レーベン上尾GRAN MAJESTA

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3.78

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物件概要

レーベン上尾GRAN MAJESTA　外観完成予想CG

• 所在地：埼玉県上尾市上町二丁目389番4 他6筆（地番）
• 交通：高崎線 「上尾」駅 徒歩7分 （東口より）
• 総戸数：183戸（他、管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年12月下旬
• 売主：株式会社タカラレーベン
• 施工：木内建設株式会社東京支店
• 管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

掲示板・口コミ

• レーベン上尾GRAN MAJESTA（検討スレ）｜（住民スレ）｜（レビュー）

価格・コスト・販売時状況

• 物件概要、建築主として三菱地所レジデンスの名前が残るんですね。 将来の資産性に多少プラスになるでしょうか。 分譲価格まで三菱水準では困りますけど。
• 設備仕様は地所レジさんのまんまっぽい？エントランスとか。ならあとはお値段がどうくるかなぁ。
• 地所レジデンスさんのデザインそのまま。すごくこのデザイン好き。直床なのは残念だけど、価格次第ではここを買いたい。同じ金額出すぐらいなら、シントシティ買う。
  • 確か以前の価格ではシントシティに比べ2000万円程度お安くなっていたような気がします。一番高い部屋でも5000万円ちょっとじゃなかったかな。
    • なるほど。12/1の予定価格が楽しみですね。リセールバリューはシントシティより低いものの、お安いのであればある程度の価格維持率を期待しても良いのではと考えてます。駅まで徒歩7分の180戸超えのマンションでスーパーも近く生活便利であればファミリー受けも良さそう。
• 早く詳細が知りたいですね。 総住戸数183戸で11階建てだと大規模マンションになりますね。 共用施設なども設置されるのでしょうか。 駅から徒歩10分以内なら検討される人も多いでしょう。 駐車場は確保したいとことですが。
  • 駐車場の数は戸数の7割です。
• 平均坪単価195万円ほどの模様。高い。
• 先月、モデルルームを見てきました。なかなか高級感のあるつくりでしたよ。ただ、「収納がこんなに広い！」ってアピールしてましたけど、狭かったです。数は結構あった気がします。マンションだと、これくらいが普通なのかもしれませんが。ベランダも広めだし日当たりは良さそうですから、あとはお値段が見合えばいいですけど。
• 物件概要に「建築主 三菱地所レジデンス株式会社」と書いてある。三菱地所が完成させてタカラレーベンに卸売り。タカラが分譲。ここは「隠れ財閥系マンション」としてのプレミアムもあるよ。
  • 財閥系の売り主がいいのはトラブルがあった時の補償が手厚いこと。建築主ということだが建築上のトラブルなら同様に地所が補償してくれるのだろうか？
• パークハウスとは少し仕様が変わってるような。結局パークハウスの名前はなくなり価格は上がりましたね
• アフターサービスについて決まってないというのは不安ですね。他に私が気になるのは機械式駐車場の維持費や将来の交換費です。それなりの台数を確保しているにも関わらず、毎月の駐車場使用料はかなり安く設定されていました。しかしそれは結局は住民に跳ね返ってくることなので、その辺をしっかり考えなければいけません。
• 情報が更新されましたね。11月17日にモデルルームがオープンして12月20日に抽選会って普通なんでしょうか？このスピード感に驚いています。今週末に2回目の訪問なんですがそこで全て決めないといけないわけですよね？凄く迷いそうです。
  • 私も同じです。あまりの早さに付いていけません。マンション購入初めてなので、このスケジュール感が普通なの？と不安で一杯…2期だとオプションは難しいといわれ、なんだか急かせれてるような気がしないでもないです。
    • 4階までは年明けの1月7日にオプション締切です。建築が三菱地所だけに決められたオプションしかできない模様。4階以下希望なので今週登録しに行きます。物、場所、価格共に納得できる物件だと思いました。希望が出せるのも今だけみたいですし。
• 第1期は61戸販売ですか。総戸数のちょうど3分の1ですね。おそらくこの1期は即日完売でしょうが、まだ100戸以上あるので成り行きが気になります。
• 今回値引きは50万ですね。ちなみにオプション100万円分付けると言われている方いますか？私は言われてないのですが…担当者により言うことが違うみたいで困惑しています。
  • 多分第１期は皆さん平等に50万円ではないでしょうか。二期以降はないかもしれませんね。
• 第1期61戸完売のようですね。順調でなによりでした。1期の50万引きの話は三菱時代から継続検討していた購入者へのお詫びというかお礼というか、そういうものらしいですよ。2期以降は期待できないでしょう。
  • 第一期で１／３も完売するのは人気物件の証拠ですよね。残りも早く売れるのを楽しみにしています。
• 値段を色々見ますと、上尾にしては　高いと思うのですが…　そこら辺は　皆さんどのようにお考えでしょうか…　駅から凄く近いわけでもないと思うんですよね。
  • 大宮から南があれだけ高くなったから、相対的に上尾もこの程度の値段なのでは？いまマンションの契約率が下がっているそうなので、本格的に売れ残りが増えたら玉突き的に価格下落の可能性もあります。将来予測は各個人の判断によると思いますけど。
• 2900万円台の物件はもう完売してますよね？
• 妻が上尾を気に入っていることもあり、見学に行きました。マンション初心者なので詳しいことはわかりませんが、設備も充実していて良いなと思いました。また、妻が車に乗れないため、徒歩圏内にスーパーや薬局、コンビニ、病院などあることも私にとってはメリットでした。 やや気になるのは価格、管理費や修繕積立金。 だけど少なからずどのマンションでもかかるのでと思ってます。 私が見学に行った時は沢山見学に来ていたので、第2期にどれくらいくるのかなと思ってます。
• 設備は申し分ないと思いました。ただなんせ高い。我が家はちょっと手が出ないかなあ。機械式Ｐもマイナスだし。売れ残って安くなったりしないかなあ
• 第2期1次は、2/21(木)からのようですよ。価格帯は、3318万円～5548万円とあります。

