ワコーレ岡本ザ・レジデンス

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3.38

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ワコーレ岡本ザ・レジデンス　外観完成予想CG

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区岡本３丁目77番1（登記簿）　兵庫県神戸市東灘区岡本3丁目13番以下未定（住居表示実施地区）
• 交通：

1. 阪急神戸線「岡本」駅より徒歩6分
2. JR東海道本線（神戸線）「摂津本山」駅より徒歩8分

• 総戸数：38戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地下1階地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年1月下旬
• 売主：株式会社シーズ不動産販売　和田興産株式会社
• 施工：株式会社ハンシン建設
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

掲示板・口コミ

• ワコーレ岡本ザ・レジデンス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 場所は好きですが、線路の近さが少し気になります。値段がもう少し安ければいいんですが、この値段なら別のところを考えたくなるかな。
• ハンシン建設が施工です。評判が悪すぎるのが気になります。仕事が雑と聞きます、ワコーレはたくさんマンション建築していますが、優秀な職人がたくさんいるとは思えません。
• 価格はもう出てられますか？
  • はい、価格は聞きに行きました。五階の80m2で8600万だったとおもいます。駐車場は8000万以上の部屋優先でした。
    • では、7000万位からの価格になる感じですね。もう少し安ければ良かったのですが。。
• 総合的にいい物件だと思います。 駅から近し、地下駐車場もあるので 売れ行きも５割ぐらい売れてるみたいです。 西宮の方の物件より売れ行きいいみたいですね
  • 阪急の騒音地獄でそんなに売れてないみたいですよ
    • 凄まじい騒音でした
      • 駅から6分離れていますが音、しますか？現地でちゃんと確認したいと思います。そんなに近くない気がしますが、高架になっているので「ガタンガタン」と走行音がするかもしれません。
        • 駅からの距離ではなく線路からの距離が近いです。
          • 真裏が線路やん。悲惨な環境。駅前の方が低速なだけむしろましやろ
• このマンション、どのくらい売れ残ってるんですか？半分以上？
  • くはーーー、こんな立地で坪330！電車騒音振動直撃の零細デベの三流ゼネなのに！！！
• このあたりのマンション物件は、ワコーレが強いですね。 この物件もワコーレ。 地域密着型というのか、評判が良いからということでしょうか。 物件内容を見ると総戸数が少ないのは気になりますが、 どのプランも専有面積が広いため、使い勝手は良さそう。
• ワコーレって、コストカット命なんですね…ワコーレが高級マンションを作るのは間違っている‼︎神戸住民の味方の一般マンションに戻ってほしい…
  • 販売価格6,600万円～1億2,500万円 。ワコーレって庶民の味方じゃなかったんですか？
    • 生粋の阪神間の金持ちの多くは住所にワコーレって書きたくないのは間違いないだろう。 昔は他社が手を出さない地形の悪い小さな敷地を窮屈なプランで販売する安物売りの地場の会社っていうイメージがあった。 最近は高額物件も多いけどどうかな？
      • 私はワコーレ好きですよ。ワコーレは良心的な価格帯のイメージ。でもワコーレに高い金額は払いたくないなぁ。良心的な価格帯だから選んでるのに、ワコーレで高かったら絶対他にする。いくら質が良くてもユニクロで高い金額のものは買わないのと一緒。
• 第2期の販売戸数が9戸になってたけど、残り9戸ってこと？それとも第3期がある？ワコーレ頑張れ‼︎
• モデルルーム行きましたが、管理費が高すぎてやめました。風水的に地下駐車場も気になります。騒音よりも、管理費が安ければ決めてました。
• それで売れてるのこのマンション？
• 価格や販売時期がずっと未定のままですが、どれくらい残っているのでしょうか？
• 今度、第3期を迎えるので、そうそうそこまで選択肢は残されていない状態だとは思いますが…どれくらいの戸数が残っているのか、と言うのはわからないですね。公式サイトに掲載されている間取りは少なくとも次の販売期には出されるところでしょうからそこから推測する形になるのかも
  • 第3期は10月上旬となっていて戸数や価格はまだ出ていない状態だけれども、総戸数が少ないので残りはそんなに無さそうな気もします。平米数があるので、ワイドスパンで収納もあるところは良いですよね。プランによっては可変性のあるものとそうでないものがあり、家族構成によっては選択肢が分かれるところではないかと思います。どちらのタイプも残っていると良いですね。
• 入居６ケ月を切ってまだ完売でないのは人気がないのでしょうね。同時期の周辺のマンションはとっくに完売していますのにね、、阪急電車のそばというのも気になりますね、、、、
  • 今時は入居までで売り切るみたいな方が珍しいようにも思いますが…ここの場合は、駅までの距離もそこそこのところだし、条件そのものは良いほうなのでは。 あとは値段とか高いなぁとか、立地以外の条件でハードルがあるのかもしれないです。 でも特にまだ入居から何年も経っているような状態とは違うので 値下げはないでしょう。
    • このマンション、まだ売れ残ってたんや… もうすぐ完成なのでは？？？
      • やっぱり値下げ。 ワコーレのいつもの手段。 早めに購入した側は気分悪いわ。 初めから安くしてればいいものを！ この価格で全て売れるわけないでしょ！最初からわかってたでしょ！ 売れ残りを安くするの本当にやめた方がいい。 最初から妥当な価格を付けるべき。
        • 残り7邸とか8邸って聞いたよ。やっぱり億の部屋や上層階が残ってるみたい。ワコーレなので値下げは期待できそうですね。

