ルフォン武蔵小杉 今井仲町

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ルフォン武蔵小杉 今井仲町

物件概要

• 所在地：神奈川県 川崎市 中原区今井仲町295-1 他（地番）
• 交通：

1. 東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩8分
2. 南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩10分
3. 横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩14分

• 総戸数：47戸（他管理事務室1室）
• 構造、建物階数：地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年01月下旬予定
• 売主：株式会社サンケイビル
• 施工会社：木内建設株式会社
• 管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

価格・コスト・販売時状況

• 坪単価はどのくらいになるのでしょうか？近所のタワーから脱出検討中です。
  • 近くのプラウドやパークホームズが坪単価260程度だったと思います。シティタワーが相場あげていて、景気も上昇傾向なので、ここは坪単価280ぐらいと予想します。
• ローレルコートで5600〜6000とかだから、ここもそれくらいの価格になるんじゃ？ 70平米で5000前後だったら買いですね。
• 向かいの今井仲町のパークホームズが築2年で中古で出てますが、70平米で南向き二階で5980万。こちらも平均でも6000万は固そうですね。
  • 今井南町の一階、南向きもこの前売りに出てました。確か5600万位だったような…
• 一番安くて5,000万円台、一番高い最上階の部屋が8,000万円台だそうです。南向きはほぼ60平米台で広い部屋は東を向いています。6,000万円台もたくさんあり、高いという印象を受けました。
• 販売価格の目安を聞いてきました。最上階は8000万台、7000万台（Ur）、68平米で2階が5千台、3階で6千台、それ以上で6千後半。こちらで話題になるタイプは8千台または7千台ばかりでした。こんな価格で買う人いるの？ってのが正直な感想です。悪い場所ではありませんが8千あったら世田谷で戸建て買えますよね。
  • みなさんがおっしゃる通り、高すぎですね。川崎市なのにこんなに高いって、武蔵小杉の価格高騰っていつまで続くんでしょう？小中学校も足りなくなるだろーし、駐車場高いから車も持てないし、ファミリー向けじゃない街ですね。
• 周辺は閑静な感じです。タワマンが一杯立つ武蔵小杉ですが小規模〜中規模マンションで駅10分以内（東横線）の新築で良い場所はないので仕方ないかもしれませんね。これから立つタワマンは、平均7000万と言われてますから確かに高い気はしますが、まだ上がりそうなので決めの問題でしょう。
• 平均坪単価は300万円ぐらいかな？
• モデルルーム行ってきました。予定価格をもらえたので坪単価を計算してみました。最上階を除く全戸平均は290ぐらい。ちなみに最上階は370と驚きの値段ですが、3戸だけなので、きっと売れる算段は立っているのでしょう。
  • 南側

1. 1F 250
2. 2F 260
3. 3F 295
4. 4F 310-320
5. 5F 320-335

• • 東側

1. 1F 260-270
2. 2F 275-310
3. 3F 290-320
4. 4F 300-330
5. 5F 330

• • 西

1. 1F 230
2. 2F 245
3. 3F 265

5万円単位に丸めてます。

• 詳しい情報ありがとうございます！条件の良し悪しがそのまま価格に反映されてますね。とはいえ一階はもっと安くてよいと思いますが…。最上階すごいですね。
• 西側1FのAg、条件は悪いですが、いまどきの武蔵小杉で3LDKが4,700万で買えるってのはなかなか魅力ですね。いざとなったら賃貸にする手もあるし。
• 少し、下げましたよ。マンションて、始めは高めに付けといて、5600万円台とか示して、様子見してからは下げますよね。ここも同じく。結局は即完だろうな。
• 担当の方に人気のあるお部屋を聞いたときは、南と西の１階、どちらも人気あると言っていました。価格的な面だけで言えば、魅力的ですよね。共働きなどで、日中家にいないことが多いご家庭なら日当たりが悪くてもいいと思う方はいそうですよね。

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交通

• こちらの場合は徒歩8分 道中府中街道あり渋川ありの多少往復に難のある条件です
• 横須賀線は私の足だと20分近くかかります。
• 私が心配なのはタワーに一通り入居が終わったあとの通勤ラッシュです。 特に横須賀線は今既に超満員ですから。
• 近所ですが東横線までは大人の足で恐らく8分位、南武へ10分、横須賀線は12.3分。ゆっくり歩く人はプラス2分位でしょう。周りに住んでいる人からすると充分普段使いと思うけどタワマン予定の方はそう思うのでしょうね。確かに大雨とかだとタクシー乗るけどね。
• 武蔵小杉…通勤ラッシュ時の構内カオスですよね。。便利な街だけど、すごく悩みます。

