ローレルコート上本町石ヶ辻公園

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4.67

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物件概要

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区石ヶ辻町37-1（地番）
• 交通：#近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩5分

1. 近鉄奈良線 「大阪上本町」駅 徒歩5分
2. 大阪市営谷町線 「谷町九丁目」駅 徒歩7分
3. 大阪市営千日前線 「谷町九丁目」駅 徒歩7分

• 総戸数：26戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年02月
• 売主：近鉄不動産株式会社
• 施工：
• 管理：近鉄住宅管理株式会社
• 公式URL：https://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/osaka/uehommachi26/index....

掲示板・口コミ

• ローレルコート上本町石ヶ辻公園（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 恐らく最低でも７０００万円オーバーからでしょうから、月々の維持費はあまり気にしない富裕層向けの物件かもしれません。
• 広さ的には８０００万～１億２０００万円付近という感じでしょうか。
  • ルネグラン四天王寺夕陽ヶ丘が90〜100平米の広さで中層階以上にて8,500万円〜1億3,000万円でした。今後出る土地もないかもで希少価値ですね。
• ここは90平米 7000万円以上からです。
  • この前電話して聞いてみましたが、最低でも8500万以上するみたいですね！ 相当高いですね！本当に売れるんでしょうか？
• 隣の積水が　狭い場所でごちゃつき感、７５００万円完売ですから すぐに８割方は ８５００万円　公園前ですと　売れるのではないでしょうか。 もちろん住設は積水より上ですね。 付帯設備あるタワーより高いですよね。
• 説明会の案内の封書には8,000万円〜の記載がありました。
• 上本町は、魅力的な街ですが8000万以上、高い。 上本町界隈の戸建も見ましたが、日当たりが悪い。
• 91平米、2階で8,000万円〜と書いてあります。
• 価格は、８８００万から１億４０００万高い。 でも売れるんでしょうね。
• マンション価格が高い天王寺でも頭一つ抜けた金額ですが設備は良かったんでしょうか？ ホームページでは情報が全然更新されないので、良かったら教えてください。 最高値100㎡で14700万は恐れ入りました。 坪単価485万・・・。
• ルネグラン四天王寺前夕陽ヶ丘も最上階（14階）の105平米は1億3000万円で坪単価400万超えでした。
  • ですね。ルネグランも坪単価は最高430万くらいだったと思います。 ただルネグランの方は大阪でも最大規模？のルーバルと平面駐車場付きでしたからね。 もちろん立地が違うのでなんとも言えませんが、インパクトはこちらの方が大きかったです。 ここは南面が公園で良い立地とは思うけど駅直結とかでもないし、そこまでかなーと現地見ると思うんですけど。
• 上本町駅徒歩圏内は、他の天王寺区物件と比較して@100万up効果。
  • ルネグランとは 比較できないと思います。 土地は そこそこありますが、ルネグランは 設備がそこまで よくありません。 上本町の駅近立地は、土地自体 今は高いですし、比較にならないと思います。それにお墓の真ん前です。
  • そりゃルネグランより２割以上高いんだからこっちの方が断然良くないとおかしいでしょ。
• 敷地面積600㎡そこそこのペンシルマンションに最低８６００万～とか出す人おるん？ しかも隣は高校のグラウンドで放課後や土日まで騒がしいのに。 ２６戸で将来の修繕どうすんの？ 最初は１万円そこそこやけどいくらまで上がるんよ。
• マンション購入者です。 公募が始まりましたが、残っている部屋だけですよ。 高層階と最低層階が対象になるそうです。 一次は結局、ほぼ近隣住民のみの販売になったみたいです。 抽選になった住戸もあるらしく、うちは無抽選でラッキーでした！

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交通

• 駅までが近くて、複線利用出来る好立地のマンションは割と少ないです。
• 近鉄はあまり利用したことがないのですが 乗り換えすればよいので、やはり駅に近いのは便利だと思います。 間取りから考えるとファミリー向けのような感じはします。
• 駅までも徒歩圏内なのも魅力的です。