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交通

• 2路線2駅使うことができるのは、ここの良いところなんだと思います。阪急とJRの両方使えるのもいいんじゃないでしょうか。

構造・建物

• こういう線路前のマンションこそ内廊下&fixガラスにすればいいのに、、、何故外廊下、、そこまでしてコストカットする、、、やはりワコーレファースト、、外廊下でワイドスパンのバルコニーなので、前からも後ろからも5時から25時まで爆音が続きます。特急は時速100キロ近くでてる場所ですから、音と振動の被害は本当に覚悟しないといけませんね。
• CGで見る限りですが外観デザインは好きです。地下平面駐車場があるマンションは少ないですが、車が雨などに濡れないので汚れないでいいです。
• 建物全体としては圧迫感がなくかつ安定感があって良い印象を受けました。
  • 圧迫感がなくて安定感がある？そりや線路沿いなんだから圧迫感はないよ。ただ、電車の中からもはっきりと顔が見えるぐらい線路と接近しているので、そういう意味での圧迫感は絶対あるね。
• こんな場所でこん値段なのに、内廊下にして騒音を防がないのがワコーレクオリティw
  • いやほんとこの場所で外廊下なのはびっくりだわ。騒音もさる事ながら鉄粉被害も凄そう。やっぱり本山にできるジオとはかなり違うね。

共用施設

• 駐車場： 23台［分譲10台（屋内平面）、賃貸13台（屋内平面）］
  • 分譲駐車場販売価格 ：450万円
  • 分譲駐車場管理費 ：2,300円～2,700円（月額）
  • 分譲駐車場修繕積立金： 1,640円～1,960円（月額）
  • 分譲駐車場修繕積立基金： 114,590円～136,570円（一括）
  • 賃貸駐車場使用料 : 20,000円～26,000円（月額）
• 物件概要の駐車場のところを見ていてよくわからなかったんですが 23台〔分譲10台（屋内平面）、賃貸13台（屋内平面）〕 となっていました。 分譲って何なんでしょう？ 駐車場付きの物件がある、という風に考えてよろしいのでしょうか。 車がない人には駐車場分譲つきのタイプだと どうなんだろうなぁ。
  • プランが全部出ていなくてランドプランも見られないのではっきりはわからないのですが、平面駐車場の中の10台分が分譲になっているということだと思います。一階の各部屋の前に専用駐車場が付いているマンションもあるけれど、ここの場合はそうではないみたい。なので部屋の契約と駐車場の契約は別々になるのではないかな？プレミアムプランとセットになっているようでもなさそうだし。
    • 10台分が分譲になっているんだろうと思いますが、 駐車場の一部が分譲になっているマンションは初めてです。 分譲の場合、マンション購入と一緒で登記をしたり、固定資産税を払ったり、、、 メンテナンスはどのようになるのでしょう。いろいろと面倒なことが考えられますが どのような仕組みになるのでしょうか。
      • 分譲駐車場は合法だが社会的に根絶されるべきと司法が判断しているような悪質なものです。買ってはいけません。
• 地下平面駐車場いいですね。高級感があって。エレベーターで部屋のあるフロアまで行けるので雨風防げて人も濡れず。
• バイク置場：7台　1,000円・2,000円（月額）
• 自転車置場：57台（平置:30台、スライドラック式:27台）　200円・300円（月額）