構造・建物

• 南側に建物があるのが残念ですが、3階より上なら日当たりも良さそうですよね。
• 待望の武蔵小杉の小型マンションですね！
  • いいですね規模が小さくて。武蔵小杉のマンションは大規模ばかりが報道されていて小さいのは無いのかなと思ってました。これぐらいが何かと静かでいいと思いますけどね
• 近隣住民さん、目の前には何がたってるんですかー？
  • 南は商店街の店舗（３階建て）、西はマンション、東は渋川。
• ここはタワーの日陰の心配も全くありません。
• モデルルームで聞いたところ二重床でした。価格は高めですが、その分、仕様は穴が少ないように思います。昨今は床暖房ないところとかもありますからね…。
• 住戸数が少ないのはいいですが、ちょっとせまいですね。外観デザインもスッキリしていていい。

設備・仕様

• この戸数でディスポーザーつくんですね。あとキッチン、洗面台の天然石とか、なかなか高仕様ですね。今コスト削減大変なはずなのにこの仕様ってことは、結構高いのかもしれませんね。
• 設備は充実していて、ちょっと豪華な感じがしましたが、少し割高感があるなって思いました。
• 戸数が少ないのに、ディスポーザーがあったりキッチンの横も御影石になっていたり、装備はかなりいいと感じています。ドアも安っぽくないですしね。

