ロイヤルシーズン宮前平

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ロイヤルシーズン宮前平

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋7丁目25番2（地番）、神奈川県川崎市宮前区土橋7丁目25番2（住居表示）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩16分
2. 東急田園都市線 「鷺沼」駅 バス5分 「土橋」バス停から 徒歩1分
3. 東急田園都市線 「宮前平」駅 徒歩10分

• 総戸数：57戸
• 構造、建物階数：地上6階・地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2011年12月
• 売主：株式会社末長組
• 施工：株式会社末長組

掲示板・口コミ

• ロイヤルシーズン宮前平（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• スーモに価格が出てましたね。3400万円台から6900万円台だそうです。単純に65平米と95平米を当てはめると、坪単価は大体178万から245万となりました。
• フラット35は使えますが、35sは適用されません。つまり金利マイナス1%はありません。性能表示?もありません。これも検討する際には頭にいれておかれるとよいと思います。

交通

• 宮前平駅までは、それほど坂を登らずに行けます。いなげやや東急ストア、区役所もちかいので、生活はしやすいと思いますよ。バス停も目の前です。ただ、坂の登り口なので、アクセルをふかす音が少し気になるかもしれないですね。
• 尻手黒川道路までおりてしまうよりは、セブンイレブンの交差点を渡ってウインザーハイムの前を抜けていくほうが近く、そこだけ坂になっているので、微妙な表現になってしまいました。この道は狭いのですが、タクシーが抜け道としてよく使っているので、夜でも結構車は通ります。このルートだと、10分あれば駅まで行けます。
• 通勤であのルートを使ってますが、駅まではあの交差点からほとんど緩やかな下り坂なので、朝は10分で行けると思います。区役所の通りを越えて坂を登るのは、正直かなりきついので、いまの立地がぎりぎりだと思います。最短ルートは夜はタクシーが多いのですが、不安でしたら尻手黒川道路沿いを歩けば大丈夫です。個人的には、区役所通りを越えるのであれば、朝はバス停に近いところにして、鷺沼か宮崎台に出ることをお勧めします。
• 確かにマンションで、バス利用は検討対象外にする方も多いと思いますが、宮前区役所周辺は、宮前平には徒歩、宮崎台や鷺沼にはバスという方が多いので、バス停に近いところにマンションがあると雨の日はとても便利なのです。富士見台小学校の坂は特に女性にはかなりきついですよ。この物件は駅から山を回り込んで行けるのと、バス停が目の前になるのはよいと思います。

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構造・建物

• 近所に住んでいます。確かあそこは、ガソリンスタンド等を経営されている地元企業の本家？のお屋敷跡です。
• 地元名士の邸宅跡地ですね。駅からちょっと遠いと感じます。また、上り坂の途中ですし交通量がありますから、騒音が気になるかもですね。
• 直床ではなく二重床&天井で、さや管でした。HP では構造が出ていないので聞いてみました。南側の高い棟はラーメン構造、東側と西側は壁式です。杭は柱状図は確認していませんが、杭は5～20mでした。構造と仕様はプラウドサウスフロントに近いかなと思いました。内装はプラウドのほうがよいでしょうし、食洗機や浄水器もオプション、もちろん生ゴミのディスポーザーもありませんでした。地価はこちらのほうが高いと思いますが、少し狭い間取り、ブランドと設備の差、半地下住戸と全体戸数、施工業者が販売主という点などが理由で同じ徒歩10分のプラウドサウスフロントよりも安めの設定なのかなと思いました。参考になれば幸いです。
• 外観はどうとうとしていますが、中庭がとてもきれいで家に着くとまずホットするというかとても落ち着きます。ヨーロピアンなデザインで女性やファミリーに人気がありそうです。デザイン◎です。斜面に立っているので心配もありましたが、地盤もよさそうで安心しました。

共用施設

• プライバシーとゆとり確保した2戸1機のエレベーターで高級感出してるけど、50％程度の駐車場設置率に屋外機械式ってどうなの？この辺りは車所有率高いよ。
• 各階2戸ごとに1基だから混まないし、ブライバシーも保てて便利。でも10戸弱で1基のメンテナンスをする計算になるので将来的な費用負担が気になる。ということでエレベーターの話題は終わりですね。

間取り

• 窓の多いリビングって家具の配置に悩みます。しかもここは間取りもちょっと？なので、洋室に行きたいのにダイニングテーブルが邪魔、みたいな。動線がかなり悪い気がしてしまいます。

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買い物・食事

• 場所は尻手黒川から少し離れているので、悪くないです。バス停も目の前ですし、いなげや、東急ストアもちかいので、奥さんは日々の買い物が楽だと思います。でも、車は欲しいところなので駐車場が少ないのはかなり痛いです。