構造・建物

• 敷地面積637.62㎡
• 建築面積317.53㎡
• 建築延床面積 3,249.77㎡
• １フロアに２邸というのは、戸数が少ない小規模マンションだからこそな気がします。戸建住宅の感覚で住めるのかなと思います。
• 全戸南向き
• 南面が公園ですので日当たりや眺望がほぼ永久に保証されており良い土地ですね。
• 1フロアあたり2戸だけなのかな。 ３LDKと４LDKが中心となっていて、 91.19㎡・100.47㎡という専有面積であることから 高級物件系なのかなという印象は受けますよね。 この辺りで高級物件だとどれくらいになるのだろう。 億は流石にいかないんじゃないかと思いますが。
• 専有面積が広くて1フロア－２戸もポイント高い。 永住するつもりならタワ－よりこれ位の規模が一番良いのではないでしょうか？ あちこちにタワ－が出来すぎてタワ－のプレミア感が薄くなって来ていませんか？
• 商業地域・準防火地域　　建蔽率80％ 敷地面積が637.62㎡しかありません。 永住するには、こんなところがいいですね。 タワーは高い土地を仕込んで高く売るがディベの基本のようです。 もちろん　コストカットで　仕様はOPつけないと低いです。 鉄格子みたいな鉄線入りの防火窓になるのかな？ 窓は二重サッシのスケルトンがいいけどね！
• 場所はええと思うけど８０００万～と考えるとどうなんやろ。 現地見たら敷地に食い込んでるみたいな一戸建ても気になるし、仕方ないけど全体的にちょっと狭い感じ。 清風高校からの声が多少うるさいかもしれんし、購入予定の人は平日・休日と何度か足を運んだ方が良いかも。 ただ南面が抜けてるのは何事もに代えがたいので結構売れてしまうのかな。
• 1フロアに２邸のみって、 プライバシーが守られる感じがして良いと思います。 大規模なマンションは１フロアの戸数も多いため ご近所付き合いも大変なので、ここなら住みやすそう。
• 狭い方には結構下り天井ありますよ。狭い方って言っても91平米の8600万からなのにね… 100平米の方は下り天井もあまりなく、キレイな感じでしたけど。 天井高も低層階はそこまで高くなかったです。2550とかだったかな。 隣接してる戸建も、築浅っぽいし、なかなか買収できなかったんじゃないですか。私があの戸建のオーナーなら手放したくない…あの立地ですもん。
• こういう狭い敷地に建つペンシル物件は要注意ですね。 柱が食い込む確率が格段に上がるしそれに伴って下り天井もきつくなります。 バルコニーも狭くなる傾向にあるし、小規模物件ならではの修繕費問題も後々出てきます。 閑静な住宅地にある低層の高額マンションならありでしょうが、商業地に建つペンシルマンションでの高額物件はしっかり吟味する必要がありますね。
• 鉄筋コンクリート造 地上14階建 なので　天井高も２５５ー２６０cm ありそうです。 敷地面積 637.62㎡ 建築面積 317.53㎡ 建物にゆとりありますよね？
• 南面が開放されて日当たりが良いのは何物にも代えがたいですね。 目の前が公園なので、ほぼ永久に保証されるでしょうし。 大阪では珍しい小規模高額物件という事ですので、引き続き注目したいと思います。
• 現地見てきましたが、東側のグランドメゾン竣工済み以外に、ローレルの東側、今のグランドメゾンの北側に 大規模グランドメゾンが できますね。
  • グランドメゾン石ヶ辻町の隣の整地のこと？ あそこ狭いよね。大規模には見えないけど。
  • 中規模ですね 60から80戸ぐらい 1200-1800平米ぐらい？
  • あそこは1000㎡もないでしょ。 間取りにもよりますが５０戸程度じゃないですか。 縦長だし目の前の南側にグランドメゾンあるから色々と制限があって難しそうですよ。
  • そうなのですね。 採光は、東側ですかね？ 建物が南西と迫っているので、6mは空ける感じですか。
    • 採光は東側しかないでしょうね。 南側は接近していますし西側もマンションが迫っています。 東西に長い土地のようですのでどのように作るのかお手並み拝見です。 ここのマンションも南側にマンションが建たないことを祈るばかりですね。

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共用施設

• 駐車場 11台（平面駐車場）
• 駐輪場 52台
• バイク置場 6台
• 駐車場１１台しかないっていうのがねー。 ここは平面駐車場ですか？
• 共用施設はなにもありません。
• 駐車場も１１台のみでしかも１０台は機械式なのでこの金額の層の住民の半分以上が車なしで納得できるとはとても思えません。 金持ちはやはり駅近でも車は持ちたいし、でかい車や高級スポーツカーを持ちたいもんですから。

