ヴェレーナ浦和領家

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4.17

(6 票)

ヴェレーナ浦和領家外観

物件概要

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区領家一丁目1317番他（地番）
• 交通：京浜東北線 「北浦和」駅 徒歩15分
• 総戸数：住戸51戸（非分譲住戸8戸含む）、店舗1戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年08月下旬予定
• 売主：日本綜合地所株式会社
• 施工：川口土木建築工業株式会社
• 管理：日綜コミュニティ株式会社

掲示板・口コミ

• ヴェレーナ浦和領家（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 価格：2,900万円台予定～3,900万円台予定。
• 販売戸数：5戸。
• 単純に駅から距離があるからこの価格だと考えておりましたが、 もしかして、そのような事情(既存不適格)も織り込み済みの価格なのでしょうかね。 それにしても、既存不適格についてはモデルルームで詳しい説明があるのですか？ 物件概要にはその件について何も触れられておりませんが。。。
  • 先週末マンションギャラリーに伺って来ました♪ 担当してくれた方の話しでは、今後は20mの高さまでしか建てられなくなる地域のようですが、特例で将来1回は同じ高さ（14階）が建て替えできるそうですよ。 個人的にはあまりに遠い将来のことなので、むしろ日当たりや景色が約束されることがいいなぁ～と。
    • この地区でこの価格は魅力的ですよね。でも、色々と調べて分かったんですがやっぱり安い物ってないですよ。 １回に限りの建替えのお話は、高度地区に指定された時点で、建っている建物が対象のようで、このマンションは建ってないから対象ではないですよね。お役所の人が資料に書いてありますから、よく見て下さいって。 最後は自己責任ですが、よ～く調べて自分が「これだ」と納得できるものを探しましょう。
• マンションって、地主さんの権利、あるんでしょうか？　非分譲8戸っていうことは、8戸はオーナーが決まっているっていうことですかね？　駐車場台数、多いって、書いてあるけど、地権者用も含む、って小さく書いてあります。これって、インチキ？
• 浦和近辺の駅近物件の供給は、とどまるどころか、加速していますね。個人的に色々と物件を見てきて思うんですが、ここって、こう言っては失礼かも知れないけど、値段的にも驚く程安くない、駅からは遠い、駅までのバスの本数も日中は極端に少ない、既存不適格で１回の建て替えが出来るかどうかもその時にならないと分からない。場合によっては、高齢になってから出て行く事になるかもしれない。ここの魅力的って何って思うんですよ。そうすると、お金持ちの人とかが多くの戸数を安く買って賃貸にして儲けるとか、どこかの会社が多くの戸数を安く買って社宅で使用するとか、とにかく多くの戸数を安く買って、自分の思うとおりに使用する。まあ、一生住むには適さなくてもこんな使われ方をするのかなあ、と個人的には思うけど、何で建てているのか不思議。
• 最安値の価格帯かと思いますが、管理費・修繕積立金・駐車代金全てひっくるめて 月々8万円台からの返済は魅力的ですね。 まあ、修繕積立金の初期設定が安すぎるきらいがあるので値上げはするでしょうが、 一次取得者層向けと考えるとちょうど良いマンションだと思います。
• 浦和について言えば学区のブランド力が高いというのもあって、他の地域とは価値の設定が一概には言えないと思います。 既存不適格でもそれ以上の付加価値を求める人には関係無い！になってしまいます。 結局は自己責任なんですが、将来的に耐震改修が必要になった時現状のままをフルリフォームが出来ないとか、どんなリスクが発生するかを納得していないとやっかいです。
  • 学区のブランド力は浦和ならではのステータスだと思います。保護者からすると、その特典がかなり大事だったりするんですよね。見過ごされがちなことですが、そういうポイントは浦和ではかなり大きなことだと実感させられますね。
• 販売が進みませんね。北浦和徒歩15分だとこの値段でも厳しいんでしょうか。65平米で2500万台なんて破格だと思うのですが
• 価格を優先するか交通アクセスを優先するかで、やはり交通アクセスを優先する購入検討者が多いんでしょうね。 通勤族だと、そうですよね。 毎日のことですから。 間取りが駅から遠いのに狭いのも原因かもしれませんね。 ファミリーで住むには、ちょっと狭い。
• 65平米の3LDKで2500万台ってめちゃくちゃ安くないですか？北浦和駅徒歩15分だとこんなもんなでしょうか。
  • 産業道路の内側にしては安いですね。中古の値段ぐらい。
    • すごいですよね。多分、駅まで結構離れているからその分の価格だとは思うのですけれど最近のマンションの値段って高いところが多いから。
• 残り１戸のようですよ。
  • 完売だそうです、結構早かったね。
    • ここは価格勝ちだったな。
• 駅までの時間を考えるとどうなんだろうと思っていましたが、やはりお値段がちって感じなのかもしれないですね。普通に地域としてはよろしそうな感じではあるのでそれが良かったのかもしれないと思います。値段と地域性ってトコでしょうか
• 完売御礼ですね。 意外と早かった。 駅からの距離もクリアだったのでしょうか。 個人的には、どうしても徒歩１５分はネックだと感じていましたが。 永住目的で検討するなら良いのでしょうけど。 コンビニが併設されているのも、いいなと思った。
• 駅から遠いにしろ坪131万は衝撃プライスだったからね。
• 北浦和駅遠めのマンションの中では完売がかなり早かった理由として 上限で4000万までの部屋しかなかったのは正解だったんじゃないの？ 最安の2500万の部屋は抽選で高倍率だったと聞いたし。 北浦和から徒歩8分超で4000万円台後半以上の部屋は苦戦してるとこ多い。 駅の東西を問わず。

