レーベン大通公園THE CENTRAL

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物件概要

レーベン大通公園THE CENTRAL 外観完成予想CG 1

レーベン大通公園THE CENTRAL 外観完成予想CG 2

• 所在地：北海道札幌市中央区北1条西13丁目1-1の内（地番）
• 交通：札幌市営地下鉄東西線 「西１１丁目」駅 徒歩6分
• 総戸数：49戸（他、管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年02月予定（WEST、EAST）
• 売主：株式会社タカラレーベン
• 管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 株式会社タカラレーベン さん。どの様なマンションか興味があります、札幌では初めてでしょうか？　期待しています。
• こういう2棟タイプのマンションで同じような概要の場合、どうやって決めたらいいのでしょうね。
  • 一斉に全邸販売されるわけではないので、そのとき販売されていて条件の合う邸という基準で選ぶでしょうね。私もどちらも変わらないと感じました。 詳細がとても気になりますが、いつ公開されるのでしょう。 まだ先ですかね。 販売価格も知りたいです。
• ２つに分けることのできるマンションみたいですが片方ずつ販売していくのかしら？
• ＠２００万越でしょうか？
  • 公式サイトを拝見しますに、「プレミアムレジデンス」とハイクラス物件訴求をしているので、やはり坪200万前後、、戦略的に考えて少し切ってくるくらいではないでしょうか。大通の三井物件と同等の値付けとは、さすがに行きますまい。 しかしその公式サイト、キャッチコピーで「南に大通公園を望む、全98邸のプレミアムレジデンス」というコピーが出てきますけど、これ「臨む」では？「望む」だと「はるか彼方に見る」って意味になっちゃいますけど、いいんでしょうか。まあ途中に教育文化会館がはさまってるんで、臨んでるとも厳密には言えないのですが。それに、遥か遠くかどうかはともかく、実際には大通公園は見えないのではないかと思いますが。上層階なら見えるのかな？
    • 近隣の選考物件の坪単価は、大通西10丁目の「ライオンズ大通公園ステーションレジデンス」が180～190万円、大通西15丁目の「パークホームズ大通公園コンフォート」が220～240万円、南1条西18丁目の「ザ・パークハウス札幌西18丁目」が210～220万円といったところです。パークホームズは三井ブランドがあってもかなり長期間完売できませんでしたし、新参のデベさんが同程度の価格なら苦戦すると思いますね。
• タカラさんのマンション、管理費用は良心的ですか？ 大京マンションは、管理がアステージです。住んで数年、管理費高く感じ見直ししたいと思いました。しかし理事長やある理事と管理会社がどうも繋がっているようで、当たり前に出来る無駄な費用も見直しをさせません。 ここは、少なくとも、アステージではないでしょうから、それだけでも良さそうです。
  • 管理組合って理事が持ち回りだったりするでしょうから、みんながみんな管理会社と妙につながっているということもないでしょう。管理会社は、変更するマンションもソコソコあると聞きます。うまくいかないようならば中身を見て、要らないサービスを外したりとかするだけでも、管理費が安く住むこともあるらしいですよ。
• ずいぶん高い値段をつけているけれど、タカラレーベンって首都圏では中堅で格安マンションの会社ですよね。ちょっと納得行かないな....
• ホームページを見ると明日から販売開始みたいですね！坪単価200くらいですかね。
  • 売れ行きと価格はどうなんでしょうか。
• かなり広さがバリエーションがあるのですがどういう人達がメインでいらっしゃっているのでしょうか。２LDKで63m2ある物件もあって、そういうところだと居室がとても広めに取られているのが特長だなと思いました。全体的にゆったりとしているところが多いのでしょうか。
• 一期、二期は抽選になって完売と聞きました。抽選に外れて購入できなかった方いますか？
• 余裕で坪単価200overだったので当たらなくてよかったかな。
  • それ以上安いと反対に心配だわ。最近の価格傾向から鑑みても
    • 坪200を大幅に超えるのか…仮に坪200くらいだとしたらお買い得なのかな？
• 2,3階の3Lはいくらですか？

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構造・建物

レーベン大通公園THE CENTRAL エントランス完成予想CG

• 2棟に分けることでワンフロアの住戸数を少なくしたのでしょうか。どちらも似たような概要で決めるのに迷いそうです。若干、EASTのほうが間取りが広めですけど。
• 上階なら、素敵な眺望が望めそうだなと思います。総戸数が少ないので、ワンフロアに3軒くらいでしょうか。
• 基礎工事中に地震で相当影響があったと工事関係者から聞きました。実際、どうなんでしょう？
  • 仮に深刻なダメージがあったとして、デベロッパーの方あるいは販売代理で入っている会社の方が、率直に教えてくれる可能性は限りなく低いでしょうね。
    • 基礎工事中だったのであれば構造物（基礎下部まで）問題ないかの確認をしているのではないですか。今回の地震で深刻なダメージがあればホームページにて報告していると思いますよ！通常に営業していると言うことは心配しなくても大丈夫だと思いますよ。

