ロイヤルガーデン北前川

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1.00

(2 票)

物件概要

• 所在地：徳島県徳島市北前川四丁目7、7-2（地番）
• 交通：高徳線 「徳島」駅 徒歩14分
• 総戸数：56戸（管理事務室を除く）
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年01月上旬予定
• 売主：株式会社和田コーポレーション
• 施工：戸田建設株式会社

掲示板・口コミ

• ロイヤルガーデン北前川（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• どのくらいの価格帯なのか気になりますね。アルファステイツ助任本町が高いですからね。
  • モデルルーム見てきた。概算価格だけだが、アルファステイツ助任本町よりも入手しやすい価格帯だった。先着順の予約が順調らしかった。助任本町が高かったので、こちらの公開を待ってた感じなんだろう。まだ検討中の私だが、正直焦ってしまった。
    • 先行予約始まったんですか。概算価格は安いとこでいくらくらいからでした？
      • 金額は、再来週には公開される予定と聞いた。 価格表で2階の情報は空白だったと思う。 3000万を下回るものがあったのは確実なので(Bタイプの多くとCの低階層)、助任本町よりは購入しやすいと判断した。 金額公開後の情報とギャップがあったらお許しを。
• お休みにモデルルーム見てきました。 広いお部屋はもうほとんど予約が入ってるみたいで好調らしいです。 助任・徳中校区で探している人はやっぱり多いですね。モデルルーム見学の事前予約も開始から電話かけてましたがなかなか繋がらず、かなり注目されてるみたいで。 BとCではまだ空きがあるみたいですが、最近売り出ししてる所と条件的(間取り・価格・駐車場)に比較してもすぐに完売しそうですね。
• 広い部屋はすでに押さえられて残り少ないみたいですね。
• 管理費、修繕費積立は安い気がする。どうせいつか値上げは来るけど、一気に来ないことを祈りたい。でもここは平面駐車場なので、立体式駐車場よりは修繕費がかからないし、戸数もまぁまぁあるので、駐車場代が建屋の修繕費の原資として有効活用できるような気がする。管理組合次第でしょうけど。
• 今日の新聞広告でここの案内が出てましたね。お値段もそれぞれのタイプで表示されてましたね。
  • 販売価格(予定)税込

1. Aタイプ 3,380万～
2. Bタイプ 2,660万～
3. Cタイプ 2,870万～
4. Dタイプ 4,080万～

• 詳細な金額の連絡って来ました？広告が出たってことは価格が決まったと思ったんですが、皆様のところに情報は来ましたか？
  • 連絡、きますよね？ 広告とか、出す前に普通営業から来ませんか？ それから手付金入れての契約でしょうか。 最上階とかいくらなんでしょう。
    • まだ正式な決定価格ではなくて、あくまでも予定価格として広告に入ってました。 価格が正式に決まれば担当のかたから予約されてる人にまず郵送で案内が届くとのことでした。予定では8月の第2週ぐらいになるみたいです。 私も予約している人に先に連絡くるのではって気になったので、確認いたしましたら、まだ予定価格段階での広告とのことでした。
• 申込み40件超えらしいですね。8月8日の価格公開を待ちますか。
• 予約者に価格情報行ったようですね。
  • 税込

1. A 3380～3890
2. B 2650～2980
3. C 2860～3180
4. D 4080～4630

• モデルルームの一般公開、11日からみたいですね。もう８割ぐらい決まってるみたいですし、完売早そうですね。
• 庶民にはちょっとお高いかな？ＲＧの客層には合致した妥当な価格帯。
• 今回の物件はあと少し・・物足りなさも感じている方が多いとは思いますが・・・。狭いが価格が少し高め、大通りの東側と雰囲気が違う、などなど。でもやっぱり気になる物件ではあります。
  • 今までのRGより割高な気がしますね。

