ルジェンテ小石川播磨坂

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4.33

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物件概要

ルジェンテ小石川播磨坂　外観完成予想図

• 所在地：東京都文京区小石川四丁目215番4,5（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩10分

• 総戸数：13戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年4月
• 売主：東急リバブル株式会社
• 施工：株式会社増岡組
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

価格・コスト・販売時状況

• 勝ち組の皆さん年収どれほど？
この物件を買うにはキャッシュが手元にどれほどあるのか、あるいは結構無理してるのか、参考までに知りたいわ

• まさしく立地と間取りを見る限りでは買えたら羨ましがられるというより嫉妬される物件ですね。

坪単価は下手すると800を超えるのでは。ルジェンテシリーズは港区とかでも供給があるのでそれなりに高級物件を作っているようだが、どこまで質感を高めてくるのか未知数。
• 戸数が少ないので、管理費が高くなりそう・・
• 駅徒歩10分は資産価値、利便性含めて遠くないか？
  • 駅遠はリセールのときに、じわりと影響するよ。
• 文京区だけのことではないのかもしれないけれど、変に狭い間取りよりも広い高い部屋の方が先に売れていく気がします。ワンルームが長く売れ残るのも目にしてきたので、ここの販売戦略も同じ認識に基づいているのでしょう。
• 坪単価500-600くらいですかね。

  • このご時世、その坪単価は安すぎでは？
    • 湯島の住友不動産が坪650くらいだったので、ここだと700overは硬そうな気がしますね。

      • 記憶違いでなければ、近所のシティテラスは500くらいの部屋もあったのではなかったかな。
        • 湯島の坪単価みたら、ここは500で済むわけがない。

          • 近所のシティテラス、今は２階以上だと６００後半ですよ。。
１階は丁度６００くらい
• リビオが一気に500世帯も吸収するので、価格は相当引きずられるのでは。
  • おそらく価格帯からして全く異なってくると思うので、リビオシティとは客層が被らないのではないか。たぶん関係ないと思う。購入者層は外国人富裕層が多く占めるのではないかという気も。
• 「播磨坂沿い」の希少性が圧倒的、更にたったの13戸ですから、坪700万超えても良い部屋は奪い合いでしょう。
• 90平米で2億超、ですか… 強気ですね。
• 80平米で2億前後らしいです。ディアナコート小石川播磨坂レジデンスのモデルルームで、周辺新築マンションの販売予定価格として教えてもらいました。
• 立地から見ても高くなるのはしょうがないと思う。問題はそれに見合ったクオリティー感のある物件に仕上げてくるかどうか。

• ・3LDK：2億～（6戸）
・2LDK：1億2,000万～（6戸）
・1LDK：7,000万円台

播磨坂沿いの新築物件は25年ぶり、ですか。
このエリア希望で2億出せる人ならこの物件一択でしょうし、出せる人だけ来てください、というメッセージですね。
予算が届かない人の相手は営業も嫌でしょうし、買える人だけ呼ばれてきちんと相手してもらえるなら検討者もその方が良いですね。

• こんな戸数の物件、普通の値付けをしたら大抽選大会になるわけで、売り手としたら完全に失敗。

9割以上の人が手の届かない値段でむしろ正解でしょ。今時都内で@700なんて珍しくもないし。

• すでにパークホームズ文京小石川ヒルテラスのペントハウスが新築時坪単価1000万越えで売れた事例があります。その後中古マンション相場も上がっていますし、駅から遠いことを勘案しても植物園ビューも楽しめる高層階は坪800でも驚かないです。
• 高いなーっ！
東急リバブルでこの値段
• アウトラインだけでモデルルーム来てくれた人に具体的な情報と予定価格を伝えて反応を探って販売価格を決定するってのがパターン。事前情報いっぱい与えてしまうと反応薄くなっちゃうからね。

その辺はお互い腹の探り合い。
• 現地はかなり狭い立地で、播磨坂でも坂下の方です。相当価格差があるならリビオシティの方がいいかもしれません。駅からの距離感もそれほど変わらない気がします。

  • 安くても定借はないかな～
普通借地ならまだ検討の余地があったけど。
新築で坪700万が激高とも思わないし。
もしここに住んだらリビオの敷地のスーパーは
ありがたく使わせていただくと思いますが、
そこに住みたいかは別問題。
同じ播磨坂沿いで、より坂上なら申し分ないけど、
築年古めの中古しかないんですよね。
• なんでルジェンテって言う名前にしたんだろ。東急グループだからいくらでもブランド変えられそうだけど