育児・教育

• 宮崎台から宮前平の地域に限って言えば、富士見台小、土橋小、宮前平中などと、帰国子女受け入れなどで評判がよいとされている公立の学校がありますので、お子さんが小中学生であれば、学区も考慮することになると思います。

周辺環境・治安

• 南向きは通りに面しているので、車の音は気になる方は、現地を見ることをお薦めします。２４６や、尻手黒川道路に比べたらまだいい方だと思います。西側の面は車どおりの少ない方の道路と面しているので、狙い目かもしれません。近くの条件の近いマンションの相場をみながら判断してみたいと思っています。間取りは末長組個性あっておもしろいですね。理想の部屋もあれば、おもしろい部屋もおおいので、見学楽しかったです。

その他

• ＜長所（もしくは他物件より劣っていない）と思われるところを頑張って書くと…＞

1. 宮前平駅から10分以内かつ比較的フラット（実際に歩いてみましたが10分でいけます）
2. いなげや、東急ストアが至近で日常の買い物も便利
3. 区役所、保健所（ついでに警察、消防）も至近（区役所や保健所は意外と用事があるので）
4. 区役所通りに面しているが、尻手黒川や東名、246に比べれば騒音・排ガスは少ない
5. バス停が目の前かつ便数が多い
6. 富士見台小、宮前平中学区（転校させたくない場合は重要なポイント？）
7. 尻手黒川沿いのレストランにも歩いていける（家事が面倒な時に助かる？）
8. 価格が手ごろ（坪180～200万円前半のサンクタスレベル）
9. 間取りが個性的（賛否あることは承知のうえで…）
10. 売主が施工会社なので多少の設計変更については融通が効く、オプションも安め（らしい→営業の方の情報ですので、不確定情報ですが…）
11. スペック上は建物の構造は他の物件と決定的な差はない→さすがに手抜きはない…はず
12. 管理費と修繕積立金は当初20年は合計約18000円で、管理費は安め。修繕積立一時金も標準的。→修繕積立金は21年目から2.35倍となるが、それでも合計30000円くらい。

• ＜短所（または他物件よりも劣っている）と思われるところを控えめに書くと…＞

1. 間違っても「閑静」ではない（長所の④のとおり交通量は違いますが）→坂道発進のアクセルを吹かす音で南西角の住居がうるさい？
2. 東側にいくにつれて、1Fは半地下から全地下？、2Fも半地下になる→スポーツクラブや民家がもしマンションに変わると東側で太陽を見るのは絶望的？
3. 末長組という会社に対する信用、技術力と建物の品質→これを気にする方はそもそも検討対象外ですよね。マンションについては本業ではないことから、10数年程度の実績しかない点はあるも、価格とそこそこの品質で一応これまでの物件は完売しているものが多いですから、地元の業者としてそこそこやっていると評価できなくはないか？
4. フラット35s（当初10年間の金利△1%）が使えない→長期金利の引き上げで、徐々に住宅ローン金利があがるという予想もあるので、1%はやっぱり大きいです。
5. 住宅性能表示や川崎市の評価も取得していない→④と⑤については、瑕疵担保保険（まもりすまい）には審査を受けて加入できるらしいので、その他は審査を受けていないだけとも言えますが、プラウドやサンクタスは当たり前のように取得してますよね（瑕疵担保保険については http://www.how.or.jp/kasitanpo/index.html）。
6. 上の③～⑤から手放す時に買い叩かれる恐れがある。→永住するつもりなら関係ないですし、仮に業者が倒産しても、その時点で10年経過していれば確か瑕疵担保期間も満了するので、むしろ管理状態のほうが重要ですよね。（末長組の財務状況はhttp://keishin.ullet.com/14-007519.html）
7. 駐車場が圧倒的に少ない。しかも屋外の機械式。駐輪場も57戸に対して88台のみ。
8. 管理費や修繕積立金が現在の予想通りでいけるのか、駐車場やエレベーターの管理費用は大丈夫か？→計算根拠は見せてもらわないとだめそうですね。管理組合がしっかりしないとマンションの価値に大きく影響しそうです。
9. ビルトイン食洗機や浄水器、キッチンの吊り戸棚などもオプションになるので、意外と費用がかさむかも。→業者の安めという言葉を信じるしかないのですが…
10. 間取りがほとんど70㎡で広いとはいえず、動線も悪いという意見もある（長所の⑨をネガティブに捉えた場合）→田の字型ではないので、好みの問題も大きいですが…

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