【購入者】

• 初期？第1期で決めた方の理由とかも聞いてみたいですね。
  • 1期で決めた者です。
    • パークハウス上尾の時から検討していた
    • 規模が大きい
    • 建築主は変わらない
    • 駅徒歩7分で許容範囲
    • デザイン素敵
    • 植栽豊か
    • 妻の地縁なところ
    • 浴室ダウンライトに全面パネル
    • なんちゃって手洗いカウンター的なものもついてトイレタンクが上手く隠れる
    • バスルームがリビングインで家事動線がいい
    • 浴室洗面台もソフトクローズ
    • 全水道浄水（たからの水）
    • 営業の方が素敵
      • 直床だったりリビング窓がハイサッシでなかったりしたのは残念でした。周辺環境の中古相場から予想した坪単価より高いのも残債割れの心配に繋がりますが、将来のことなんて誰も分からないし妻も気に入ったマンションだったので決めました。
• 自分も1期で決めました。決め手は、金額・エリア・間取りのバランスが自分達にとって一番良かったからです。 予算内・関東をメインとした転勤族なのでそのほぼ全てに通える範囲・3LDK、この条件を満たしたのがここでした。 さらに上尾駅前の活気と住みやすそうな環境もかなりプラスでした。 他も検討しましたが、予算オーバー・通勤に時間かかり過ぎる・部屋が狭すぎる・駅前が寂しすぎる等のマイナス点で決め手に欠けました。 リセールバリューは確かににイマイチかもしれませんが、ある程度の予算でそこそこ通勤しやすく間取も広く取れて住みやすい、となるとここはオススメの物件だと思いますよ。