設備・仕様

• 91㎡の2階で8000万～とはなかなかのお値段ですね。 そこまで行くと仕様への期待もそこそこハードル上がると思うんですがどうでしょうね。 天井高260㎝以上・2重床・天カセエアコン・天然石のキッチン天板くらいは期待しますが、値段だけ高くて仕様が低いとがっかりですね。躯体の雰囲気があまり高級物件に見えないので不安なところですが。
• 設備は…どうでしょう。上層階しか二重床じゃないんですよね。四天王寺横のルネは二重床だったのに。まあ比べても仕方ないですが、この価格帯であれば二重床は当たり前かと思ってたので、少し驚きました。 この世帯数でディスポーザーがあるのは流石ですが。 その他は…普通…でしょうか。設備云々より、この立地にお金を払う感じだな、と感じました。
• 上本町から徒歩圏内の広い間取りで良いなと思いましたが、間取りも設備仕様も特筆するものがないのに価格だけが高くて金額には見合わないと判断しました。
• エントランスもいたって普通です。 外観が高級仕様ですごくハイセンスなのかといえばそうでもありません。 かといって部屋が高級仕様なのかといえばそうでもありません。 それでいて直床で天井高が高いわけではなく柱が完全アウトポールになってるわけでもありません。 これで大阪最高値物件と言われて買いましょうとはなりませんでした。 土地の仕入れにお金がかかったらしいですが、それで仕様を下げて大阪最高値価格で売ろうなんてバカにしたもんだなと思いました。
• ディスポーザーがあるのはありがたい反面この規模だと今後の維持費が心配ですね。 今でも管理費と修繕積立金その他入れて約３万５千円。 駐車場の３万５千円も入れると約７万円。 １０年後には駐車場入れて早くも月１０万円オーバーでしょうか？ ２０年後・３０年後は？
  • タワマンは修繕について色々言われていますが、なんやかんやで３０年ほど歴史があって大規模修繕を終えているタワマンもたくさんあるので、すぐに積立金が足りなくなるとかいう心配はないでしょう。 例え１０億円かかったとしても５００戸あれば各２００万円で済む話ですからね。 むしろ小規模マンションで機械式駐車場が入っている物件の方が危ない気はします。 ここだと２００万円でも２６戸で５２００万円しか集まらないわけで、それでどこまで大規模修繕が出来るのかということで。 まあここは大阪で一番高いマンションと言う事でお金は気にならない富裕層ばかりですのでまったく問題ないので例外でしょうか。
• １０階までは２重床でもないし間取りも収納が少ないですし、バルコニーも小さくて金額に沿った設備仕様とは思えなかったです。
• 公式のHPが更新されましたけど、設備が良いってほとんどオプションじゃないんですか？ この金額でこれもオプション？とびっくりしたんですが、これも建築費の高騰の影響なんでしょうか。 オプションなしのノーマル状態が想像できないくらいですね。
• 別料金は必要ですが、プレミアム１０というサービスはすごくいいなと思いました。
  • プレミアム１０のようなサービスは有料なんでどこのマンションでもしてますよ。 単純に保証会社と契約しているということですから。 家電量販店の延長保証と同じです。
• しかしこの金額でキッチンの天板・コンロやレンジフードに浴室の壁面パネルやダウンライトまでオプションとは驚いたですね。 設計変更とかの基本料金もかなり高いですし、別途の費用が相当かかりそうな感じですね。
• オーナーズ設計、30万円と20万円は妥当な金額ですか？ 自由設計30万円、水まわり位置変更、天井カセットエアコン追加、水まわりサイズの変更だそう。20万円の方は、間取り変更、仕様変更、設備仕様のフルオーダーができます。 ここは1フロア2邸で、間取りを見てみましたが、オーナーズホールがあります。エレベーターに直接乗り込みます。 隣家と顔を合わすことがありません。玄関を出ていったら井戸端会議に遭遇とか、宅配便の荷物の受け渡しと遭遇とかないんですね。すごいです。隣の家は何時に帰宅して……みたいな余計な詮索がないのは、苦労してきた人にはいいんじゃないでしょうか。
  • オーナーズ設計の30万、20万は基本料金でしょ？ そこに個々の設計変更の料金がかかってきます。 いうなれば登録料みたいなもんですね。 どこのマンションでも必要な場合が多いですが１０万円くらいが妥当などこじゃないかなと思いますので高いですよね。