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設備・仕様

• 38戸という少ない戸数なのにディスポーザーが付いてますね。 グローエ社製浄水器内蔵混合水栓というのもなかなか良さそうではあります。 カウンター下にカートリッジを設置する「ビルトインタイプ」らしいですが、 手入れはどうするのかとか気になるところ。 カウンタートップは天然石で、無償セレクトでフィオレストーンも選べるとか。 ちなみに、フィオレストーンというのは、天然水晶が主成分の高級人造石で、 天然石の風合を残して、自然素材の欠点を克服したものだそうです。
  • そもそも天然石よりフィオレストーンが勝ってると思ってんのかいな。逆や。クォーツストーンとかも勉強しとけよ。ペアガラスだから防音できますとか、タカラのホーローが高級品とか、分譲駐車場の資産価値が高いとか、そんなわけないからな。
• サッシ以外になんにも防音対策されてなくて腰抜かしました。振動対策もしてないでしょ。
  • 遮音サッシは、全ての騒音を遮断する訳ではないよ。騒音を軽減するだけ。 言うまでもないが少しでもサッシを開けると、寝室は騒音地獄に陥る。 あと、壁に設けた換気スリーブには、遮音サッシと同等の遮音性能が無いので、スリーブの穴から騒音が容赦なく部屋の中に侵入してくるよ。 換気スリーブの遮音性能を向上させる方法が無い訳ではないが、コストカット命のワコールがそんな対策をするはずがない。 振動対策もしかり。 うっかり買ってしまった人は、難聴や超鈍感な人を除いて、数ヶ月で退去したくなるだろう。