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間取り

• 2LDK～4LDK　55.40m2～80.60m2
• ルーフバルコニーや専用庭があるのでファミリー向けかな専用庭の前にテラスがあるのはいいですね。やっぱりルーフバルコニーはあこがれます。
• 間取りが6つほど載ってました。南向きはスパン刻んでいますね〜。間取りだけなら東向きの方が好印象です。
• 東向の方が間取りが工夫されてますよね。ところでルーフバルコニーってどうなんでしょうか。雨が窓に直接当たるし、洗濯も雨が降ったら即アウト。間取りは良さそうなのですが。
  • ルーフバルコニーは使い方によって、都合が良かったり、悪かったりしますね。洗濯物を干すのであれば、突然の雨を避けることはできません。反対に、ガーデニングをするにはとても都合が良いです。直接植物に日光を当てる事ができますし、雨もあたります。使い方次第と言った所でしょうか？
    • ルーフバルコニーって屋根がない分そういったデメリットもあるんですね。屋根がある部分もありますよね。もし、突然の雨が不安ならそこにほすしかありませんよね。ただ、天気のいい日は本当に気持ち良いですし、子供がいたら遊べるスペースになりますからあこがれますね
      • ルーフバルコニーの使い方は難しいですよね。基本、ルーフバルコニーの下には住人が居ると考えた方が良いのですよね？そう思うと、子供を遊ばせるにしても、遊び方を選ばないと、下の階の人に迷惑をかける事になります。屋外だとついついはしゃぎたくもなりますから、余計に注意しないといけないですよね。
• 確かに東向きのお部屋は、いろいろと工夫がありますね。東向きと言っても、南側にも窓がありますし、南西にはコーナー部分に窓があり、そう思うと３面採光なんですよね。ルーフバルコニーのあるお部屋なら、４面とも言えるのかもしれないですね。ルーフバルコニーは使い方には十分配慮しないといけないですが、窓から繋がる一体感があり部屋の中も広く感じることができますよね。
• テラス付きの部屋も、南向きでリビングも広くて良いですね。こどもが居るので騒音も気にしなくて良いですし。
• バラエティに富んだ間取りの中でも73平米台の間取りが気になっています。バルコニーは東向きですが、3つの居室は南向きに窓がついていて明るそう。一番広い7畳の部屋はコーナーサッシなんですね。窓から桜並木が眺められる環境は素敵だと思います。上階にして、桜を見下ろすのも良いですね。
  • G type ですね > 73平米 ここはバランス良いですね。デッドスペースも少なく、効率良い感じですよね。
• イメージパースを見ると、Gタイプのリビング横の洋室の南側窓が妙に小さそう（高さが）なのが気になります。それでも共用廊下に面してるよりはずっと明るいでしょうけど、ちょっと残念です…。
• G typeの間取りはバランス良いですね。玄関の正面にはカウンターも設置されていて、花など飾ったら素敵ですよね。気になる点といえば、洗面室の引き戸かな？洗濯機横の隙間に溜まった埃などが、引き戸を開けるたびに奥へ奥へと押しやられそうです。マメに掃除すれば良いとは思うのですが、掃除する回数より圧倒的にドアの開け閉めの方が多そうなので。
• Ｋｇタイプのような、テラスがあるお部屋もいいなと思うのですが3階までは全く日当たりを期待できないとの事。せっかくテラスがあっても日当たりが悪いのなら、ガーデニングもなにも無いですよね。緑の芝が素敵なお庭なんて、無理そうですよね。ＵＲタイプのお部屋は全体的に日当たりが良さそうでいいですね。せっかくルーフバルコニーもあるので、浴室に窓がついていたらもっと良かったかな？
• 東向きの部屋は確かに間取りに工夫があり、桜も楽しめ、魅力的なのですが、「東向き」って実際どうなんでしょう。陽当たりは午前中ですよね？洗濯物乾きますかね。
• 南向きは一階の庭付きの部屋が70平米台ですが日当たりはとても悪いです。あとの部屋は全部60平米台です
• KGタイプはリビングがコーナーサッシでおまけにテラスと専用庭付き。日当たりが良ければとても魅力的ですね。今住んでいるタイプに似ていて思わず見入ってしまいました。子供が大きくなれば２LDKでも十分かなと。あとは値段ですね。
• KGタイプのコーナーサッシュのリビングいいですね。南向きだから明るそうですね。ソファでうとうとできるようなスペースが作れたらいいでしょうね。
• 狭いのは我慢できる。でも日当たり悪いのは我慢できない。東西南マンションに囲まれてるから、４階以上でも日当たり厳しい部屋がありますよね。東側なんて、最上階じゃなきゃ真っ暗しないですか？
• 東もないでしょ。日も当たらなそうだし、虫とかいっぱい入ってきそう。そして、この値段。眺望気にしない人向きのマンションだね。
• 南向き上層階は一応眺望抜けるのでは？東向きも、季節によるかもしれないけど朝、工事フェンスには陽が当たってるから真っ暗ということはなさそう。
• 眺望と日照条件は、駅前のお見合いタワーと同等ですね。
• 東向きは、冬だと１０時位には日が当たらなくなるかも。南向きも、西よりの部屋は上層階でも眺望は望めないのでは？（9階建てパークホームズがある）南にある駐車場と民家も、将来的にどうなるか不安。
• 南側上層階、でも狭いですよね、最上階を除いて。中住戸、5階なら抜けるかな。失礼ながら小汚い戸建ての壁と向き合わずに済むのは、5階以上しかない、、。
• 最上階の超ワイドスパン、いいですね。広くないのでグロスは買えなくもない値段だけど、坪350はちょっと勇気いるなぁ。
• キッチンが狭いのが残念ですね。このくらい狭いとちょっと物を置いただけで、一人通れるかという感じになってしまいそうです。間取りはコンパクトなので、子供2人だと窮屈に感じそうな気がしますが、将来的なことを考えるとこのくらいのほうがいいのかな。