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間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：91.19m2・100.47m2
• バルコニー面積：8.90㎡・10.30㎡
• 自由な設計プランというのも気になります。
• 11階以上は自由設計です。決まった間取りはありません。
• 間取りのわりにバルコニー面積が狭くないですか？ せっかくの南面公園なのに。 もしかしてワイドスパンのハイサッシじゃないんですかね？
• このマンションの間取りが普通過ぎ。カウンタ－キッチンではなくてフルオ－プン型にして 最高級のキッチン・キッチン収納を備えてリビングを広くとる。 建具も最高級の物を導入し高級感を最大限に出さないと価格に似合わない
• ここみたいに90-100㎡くらいやとオープンキッチンにしてリビングと一体化させた方が高級感出るやろね。 130㎡以上とかの超高級の部類になるとオープンキッチンはカッコ悪いから、７畳くらいの広いキッチンがリビングとは別室で作られるね。
  • 広さによる見せ方のバランスがあるのですね。

• 

  ローレルコート上本町石ヶ辻公園_キッチン例

• キッチンはフルオープンにできますよ。オプションですが。無償オプション範囲でも、キッチン形態は3種類から選べます。フルじゃなくて、コンロの前だけ壁があるオープン型が無償オプションであります。実用性ではそっちの方がいいと思いますけど。
• バルコニー、あれで狭いんですね。出幅が2mあるので十分かという印象だったのですが、出幅ではなく幅が狭いということですよね。 なるほど、今図面を見ると、リビングの窓の幅いっぱいがバルコニーだったら良かったでしょうね。 収納も少なかったでしょうか。SICが大きくて、こんなにいらないなとは思いました。他にも無駄に広い所があって、(玄関とかトイレとか)90や100平米の物件なんだから、その分を他で使えばいいのに、とは思いました。150平米超えの物件ならありなんでしょうけど。 と言いつつ、私も買いました。仕様はどうせ古くなればリフォームして入れ替えるし、間取りも気になればその時にかえればいいかな、と。バルコニーの拡張は無理ですが。それよりも、やっぱり立地と小規模マンションなところが良かったです。不特定多数が出入りするよりもこれだけの戸数だと顔馴染みになって安心感があるかな、と。修繕費のことを言う人もいますが、私からするとタワーなんて大規模修繕の実績がほとんどないのに、なにを根拠に修繕費を計算してるんだろうと思います。足場組めない高層マンションはとても高くつくと思いますが。地震で停電して階段で上り下りもいやですし。修繕費の観点では中規模の板マンが負担も少なくていいんでしょうけど…住みたいかと言われると…っていうことで。 高いし、それに見合う設計ですか、と問われるとうーん…となりますが、うちにとっては南側開放と上本町徒歩5分が全てでした。やっぱり市内でお見合いにならないマンションって貴重だと思うので。長々と失礼しました
• 代表プランが記載されていますが、どのプランも専有面積が広い。 部屋数があっても、面積が狭いマンションが多いので、使いやすい感じがします。 最寄り駅も近く、好条件が揃っているなぁと思いました。

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買い物・食事

• 近くに商店や飲食店も数多くあり便利そうです。
• ここの　近鉄百貨店食品は　かなり高いですが、隣の　近鉄グループ　ハーベストは使えますよ。 お好みで、KOYOもあります。
• 近隣マンションの住民からすると、日常使いには上六近鉄のデパ地下ぐらいのスケールが程よい。 また昨今の上本町ブームのあと押しによって、デパ地下は以前に比べて相当レベルが上がっています。
  • デパ地下のレベルが上がったって具体的に何がよくなったんですか？ ちょくちょく行きますがお店はたいして変わってないと思いますが。
    • デパ地下のレベルが上がったって具体的に何がよくなったんですか？ ちょくちょく行きますがお店はたいして変わってないと思いますが。近鉄で通勤する人以外は上本町は意外に不便。
• 天王寺とは違うビッグターミナルのメインではなくセカンドと呼ばれる街　上本町には 上本町には、高級食パン屋があるでしょ。 シェラトンホテルもある。 新歌舞伎座のコンサートホールもある。 大きな結婚式もできるビジネスホテルもある。 大きな２０席以上の美容院もある。 小洒落たカフェバーもある。 少し安いラーメン屋だってある。
• 上六にはちょっとレトロなハイハイタウンもおまっせ。

育児・教育

• 清風高校が近いので、多少クラブ活動などの音などはするでしょうが夜は静かだと思います。
  • 近くを通ると意外に清風高校からの声が聞こえてきたり、昼間は人通りもあってざわざわした感じです。
• 私学ですが学校も近いので住んでみたいと思う人は多いでしょう。
• 五条校区　毎日いるが、値段を上乗せするのはいいとしても 特に、普段生活の中では　五条区　何も感じない。 日中子供たちが元気良く騒いでいる、夜も子供たちが塾通い、男臭い男子高生が行き交うぐらいだ！ そんな感じの日常。

