ヴェリテ河内長野

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ヴェリテ河内長野外観

物件概要

• 所在地：大阪府河内長野市菊水町423番4の一部、424番、425番1（地番）
• 交通：

1. 南海高野線 「河内長野」駅 徒歩4分
2. 近鉄長野線 「河内長野」駅 徒歩4分

• 総戸数：86戸
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年08月下旬予定
• 売主：南海不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：南海ビルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 4LDK3850万円はやっぱり高いですかね…一軒家が買える値段。営業マンは「かなりお得です！」って言ってましたが…価格的にはどうなんですかね？
  • 私も河内長野市のこの土地（駅前だがこのマンション区域は準工業地域になる）にしては割高だと。この地域では一戸建て買えますけどね。

【販売時状況】

• 説明会はどうでした？
  • 意外にも大盛況でしたよ。予約していない人は後日の予約をして帰っていましたね。その場で仮申し込みをしている人も複数いました。私も申し込み予定です。子育て世代の夫婦とご年配の夫婦が半分ずつくらいの印象です。聞いた話では地元や周辺地域の方がほとんどだとか（当然かもしれませんが）物件そのものはやや広めの部屋が多いわりに価格は低め（田舎だから？）な印象です。設備や構造は割と標準的（よその長谷工コーポレーション施工物件と似てた）と思います。特徴的なのは河川敷の木ですね。
• 物件サイトを見てもまだ、販売中ですが、完売出来そうですか？サイトに載っていないタイプは完売したと思われるのですが…。
  • 昨年末頃に営業担当の方に伺ったところ、60戸程度が契約済み（もしくはそれに近い状態＝仮おさえ？※この辺りは明確な返答がありませんでした。）のようです。また、部屋タイプですが、いずれのタイプも１戸は残っていると聞きました。ご参考までに。
    • 現在残っているのは先着順の6戸、そして第3期2次先着順の4戸が公表されています。この先も販売が続くものなのか、最終期はいつになるのか見えておりませんが、最低でも10戸は残っているという事ですか？
      • 販売担当者曰く、残り20戸は切ったそうです。両端のタイプ・真ん中のタイプはほぼ完売で上の階と2LDKは残っているそうです。参考まで。
• スーモのサイトでは今回販売戸数3戸になっていますね。年明けではまだ20弱残っていたみたいなのでやはりマイナス金利の駆け込みでしょうか。売れ残って値下げされることを危惧していたので少しほっとしています。
• 残室は一番狭いタイプの部屋が予想以上に残っているそうですよ。
  • 一番狭い部屋が残っているということは、このマンションがターゲットとしていた高齢層の方よりも、ファミリー層の購入者が多いということなんでしょうか。 私が購入を決めた時点では、EタイプやIタイプといった比較的広い部屋はほとんど完売に近い状態だったと記憶しています。
    • 確かに比較的広いタイプのD.E.F等は完売したと聞きました。私が見た限り、ギャラリーに来場されていた層はファミリー層が多いなという印象を持ちました。
      • 以前聞いた時には40代が1番多いみたいだったので、ファミリー層が多そうですよね。Eとかの広い価格高めの部屋は退職世代の契約が多いという話でしたが。意外と高齢者世帯も広めの部屋を希望していたのかもしれませんね。
• 公式ＨＰでは、いよいよ最終期分譲（４戸）となりましたね。（SUUMOでは、７戸の価格が掲載されていますが。）しかし、河内長野という立地で入居開始までに残戸数が７戸だとすれば、なかなか優秀かなと個人的には思いますが、最後の追い込みに期待ですね。
  • 今日もチラシが入っていました。 Aタイプ、Iタイプが載っています。 広い部屋は早く埋まったかなと思っていましたが、まだ少し残っていたんですね。金額も高いですし、、 あとは2LDKとかが残ってそうですよね。 入居までに完売が理想でしたが、確かに河内長野では上々ですかねー。
• 見学に行きましたが、売れ行きが好調なので、3月の決済も気にすることなく、南海も強気だから値下げはないと営業マンが言っていました。実際、何部屋空いているの？と何度も聞いていますが、はっきりとした数はどの営業マンも言いません。結構売れ残りがあるのでは？と思っています。

