ヴェリテ洛西口アデレイド

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ヴェリテ洛西口アデレイド

物件概要

• 所在地：京都府向日市寺戸町七ノ坪102番（地番）
• 交通：

1. 阪急京都本線 「洛西口」駅 徒歩4分
2. 東海道本線（JR西日本） 「桂川」駅 徒歩9分

• 総戸数：45戸
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年06月上旬予定
• 売主：南海不動産株式会社
• 施工：株式会社鍜治田工務店

掲示板・口コミ

• ヴェリテ洛西口アデレイド（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• ホームページにはまだ価格帯は未定のままですね。 だいたい３０００万円台くらいなんでしょうか？ 角部屋がいいんですが、抽選だとなかなか難しそうですね。
  • 東南角部屋は4000?5000の間、北東角部屋で3500?4000位だったような。すでに角部屋は抽選になるみたいです。
    • 本当ならかなり安いですね。 つむぎ東南角も最低5000、中層階から6000超えていたように記憶しています。 この辺りで一番お買い得な価格設定では。
      • ちなみに低層階でも4000万前半では買えませんので、安いわけではないと思います。小規模だし、単純につむぎやジオとの比較はできないかと。
• 安い理由が気になります。東南角は間取りも良いのでやはり真東にマンションが建つ前提なのでしょうか
  • 生産緑地は高度地区かつ2種住居地域なので、緑地解除されたらほぼ中規模マンションでしょうね。
• 本当に5000万切ってたんだ！もっと高くても売れるだろうに笑 そういえばベリテ2棟目の南角もそこまで高くなかったですね。 なんで南海は安めなのかは気になりますが、安いに越したことはないので、 抽選当たった人はラッキーですね。
  • ほぼ５千万ですけどね。まあ、角部屋は４千万台後半っていう感じ。
• 戸数45くらいだと、管理組合の理事会（役員）ってしょっちゅうまわってきますか？
• 二期分譲で9階の各部屋が売り出されます。角部屋は抽選に漏れた人と新規の人で激しい 抽選になりそう。
  • ２期分譲は９階だけしかないのですか？今日の折り込み広告には、今日グランドオープンって書いてあったのに、ほかの部屋はもう売れてしまっている可能性大と？
    • 9階とあと低層階で3部屋位あったような？南東角部屋は9階だけでした。どのマンションもホームページに価格発表した時点で、良い部屋は要望で埋まってますね。
• 1期で38戸、2期で7戸みたいですね。1期の先着順で買える部屋はあるのでしょうか？
  • 南東角部屋は2期は、3階と9階の2部屋ありました。どちらも抽選になることは確実そうです
• 9階東南角部屋に申し込みたいけど、先約があるみたい。くじ運悪いのでどうしょう？ちなみに北東角部屋も入ってるみたいですよ。この分だと３月中に完売かな？
  • 中部屋がありますから、そんなに早く完売はないでしょう。
    • 中部屋も1期申し込みの段階で、残りわずかでしたが、今はどうなっているのでしょう。価格をみて一度は諦めた東南角部屋を今さら検討していますが、3階でも抽選になるのでしょうか。
• 1期は販売開始直後に、38戸中33戸売れたようですね。
• ホームページに載っている価格と価格表を照合すると、少なくとも Cタイプ高層、Dタイプ低層、Eタイプ低層 とバランスよく残ってそうですね。今ならまだ3LDKの全間取り、低層、高層から選べる状態？2LDKと4LDKはさすがに残っていないみたい。 次回ホームページ更新が3/31ということなので、すでに売れてしまってるところもあるかもしれないです。
• 2期の7戸いれても、あと10戸しか残っていないようです。2期の7戸も4LDKは抽選みたいですね。3月中に終わるかも。。。
• 一期の４Ｌは多くて３倍でした。。２期はどうでしょうか。
  • モデルルームいきました。1期は東南角部屋、上から、4倍、3倍、2倍だったようです。
• 4LDKは即日完売ですか。 価格は面積に応じて高額になりますが、それでも需要があるんですね。 完売してしまったのはAタイプになるかと思いますが、角部屋ですし 日照的な条件も良さそうですものね。
• 完売しましたね。3月半ばから、1ヶ月半で完売とはなかなかすごい。東南角地という好条件もありましたが、他と差別化をうまくはかったマンションだと思います。
  • そんなに早く完売したというのはすごいですね。やはり駅から近いという立地はメリットなんですね。広い間取りのほうが人気ですが、お子さんがいらっしゃる方が多いのかしら。戸数も少ないのでプライバシーは確保した生活ができそうですね