【MR見学】

• 先日MR行きました。 最初は黄土色の壁色がナンセンスだと思いましたが、見てるうちにだんだん味があるように見えてきました。不思議。数年後はもっと味がでるのでは。気になる方はMRで確認されるといいと思います。思った以上にいい色だと思いますよ。 内装も細かいところに気遣いがあったりと、センスがいいなぁと思いました。 何よりもオープンエアスペースが魅力的でした。開放感半端ない。 営業さんの感じも良かったし、価格も良心的。 １Fにコンビニが入るということでこれまた便利。 デメリットといえば、地主さんの持ち住戸が多いことと（賃貸になるかはわかりませんが） 先日時点の購入者の多くが地元民ということでしょうか。 管理組合での自分の１票が薄くなりそう・・。 それ以外は、駅からこの距離でもこのお値段ならいい物件だと思いました。
• 私も先日MR行って、利用価値を考えたら、すごくいい物件に 感じました。営業さんも、メリット、デメリットを きちんと説明してくれて、好印象でした。 最初は、ここに書かれてあることを見て とても不安でしたが、説明を聞いて安心 しました。 家ってなんの為に買うか を考えたら、ここの条件が我が家にはピッタリ。 予算的にも、他は難しいので、具体的に 検討しています。
• 私も先週こちらの物件をみてきましたが、いい印象を受けました。 理想は駅前で広いものをと考えていたのですが、予算的に厳しいのが現実です。 駅から離れる分、環境も良くなりますし子供を持つ親に取ってはいい場所なのではと思っています。

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交通

• 駅からの終バスは２１時３０分頃のようですよ。通勤時間帯（6時～8時）は別として、それ以外の駅までのバスは１時間に１本から２本程度のようですね。
  • 最終のバスが21時台だとちょっときついですねぇ。 残業帰りに徒歩15分・・・自転車を調達すべきでしょうか。 それにしてもバスの本数が少ないと感じましたが、この辺はルート的に利用者が少ないのでしょうか。 シャトルバスを導入するには世帯数が少なすぎるでしょうしねぇ。
    • 北宿通りのエネオスの交差点まで歩けば、本数ありますよ。朝は満員で乗れませんが、駅からなら始発だからなんとか。
      • このあたりは比較的交通の便がいいところだと思います。浦和は地下鉄の乗り換えも便利ですし、安心して利用ができると感じています。
• 池袋からだと深夜バスもあるみたいで、そちらは深夜2時くらいにつくバス便があるみたいです。が、そんなに仕事したくないですね（泣）
• バス便もあるみたいですが、使いやすいでしょうか。 徒歩１５分となると、実際は２０ぷんぐらいかかりますよね。 上手くバスを使ったり、自転車を使うことが出来るといいのですが、どうでしょうか。
• バスは、目の前のバス停からは本数ないです。１時間に１本ぐらい。 北宿通りまでいけば（エネオスの横）たくさんありますが、通勤時間には乗れないです。 ここからだと、駅まえのスクランブルまで信号ないから徒歩１５分でいけるんじゃないかな。