  • リバブルのマンションブランドみたいだけど。

    • 同じグループとはいえ別の会社だから、ブランドネームの流用なんでできないでしょう。

東急不動産がブランズ 、東急電鉄がドレッセ。
で、リバブルがルジェンテですが、確かに上と比べたら知名度は落ちますね。
      • 電気メーカーとかは事業部門ごとに分社化していてもブランドは統一ってあるから流用自体は問題ないと思うけど。

        • それは各社が事業毎にキチンと別れてるケースでは？
東急の場合は別の会社がそれぞれマンション開発事業をしているわけで、普通に競合関係にある。更に各社毎に仕様もバラバラなわけで。
コンパクト物件が中心で一般的には仕様が劣ることが多いルジェンテが例えばブランズを名乗ったら、消費者的には誤認が生じてデメリットしかない気がします。
• リビオシティにぶつけてきた感はありますね。
逆に定借のリビオシティの安さも際立つのでウインウインな感じです
定借はちょっと、でも所有権なら高くてもこれぐらいなら出してみるかみたいな気分になる。
• これから先、播磨坂にマンションが建設されるとしたら、土地は古いマンションの建て替え事業になると思うと更に価格は上がるんでしょうね。定借の物件は高級感があればそれなりに転売も期待できそうだけど、大規模な大規模借地物件ってどうなんでしょう？駅近ならアリと思ったんですが。
• 茗荷谷の駅近くにはもう土地がない
播磨坂ならファミールが建て替えあるかも？
立地では最強クラスだからひとまわり大きくして追加分を坪1200万とかで売ればいい

• 3LDK 2億以上　2LDKは1億2千以上
70平米はないよ
  • 狭いのお...やはり定借しかないか

• 播磨坂沿いで隣もいないくて、某播磨坂の掲示板よりずっと治安がよいし、こちらの物件の方が魅力的に見えますね

• 管理費が高すぎて迷っています。みなさんあまり気になりませんか？
  • 住んでいて払うのもたいへんですが、
将来、売るときに苦労しそうですよね。

• 総戸数が20戸以下。かなり小規模マンションですよね。
一戸建てに住む感覚かしら。
物件価格もかなり高めなので、高級マンションなのかなと思います。
管理費や修繕費はますます上がっていくと思いますが
気にならない人がやっぱり住まれるのでしょうか。
実際に検討している方はいらっしゃいますか？
• 1期の坪単価はざっと650-750万ってところ？
すごく高い感じはないね。まずまずでは。
• ディアナコートの方が段違いに高いですよね。
何だかんだでサクっと売れてしまいそうです。
  • こことディアナコートの管理費や修繕費は、それぞれいくらくらいかご存知なのでしょうか？
ご存知ないのであれば、なぜそのように比較できるのでしょうか？
• 管理費が高そう。分母が13部屋だと、どれくらいになるのでしょうか。
• 13戸のみの小規模である点が目を引きました。
素敵ですね。

CGで桜の木々が描いてあったので、春はベランダからお花見も楽しめそうです。
2億は少し高い気もしますが、23区内のマンションが全体的に高いので、この価格でも納得です。
• ここなんでこんな人気ないんだろうか？
定借リビオが安すぎて近すぎるから？
値付け強気すぎる＆管理費高いからかな？
  • 人気ないの？
１期で13戸中10戸販売だったようだけど、どれくらい売れたのかな？

• リビオとここでは客層がまったく違う
金あるならみんなこっち買う
金ないけど小石川がいいって客がリビオに悩んでるところ
  • リビオもここも落ち着いた感じだよ。高級時計のショウルームとかフランス風のしゃれた建物のブーランジェリーとかがあるのに
    • いや俺地民だし・・・
ルジェンテを含めて播磨坂の雰囲気は最高だよ
      • ワタシも現地民です。抽選にならなかったので人気がないと言って正しいのでは。
値付けが強気すぎる気がします。
• 準工業地域の物件としてはかなり高額なマンションですね。
このあたりって人気なのですか？
坪単価が高過ぎてちょっとびっくりです。
ターゲット層ってどういう方なんでしょうね。

  • 新宿御苑前建設中のマンションは、購入者の3-4割が外国からの方と営業から言われました。実際、MRでは（来るよう呼ばれたので行ったのですが）、ペットボトルの水しか出ませんが、隣室にいる中国系の方にはグラスにドリンク入れて運んでました。良い住戸希望なのでしょう