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交通

【電車】

• 近鉄と高野線の２線が使用できる。難波とあべのに一直線。
• 終電も三日市行きとかがあるのでゆっくりはできる方かも。

【バス】

• バスも関空行きや和泉市堺市方面もでられる。バス便は便利がいいので車がない生活は可能。老後は車手放しても十分生活はできる。

【徒歩】

• 駅に近いマンションなので通勤や買物環境は申し分なしです。
• 駅に近く近鉄と南海が始発で使えるので便利なところです。
• この物件と駅間を徒歩で移動する場合、どちら廻りが安全かつ便利でしょうか？ ①近鉄側から階段降りて、細い路地を通り、保健センターの前を通って道路を横切るパターン 　②ノバティ側から階段降りて、王将のある道路沿いをぐるっと回り、信号を渡るパターン
  • ①では保健センター前の道路に歩道がないので、保健センター内を横切り、最後に信号のない道路を横切る必要がある。②ではノバティから菊水町交差点まで歩車が完全には分離されていない道路を200m程度通る必要がある。どちらのパターンにも危険はあると思いますかが、安全に通勤通学が出来るのはどちらでしょうか？個人的にはマンションと保健センターとの間に押しボタン式信号でもあれば子供たちを安心して駅まで行かせることが出来ると思うのですが。あと、理想を言えば保健センター？の駐車場になっている盛土の一部を削って道路沿いに歩道を作ってもらいたいものです。せっかくの駅近物件ですので、あとは駅までの安全な歩道さえあれば私には最高の物件です。
  • その選択肢でいくと、 中学生ぐらいまでなら→② 高校生から→① だと思います。 個人的には、カーブの部分の国道に歩道があるのと、石川の橋の手前（近鉄側から細い路地を降りた所）に信号があれば、安全だと思います。
• 駅には裏口（東側）から入れますか？だとしたらすごく駅近で魅力的です。
  • 東側の近鉄に近いほうからも行けますよ。

構造・建物

• 指定建ぺい率：60％
• 指定容積率：200％
• 敷地面積：3,096.88m2（確認申請面積）
• 登記面積：3,210.47m2
• 建築面積：1,021.03m2
• 建物延床面積：6,866.86m2

【外観】

• 大分外観が見えてきていますね。廊下側はパンフレットなどのイメージにはほぼ載っていなかったのでようやくわかりました。廊下の壁面が壁ではなくパイプ？格子？なのが少し残念ですが、コストカットのため致し方ないですね。
• 外観のエントランス側を見ましたが、思ったより貧相だなぁと感じました。ところどころガラス張り？なのが救いかな。ベランダ側は少し前まで枯れ木ばかりだったのが、嘘のように青々と緑がたくさんで、自然を満喫できるなぁと嬉しくなりました。
• 正直外装の色もかなり白っぽく、壁はガラス板？のようで重厚感はないですよね。
  • 久々に見にいきましたが、私も値段の割に 地味というか、道側の鉄格子がなんだか団地か社宅に見えて パンフレットより随分 地味だなぁとテンションが下がりました。
• 外観や外廊下の柵など賃貸物件みたいに安っぽくみえる。場所も準工業地域で安いのに高く売ってこの外観はちょっと、という感じ。

【眺望】

• 機械式駐車場はやはり高さありますね。 風通しや目線は気になります。

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  工事状況（2016年7月8日撮影）

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  工事状況（2016年7月16日撮影）

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  工事状況（2016年7月17日撮影）

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  裏側工事状況（2016年7月17日撮影）

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  エントランス工事状況（2016年8月16日撮影）

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  工事状況（2016年8月16日撮影）

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共用施設

• 駐車場：69台（機械式：66台・平面式：3台）
• 自転車置場：132台（2段式：上部66台・下部66台）
• ミニバイク置場：18台
• 外廊下がしょぼい。

設備・仕様

• 標準でついていないものが多いかなという印象です。 河内長野という土地柄と値段を考えたらそんなものかもしれませんが。
• インターネットは、J-COMの下り32Mというのが最初から付いており、それを利用するためにはJ-COMに書類を提出して何らかの契約を取り交わす必要があるようです。ただし、利用費は管理費に含まれているため、追加料金は必要ありません。HP閲覧等の普段使いであればインターネット速度も充分かと思いますが、より高度な利用をされるのであれば、今のプランでは物足りないかもしれません。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：59.12m2～88.49m2
• ２LDKのタイプもありますからDINKSもよさそうです。広めの間取りは家族向けかな。
• 郊外型マンションにしては広さ１００平米以上の間取りがない。
  • 4LDK、広さにもよるのでは。88.49平米ならそれくらいでも仕方ないような気もします。何しろ駅が近くて便利そうなので。 お得かどうかは他の条件などしっかり把握しないと何とも言えないですが。