構造・建物

• 専有面積：65.06m2～70.85m2。
• ヨーロッパのデザインがどんな感じになるのか楽しみですね。珍しいデザインなのでかなり目立ちそう。
  • 出来あがったヨーロピアン風の建物を見てガッカリしました。凄く汚くなるんですね。
    • 私は外観はそれほどこだわらない方なのですが、やはり重要視する人も多いということなんでしょうか。部屋の間取りの方が、実際に生活するとなると重要になるような気もするんですけどね。
      • 上から下まで全部同じ外壁色にすればよかったのにとは思いますが 外観だけで買うものじゃないですしね。 間取りはかなりいいのではないかと思っています。 というのも、居室のドアが引き戸である場合が多いからです 開き戸だと扉の動線の分、家具が置けなくなって デッドスペースになってしまいますから。
• 産業道路が拡幅されると売りのエントランスも駐車場の一部もなくなりますね
• 外観が素敵ですね。気に入りました。

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共用施設

• 駐車場 : 敷地内に33台設置※身障者用1台含む（店舗部分含まず）　（月額使用料 : 未定）
• 駐輪場 : 敷地内に102台（店舗部分含まず）　（月額使用料 : 未定）
• ミニバイク置場 : 3台設置　（月額使用料 : 未定）
• 物件駐輪場は1戸数に対して2台確保されています。大体駅まで自転車で行くとしたら8分ぐらいでいけるのと電動自転車など利用すれば負担がなくなると思います。あとは車があれば雨の日や多くの買い物も可能なので総戸数51戸に対して33台の物件駐車場は月2,800円～8,800円という安さで借りられることもあり出来れば確保したいですね。
  • もう既に売れている残りの物件の販売なので駐車場が空いているかは確認しないと解りませんね。ただ、絶対に車がないと無理。毎日、会社の帰りに買い物して15分徒歩って、結構、大変。
• この駅から徒歩１５分というのがさまたげになっているのではないかな。 実際の所２０分は見ておいた方がいいでしょうからね。 車を所有されている方は多い立地でしょうね。全戸数５１戸に対して駐車場が ３１台。あまり多すぎて空きがでるのも困るしこれ位が丁度いいのかも しれませんね。バイクが３台。どこもバイクの駐輪場が少ないけど こんな数で足りるのかな。
• マンション駐車場は月々5,800円～と安いのはいいと思います。ただ総戸数51戸に対し

て33台なので、今現在マンション駐車場の空きがあるのか確認したほうが良さそうです。

設備・仕様

• キッチンのフラット一枚天板って見た目はすっきりしてて良いんですけどリビング側に水が跳ねたりしないものですか？ちょっと気になります
  • 友人の家が同じようなキッチンを使用しているので、その使い心地としての感想です。 ご心配される水はねは思ったより少ないかもしれません。 蛇口の水が出る場所から、リビング側の天板までは思ってたより距離があるので、 向こう側にたくさん水はねがあるという事はまずありません。 うちでは昔ながらのキッチンで蛇口の部分は壁というタイプですので、 シンクの向こう側の壁は洗い物をする度ベタベタになりますが、そのようなことはまずありません。 安心して使えるとおもいますよ。

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間取り

• 間取り：3LDK。
• オープンエアスペースはおしゃれな感じですね。小さな子供がいたら日向ぼっこができそうで良さそうです。収納も十分広いのも利点です。デッキライトがあるので、夜に洗濯物を干すときに便利ですね。
  • オープンエアスペースは全戸対応なのでしょうか？ こういうタイプだと夏場の暑さも多少は和らぎそうです。 ベランダ側にもタイルが貼ってあって色々と細部にこだわりを感じますね。 収納も広くて良さそうです。
    • 上階角部屋のオープンエアスペースってどうでしょう？ 視界が開けていて解放感はありそうですけど、開け放ってくつろいだりできそうですか？ 上階だから外からの視線などは気にならないかもしれませんが。 リビングからフラットで窓が全開にできるのも開放的で良さそうですけど、耐久性が心配です。 ウッド調デッキというのは気持ち良さそうですけど、本物の木ではなさそうですね。
• レイアウト的には部屋が一例に並んでいない、Ｄtypeがいいなと思っています。
• リビングの窓が折れ曲がるタイプですが、使いやすさが気になります。