新宿区と文京区は、今は転入者の4割以上が外国から来ているとニュースで聞いています
• 中国人に人気のエリアってリセール考えたら悪い話でもないような
ただここみたいに戸数少ないと管理組合の多数派取られるリスクはあるかもね

• 公式サイトを見たら、3LDKの売り出しに記載が無くなっていましたが、
売れたということでしょうか？
  • 安かったですからね。おそらく抽選だったのではないかと。


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構造・建物

ルジェンテ小石川播磨坂　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：236.36㎡(確認対象面積235.70㎡)
• 建築面積：164.03㎡

共用施設

• 駐車場台数：無し
• 駐輪場台：17台
  • （月額使用料：200円～300円）
• バイク置場台数：2台
  • （月額使用料：3,000円）
• 物件はすごく魅力的ですが、良く見ると敷地内に駐車場が無いんですよね。
この辺りは月極駐車場の空きも少ないので、2億円クラスの物件を検討する人にとってネックにならないものでしょうか？
我が家はたまたまクルマが無いので、それで倍率が下がるなら嬉しいな、と（笑）

• ２億、３億のものを買う人は数万円の管理費の差は気にしなそうだけど、駐車場無しはどうなのか。別に使用料高くても構わないけど、無いと困ると思うのですが。
  • 周辺のマンションは駐車場の空きに悩んでいるところもあって、車を必須と考える人は少ないようです。
また、駅から微妙に遠いと言っても、閑静である事を重視する人には逆に魅力に映るでしょう。
近隣の新築事例でも駐車場がない物件の方が駐車場のある物件よりも早く完売するなどしており、駐車場の有無を重視しない人は案外多いのではないかと思います。
• この値段で、車は近所の駐車場に置くってどうなんですかね…徒歩1分以内、坂を移動せずに3ナンバー大きめ置ける屋内の機械駐車場あるんですかね、近隣の方ご存知ないですか？
行きか帰りに重い荷物持ちながら暑かったり寒かったりする中を坂登るって、車がある意味が全くないんですよね、利便性捨ててまで年に数日咲く桜見る気にはならないので、購入は外そうかと思っています。
ですが、坂登らず徒歩1分以内に屋内機械式駐車場あればまた話は別かな？と。これたぶん僕だけが知りたい情報じゃないのと真剣に聞いていますから
  • デベさんに聞く方がより正確な情報が出てくると思いますよ
そこが建て変わってしまうと台無しなので、それを判断基準に入れない方がいいと思いますけどね


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設備・仕様

• ZEH-M Oriented以外の住戸性能や仕様に関する情報に乏しいなあ
エントリーする前にもっと情報が欲しい

  • むしろエントリーをさせる為に情報露出を絞ってるんでしょうしね

間取り

• 間取り：2LDK
• 専有面積：53.72㎡～58.12㎡
• バルコニー面積：6.08㎡～10.46㎡
• やけに戸数が少ないなとおもったら一戸あたりの面積は最も狭いものでも87平米と広く、広さひとつとっても希少性がきわめて高い。それにふさわしい設備仕様がどの程度のクオリティになる気になるところ。

区内のルジェンテの直近の事例では単身者やDINKS向けのコンパクトで軽快なイメージの物件が多かったように思うので、正直想像力がおいつかない。
• 北側の高い方の階にダイレクトウインドウのリビング窓を配置したのは播磨坂の桜もそうだが小石川植物園の緑を意識したものだろう。ただ植物園との間には高いビルも建っているのでどの程度の眺望が得られるのかはモデルルームでしっかり確認した方が良さそう。ダイレクトウインドウのない低い階の方が桜を楽しむのには適しているが、北向きなので日当たりにこだわる人には向かないし、少し暗くかんじるかもしれない。
• 今のご時世、3LDKでも60平米台が珍しくないのに、最低87平米とは思い切った商品企画で、良い意味で振り切ったものになりそうですね。
窪町小学校区にこだわる地元のお医者さん家庭とかで、値段に糸目をつけずに瞬間蒸発しそうな雰囲気もあります。
これだけ広さがあると、残念ながら1～1.5億位の一般的な予算組みの人は相手にされなそうです。