共用施設

レーベン大通公園THE CENTRAL エントランスホール完成予想CG

• ここって駐輪場200円と300円の違いって上段下段の違い？？
  • 1台目と2台目の違いでは。
    • 上段ラックの方が絶対安いと思うけどw

【WEST】

• 駐車場 30台
• 駐輪場 49台

【EAST】

• 駐車場 38台
• 駐輪場 61台

設備・仕様

• ハイスペック仕様というのが売りみたいですね。浄活水というのがよくわからないけれど、浄水器の水のことなんですよね？となってくると、値段もそれ相応に…と考えたほうが良いのかもしれません。
• キッチンの壁がタイル調になっていて、モダンな感じ。 白壁の物件が多いので、珍しい気がします。 キッチンや洗面所、バスルームの水まわりの設備は どこも変わらないだろうと思ってましたが、そうでもないと改めて思いました。
• たからのみず、という大型の浄水器システム、なんだかすごいですね… お風呂とかも浄水を使うのって なんとなくもったいない感じもしてきてしまいます。でも油性ペンとかが付いてしまってもお水の力だけで落とせるみたいな感じでかかれていたので、 洗浄力が強めなんでしょうか？？
  • 「たからの水」は、4人家族だとほぼ毎年一回カートリッジを交換しなければなりません。本体の価格は25,000円と消費税ですが（2012年時点）、自分では替えられないので作業工賃が必要になります。これが1万円ちかく。 そう考えると、何も風呂やシャワーまで浄水することはないだろうという気もしますけどね。
    • 便所まで浄水で流すのはどうかと思うけど、公式サイトだとカートリッジは500トン＝500,000リットルまで対応とされてる。四人家族が1年間でそんなに使うもんか？
      • 東京都水道局のデータだが、四人世帯の平均水道使用量は、月25,000リットルくらい。20か月で500トン分だが、もう少し多めに使うと見て1年半＝18か月くらいで交換だとすると、仮に1回の交換に35,000円かかるなら、月に換算して2,000円弱を「たからのみず」のために水道代とは別途出すことになる。これを高いとみるか安いとみるかはさまざまだろうけど、個人的には便所まで浄水使ってその金出すのはいささかもったいない気もする。
• 移動型ファンコンベクターがマンションに最初からついているということです。 移動型なので、夏場など使わない時期にはしまっておけるのは良いと思います。全体的に設備仕様面はかなり充実しているように見えました。 高級な感じもしますが、プレミアムと謳っているというのもあるでしょうね…。
  • 移動型はリビングだけど。全室ならいいけど。
• マンションの設備内容や間取りをみると申し分ない感じ。 水回りや収納スペースも充実しているので、家庭を預かる主婦にも嬉しい内容です。 プランもいろいろタイプがあって、 それぞれの生活スタイルに合わせて選べそうだと思いました。 ただ、駐輪場がもう少し確保されていたら尚良かったかもしれないですね。。

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間取り

• ８５％が南向きの物件のようです。日当たりの良さを求める人にとっては最高でしょう。日中なら電気も必要ないくらいかもしれません。どのプランも広くて、各部屋に窓があり風通しが良さそうだと思いました。
  • マンションは窓が少ないので室内が暗くなりがちですが、明るいのはいいですね。 昼間も照明を付けるのはちょっと。 広い間取りに複数バルコニー。贅沢ですね。 収納スペースも多いですし、いい感じがします。 水にこだわっているようで、美味しい水が飲めそう。
• 収納スペースがしっかりと確保されているため 無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそう。 玄関や洗面所の収納に関してもすごく考えられているので 家族が多くてもキチンと片付けられると思います。 主婦にとってはとても使いやすく、家事が楽だろうなと思いました。
• ＷＥタイプ・４ＬＤＫ・９５m2の洋室（１）にＰＳあるなんて、これはヒドイ。しかも２つも。 お風呂が１６２０なのは良いと思いますが、トイレとお風呂の排水が流れる音、流すたびにしますよね？夜中洋室内に響きますよ？ジャージャー音が＾＾； それに洗濯機の排水音もしますし、しかも洗濯機置場の位置が壁1枚で接しているなんて、 他のデベロッパーはしませんよ。普通、物入れとかかましますよね。誰考えたの？！このプラン！ 一番価格乗る住戸がこんなんじゃ、先が思いやられますよ。
• 2LDKの間取りで、コンロが手前でシンクが奥のものが何個かありますが、使いにくくないのでしょうか？
  • どれのことですか？
    • WCとWFです。あまり見ないなと思いまして。
• アイランド型ならともかく、片側が壁なのにそっちへコンロを持ってきていないのは珍しいですね。 たぶんこれは左右で見るべきもので、I型キッチンのモデルでは、壁がどっちにあるかにかかわらず向かって右がコンロ、左がシンクのモデルの方が多数派です。でもその逆も無いわけじゃなく、広めのモデルは右がシンクですね。これ何か意味あるんでしょうか？
  • 他の間取りとよく比べてみたら、カウンターキッチンで上部吊戸棚をつけた時に、壁側に吊戸棚を持っていきたいから、壁側にシンクになってしまったのかなと思いました。なかなかない間取りですね。
• プランの種類も多く、使いやすい間取りになっています。
• ２ＬＤＫでも１人世帯で悠々と使えるように間取り変更に対応できるなど、様々なニーズに合わせて対応できる住戸のように思えました。子育て世代には不向きのようですが、専門学校等が多数近くにあるので、そちらの学校への通学には非常に便利のように感じました。

