ロイヤルガーデンシティ桑田町

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ロイヤルガーデンシティ桑田町 外観完成予想CG

物件概要

• 所在地：岡山県岡山市北区桑田町13番2（地番）
• 交通：宇野線 「岡山」駅 徒歩9分
• 総戸数：151戸（管理事務室を除く）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年12月下旬予定
• 売主：株式会社和田コーポレーション
• 施工：鹿島建設株式会社
• 管理会社：株式会社 合人社計画研究所

価格・コスト・販売時状況

• １５１戸とすごく大きいマンションですね。すごくお値段が高くなるのは当然なんでしょうが、早くお値段を知りたいです。
• 住む上で場所は最高すぎるな。あとは間取りと価格がどうか。
• 今日から見学会が始まったのですが、伺ったらすごい人でした！仮おさえ？を既にされた方もいるみたいです。
• この物件は立地は良いし、スケールメリットもあるので、悪くないと思います。マンションは資産価値が重要だと思いますので、どこの会社というのもありますが、やはり立地が最重要ではないでしょうか。さらにロイヤルガーデンは二重床等の躯体に力を入れていますし。内装等お金をかければ後でも変更できますが、立地や躯体はどうすることもできません。マンションは良い部屋から埋まっていきますので、早めの行動をオススメします。
• ここは、普通の会社員でも手の届く物件だと思いますよ。全150戸あって東向きが何戸かわかりませんが、さらに中部屋だと全然一般会社員でも全然買えると思います。是非一度、見学してみるといいです。良いところからすぐに埋まっていきますので早いほうがいいです。
• 人気度高いんですね。場所もいいですもんね。早目に完売しそうな予感がします。
  • もう予約ですべて押さえられた間取りもあります！恐るべし、スピード…
• 今日伺ったら、南側はあと２部屋、西側は７割程度埋まってるって言われてました。ロイヤルガーデンは「完売御礼」のイメージが強いですけど、どうして他と違って完売するんでしょう？？
  • 完売が早い理由は他社と差別化を図っていて、それを評価する消費者が多いためだと思います。以下はあくまで個人的な意見です。
• どちらかといえばマイナス

1. 外観がどれも同じ
2. 標準設備がチープ（内装含む）
3. 営業方法が簡素
4. グループ会社の管理会社がない

• どちらかといえばプラス

1. 防音に強い（二重床等）
2. 立地が良い物件が多い
3. 施工会社が大手
4. 価格が安い（小規模会社のため経費少など）

• 以上より、買う人が多いということはマイナス面よりプラス面を重視する人が多いのだと思います。立地や二重床はお金をかけても後でどうする事もできませんからね。
• 南側あと2部屋なんですか。早すぎてびっくりです。やはり立地でしょうか。マンションは立地が全てですもんね。
  • ロイヤルガーデンは中古も出ればすぐ買い手がつくから、投資目的や10年ほど住んで住みかえを考えてる人にも人気があるんだろうな
• ロイヤルガーデン桑田町の価格を知らないので何とも言えませんが、一般にロイヤルガーデンは値引きをしないかわりに最初から価格が下げられています。（会社自体の経費削減等もありますが。） ロイヤルガーデン桑田町は立地的にはかなり好立地なので価格もそれなりに高いのだと思います。しかし、アルファやサーパスが同じ建物を建てたとしたら、その価格では販売できないと思います。 上記3社の価格のみを比較すると、同立地だと1?2割はロイヤルガーデンが安いのではないでしょうか。
• ＨＰに2階の価格がでましたが、結構高いですね。場所がいいからそんなものか。
• 南は完売、キャンセル待ちが出ているそうです。 西も上の方の階しか空いてないとのこと。 西の上の階を買うくらいなら、南の下の階を買いますよね！
  • 営業マンから、隣接する駐車場を懸念して敢えて西を選ぶ人もいると聞きました。西の眺望も悪くないのですが、間取りが少し変わってるなと思います。
    • なるほど！眺望云々より、皆さん西日は気にならないのでしょうか…
      • 私も西向きが気になっています。朝方、夕方に近隣のマンション観に行きましたか午前中は陽射しは諦めるしかなさそうです…南向きとの価格差を考えるとしょうがないのかな…
        • 西向きでも最近のLaw-eペアガラスは優秀なので遮熱効果はほぼ問題ないですが、日差し対策は色々と工夫が必要です。
          • ガラスを変えても西日は遮れないと営業マンの方も言われていたので、やはり南向きは重要だなと思いました。
• ファミリー向きだと、ロイヤルガーデンなのに1億かあ。他をあたった方が良さそうですね。
• ロイヤルガーデンシティ桑田ってもうほぼ商談決まってるんですかね？立地が良いので、投資で買おうかと思ってたのですが。。
  • 予約ベースでは完売済みで、人気タイプはキャンセル出ても数人待ちのようです。11月末には契約確定のようです。「150戸もあるからキャンセルは出る」という意見と「人気物件だけにキャンセルは出にくい」という意見の両方聴きました。ローン審査も銀行はまだまだ緩いでしょうネ。
    • 確か９月末に伺った時に南側は完売でキャンセル待ちが出ていて、西側も上の方の階が少し残っているだけって言われてましたよ。
• ここの価格が高いみたいな流れになっていますが、1部屋しかない間取り以外はそもそも安くないですか？
  • １５階の普通のマンションですから
    • 好調に売れているなら絶対に値下げはないでしょう
      • もう完売したらしいですよ。 今、入金や書類の手続きを行っている最中で12月にはいつもの「完売御礼」が出るのでは？ 今販売されている物件の中ではここが１番だと思いますけど、あまり評価されない方もいらっしゃるので、びっくりです。
• 毎回、販売開始後すぐ完売するロイヤルガーデンには驚かされる
  • やはり、現実的に売れてるかどうかが、全てですね。入居開始でも売れ残っている所はありますから。売れるスピードがそこの価値のようにも思います。
• お手頃価格で需要にマッチしています、特にここは立地的なメリットがあったので早かったです。キャンセル出ないかな！
• かなり速いスピードで完売になりましたね。このスピードが価値を表しているのだと思います。

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共用施設

• 駐車場は一台のみ。ほか、近隣駐車場。

間取り

• 間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 面積：65.11平米～178.74平米
• 角部屋の梁がかなりきになる。
• 自転車を押したまま玄関からそのままベランダに出れるのは快適だと思う。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 少し購入しても良いかなと思ってたけど、横通ったら南に駐車場があるのがマイナスだな
• 岡山駅まで近いし　隣にはプチスーパーあるし、キムラヤのパン屋もあるし、すごくいいと思います。
• この辺りでは発砲事件とか変な出来事とか今までにないでしょうか？
• 場所はいいですよね。公園もあるしイオンも近い。南側の駐車場は他のマンションの専用駐車場ですよね？
  • 南側の駐車場とは森のマルシェの専用駐車場のことですかね。
    • 南隣りの駐車場にいつか必ずマンションなり何なりビルは建つだろう。あんな好立地で広大な駐車場のままのわけがない。
• まわりに古い木造の建物があったりするのですが、この辺の治安って良い方なんですかね。ちょっと気にかかってます。
  • 治安は良くはないね、市街地だから。でも住むのをためらうほどの治安ではないよ。
• 間取りが好みと違うから今回はパスするけど場所は最高すぎるんだよな。岡山駅と巨大イオンモールとヨーカドー跡地大型商業施設全部に徒歩で行けるし

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