  • 最低87平米
間取りが広いと開放感があってよさそうですね。
しかも1フロア1邸の豪華さ。5階以上。。。

リセールするにしても、こういった豪華な間取りなら買い手がすぐに見つかりそうです。

Dタイプは93.23㎡。床暖房あり、主寝室は11.1畳、収納広め、洗面は2つのシンク、浴室は1620で窓の換気あり。申し分ないですね。正直、欲しいです。
• 桜の季節は特等席ですね
• 南側にバルコニーがない。

• 3LDKは90㎡前後の広さで1フロア独占。
それが２億で買えるのはこのご時世、お買い得に感じる。
2LDKでも1フロア2戸で1.2億で買える。悪くない。




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買い物・食事

• 商業施設(ショッピング）・食事処

1. まいばすけっと 小石川植物園前店
2. セブン-イレブン 文京植物園前
3. 肉のハナマサ 小石川店
4. 三徳 茗荷谷店
5. スギ薬局 茗荷谷店
6. コープみらい ミニコープ氷川下店
7. ウエルシア茗荷谷駅前店
8. マルエツ プチ 茗荷谷店
9. 三徳 茗荷谷駅前店
10. ダイエー小石川店
11. えんま通り商店街（えんま商盛会）
12. クイーンズ伊勢丹 小石川店
13. オリンピック 白山店
14. 東京ドームシティ ラクーア

育児・教育

• 教育施設

1. グローバルキッズ茗荷谷園
2. 木下の保育園白山
3. 区立久堅保育園
4. 明照幼稚園
5. モニカ茗荷谷駅前園
6. 東京学芸大学附属幼稚園竹早園舎
7. 東京学芸大学附属竹早小学校
8. 都立竹早高等学校
9. 貞静学園中学校・高等学校
10. 区立さしがや保育園
11. 跡見学園中学校高等学校
12. 筑波大学附属小学校
13. 京華中学・高等学校
14. お茶の水女子大学
15. 【通学指定校】区立窪町小学校
16. 区立柳町小学校
17. 【通学指定校】区立第一中学校
18. 区立茗台中学校

• 窪町小は１クラス１割（30人中3人）程度が外国人家庭の子どもというのが現状です

周辺環境・治安

• この辺り、文京区でも小石川とか白山とかは微妙に駅から距離があるエリアが多いですね。山手線内側なのに陸の孤島感というか（大袈裟ですが）。とはいえ界隈のマンション人気が高いのは確かなので、それを気にせず購入する層がいて、学区限定なんてその最たるものでしょうね。
• 植物園前交差点から現地を見ると、なかなか美しい街並みですね。明るくて良い気が流れている
  • 坂上を見上げたら最高の街並みですね
千川通りがこれからどのくらいきれいになっていくかが問題です
    • 千川通り沿いの小石川側の工場街はほぼマンションや戸建てと入れ替わりました。
共同印刷小石川工場がリビオシティになることで、もう昔のような工場街に戻る事はないでしょう。
近隣はジェントリフィケーションも進み、飲食店もちょっとおしゃれで現代的なお店が増えました。

比較的開発が遅れていた千川通り沿いの白山側が今後どうなるかが興味深いですね。昔牛乳店だった超老朽木造建物や町会の提灯をいつも下げていた老朽アパートが相次いで取り壊されて建て替えが進んでいますが、これまで拡幅のためにかかっていた建築制限が撤廃される事で動きが出てくるでしょう。
      • 小石川側はかなり整備が進んだので今度は白山側ですね。
駅から距離があるので生活利便施設が増えるといいですね。新しい小学校ができるとなお可ですが
• 播磨坂も真ん中の信号までは明るくてイメージがいいけど
坂を下りるととたんに暗くなって千川通までいくとまだまだ綺麗とは言えない部分もありますからね
リビオシティがきっかけで一気に更新されるといいですね
• ここができることでさらに播磨坂がきれいになっていく。もうしばらくすると播磨坂は建て替えラッシュがくるんじゃないかな。そうしたらもっとすごいことになる。
• 播磨坂のマンションは1970年代に建てられた築50年を超える物件が多く目につく。建て替えが進めばこれからも大きく変わっていくことだろう。

• 環状三号線はどうなるのだろう。遠い未来でしょうが開通したら播磨坂の雰囲気変わりますよね。
• 播磨坂が舗装されて桜が植えられたのが1960年，道路自体はそれ以前
64年たっても進んでいる気配すらないから
リビオの借地権が切れるころには少し変わってるかもねｗ

