ロイヤルガーデン桜町レジデンス

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物件概要

• 所在地：香川県高松市桜町二丁目790番17、790番23、793番1、793番5、793番6（地番）
• 交通：

1. 琴平線「栗林公園」駅 徒歩3分
2. 高徳線 「栗林」駅 徒歩8分
3. 「高松一校前」バス停から 徒歩1分（ことでんバス・ショッピング・レインボー循環）

• 総戸数：33戸（管理事務室を除く）
• 構造、建物階数：地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年01月下旬予定
• 売主：株式会社和田コーポレーション
• 施工：前田建設工業

掲示板・口コミ

• ロイヤルガーデン桜町レジデンス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• マンション総戸数が33戸という、いわゆるペンシルマンションなので躊躇しています。
  • 分譲マンションであれば、やはり50戸以上の戸数が欲しいなと思います。
    • 30戸前後ですと、エレベーターや立体駐車場など、メンテナンスに係るランニングコストも割高になりがちですから、規模のメリットはどうしてもグレードを左右しがちですね。50戸以上は最低限欲しいですよね。
      • 確かにスケールメリットが大きいですね。桜町は地価も高いので普通のRGかもしれませんね。
        • RG桜町レジデンスは、ハイグレード仕様になる模様。価格も3,000万後半から4,000万台が多くなるみたい。しかも平面駐車場が全戸数分確保とか。これは人気が出るかもしれませんよ。
• ロイヤルガーデン桜町レジデンスは日常「管理人不在マンション」になると思いますが、分譲マンションは管理を買えという分譲マンション購入のキーポイントからしても、分譲戸数が少なすぎるように思います。
  • 興味はありますが、やはり規模が小さいと管理のクオリティも下がりがちでしょうか。管理費との関係もあるでしょうけど、時間は短くても日勤にするなど、管理組合と管理会社で交渉の余地があると良いのですが。。。
    • 管理人常駐ないんですか？ハイグレード仕様になるのなら尚更常駐じゃないとだめでしょう。さすがに常駐しないということはないと思うのですが、ソースあるんですか？外観はいつものロイヤルガーデンでしたね。
• モデルルーム見てきました。予定販売価格とかいう なんとも言えない表を見せられ、早くも 半分以上は予約ですと。 あの土地に あの値段の対価があるとは思えないのが 昔からの高松住人です。番町あたりの旧市内なら まだ 納得できるのですが！ 小さなお子様をお持ちの方が沢山いらっしゃいましたが、うーん、栗林小学校は 今や パンク寸前。そして 踏切間近。すぐそこは 花ノ宮町、伏石。 ちょっと 破格、強気な値段設定の割には 水回りも狭く 最上階5000万超え？ というのが個人的見解でした。
  • 桜町は破格だと思います。
    • どこも、マンションを検討される年齢の方の足もとを多少なりとも見た 価格設定ですが、それでも 桜町と言えど 破格すぎると思います。閑静な住宅地と言うのとはほど遠い物件に高い値段がつきすぎる傾向があるように…。
• 桜町レジデンスのモデルルームに行かれた方にお聞きしたいです。例えば、東南角部屋の最上階の予定価格とか、分譲価格は〇〇位から〇〇位までとか具体的に教えていただけたら幸いです。
  • 3100から5100くらい
    • 95.44m2が5100万だとすると坪177万くらい。2009年のサーパス番町ウエストテラスが、新築時、それくらいの単価だったかと。
      • 地価からみて、ここは割高ですか？
        • 市内で5000万超する分譲物件はアルファパークナードぐらい以来じゃない？桜町で12階の最上階の5000万越えはなんか高いような気がするけど､栗林校区の中ではそれ相応の価値はある場所だと思うし買う人はまぁ買うだろうね。
          • さすがに一番大きなタイプの最上階でも5,000万円以内に収まっていた気がします。今、手元に貰った価格表が無いので、記憶便りですが、、、確か、80m2台の3LDKの中層階で4,000万円を切るくらいの価格設定だったかと思います。まぁ、終盤はここから1割強の値引きをしていたので、実際は3,000万前半で購入できる価格だった訳ですが・・・。桜町3は中住戸が嫌でなければ、真ん中のBタイプがお買い得でしたね。実際にそこから埋まってましたし、あなぶきの関係者も結構買ったらしいですから。
• デザイン云々もそうですが、立地に対しての対価が高すぎるような気がします！この場所なのにこの価格は無いでしょう、ということです。それに ほぼ全てがオプションでした。標準装備にモデルルームのダウンライトも入っていないとかあり得ないと 個人的に思いました。あとは やはり 管理費、修繕積立金などが これから 段々に うなぎ登りを 営業マンがにおわせていました。そりゃ、33軒？ほどの規模ならば 貯まらないでしょうから 2、3年おきの改定を
• ある意味、この物件に関しては結論が出ているからじゃないですか。資金に余裕がある人は買えば良いし、コストパフォーマンスを気にする人は見送れば良いしってことで。相対的に見て、桜町で、この内容で、この価格は高いっていうことは明らかでしょう。