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構造・建物

• 指定建蔽率：90%
• 指定容積率：300％
• 敷地面積：1,059.32m2
• 登記面積：1,059.32m2
• 建築面積：473.16m2
• 建物延床面積：4,067.99m2
• 阪神大震災の時倒壊したマンションは、一階が駐車場になってるピロティ構造になってる物が圧倒的に多かった。いくら新耐震基準で作っても通常のマンションより地震に弱いのは間違いない。完成予想図を見ても柱が細すぎ 。
  • ピロティー構造のことは私は知らなかったから参考になりました。調べると過度に心配することはなさそうと思いましたが、ピロティー構造でない建物の方が丈夫ということは事実のようなので、このことを分かった上で承知して買う、もしくは地震が来るといわれている現代ではそれがどうしても気になるから辞める、という判断材料にはなると思います。

共用施設

• 駐車場：45台（機械式：42台・平面式：3台）
• 自転車置場：84台（2段式：上部18台・下部スライド式30台、スライドラック式36台）
• ミニバイク：置場6台
• 一階が駐車場
• 小規模機械式駐車場なので一戸あたりの負担が将来不安。
• 大規模マンションに比べたら、共用施設とか、敷地の余裕とかない感じ。ギリギリに建ってるというか。駐車場なんて機械式にターンテーブルまでついてる感じだし、相当運転技術ないと厳しいんじゃないかと。
• こちらの駐車場ですが、 ロボットゲートから入る、ターンテーブルで90度向きを変える、バックで入庫する。 で、あってますでしょうか？ 福祉駐車場の前に、待機スペースとありますが、鉢合わせした場合は、入ってきた車が待機スペースまでバックして待つということですよね？ もしその状態で、出る車が何台もあったら、待機スペースでずっと入庫待ち、でしょうか…。
• 問題は駐車場ですね。 福祉区画を除く４４台のうち、 高さ２１００までOKな区画が６台分しかない。 おまけに軽専用が６台分。 高さ１５５０以下が１９台も。 機械式駐車場ってこんなもの？軽専用って初めてみたけど。 駐車場１００％とはいえ車種によってはとめられない可能性もある。 駐車場抽選は契約後、駐車場の抽選結果による契約の解除は一切認められないし。 マンション買って車まで買い替える余裕ないなあ。
• 自転車置き場も1戸につき2台確保できていないのが、ちょっと心配。
  • 自転車置場は45戸につき84台ですね。 1台分は確実にありますが、2台目は抽選かと。 ファミリー以外も結構いらっしゃるので、希望すれば2台はいけそう。

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間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：55.72m2～88.20m2
• ワイドスパンで広々感じそう。
  • ワイドスパンで平米の割に広く感じるのは事実ですが、リセール時は80平米前後はないと売れにくいが現状で、ちょっと微妙。でも税金は抑えられていい。
• キュービックプランってどうでしょうか。
  • キュービックの間取りは魅力ですね。廊下が短い分、部屋の面積も若干広くなりますし。バルコニーの横幅が広いのでワイドスパンとして利用できるのと採光と通風がより多く取り込めます。収納が狭い感じがしますけど。
• 角部屋でもないのに、浴室に窓＆キッチンに勝手口の3LDKなんて可能なんですね。間取りが魅力的すぎる。
  • 浴室に窓！！ちゃんと間取り見てなかったです。ほんとに斬新ですね。廊下側に風呂の窓があるＢタイプだと、ルーバー付き窓とはいえお風呂入るのにドキドキしそう！！
• 外観も結構高級感ありそうだし、意外と収納もありますね。「狭い」と思ってたけど、うまくできてますね。
• 窓が多すぎて寒そう。
  • 窓から冷気は入ってくると思いますが、南側、複層ガラスということでいくらかは緩和されるのではないでしょうか？今、単層ガラスの南向きリビングのマンション住まいですが、昼間は暖房いらないです。逆に北に面した部屋はものすごく寒く、結露も酷かったので、二重窓にしました。北向きに窓がなければそんなに心配しなくてもよいかも？
• 長細い部屋は確かに家具の配置に困りそうですが、このくらいの細さなら、標準的？？つむぎの間取りにも割とよくでてくる部屋の形ですね。マンションではよく見る部屋タイプかと思います。
• ワイドスパンのため、平米数よりも広く感じられる間取りではあるので、3LDKはファミリーも割といらっしゃると思います。2LDKはファミリーというよりは、ご夫婦のみや単身の方？4LDKはどうでしょうね。やはりファミリーなのでは？
• ファミリー向けにしては収納がちょっと少ないかな。トイレもタンク式だし、角部屋以外は外廊下に居室が面しているのが好みではない。
• 角部屋以外で、外廊下に面していない居室ばかりの部屋ってあり得るんでしょうか？？
  • 内廊下のマンションはそうです。ホテルをイメージすればわかるかと思います。
• 他のマンションとの違いでいうと、ワイドスパンの間取り。私は間取りに一目惚れして、ここに決めました。大規模マンションにありがちな縦長ではない間取り。大通りや線路に面していないので、存分に窓を開けられますし、通風の良さはやはり他にはない魅力ですね。
• ワイドスパンといっても、東側にベランダがあるので、 午前中しか日が差さないですよね。 せっかくのリビングが午後は暗いと思うのです。 西は日差しがきついし（特に夏）、共有廊下に面しているから、 結局、カーテンも窓も閉めっぱなしになるように思うのです。 Ａタイプは東南角で良いですね。とても明るそう！ 4LDKでなく、3LDKにして収納を広くとって欲しかった。 ベッドや家具を置くとそれだけで部屋の中が一杯のような気がして。
  • メニュープランでファミリークローゼットを作るプランも出してもらえましたよ。本当に検討しているなら、モデルルームに行ってみてはどうですか？4LDKは抽選ですけどね。