  • 東京都の都市計画道路としては最後の未開通区域となるので、現在水面下で都が着々と調査を進めています。
おそらく文京区には知らされないまま、ある日突然計画が発表されてサクッと開通するでしょう。
• 小石川五丁目交差点から播磨坂とは逆側に下りていく道なんて
絶対サクッといかないだろうｗ
ココ見てる人が生きてるうちはなにもないと思うよ
  • 多分地下を掘るんじゃないですかね
地上にも道路が通るはずですが、反対すればそちらは通りません。
不動産価値も上がりませんが
    • ある日突然計画の事業決定が発表されるはまだあり得ないでもないけど、
その後サクッと開通なんてあり得ないね
      • 強制収用を活用するのでは。
多分積極的に制度を活用してほしい地主も多数。
• 窪町小っていうけど飽和だし外国人生徒ばかりだし、現地のレストランの魅力はあるけれど、坂の一番下で、駅まで上り坂10分ですよ。

  • 「窪町が外国人だらけ」は普通に嘘だし風説の流布ですね
    • 3S1Kで某国人が急増してるのは有名な話だと思うが
茗荷谷駅周辺はもう日本語以外が飛び交う街だよ

      • 茗荷谷駅周辺はもう日本語以外が飛び交う街
それ言ったら日本中そんな感じだよ。
比較するなら池袋ほどではないと思うな。
• 播磨坂の新築マンションと聞いてのぞいてみたら、本当に懐かしいな。
いろは寿司の跡地だ。
買う人に向けていくつかアドバイスだよ。
・播磨坂→桜の時期は本当に素敵。
・交通→ビーグルor都60。意外と坂辛い。
・左右のマンションはそろそろ建替えのはず。
・とにかく静かな環境。逆に静かすぎる。
・偶にテレビのロケあり。
・コンビニとマイバスが多い。

何か聞きたいことあればわかる範囲で教えるよ。
  • 参考になります。教えて下さい。

・左右のマンション建て替えというのは、はっきりした根拠、あるいは、まことしやかな噂があるのでしょうか？

・ビーグルや都バスは、どこに行くのに使いましたか？
思いつくのは、後楽園駅や春日駅ですが。

・播磨坂ですが、このマンションの辺り（下の方の南側）の良いところってありますか？
もう少し坂の上の方が、高台で茗荷谷駅にも近くてよかったなと。その分、安くなっているのかもしれませんが。

よろしくお願いします。

    • ビーグルや都バスは、どこに行くのに使いましたか？
基本的にこの場所は後楽園までならバスを待って料金を払って乗るよりも、歩いた方が早い。後楽園まで出さえすればかなり便利なのはご存知の通り。下手に茗荷谷に出て乗り換えをするよりは少々歩いても後楽園まで出た方が自由度は高い。

慣れの問題かもしれないが、近隣住民もおそらく後楽園で用事を済ませる人がほとんどだと思う。そこそこ利便性が高い駅に近接していながら駅前の繁華街から離れた閑静さを重視する人には刺さる立地。

      • 歩いたほうが早いっていうのはどうかなぁ
10分かかるからビーグルは乗るよ
２０分に１本決まった時間にくるから使いやすい
でもリビオ出来たら混むだろうから播磨坂から乗るのがよさそう
「茗荷谷にいかず後楽園に」っていうのは茗荷谷から遠い坂下だけの話だしね

        • ありがとうございました。

バスは使えそうかどうかは試してみないとわからないですが、
待ち時間（遅れ）やバス停までの時間などを考えると、
足の元気なビジネスマンや学生等は、たしかに、歩いてしまった方が早いように思いました。

後楽園の辺りは、休日しか通ったことがないですが、えらい混んでいる印象です。
さくっと茗荷谷のスーパーやドラッグストアなどの方が、日常使いには楽かと思っていました。

電車は、丸ノ内線の他、南北線や三田線が10分ちょっとであれば、上下の移動は意外と便利そうです。
          • 「茗荷谷にいかず後楽園に」っていうのは茗荷谷から遠い坂下
ここもだいぶ坂下に近い立地ですけどね。
スターフルーツができてだいぶ買い物環境が改善したのですが、ここの近隣だと駅は茗荷谷よりも後楽園、三徳よりもクイーンズ伊勢丹やダイエーに買い物に行く人の方が多いと思います。近くにできるリビオシティに文京区最大級スーパーができるという話なので今よりももっと便利になりそうです。