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構造・建物

• ここの遮音性について説明を受けた方いらっしゃいますか？子どもがいるご家庭が多いと思いますがいきなり騒音問題になっても嫌だし。LL40って説明を受けてた方もいるみたいなんですがそれってどうなんですかね？
  • LL40なら悪くないと思います。二重床ですし。
    • 二重床って遮音性が高いんですか？以前住んでいたマンションが二重床で、太鼓現象（？）のせいか、かなり響いてきました。リフォームの面では二重床良いみたいですが。LLは数値が小さい程いいみたいですね。
      • 太鼓現象は、床でなく二重天井の方でしょう。以前賃貸に住んだら響いた響いた。
        • 音の感覚や安眠できる音の大きさはそれぞれ人によって異なりますが、ぐっすり安眠できる床の遮音性は「L-40以下」を一つの目安としてよいでしょう。「L-40」の音のレベルは、ドシンドシンという重い音が「遠くから聞こえる感じ」程度、軽い音は「ほとんど聞こえない」程度となります。
• 床は固いですね。クッション床と違い、フローリングが凸凹になることがないのは、長く使おうと思えば大事かな。
• モデルルーム行った方～、ここの下がり天井よく確認された人がいたら、感想を教えてください。
  • 北側２部屋を子供部屋にと考えているのですが天井低くなかったですかね。玄関も下がり天井みたいですし、今さら言ってもどぅしようもないのでしょうがきちんと見られた方がいらっしゃったら感想が聞きたいです。
    • 確かに下がり天井は下がり過ぎ（厚さがある）と感じました。特に狭い北側の部屋は、男性が立つと天井が近く感じたように思います。なにより、南ベランダに出る窓の外、すぐある下がり天井（梁でしょうか）はかなり低くて、せっかく窓が大きいのに上の方はその下がり天井で残念だなと思いました。

共用施設

• 敷地内の駐車場の場所は、入居者自身で選択方法を決めてもらうと言われましたよ。入居者で管理組合を作ってから決まるんじゃないですか？そこは和田コーポレーションは関与しないみたいですね。
  • 駐車場、そうなんですね。入居者で後から決めるのも面倒になり大変そうにも思いますが。2台目の駐車場を周りで探すのもスペース狭いし苦労しそうですね。

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間取り

• 広告をみたらDタイプだけは載っていたのですが。西の角部屋Aタイプも広いのでしょうか？
  • モデルルームでもらった資料より

1. A：3LDK+ストールーム(約3畳)+ウォークインクローゼット・・・住居面積 80.03m2 バルコニー面積 20.85m2 アルコープ面積 2.92m2
2. B：2LDK+サービスルーム(約4.7畳)・・・住居面積 68.38m2 バルコニー面積 12.20m2 アルコープ面積 2.55m2
3. C：3LDK+ファミリークローゼット・・・住居面積 71.88m2 バルコニー面積 12.80m2 アルコープ面積 1.26m2
4. D：4LDK+ウォークインクローゼット+ウォークスルークローゼット＋シューズインクローク・・・住居面積 90.06m2 バルコニー面積 30.76m2　アルコープ面積 2.47m2