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育児・教育

• 向陽第４小学校まで歩いてみて思ったんですが、阪急の線路をはさんで、東と西では別世界ですね。 西側は、市街化調整区域になっていて開発は難しいと聞きましたが、ずっとあのままなんでしょうか。 なんか不自然なくらい差があって…。
• 向陽第４小学校はマンモス校時代の校舎のままで教室はたくさん余っているので問題ないと思います。

周辺環境・治安

• 地域・地区：近隣商業地域、準防火地域、阪急洛西口駅東地区地区計画（A地区）、特定大規模小売店舗制限地区
• 今更なんですが、東南角部屋の南側の前は何が建つのですか？
  • ジオサウス
    • 南東角部屋の南側はジオサウスの機械式駐車場で、2、3階建て？になります。ただその向こうに賃貸マンションじゃなかったかな？東向きはイオンの向こうまで邪魔な建て物はないです。
      • 南側はジオ機械式駐車場を挟んで、５階建て賃貸とお見合いになるのかな。東は、古い住宅地の奥にイオンですね。
• 洛西口駅に行くのに舗装された歩行者専用道路のみで行けるので、とても安全だと思いました。桂川駅まで行くのも歩道橋を渡れば交差点もなく安全です。（イオンモールの中をぬけるとあっという間につきますね）信号、交差点や大通りを渡らなくて駅まで行けるというのは子供の通学には重要です。
• 東側と南側には何があるのですか。
  • 東は古い戸建て民家。南はジオサウスレジデンスの機械式駐車場（２～３階）です。
    • 南側はジオの駐車場があり、その向こうにジオのマンションがあるようですが（わたしの思い違いだったらごめんなさい）、日照は確保できそうですね。
      • ジオサウスの駐車場の南は5階建ての賃貸マンションです。ジオとはお見合いにはなりません。
        • 南側、5階建てのマンションでお見合いにならないのなら ほとんど影響がないと考えてもいいのではないでしょうか？ 建物の間も距離開いていますしね。
• 子育て世代です。 この辺り（洛西口駅～桂川駅）は一気にマンション乱立状態ですが、マンションであるがゆえに 将来（人口減少・少子高齢化）の資産価値はどうなるのか心配です。 駅近・イオン近は大変魅力的なのですが・・・ ただ、購入時の割高感もあり、売却時の下落幅を考えると、市内中央部の中古物件を探すのも 選択肢の一つかなと。築年数、平米数にもよりますが・・・。 子育て、DINKS、リタイア各世代で考えも違うのでしょうが、非常に悩むところです。

【生産緑地】

• このマンションの東南に大きな田んぼ、畑があります。生産緑地と聞いているのですが、ここに今後何が建つか気になっています。
  • 田んぼに高い建設物が出来たら、道路ギリギリに建ってるので影響を受けそう。
  • ここじゃない所を買っているので、きちんと調べてないので、自分で確認して欲しいのですが、確か地区整備計画のＣ地区だと思うので、パチンコ屋と雀荘は建ちません。（風営法第二条第1項第7号に供する建物は制限を受けています）

http://www.city.muko.kyoto.jp/sumai/tikukeikaku/2-1.pdf

• 緑地解除される心配…というか…。 あの田圃は、そのうちマンションか商業ビルになるでしょう。 もちろん絶対とは言えませんが、複数の不動産屋さんが同じような意見でした。 真東ではないし、あれだけマンションが建っている場所ですから、斜め向かいに建物が建ったところでそんなに資産価値が下がるのでしょうか？
• 生産緑地にはそのうちマンションが建つと考えた上でもここかなと思いましたね。真南（ジオサウスの2階建機械式駐車場）と真東（戸建）の日照がとりあえずあるのは価値があるかなと。
• ヴェリテの南東の生産緑地にマンションが建ったとしても、そのすぐ南も生産緑地、その南も生産緑地、というように３つの生産緑地が並んでいますよね。 ヴェリテ南東の生産緑地にマンションが建ったとしても、さらにその真南に、そのまた真南にさらにマンション建つことを考えると、怖いですよね。真南ですから。

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掲示板

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