買い物・食事

• スギ薬局/浦和元町店（約640m・徒歩8分）、クイーンズ伊勢丹/北浦和店（約1,090m・徒歩14分）、浦高通り商店街（約790m・徒歩10分）。
• 近くにスーパーがあまりないのが 難点ですね。 本屋なんて駅前にもないです。 駅からも少し距離がありますし。
  • 近くのスーパーはミニコープが一番近いのでしょうか。 セブンやファミマなどコンビニも数件ありますが、徒歩圏内に日常的な買い物がカバーできる 大きなスーパーが欲しいところです。 実際こちらに住んだら自転車でクイーンズ伊勢丹に行くか、ネットスーパー利用かの2択になりそうです。
    • 実際、この辺にお住まいの方は日常的な買い物はどのようにされているのでしょうね。 共稼ぎのご家庭は生協かヨシケイを利用されているのでしょうか？ 自転車保有率が高いエリアなのかな？ 浦高通り商店街、共栄会商店街にも青果店や生鮮食品のお店はありませんよね。
      • ざっと見てもおよそ15分以内の徒歩圏に買い物可能なお店がたくさんあるようです、コンビニ以外に絞っても商店街が複数あり、各商店街の店舗内容はまだ把握しておりませんが何かしらありますよね。ほか、コモディイイダ・マルエツ・クイーンズ伊勢丹、etc。選択肢が豊富で家事も意欲が出るというもの。コンビニの数が多いようですから甘えて頼らないように気をつけないと出費が増えますね。。
        • 確かクイーンズ伊勢丹は高級志向なんですよね。うちは庶民派スーパーのコモディイイダが御用達になりそうです(*ﾟｰﾟ*)
          • クイーンズ伊勢丹、モノは良いのですけれど、毎日の食事の買物となると やはり我が家には高いかなぁ～ マニアックな調味料があったりして そういうモノを買いにいったりはしますし、 お弁当も美味しいものがあったりするので利用しますけれど。 でもたまにそういうお店に行くとたのしいですよネ。
• スーパーは駅前にあるので少し徒歩だと買い物は大変ですね。

【1階部分コンビニについて】

• コンビニ駐車場あるみたいですよ。 はっきり言って階下のコンビニはマイナスイメージですね。 住民以外の方が敷地近辺に集まるのはプライベート感が薄れますね。 駅近なら未だしもこの距離なら落ち着いた環境を求めたいです。
• 1階がコンビニって純粋に便利だと思う反面、騒音などの問題も出てくるのではないか、という 懸念もどうしても出てきますね。 コンビニが入ることで、 管理費や修繕費に対して大きな効果があれば、いいなとは思います。 仮にコンビニが撤退したとき、 管理費にマイナスの意味で影響がないか、それも考えに入れないといけないです。
• コンビニはファミマとのことでした
• ファミリーマート併設（予定）が実際となりましたね。 公式サイトのオープン情報に2014年度開業予定と出ておりますが、 いつ頃になるか具体的に決定しています？

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育児・教育

• 駒場保育園（約550m・徒歩7分）、黎明幼稚園（約970m・徒歩13分）。
• 子育て環境としては悪くないかなと思いました。 プールや図書館など子育て支援の公共施設が結構揃ってますね。 北浦和図書館の規模はどれくらいなのでしょうか？ 自転車で行ける距離なので子供が小学生くらいになったら自分たちで行って貰えます。
  • 北浦和図書館は比較的小規模だと思います。私は車で緑区図書館に行ってます。こちらは規模も大きく、新しい図書館です。
• ここの地域の学区域の小学校は木崎小学校ですね。ヤフーの方では中学校の情報はダブルで あったけど、小学校情報がのっていませんでしたね。ミスなのかな。約９００ｍあるみたいなので、 子供の足だと大体15分位はかかってくるでしょうね。こちらの小学校は集団登校なのでしょうか？低学年で一人で通うのはちょっと心配な距離ですよね。全校生徒約820名位いる様な小学校の様なので かなり大規模小学校ですね。
  • 子供が通うことになる木崎小学校の評判を調べてみたところ、ごく普通の学校と言う評価でした。 この辺りは文京区と呼ばれるほど教育熱心なご家庭が住まれるので、よりレベルの高い学校に越境させるご家庭が多いようです。 越境先としては、特に高砂小学校が人気のようですね。
• こちらは、小学校が近くにないのでしょうか？ 周辺地図を見る限り見当たらないのですが。 中学校は近くにあるので、そうなると、中学生以上のファミリー向けという事になるのでしょうか？