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構造・建物

レーベン上尾GRAN MAJESTA　エントランス完成予想CG

レーベン上尾GRAN MAJESTA　エントランスホール完成予想CG

共用施設

• 駐車場：敷地内129台（使用料900円～8,000円／月）、機械式126台、平置3台（内身障者用1台）。他、来客用1台（平置）、カーシェア用1台（平置）
• 機械式駐車場が最悪。周りの月極駐車場って空いているんでしょうか？
  • この近辺、月極駐車場はだいぶ空きがありますよ。徒歩1～2分で簡単に見つかるはずです。
    • 平置2台はきびしそうですね。徒歩1～2分で駐車場があるのならその方が良さそう。ただ、使用料はどうなるかにもよるでしょうか。近隣よりずっと安ければ機械式で妥協という道もありそうな。
• 上尾駅より徒歩７分なので、平日などは電車を利用するとしても 週末や子供の行事などはやっぱりマイカーは手放せません。 駐車場は１３０台設置されるとホームページに記載がありました。 これくらいの台数があれば、ほぼ希望者が割り当てられるのではないでしょうか。
  • 平置きなら考えるけど機械式ならその時点で見送りですね
• 駐車場900円～は嬉しいです。
• 機械式駐車場であることが気になるのですが、皆さんその辺はどうですか？毎月のメンテ費用と15年程に一度ある入れ替えで平置駐車場と比べて負担が増します。その分台数の確保は多めなので、ここは割りきるべきだとは思ってるのですが…。
• 機械式駐車場126台というのが将来の管理費用など気になります。
  • 機械式駐車場も気になりますが敷地面積を考えるとこうするしか方法はないのでしょうね。
• 駐輪場：サイクルポート184区画（使用料300円／月）
• バイク置き場：6台（使用料2,000円／月）
• ウェイティングラウンジやコミュニティラウンジなどまるでホテルのような空間が広がっていますね。エントランスが広々としているとゆとりがあっていいと思います。共用施設は緑のガーデンなど比較的維持費がかかりそうかなと思うような部分もありますから管理費は少し心配かな
• 共用施設は少なめではないでしょうか。
  • 共用施設は少ないですね。通常フィットネス等、様々なものがありますからね。来客用駐車場が1台しかないのはちょっとどうかと思いました。

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設備・仕様

• 全水道浄水はつくようです。ミストサウナもタカラレーベンが標準で付ける仕様になるとのことです。
• 外装や内装はパークハウスそのままですか？それともエントランスとかをレーベン仕様に改装してたりするのでしょうか？
  • 外装や内装は全てパークハウスのままだそうです。タカラレーベンのオリジナル要素はたからの水だけみたいです。
• こちらのディスポーザー、どのくらいの容量かなど説明を受けた方いますか？ モデルルーム見学の時、ディスポーザーそのものをちゃんと見るのを忘れました。 分解？して中までキレイに洗えるのか、音がどのくらいの大きさか、そういうのも確認すべきでした… わかる方いらっしゃいましたら教えて下さい。よろしくお願いします！
  • ディスポーザーが付いてるというのはMRで説明がありましたし見ましたが、残念ながら細かい説明がは受けませんでしたね…。

間取り

• 南西向きだと上尾の花火が見えるよ。向かいのウエリスとは微妙に位置がずれてるから見られるのでは。モデルルームで聞けば教えてくれそう。あと富士山も見えるかなと。

買い物・食事

• 上尾駅周辺ってなにがあるんですかね？
  • いちおう20万都市の中心だから百貨店、スーパー、ひと通りのチェーン店はあるので不便ではないでしょう。
    • TSUTAYAは最近潰れましたね…

育児・教育

• 小学校や図書館が近くてよいですね。中学校は少し遠いようですけど、自転車通学は可能だったりしますか？
  • 上尾中学校のこの地域は徒歩通学のみです。だいたい25分くらいかかりますね。
• 気になるのは中学校だけなんですよ。この近辺の自転車通学は大丈夫なのでしょうか。
  • 徒歩だと20分以上かかりますからね。そこをどう見るかですね
    • 学区は上尾中学校ですが、この地区からは自転車通学はできません。徒歩で20～25分くらいです。

周辺環境・治安

• 用途地域：第2種住居地域
• まわりからの目が気になりますね
• マンション周りのイラストがありますが実際も建物の高さ等こんな感じなのでしょうか。この辺りに地縁がなくて。イラスト通りであるならマンションの三方向に高い建物もなく、眺望や採光が保証されててとても良いと思いました。
• レーベン上尾の位置は第二種住居地域なので日照は問題なさそうです。ただ、シャトレーゼ側にマンションが立たない保証はないので南東向き(エントランスあるほう)であれば、上層階の方が安心かなと思います。文楽さん側の低層階がいわゆるパンダ部屋になって価格も安いです。
• 思っていたより駅から遠かった
  • 私はあまり遠いとは感じませんでした
    • 上尾駅から歩いて7、8分でしたが私も思ったより遠い気がしました。信号待ちなどあれば10分位はみた方がいいのではないかと。

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掲示板

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