• 三連休にモデルルーム見てきました。Dタイプの間取りは、一軒家を意識して、先々リフォームもしやすいようになど工夫しての間取りとのこと。シューズインやウォークインのクローゼットでも、収納は意外に小さく感じました。リビング、キッチンも狭いかなぁ。リビング横の和室をなくしたらいいかもですが、キッチンの作業台は狭すぎと感じました。ベランダの奥行きは2メートル以上ありよかったですが、ベランダ床がリビング床からの延長を意識したベランダ床らしく。長く使うとあれはどうなんだろうと、勉強の余地ありでした。
  • 確かにベランダの床はモデルルームならではだと思いました。
• 私は風呂、収納が狭いと感じましたね。モデルルームは梁があったけど他の階は無いらしいので、部屋はもう少し広く感じることができるかもしれない。
• 私的には間取りが気にくわないな～。トイレがリビングから遠かったり、何とも変な配置に感じてしまう。中部屋2つにせずに、1つにして広～い4LDKとかにしてくれてたら絶対買ってるけど。
  • 間取りの配置は確かに変ですね。台所と風呂洗面が離れすぎて使い勝手が悪そうですし。家事をする動線で考えるとDはあまりよくないかもしれないですね。
    • そうなんですよね。4LDKの部屋、期待していただけに結構残念です。マンションなので、階段上がったりは無いからいいけど、やっぱり家事動線はカナリ重要です。
      • 北側のお部屋で担当の方の頭のすぐ上に天井があったように思ったのは気のせいではなかったみたいですね。次に行くときは冷静にしっかり確認します。
• 事前案内の資料を見てDタイプの水回りの動線はあまり良くないとは思うけど、日当たりの良い方に持ってこられてても嫌だよね。マンションだとこんなものじゃないかなって。動線短いに越したことはないけどマンションだし困る距離でもないから住んでる内に自分たちが自然と慣れてくるわよってな感じです。
• Aタイプのほうがまだマシかなぁ。
  • Ａの方が導線的には良いですね。私も、広さ的にはＤが良いけど、変に廊下が長いのが気に食わないんですよね。冬、トイレ行くの嫌になりそう。
• チラシ見たけど、Dタイプの洗濯機置場はCタイプの洋室の隣ですよね？夜の洗濯はうるさいかな…。
  • 他のタイプは、洗濯機置場が隣室と接することはないみたいなんですけどね。あまり他の部屋を意識してなかったんですけど、Cタイプはあの洋室を子供部屋にされる方がいらっしゃるような気がするんですよ。トラブルにならないように防音対策を考えないといけませんね…
• 西の角部屋の風呂小さくないですか？東の角部屋もキッチン2.4mしかないし…

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買い物・食事

• 買い物はセブンとか最近できたフジとか自転車で行こうと思ってますが駐輪場使うのに１台月100円かかるんですね。
• ママの店潰れるみたいですね。次に何ができますかね？マンションでしょうか
  • お！そうなんですか。もしそうなら立地が良くないなぁ。あの辺スーパー欲しいところだからまたスーパーだといいなあと個人的に思います
    • ママの店の後はキョーエイみたいですね。

育児・教育

• 徳島で、ここのマンションの校区は本当に人気が高いですね。附属にも通えるし。二児の親になりますが、子どもの学校について親同士で話題になると必ず徳島では一番良いと言われる学校環境にあがります。小・中の学校環境は我が家にはもう関係無いですが、子どもに落ち着いた授業を受けさせるなら、周りの親のステータスもやっぱり大事になると思います。土地の値段で決まるとは言い切れませんが、それなりの価格の所にはそれなりの人たちが集まってると思います。
• 近所のそろばん教室の評判ってどうなんでしょう？近くだし，せっかくなら習わせてみたいと思っているんですが．
  • そろばん教室、通わせてましたよ。 最初の頃や進級時は細かく指導してくれるけど、基本は放任だと思います。でも、週5通えって言われるので、いつの間にか力が伸びてました。でも、中には早くもサボり方を覚えてしまう子(塾に行ったフリ)もいるみたい。 このマンションからなら、教室に入るとこが見えるかもしれないのでサボれないかも笑 ついでですが、このマンションの裏手にはECCもあります。ですので、低学年の子に勉強習慣をつけさせるには良い環境だと思ってるんですよね。送り迎えもかなり楽でしょう。