【WEST】

• 間取：2LDK～4LDK
• 面積：55.49平米～95.85平米

【EAST】 間取：2LDK～4LDK 面積：59.33平米～111.07平米

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買い物・食事

• 知事公館が近くにあることより、買い物場所が近くに無いことの方が気になりますね。
  • あの辺はお店ないわね
• ここは駅からも近いですが周辺には美味しいごはん屋さんなどはありますか？？
  • 西11丁目駅は他の駅にも徒歩で行けるし美味しい店たくさんありますよ！ ハヤシライスが食べたくなったらフェルムソレイユに行ってます！ハヤシライス専門店だけあってとっても美味しいですよ～！https://tabelog.com/hokkaido/A0101/A010102/1043272/

育児・教育

• 資生館小学校はスクールバスがこの近辺にも来ますからまあいいとして、中学校はどうにもなりませんね。ここ、向陵中との指定変更区域になってないんですか？
  • 指定変更はHPでわかりますよ。中学はなかったんではないでしょうか。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• 周辺環境が整っていて住みやすそうかなという感じはします。ただ駅から徒歩6分の距離とはいえ、駐車場は全戸分あっても良いかなと思います。物件価格がとれくらいになるのか、まずはモデルルームも見てそれから判断かも。
  • 周辺環境、整ってますか？ 地下鉄西11丁目駅は入口まで6分、そう近いわけではありません。買い物環境はこの物件のネックで、コープの植物園店まで8分、ここは小さな店ですので、桑園イオンまで行こうとすれば13分かかります。 教育環境はもっと厳しく、小学校は資生館で17分。小学生の足なら20分近くはかかるでしょう。中学校は最悪なことにギリギリ中央中で2300ｍあります。30分弱ですね。都心を横断することになりますから信号もたくさんあり、実際にはもっとかかるでしょう。冬場は西11丁目～バスセンター間を地下鉄で移動した方がいいかもしれません。 という具合ですので、日常生活環境のスコアはかなり低い物件だと言えます。率直に言って子育てステージにいる方は買うべきではないでしょう。かといって「札幌都心」を生活圏内に持ってて満喫できるかというと、13丁目ではなかなかそうも行きますまい。経済力のある都心利便性志向のリタイア層にも、向いているとは言い難い場所だと思います。では職住近接を求める30代以下層かというと、彼らに買える価格にはならないでしょう。
• 子供さんがいる方が多く検討されているのですか？子供がいる人よりも大人だけの家族の方がこの辺りはニーズはあるんじゃないかなと思いました。街の中心部ですし。でもスクールバスが出ていたりなどしているので、子供も多い地域なのかも？
  • このエリアの年少人口は多くありません。スクールバスが来ているのは、もともとここはすぐ北側にあった大通小学校の学区でしたが、少子化で児童数が減った結果、現在の資生館小学校に統合されてしまったからです。資生館はそのほかにも周辺の小学校を統合した結果、学区がエラく広くなってしまったので、スクールバスを運行するしかないんですね。
• 北1条通りに面していると車や救急車の音がうるさいと思うが。また車の排煙も気になる。
• 幹線道路沿いのマンションは、うるさいしスモッグも気になります！夜は救急車の音が嫌になる経験をしたことがあります。価格が高いしパスしました。
  • 幹線道路沿いはうるさそうですね。
    • まあ普通なら「最近のマンションは外部の遮音性能が進歩してるから心配ない」的なお答えになるのでしょうが、こと北1条通直面となると流石にうるさいかもしれませんね。この通りをかなり西に行ったところに「エバーグリーン円山」という古いマンションがあるのですが、ここに一時期住んでいたときはかなり車の音がうるさかった覚えがあります。
      • 今時の建物の基準だと、かなり遮音性が高いので、窓を締め切っていれば、道路の音は特に気にならないのではないでしょうか。ただし、緊急自動車が通るときには、うるさいとまでは行かなくても音は聞こえてくると思います（これに関しては聞こえ方は個人差でしょうね…） 冬の間は窓を開け放しておくわけではないですし、 外からの音に関しては大丈夫では？
• 幹線道路沿いは騒音と臭いが大変です。特に高層階は響くし
• 駅に近いところを求めている人向けではないですが自宅から眺望が望めて落ち着いた街並みは、とても住みやすそうです。

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