）そういった魂胆が見え隠れします。こういったものは、あせることなく、きちんといろいろと情報を得て、考えることも大切ですね。
  • みせかけのリフォームで、ごまかされないように原木中山の相場をふまえて、焦って、とびつかないようにいたします。
    • ここは賃貸用マンションだったんですよね。管理費・修繕積立金がどうなっていくのか、本当に心配です。販売業者など、今は良い話ばかりしますよね。売ったら、関係ないですもんね。しかし、販売会社のＨＰ見ると、修繕積立基金って書いてありますが、これって、賃貸用築２０年分の穴埋めを今回、購入者が負担しろってことといっしょですよね。新築マンションじゃないのに、基金を出せって、悪徳業者にもほどがありますね。そもそも、ここ、全戸のうち、半分は賃貸で入居している人がいるんですよね。それなのに、管理費や修繕積立金をどうやって取り立てしていくのか、甚だ疑問です。住民の理解を得ないまま、強引に進めていった経緯がこの結果だと思いました。ここのリノベリフォーム業者、お客様用の資材を下敷きにして住民の駐車場で昼寝していたようです（証拠写真もあるようです。）リノベリフォーム業者、かなり素行悪いとのことで、苦情となっているようです。残念ですが、レベルの低い悪質業者にリノベリフォームさせて、高い値段で販売する、ここの常套手段なんだろうなと思ってしまいます。少子高齢化社会をむかえ、物件はいくらでも出てくることを考えると、あせりは禁物ですね。というか、この物件、購入する人、いるんですかね。
• リノベーションなのに値段が高いと思いました。HPを見るとほとんど全部を改修している感じですね。1998年に完成しているマンションなので当たり前のことなのかもしれませんが。ヴェレーナはリノベーションマンションなのでしょうか？号数により値段かなり違うのでしょうかね。
• 現在も賃貸の方がお住まいのようですね。一棟まるごとリノベーションなので、いずれは全員退去させられるのでしょうか？だとすると賃貸の人が気がかりですね…
  • 私も先日、ここを退去しました。どうしてもこれだけは伝えたいです。ここは、賃貸の住民と販売業者が紛争中です。この販売業者は、住民へ説明をきちんとしないまま、急に、強引に事を進めたことが理由です。分譲にすること自体を非難しているわけではありません。常識ではない、威圧的なやり方でした。こういったことをする業者なので、ここを購入しても信頼できないと思い、大変でしたが退去しました。私も、リノベ業者が資材の上で昼寝しているのを何度も見ました。この販売業者だから、このリノベ業者なんですね。住まいは大切です。物件以前の問題です。
    • やはり、そのような事態になっていたんですね。家というのは大きな買い物ですので、私もこの会社からは買いたいと思えません。資材の上で寝るのは以ての外です！元から住んでいる方の事を第一に考えてほしいものです。
• ホームページでてるね。ここは、2戸ずつ販売か。全34戸を、順次、リノベ工事だから、最初にこの2戸を購入した時点から一棟リノベ完了するまでに何年かかるのだろうか。その間、工事の騒音、ほこり、異臭、業者の激しい出入り、ずっと悩まされることになっちゃうね。
  • 最初に作ったのはモデルルームで後は客の好みで作る。リノベはそういうもの。何年もかからない（笑）
    • ということは、このマンションは購入を決めてから（購入者の好みに合わせて）リノベーションする、という事なんですか？
      • そういうことです。
        • リノベーションの説明が今一つわかりにくいなと思いました。プランはグレードアッププランと標準プランがあって、それは両方とも無償なんでしょうか？有償コーディネートの例が3つ出ているけれども、どの部分が有償なんでしょうか？有償オプションとして出ているものを採用しているってことなんでしょうか？
• リノベーションマンションって最近は増えているのでしょうか。初めて聞きましたが、最寄り駅までの価格とは思えないくらい買いやすい価格帯。リノベーションの家庭もちゃんと説明されていて安心です。間取りや設備はしっかりとイマドキに仕上げられていていいなと感じました。
• 34戸（他に管理員室1戸）※賃貸中住戸17戸含む半分は、賃貸になっているということなんですよね？分譲と賃貸が混在しているもともとあったマンションを改修して、分譲マンションとして売り出しているからなのかもしれないですね。まるっきりの新築とは違うみたいな感じで。
  • 同じ点でひっかかっていました。総戸数３４戸に対して、賃貸が１７戸って、分譲と半々？？リノベーション物件でちょっと珍しいし、価格帯も安いしと思いましたが自治会などやりにくくないか心配かもしれないです。
• 契約者のキャンペーンをやっていますね。30ポイント分の家具をプレゼントという内容。選んだ家具に合わせてリノベーションしましょうということみたいです。30ポイントっていくらくらいになるのかな。30万円くらいですかね。リノベーションは、フローリングとクロスのカラーと素材は無償ってことみたいです。家具と内装がコーディネートされてると、すごいお洒落な感じがすると思います。
• この物件、分譲の募集はいつからしていますか？不動産屋には、9月から小分けに販売し今出ている物件は10月から販売していると聞きましたが、それにしても、もう11月半ばなのに部屋が残りすぎなのではと思います。また、8月のストリートビューを見ると既に旗が立っているので本当は8月から販売していたのかな、とも思っています。いずれにしても、場所も設備もいいのに検討中のお客様も特にいないというのが気になっています。仮に売れ残っているとすれば、理由はやはり原木のリノベーション物件にしては値段設定が高いのでしょうか。または、賃貸の方が残られている点がネックになっているのでしょうか。
  • 確かに場所、仕様良いですね。以前に聞いた時は8月会員案内→9月一般公開→10月契約開始だった気がします。
    • それでは、今ある部屋は必ずしも売れ残っているという事ではないのですね。相場より高いという意見が多いですが他のマンションと比べ、場所や内装のクオリティが高いので仕方ないのかもしれないですね。
• 分譲が売れ残ったら賃貸にするなどあるんでしょうか。既に半数は賃貸にすることが決まっていると、他の方のコメントであります。「自分好みのリノベーションプラン」と書いてあり、新築なのにリノベーションプランになるのかと疑問に思いました。物件概要を見て納得です。既存建物が1998年に竣工していて、改修工事として2018年にリノベーションをしているんですよね。共有部分のリノベーションもしていて、マンション全体もきれいになっていそうです。リノベーションで住宅ローン減税や住宅ローンの条件が変わるのかもしれないので、そのあたり、ちゃんと確認しておかないといけないと感じます。
  • そうですね、リノベーションの場合って、減税とかどうなるんでしょう。場合によっては同じくらいの価格なら新築の方がお得だったりして？ちょっとググってみたんですが、パッと答えが出なくてわからなかったです。そもそもリノベーションマンションは中古物件になるのか？住宅購入時の減税や補助は受けられないのか受けられるのか？さっと見た感じではリノベーションマンションでも補助が受けられそうな雰囲気なんですが、自分でリノベーションした場合なのかなと思える面もあり、けっきょくわからないのです。
• 総戸数が34戸と、ただでさえ戸数が少ないのにこの内の10戸が賃貸住戸とは、ちょっとびっくりです。分譲物件を転勤辞資産運用で貸すというのはよく聞く話ではありますが最初から賃貸物件が分譲物件に混ざっているって少し抵抗があるかも。自治会などいろいろもめごとにならないかしら。
  • 現在賃貸中は来年出て行くとの事です。最終的には賃貸は2、3戸らしいです。
    • どういうことなのでしょうか。ということはリノベーションの上で中古物件?小規模マンションなので、ただでさえご近所づきあいは大変なのに賃貸と分譲とミックスされた物件はどうなんでしょうか。
      • どんな分譲マンションでも2戸は賃貸で借りている人はいるんじゃないかなぁ
        • 意外とふつうに永住タイプ？みたいなところでも、最初から賃貸になっている場合があるみたいです。落ち着いて暮らせるから、そういう人をターゲットに賃貸が成り立つのかな。ここの場合は、駅まで徒歩５分という好条件があるから特に賃貸にしようと思う方も出てくるのだろうなと予測されます。