間取り

• 間取り 3LDK ・ 4LDK
• 住戸専有面積 70.53m2～ 102.21m2
• バルコニー面積 13.14m2～ 33.00m2
• 全面南向きということは 全て寝室は北向きで電車騒音直撃ということね。 5時から25時まで寝室数メートル先で爆走。 絶対安眠できませね。
• せっかくワイドスパンなのに、家の中の配置自体は田の字配置なのがここの残念なところかもしれません。専有面積が広いから良いのかもしれないですが、室内廊下の割合が比較的高い方なのではないかなと思いました。その分、居室の独立性はあると言えばある、ということになるけれど。
  • なるほど、たしかにそんな感じもします。 キッチンに立つものとしては、バルコニー側に窓なのか扉なのかがあるのは嬉しいけれど、南側の日当たりは不要だと思いますので、そのぶんを居室にまわしたかったと思います。 スペース的にリビングを優先するとなると、居室を南側に持ってくるのはちょっと無理があるのかもしれませんが。B2タイプみたいにリビングが中途半端になってしまいますもの。 和室にも窓が欲しかったなとも思います。
• B2タイプとEタイプ、Gタイプを見ました。ホームページにあります。Gタイプは和室なんですね。珍しい。4LDKもあれば1室和室だと昼寝スペースにしたり、お客様用スペースにしたりできる気がします。Eタイプも洋室ではなくて和室でした。
• 収納スペースがしっかりと確保されているため 無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそう。 玄関や洗面所の収納に関してもすごく考えられているので 家族が多くてもキチンと片付けられると思います。 主婦にとってはとても使いやすく、家事が楽だろうなと思いました。
• 広めの間取りが多いのも注目したい点ですね。しかもワイドスパンなら、南向きの採光を取り込める。ワイドスパンだと間取りがキュービックタイプのことが多いですが、居室が広めでいいと思いました。
  • 広めの間取りなんていりません。高値になるだけなので…小さなお部屋で構いませんので価格をもっと下げて下さい…
    • この辺りで安い60m2台を出したら馬鹿売れしそうなのに。本二近いし、小学生の間だけこの校区が欲しいって親ばかりです。
• 広い間取りが多く、収納も充実しているので暮らしやすそうかなと思います。 小規模マンションなのにディスポーザがついているとか贅沢ですよね。 一部の間取りのみですが、洗面がダブルボウルスタイルになってるのも良いです。 ただ気になるのは目の前が線路なこと。寝室側が線路側になると思うので、 音と振動が気になりそうですよね。
• 部屋の隅の凸凹がやや気にはなるけれど、 概ね良さそうな間取りに思えます。 とはいえいいお値段ですね。 Dタイプなんてなんだか素敵だなと思いました。 畳コーナーってどうなっているんでしょう。 すごく明るそうな快適そうな。 そこをあえて畳にしたのがにくいです。 バルコニーに出られるキッチンも良さそう。 パントリーや冷蔵庫を窓際にしなかったのも正解だと思います。 各収納にも工夫が見られますね。
• リビングダイニング以外の部屋にも南からの明るさを感じられるワイドスパンは好みです。南側に一室設けるためにリビングダイニングが狭くなるのがたまにきずではありますが。
• 南向きのワイドスパンというのがとても良さそうな感じがします。 間取りを見ていて思ったのですが、リビング隣の部屋は、きっちり壁で区切られているのと、ウォールドアでフレキシブルに区切られているのとどちらがいいのかなと思いました。 人によって好みとかもあるだろうし、将来を考えてどちらかを選ぶ人もいるだろうけれど。
• 収納は全体としてみた場合、かなりたくさんあるように感じられます。 どの間取りでも、収納率自体は高いんじゃないかな。 専有面積が３LDKの割には広く取られているので、収納が広くても、部屋が狭いようには感じないのだと思いますよ。 その代わり、値段も高くなっちゃうんだろうけれど。

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育児・教育

• 学校区が本山第二小学校、本山中学校とありました。この学校区はどうですか？
• 学校区が人気のようですけど、本二って普通の公立校なのに、何を勘違いしているのか私立並みの教育を期待している親がいますよね。今では少ないようですが、一昔前はわざわざ校区を狙ってマンションを購入したり、そこに部屋を借りて子供を通わせるような親もいましたし。灘や甲陽のような難関中への進学も微妙だし何故人気があるのかさっぱり分からん。誰か教えて。

周辺環境・治安

• 用途地域 ：第一種住居地域
• 阪急線路の目と鼻の先なんですね。寝室から毎日阪急が眺められるなんて神戸らしく素敵です。
• 住む場所ではありませんね。鉄粉と騒音のためせめて賃貸向けです。
• 駅ではなくて線路に近いんですね。駅に近い方が低速だからそこまで音がしないに納得です。Googlemapで住所入れました。阪急の線路沿い。時刻表調べたら早いと朝は4時、夜は0時まで電車が走っています。公式ホームページには現地の地図が墨のような線で書かれた略式のものしかないのはわざとでしょうか。
  • ほんとだ、すごいアバウトな地図。 でも、ライフインフォメーションのところにはちゃんとした地図がありましたよ。 線路にぺったりですが、たぶんバルコニーは南向きでしょうから、それほど気にならないのではと思いますが、音に敏感な方はやはり要現地チェックかもしれません。 たぶん、防音に関してはしっかりされているだろうとは思いますが、それも事前に確認すべき点になりそうです。
    • ワコーレで、騒音対策を期待すること自体が、まちがっているんじゃねえの。
• ここの少し南側の岡本ハイツ、和田興産が土地を買って、取り壊してますね。マンション建てるのでしょうか？
• マンション自体はゆるーい坂の途中にあるので、どうしても道路面よりも下になってしまう場所がありますが

排水などは対策はしっかりしているのでしょうか。

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掲示板

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