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買い物・食事

• クリーニング店至近。しかも２軒。 出す服が多くても運ぶの楽だな～
• 金物屋そば。この店、園芸用品も揃ってる。 ガーデニングの土も販売。重たいけど近いと運搬楽だな～
• サライ通りという商店街も新しいお店が増えて、少し活性化しています。
• うちはフェリシアのケーキをよく買いますよ。 法政通り商店街にあり、府中街道との交差点近くです。 派手ではないけど、美味しいです。 子供向けのとても可愛い陶器のカップ入りのプリンアラモードがいつも気になる…。 個人的にはサライ通りの和菓子屋おかふじのいちご大福が大好きです。 一晩経つとお餅が硬くなってしまうので、お土産には注意が必要ですが。
• 商店街がすぐ近く！というので期待して現地を見に行ったらガッカリ。あんな寂れた商店街ならローソンストアとかマイバスケットみたいな小型スーパーが一軒あったほうが良いと思いました。今後、商店街が活性化することを期待します。
• 近くに便利なスーパーがあるといいのですが、いかがでしょうか。駅の周辺は便利だと感じますが、マンションのすぐ近くはあまりないようですね。不便に感じないでしょうか。
  • すぐ近くに住んでます。スーパーは駅まで行かないと無いですが、そんなに遠くて不便、と感じたことはありません。
    • 私も近くに住んでいますが駅前に買い物に行くのはそんなに不便とは感じてないです。駅前にららテラスもできて生鮮品もお店をはしごするようになったので、近くにスーパーがあっても私は駅前に行ってしまうかも…。雨の日は確かにちょっと面倒ですが。酒、豆腐、卵、納豆くらいならサライ通りの近くの酒屋さんで買えますよ。結構安いです。
• 駅まで徒歩で10分程度でしょうか。駅前の東急スクエアはなかなか良さそうですね。マルエツと東武ストアが入っているので、帰りに買い物をしていけそうです
  • 東武ストアは入っていないですよ

育児・教育

• 今井中に行く人は最近少なくなってきているけどね ６割は私立中
• 川崎市は子育て支援が充実していないです。
• 川崎市ご子育て支援充実してないっていう根拠はなんですかー？結構横浜市と変わらない気がするんだけどな。。
  • 23区は知っている限りどこも小学生、中学生まで全員医療費が掛かりません。 保育園や幼稚園児への毎月の補助や入園時の補助もも出たりします。 川崎市は待機児童が首都圏で横浜市の次に多かったので、横浜市がゼロになった今、恐らくワーストワンでしょう。
    • 横浜市の待機児童は、一旦ゼロになったけど、今また増え始めてますよね。
• 武蔵小杉はファミリー向け飲食店が不足していると思います。ファミレスも少ないし。あと、カフェもあまり充実していないですよね。これから増えてくれると、個人的にはパーフェクトです。
• 今井中は今通ってらっしゃる父兄に伺ったところ、やはり『普通の公立』とのこと。
• 幼稚園、学校ですが、学区の今井小・中ってどうですか～？人気の学区ですが、他の学校も含めてマンモス化が気になります…。休み時間にボール遊びが出来ないなど、実際に子供たちにも影響あるみたいですね。幼稚園に至ってはかなりの激戦と聞きますし、どうなんでしょう？？そこだけが心配で悩みます。
  • 幼稚園は国際、月影ほかたくさんありますよ、保育園は不足気味だと聞いてますから途中転入は難しいかもしれません。
  • 近所では、元住吉、日吉あたりの幼稚園に通っている子もいますね。通園バスがあるので、特に負担ではないようですよ。学校や幼稚園保育園については、今度引っ越してくるのですが、、、といって、一度、区役所で相談して見るとよいと思います。
  • 今井はマンモス化してません、むしろ社宅が減り帰国子女などは減少傾向。タワマンの子は上丸子か下沼部に通ってます。
  • 今井小は今年の1年生は4クラス。増えてはいますが、キャパオーバーというほどではありません
    • マンモス化というほどでは無いのですね。少し安心しました。少子化で２～３クラスというところよりは少し多い位でしょうか。武蔵小杉周辺の幼稚園はちょっと集中しそうですね。今井小はクラス数がこれからますます増える事を考えて増設するとネットで噂ですが・・・どうなんでしょうね。
• 子育ての良さだけなら東京の小中学校のほうがいいのでは？少人数で手厚い。中学校給食あるし、こどもの医療費の助成もあるしね～。それは仕方なし。しかし川崎の中ではここはとってもいい環境。
  • 中学校給食はあと数年で実現されそうですね。さすがにそれぐらいは頑張って欲しい、川崎市。
• 小学校新設されるのですね！早目に建ってほしいですが、時間はかかりそうですね。あと何年後かなぁ・・。プラウドタワーの完成で来年度は確実に増えそうですね。東住吉幼稚園は立地的にやっぱり人気あるのでしょうね。倍率高そうですね。
  • 東住吉幼稚園は定員割れという話を聞きます。
• 実際、今井小、中ってどうなのでしょう？
  • 日吉台小みたいに三世代同居してまで通わせる程の伝統はないですよ。
  • 可もなく不可もなし、普通の学校ですよ。中原区の近隣の学校は似た感じかな？元住吉になるけど井田小あたりも毎年私立中学にかなり行くし、慶應、早稲田、普通に居ますよ。
• 中原平和公園の方が少し近いかも。徒歩20分強かな。芝生もあるし、広いですよ。綱島街道渡らないといけないですが…。もっと近くに広い公園があるといいんですけどね。
  • だから、特に子育てに向いてる、て街じゃないからね、空気悪いし。