• 【302号室】

1. 販売戸数：1戸
2. 所在階：3階
3. 間取り：3LDK
4. 専有面積：65.52m2
5. バルコニー面積：7.83m2
   1. リノベーションプラン（クラッシープラン）：販売価格 3,498万円
   2. 現状有姿プラン：販売価格 2,868万円
6. 管理費(月額)：16,510円
7. 修繕積立金(月額)：13,040円
8. 管理準備金（引渡時）：10,480円
9. 修繕積立基金（引渡時）：443,360円

• 【204号室】 リノベーションプラン (クラッシープラン)

1. 販売戸数：1戸
2. 販売価格：3,598万円
3. 所在階：2階
4. 専有面積：65.52m2
5. バルコニー面積：7.83m2
6. エスコートポーチ面積：8.05m2
7. 管理費(月額)：16,510円
8. 修繕積立金(月額)：13,040円
9. 管理準備金（引渡時）：10,480円
10. 修繕積立基金（引渡時）：443,360円

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構造・建物

ヴエレーナ原木中山リグレ（リノベーション）　エントランスアプローチ

• 敷地面積：1,967.58m2（登記簿）、1,968.32m2（実測）、1,968.31m2（建築確認対象敷地面積）
• 建築面積：664.89m2
• 建築延床面積：3,013.70m2（自動車車庫等の部分342.36m2の容積対象外面積を含む）
• 物件概要のリノベーション部分を見ると本当に総取り換えという感じ。マンション外観が分かりませんが壁の色も変えたんでしょうか。そうなると同じ建物でも結構印象変わりますよね。

共用施設

• 駐車場：敷地内34台［平置式］
  • 月額使用料：無料
• 自転車置場：敷地内70台［2段式32台、前輪式36台、平置式2台］
  • 月額使用料：1台目：無料、2台目以降：100円~300円
• バイク置場：敷地内2台
• ミニバイク置場：敷地内3台

設備・仕様

• 設備については、とてもきちんと分譲マンションとしてついていてほしいものは揃っていると思いました。過不足なく、揃っていると見て良いのかもしれません。マンションの場合って、やはりセキュリティと設備の良さがポイントの一つとなってくるでしょう。

間取り

• 間取り：2LDK、3LDK
• 専有面積：65.52m2
• あまり間取り変更しなくても大丈夫そうじゃないですか？プラン集を見ている限り、ごくふつうの間取りでした。リビングを思い切り広く取りたいとかだったら、居室を潰してみたいにしてもいいと思いますが現状でも結構十分使い勝手良い間取りに見えますよ。収納もまあまあアリます。
  • 私も標準プランで意外と問題なし？と思いました。水回りは位置を変えるの難しいと聞きますので、ここはさすがに元のままなのでしょうか。一般的な田の字以外だと変えるところってそう無いような気もしますね。

周辺環境・治安

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その他

• 用途地域：第一種住居地域

掲示板

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