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域・準防火地域
• ここは場所はいいと思うけど、 清風のお経、石ヶ辻公園の夏休みにやっているラジオ体操や禁止されている花火等の騒音がありますよー
• ここは隣りの町が鶴橋ですが大丈夫ですか。
  • 石ヶ辻町の境界までは大丈夫です。 実際は、東の坂を下って行くと　鶴橋エリアになります。 正味感じるには、上本町ヒルズマークまでが、大丈夫という　回答になるでしょう。 普段、夜に四天王寺から上本町界隈　走っています。
• 五条校区で 駅近+南側公園 閑静ではないが最強だと思う
• ラブホ街やパチンコ店が近くにあり、鶴橋に近い上本町か良いって⁉❓
• 上本町は一等地ですよ。 谷町9丁目、鶴橋の商業地とは違い 住める エリアです。
• 期待して現地を見に行きましたが、緑の少ないしょぼいチープな公園で、周りの雰囲気も期待はずれでした。 公園、公園と騒ぐからにはせめて靱公園位の雰囲気がないとね。
  • 公園って言っても普通の児童公園ですからね。 周りも行ったらわかりますが、裏寂れた雰囲気のする小さい商店がある程度の商業地ですよ。 これで坪単価最高480万以上？
• 新歌舞伎座も移転してきました。 上本町駅は、駅直で名古屋、伊勢志摩、伊丹空港、神戸三宮、難波、天王寺、梅田 タクシーでも心斎橋周辺、難波　縦横無尽に短距離で行ける立地です。 この場所を批判されても、便利な立地には変えられないです。
• 上本町近辺は高級感はあるとはいえ、商業地としての魅力は天王寺・あべのの方が断然上ですよね。上本町の近鉄百貨店は昔からあるけど、昔からショボいし、そもそもここにデパートがあるのも不思議なくらい。近鉄の発祥の地だから頑張ってるんでしょうけどね。
  • そりゃ上本町と天王寺駅じゃ格が違うでしょ。 天王寺は近鉄百貨店の本店に日本一のハルカスもあるしQ'sモールには大きなイトーヨーカドーもあるからね。 一番違うのは地下鉄は御堂筋線あるし環状線も併設のターミナル駅ですから。 上本町は言うても近鉄のローカル駅の一つですわ。 誰かが上本町と四天王寺夕陽ヶ丘じゃ格が違うとか言うてたけど天王寺と比べたら上本町も格が違うよ。
  • 天王寺は、高級店はないけど遊びに行く街。住むには・・・と思います。 ややこしい場所とも隣合わせですし。
  • 私も、繁華街と住宅地は違うと思います。 天王寺がターミナルとして上六より大きいのは事実ですが、ターミナルとして大きいというのであれば、大阪駅周辺が一番なわけで。 大きいターミナル駅徒歩5分の立地で子育てしたいですか、っていう話なんじゃないですか。五条校区を気にするということは子育て世代なわけですし。逆に、子育てを終えた世帯や、子供がいない世帯はここより大きいターミナル駅近くの方がいいでしょうね。
• 上本町は、住める商業地にある住宅街ということでよろしいでしょうか？ 雑居感は、難波や天王寺と比較して少ないという印象でいいでしょうか？

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その他

• タワマン300戸以上に竣工時と理事含め 長年住みましたが、子供が大きかった関係か 近所付き合い全くありません。 同じフロアですらありません。 新築小規模戸数でも、顔はどなたもわかりますが、近所付き合い全くありません。 理事になってもありません。 大阪市内は、こんな感じでしょうか？ 戸建だとホームパーティーや遊園地？へ行くなどあるでしょうね。
  • 都会のマンションなんてどこもそんなもんです。 近所付き合いが嫌だから戸建てでなくマンションでっていう若い世代も多いですから。 最近は新築の一斉入居の場合は隣上下の挨拶もなくなりつつあるようですから、どんな人が住んでいるのかまったくわからないという所も多いでしょう。 同じ屋根の下に住むわけですから、災害や急病などいざという時には協力しあわないといけませんが通常時はお互い無関心くらいが気楽で良いという感じでしょうか。

掲示板

• 大阪府のマンション口コミ提示板一覧
• ローレルコート上本町石ヶ辻公園についての口コミ掲示板
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ご近所物件の掲示板

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