周辺環境・治安

• 浦和領家郵便局（約490m・徒歩7分）、埼玉りそな銀行/北浦和支店（約1,170m・徒歩15分）。
• 川越医院（約180m・徒歩3分）、和田記念病院（約560m・徒歩7分）。
• 駅から徒歩15分というのはちょっと遠いかな。 このあたりで住むなら、車は必須。 周辺の月極めで１万円前後の安値で 借りられるみたいだけど、 マンションが建つ頃には値上げかな…
• 駅からはかなり遠いですが、学区が良いのでそのあたりのバランスを今考えています。 お値段は駅から遠い分、反映されているかな？！という印象。 立地の良さも何を重視するかによって変わってきますよね。 子育て環境という面ならこちらは良い立地になるでしょうし、 駅からの距離という点では残念ながらそうではないです。
• 近くに住んでるものですが、反対運動の旗取れたみたいですね。住宅街になかなかあの規模のマンションって建ちにくいのですごく魅力的なんですけどね。
• 北浦和に関しては非常に住み心地の良い環境なので個人的にはお気に入りですね。この物件は多少駅から遠くはなってしまいますが、自転車を使う習慣を身につければそこまで気にならなそうですね。
• 駅まで徒歩１５分。駅から離れた距離だからこそこの値段なのでしょうね。 そしてこの周辺環境は駅近ではないですよね。駅までフラットな道ではありますが、 徒歩２０分はみておいた方がいいかな。晴れた日は自転車が楽でしょうね。 駅前の駐輪場は１００円で一時利用ができるみたいです。ただ一時利用は必ず止められる という約束はないのですよね。
• 周辺の環境はとても整っている事はありますが、どうしても駅から遠いところは見過ごせないですよね。サラリーマンの通勤を考えると厳しい面はありますよね。ただ間取りや物件は綺麗ですね
  • 確かに環境は整ってますよね。環境を選ぶか駅までの距離を選ぶか迷いますね。でもやっぱり子供のことを考えると周辺環境が優先かなと思います。
• 自分は駅までは自転車で行こうかなぁと考えています。 駐輪場があるかどうか、まずそれを確認しないといけないですけれども。 歩くのもやぶさかではないのですが、 夏場なんかは駅に着くまでに汗だくになってしまいそうなんですよね。 今の時期は歩くのも気持ちが良いでしょうね。
• 駅までは、私的にはそんなに遠い距離だとは思いません。実家の近くには徒歩3分の駅と、徒歩１２分の駅がありましたが、12分の駅の方が特急とかも止まっていたので、いつもこちらを利用していました。それでも不便とは感じませんでしたよ。

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周辺施設

• 北浦和公民館（約1,030m・徒歩13分）、浦和区役所（約2,500m・徒歩32分）、領家1丁目公園（約340m・徒歩5分）。
• スーパー銭湯が近所に有るのがお風呂好きの自分には何気にうれしいです。

その他

【既存不適格について】

• マンションが建設されている場所の前の道路が、将来的に拡張される予定があって、そのせいでマンションが既存不適格建物というものになる可能性があるみたいなのです。既存不適格建物になると、資産価値は下がるのでしょうか。
  • 私の分かる範囲でお話をしますと、例えば、マンションの駐車場などに都市計画道路の線が入っていて事業認可を受けると、都市計画道路部分を道路事業者に売らなければなりません。マンションの敷地に余裕があれば問題がないかと思いますが、大概は余裕なく建てている場合が多いので、道路事業者に売ってしまうと、床の面積は変わらないのに敷地の面積が減る事となります。よって、容積率がオーバーする。これで既存不適格となるようです。既存不適格となったマンションを喜んで買う方がいれば価値は上がるかとは思いますが、そういう方がいるとは考えられません。

今、「既存不適格建物」については、大変な問題となっています。

• 既存不適格建築物は、将来ここを建て替える時に適法な建築物に建て替えなければならないそうですが。どのように建て替える必要があり、それによって住人(自分の持ち家)はどうなるかが知りたいです。もし低層に建て替えるとしたら、どうなってしまうのでしょう。
• 既存不適格になるからといって、住めなくなる訳でも ないし、なんら、普通のマンションと同じですよ。 高さの規制がかかるから、既存不適格になるようですが 逆に、周りには、高い建物が立たないと言うことです。 住む人には、ラッキーなお話です。 言葉のイメージだけで判断するのは、少しもったいない 気がします。

掲示板

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