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周辺環境・治安

• すぐ近く(徒歩1分以内)に住んでいたことがありますが、とても住みやすい場所ですよ。
  • 確かにタワーエリアより住環境は全然良い。横須賀線はちょっと遠い。
• 近所に住んでますが、落ち着いていてとても住みやすいところですよ。 渋川はちょっとした桜の名所ですが、花見も静かに眺めて散歩している人ばかりです。 サライ通りは夜も明るくて安心して帰れますし。
  • 駅周辺タワーとは比較にならないほど環境良いよね。 別次元と言えるだろう。
• 川の近くって、夏は蚊がすごいって聞きましたが、近くにお住まいの方、実際どうなんでしょうか？
  • 川で遊んでいても全く気にならないし、部屋でも網戸があるから気にならない。
  • 川って渋川のことですよね。 渋川の周囲を歩く限りでは、蚊がすごいと思ったことはないです。 川といっても用水路で、土手があるわけではなく、水が溜まる（ボウフラがわく）ような スポットはないのでは。 むしろセミの声がうるさいかも。あと夏の後半にセミの亡骸がベランダにってことはあるかな。 私はセミは夏の情緒があって好きですけどね。
  • 蚊は特段多いとは思いませんが、川沿いは葉虫？（小さくて群れでたまって飛んでる虫）が結構居ます。 蝉の音は物凄いですが、私もそんなに気になりません。 川の臭いも私は気になったことがありません。 桜の季節は本当に素敵です。
• 医院も近かったり文教地区で落ち着いていて尚かつ活気もありそう。
• 現地は確か地主さんの畑か果樹園？だったような。Googleマップのストリートビューでまだ見られると思います。渋川沿いは夜は暗いですけど、ここはサライ通り商店街からすぐなので暗くはないと思いますよ。ちなみにサライ通りはかなり明るいです。
• 閑静な中にマンションがあり傍に桜などもあって素敵な立地ですね。地域密着型は憧れます。閑静過ぎて誰ともコミュニケーションなしの生活は寂しいですから。住めば住むほど味があるエリアはずっと住むには適していますね。駅から若干遠いですけど。
• 以前にもテレビでこの武蔵小杉周辺を紹介していましたが、思ったよりいい感じのところでしたよ。今では高層マンションも建ってきていてこれからも変化がありそうな町だとは、思いますけど、まだまだ、昔ながらの商店街もあるみたいだし。
• 武蔵小杉は人気があるんでしょうか、この辺での物件が多くないですか？気のせいかな。でも小杉は立地も良くなってきたと思いますね。企業も周辺に多くありませんか？交通の便も悪くはないですからね、車は必要かどうかは、分からないですが、駐車場を借りると高いですかね。

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周辺施設

• 生活利便性という意味では、区役所、郵便局、図書館、警察、消防どれも徒歩圏なのでとても便利ですよ。住んでるとより実感します。
• 周辺環境を確認いたしましたが、区役所も近いですし、大きな病院とレディースクリニックが近いのは安心と感じました。日本医科大学武蔵小杉病院の産科は予約が殺到し常に満杯みたいですが、妊娠がわかり次第予約を入れ分娩まではレディースクリニックで検診するのも手ですね。
  • 因みに日医大の胎児エコー写真、いまどきあり得ないくらい見づらかったです。有名ですよ！診察も激混みですしね。

その他

• 間取り的にDINKS、または一人っ子家庭向きの物件かな？最上階だけは内廊下だし世帯年収2000万以上の富裕層ターゲット?
• 西側マンションとはとても近いです。二メートルくらいかな。南側の4階中住戸は、三階建ての戸建ての入り口上部と瓦屋根とご対面。西にズレると小汚い屋上の洗濯物干し場が目の前にひろがります。5階に上がれば漸く抜けて、足立区のような景色が広がっています。

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