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構造・建物

• 数年前に比べると、どうしても建築コストが上昇しているために、ハイグレードを維持するなら販売価格を上げなければいけない、、、しかし、それにも限界はあるから目に見えない（付きにくい）ところでコストダウン（グレードダウン）を図らなければならない。デベロッパーにとっても、ジレンマでしょうね。ここで、コストダウンをどこに振り分けるかで、デベロッパーの違いを垣間見れるのでは。RGは、構造（躯体）は今までと変えていないように見える。ダブル配筋や二重天井・二重床、ボイドスラブ工法など、従来とほぼ同じ水準をキープ。その代わり、あとで購入者が（お金さえかければ）手を加えることができる内装は、必要最小限かつチープに。（トイレの床シートとか、凝ったようなものを選んでても材質は賃貸レベルとか。）

設備・仕様

• ロイヤルガーデンは、他の物件のマンションも含めて標準設備の具体例をホームページに明示しないのはなぜでしょうか。（例えば、食洗機は標準設備になっているのでしょうか。）
  • 室内設備については特筆すべきものが無いからでしょう。 分譲マンションとしては最低限のスペックは維持しているレベルかと。 （食洗機についても、基本はオプションです。） 以前、ＭＲにて浄水器を一体型にしたいと相談したところ、 オプションとして用意しているのは分離型しかないので、 別途業者を紹介するから、入居後に一体型に替えて欲しいとのことでした。
    • 内装はいろいろコストカットを図っている所がありますからよーく確認したほうが良いですよ!
      • 参考になりました。ロイヤルガーデンの標準設備は低い水準のようですね。ホームページに載せないのも、残念ですがわかりました。
        • この物件は最後にレジデンスとついております。もしかしたら仕様が他と違い、サーパスやアルファステイツなどと似たようなものになる可能性もありますね。まあじきアップされると思うので待ちましょう。
          • 物件の地図をご覧いただくとお分かりになるかもしれませんが、保健センターの近くに、既にRG桜町が建っています。おそらく、これと区別するために「レジデンス」を付けたのではないかと。RG桜町は初期のものなのか、他のRGと似ても似つかない外観ですが・・・。グレードアップさせるには、規模が小さいので、どうなのかな～と思ってしまいますね。あの敷地面積だと、平面駐車場は無きに等しい（ほとんどタワー式？）でしょうね。
            • なるほど。その可能性高そうですね。ただ、RG松縄パークロードの設備などを見ると今までのものよりグレードが上がっているようにみえます。そのため今後はワンランク上を目指した仕様で戦っていくのかなと思ったりしていました。

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間取り

• 間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 面積：70.69平米～95.44平米

掲示板

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• ロイヤルガーデン桜町レジデンスについて

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