周辺環境・治安

• 学校までの道のりでマンション前から大きな道までが少し危なそうで気になり、通学時間帯にあわせて通ってみてますがマンション前の道は交通量そんなに多くなさそう。
• 住宅が多いところですが、近くに健生病院があるので救急車が時間関係なくよく通ります。そろばん教室の送迎で夕方路駐していたり、静かなイメージではこの時間帯はないですね。
• 中古を含め他のマンションを見てきましたが、どの不動産も前川、助任エリアは間違いないといっていました。ここの地価が下がるのであれば他はダダ崩れになると… また知り合いでこの近所に実家がある人がいるのですが、夜中は非常に静かだそうです。 価格は高いですが、これらを聞いて購入するかどうか迷っています
• この辺りって割とマンション建っていますが、このロイヤルガーデン北前川だけ二車線の大通り挟んで西側にあるんですよね？その辺りって皆さん気にならないんですか？
  • そうなんですよ。大通り挟んで向こう側だから安くなるはずなのに 強気の波に乗って、RGも高め設定ではないかと。同じ北前川町の住所でも大通り挟んで向こう側となると何だか違いますよね。
• たしか横が銭湯でしたよね？西側は湿気とかないんですかね？
  • 銭湯の横は歩車分離のアプローチがあって、マンションの建屋じたいは道路から30～40mほど奥にあります。風向きはよく分かりませんが、直接の影響は少ないのでは？
• 妻は周辺環境等については、車に乗れるので困ることは無いだろう。駐車場代金はもう少し覚悟してたみたいでしたが、屋根なしで周辺月極めと変わりないから良かったと言ってました。２台目の駐車場を周辺で探さないといけないのは困るね。自転車でも不便ではなさそうだけど徳島ではそれぞれに車がいるからって言ってます。
  • マンションの周囲にも駐車場はボチボチあるみたいですね。うちは車が2台必要なので自分で探さないといけないんですが、ちょうどよく空きが出るのかなぁ？ お年を召された方や車を持ってない方の入居希望もあるって聞きました。敷地内駐車場を2台借りれたらいいですけど、激しい争奪戦になりそうですね。 あと1年半くらいで、このマンション住人が借りれる新しい駐車場が出来たらいいですけどね。
• この辺りの夜はほんとに静かに過ごせてます。救急車の音も、病院のすぐ近くって消してくれるから、交通量の多い交差点の近くの方が長く聞こえてきます。雨の日や夕方は確かにこの近所の塾や習い事のお迎えで駐車してる車もいますがそれも長時間ではないです。夜は隣のお風呂屋さんを利用されてる人が駐車場に置かずに路上駐車されてる人がいますがそれもここの駐車場前になれば変わるとは思いますよ。わかりませんが。
• 立地はいいですよね。
• マンション近くに新しく駐車場ができてましたね。このマンションが出来る頃に健生病院が新しくなるので、今まで職員が借りてた近隣の駐車場が空くらしいと聞きました。

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周辺施設

• 教会の音がもれるのは勘弁してほしい
  • 教会、平日は特に影響ないですね。日曜礼拝はお昼頃(一時間ぐらいかな)にしてるから夜は気にならないですよ。お昼頃も讃美歌が聴こえてくるのが嫌なら別ですけど。

その他

• 最近マンションを検討していて，RGが特に高いという認識がなかったので2017年3月入居以降のマンションの販売価格を調べてみました．（ロイヤルガーデン徳島駅西は最高価格側の情報が探しきれなかった）販売時期が近いものは，RGとαでそんなに差があるようには見えないんですけどね．

1. アルファステイツ助任本町　　徳島市助任本町　　3,380万円～4,580万円
2. ロイヤルガーデン南仲之町　　徳島市南仲之町　　2,490万円～4,190万円
3. アルファステイツ県庁前　　　徳島市昭和町　　　2,380万円～4,180万円
4. サーパス徳島中央レジデンス　徳島市新内町　　　2,480万円～3,790万円
5. アルファステイツ南田宮II　　徳島市南田宮　　　2,480万円～3,780万円
6. ロイヤルガーデン徳島駅西　　徳島市寺島本町西　2,260万円～上限不明
7. アルファステイツ佐古一番町　徳島市佐古一番町　2,220万円～3,920万円

• 購入を決めた理由は以下の通りです。

1. 会社の福利厚生で購入支援が受けられ，価格帯が予算にマッチした
2. 現在もこの近辺に住んでいるので子供の転校が無い
3. 将来売却が可能という選択肢がある。昔から人気の地区なので，買い手はつくと予想
4. 夜は比較的静か。　どなたか書いていましたが，夕方は落ち着きがない感じもあります
5. 出張で駅を使うことが多いが，駅までの距離が許容範囲。マンションのすぐ近くにタクシー会社もある
6. 二重床はリフォームの必要性が出た場合に対応しやすい（諸説あるようです）営業さんからも，水回り以外は間取り変更が可能な仕様と聞いています
7. たぶん家から花火が見える（藍場浜，吉野川）

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