買い物・食事

【買い物】

• 駅には近いけれど、イオンなどの大きいショッピングモールがあるわけではない。
  • スーパーはノバティの中に入ってるサンプラしか近くにない。（選択肢が駅近の割には少ない）
    • サンプラザってAEONに比べボロい。しかもシャッター通り。
• 駅前にはスーパーがありますけど、車あるなら外環まで行って農協の直売所と松源、ホームセンターの利用もあり。
• 商店街もシャッター街です。

【食事】

• ノバティ長野すぐで、飲食店が多い。バーや居酒屋さんもある。

育児・教育

• 幼稚園・保育園は徒歩圏内です。
• 公立小学校と中学校への徒歩通学が１キロ以上ある。
• ここ清教高校には徒歩で行けます。

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周辺環境・治安

• 地域・地区：工業地域、（防火地域指定なし）、河川保全区域、法第22条区域
• もともとは関電の事務所があったところです。

【利便性】

• 商業施設がそろっていますし、保育施設も近所にありますから小さいお子さんがいる家族に住みやすそうです。公園も近くにありのどかですが、駅前は発展しているのがいいですね。

【周辺道路】

• マンション前の国道の拡張・歩道・信号の改良を望みます。狭い道の割に金剛山・小吹台に行くバスが頻繁に通るので。
• マンション前の国道は渋滞とまでは行きませんが、時間帯によっては比較的交通量が多い道かと思います。 特に菊水町交差点は、一昔前までは渋滞が酷かった記憶があり、その後、近鉄下が拡幅され、南海下に歩道が設置されと徐々に改善はされてますが、南海下の更なる拡幅はされないのでしょうか？ 現地を見ると、南海下部（北東部）の用地は簡易なバリカーが設置され、工事前提で行政が押さえているようにも見えるのですが、様々な条件で難しいんでしょうね。 南海下の北側にも歩道が新設されれば、裏道を通って駅まで安全に歩ける方法もありそうですが。
• マンションの立地は良いのですが、後は前面道路～駅までの歩道がきっちり整備されれば言うことなしかもしれません。駅までの動線は住民皆さんが関係することだと思いますので、ある程度まとまって行政に働きかけていくことも必要かもしれませんね。
• 河内長野駅周囲の歩道や道路の拡張はまだ当分無理みたいよ。反対している住民がいるらしく。広報に載ってたわ。
  • 河内長野駅周辺の歩道の整備は本当に必要ですよね。車の量がすごいですし、お年寄りや子供連れは危険すぎます。
• 歩道がない部分もあるので七つ辻周囲の道路拡張も前から議員さんが提案しているのですがね。商店していた人達も今更でていけと言われてもと言う感じなのでしょう。当分は反対で実現無理だそう。なんせ地域色が強い場所ですから。

【騒音】

• 川を挟んで向かいのモトクロスレース場が有りますが、音とか気になりませんかね？
  • モトクロス場の騒音は栄町、日東町まで聞こえてますから、マンションまではかなり聞こえるはずです。昔からあるから長野在住の人は気にしてないと思いますが。
  • モトクロスはリビングの窓を開ければ聞こえますが昼間だけですね。車の音は全然ですが玄関側の部屋は電車の音が聞こえます。川はベランダ出ないとわかりませんが虫の音は窓とカーテン閉めてもします。

【害虫】

• 川と山が裏にあるので、虫対策は不可欠ですね。ハポナだけでは、不十分だと思います。
  • 心配していた虫ですが、中層階でもかなり入ってきます。やはり前の木と川のせいですね。 前の家では見たことない大きさの虫が家の中に。 ベランダ、家の中ともに虫対策必須です！ 洗濯物どうしよう。。。

【川】

• 川が近いので水害というデメリットはありそうです。
• 川が近いので湿気で1階の部屋のクロスなどが剥がれてきたと聞きました。これから梅雨の時期に入ったら、どうなるんですかね。1階、2階の購入は避けた方がいいかもしれませんね。
  • 川沿いはどうしても湿気があるし。新築して五年くらいはコンクリから湿気もかなり放出されるらしいよ。時間が経過すると壁紙の剥がれなどは落ち着くと思うけど。

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周辺施設

• マンションに併設されてる公園もありますが、せっかくの自然豊かな場所なので、やっぱり長野公園か、石川沿いでゆっくりしたいですね。石川はバーベキューも出来るみたいなので、楽しみです。
• 病院は医院とか中規模の病院くらいが近くにあり。近大は少し遠い。

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