• 文京区の５丁目、４丁目の戸建て組は、殆ど窓がない！！
あっても、常にシャッター、あるいは、カーテン…
タワマンじゃない、眺望の良いマンションの方が良いよ。

• 茗荷谷は買い物便利な大きなお店が少ないんですよ。
なぜかと言うと、地図を見ていただけると分かるのですが、大きな公園や小学校、大学など学校だらけで住宅が少なく、周辺人口が少ないことと、マンションがあっても老朽化していて住民も高齢なので店を作っても商売にならない。若い人がたくさん住んでいるのは、最近になってマンションがたくさん供給された千川通りや白山通り沿いの低地です。もちろん用途地域的な問題もありますが、低地に大きなスーパーがたくさんできるのはそんな理由もあります。

高台は不動産価値が高いといわれますが、高台の住専にはお店が作れないことが多いので、利便性などを考えると坂下の方がタイパもコスパもよいことが多く、今風です。
  • 低地にパークコートタワーができて、大人気で高値で取引されてます
• 茗荷谷の駅から離れている反面、
後楽園等他の選択肢があるというのは普通に利点です。
• 播磨坂はいいよ、あるだけで雰囲気がとてもよくて明るくなる
あと窪町学区なところ
ここの利点はその２つかな
• 文京区、しかも茗荷谷駅最寄りに住むということは、この物件を検討するまで、
全く考えたことがなく、土地勘がありませんでした。
茗荷谷駅近辺を下見したところ、三徳が2件ある等、スーパーが意外とあるという印象でした。しかし、詳しい方によると、そこに書かれているように、周辺人口（実際に居住している人）はそれほど多くないため、決して買物等の利便性は高くない、ということでした。
　
そこで書かれているのは、この物件の評価というよりも、茗荷谷駅に近いことについての評価と理解しました。

茗荷谷駅近辺は高台で不動産価値が高いが、マンションの購入価格も高い。その割には若い人向けのお店は意外と少なく、お金がない若い人にとっての生活のしやすさは疑問→コスパが悪い

茗荷谷近辺にはスーパー等のお店が意外と少ない。今風の新しいお店もできにくい。
→せっかく駅近の高台に住んでも、坂下のスーパーや、後楽園の方のお店（ダイエーやクイーンズ伊勢丹）に行くようなことになればタイパが悪いのでは？
という理解でした。
特に、この物件の駅徒歩10分をポジしているようには読み取れませんでした。

• 播磨坂沿いにある新築って今まで長くなかったことなので、それだけでもここは価値が高い。茗荷谷の駅近くに住む人は丸の内線で池袋に出てしまう人の方が多いように思う。乗車時間約５分、待ち時間などを入れても３０分もあれば池袋のデパートが利用できる、そういう意味では茗荷谷駅に近いことのメリットはもちろんあるが、駅前でなんでも用が足せるというような利便性には乏しいので、この物件の位置的には頑張って茗荷谷に行くよりは後楽園方面に向かった方が日常の買い物には便利だと思う。
  • 「茗荷谷よりも後楽園が便利！」とか当たり前のこと言ってるけど，
ここは後楽園のほうがもっと遠い
• 20年くらい前～5年くらい前まで播磨坂近辺に住んでいたから、懐かしくて。

・左右のマンション
⇒坂下側がユートピアチェリーっていう賃貸マンション。昔は１Fが何かの工場（たぶん印刷工場）っぽいのがあった。確か白山にある管理会社が所有しているけど、そろそろ建て替えをかなと近所づき合いある人たちと話し合っていたくらい。
⇒坂上側は東建小石川マンションっていう分譲マンション。調べればわかるけど借地権のマンションだから、ここもそろそろ解体かなと。
はっきりとした根拠があるわけではないけど、特に東建の方は数年以内には何か動くかなと。

・ビーグル
⇒ビーグルは一方の方向だけだから後楽園方面に行くときに利用したよ。ちなみに開通したのは意外と最近で、ルート選定で区議と地元で色々あったような話も聞いたことも。
ただ、朝の時間帯は結構混む。あと、共同印刷の従業員が道幅いっぱいに広がって歩いているから、そこが少し嫌かな。
共同印刷は建て替えてきれいになったみたいだけど、昔の方が趣はあったかな。
都60は本数が少なすぎるけど、JRの大塚方面にも行けるから割と使っていた。

・播磨坂
⇒播磨坂はとても静かだし穏やか。桜の時期は夜が賑やかだけど、深夜とか早朝は人もいなくて只々きれい。でも、若者には物足りないかなと思う。あと、雨や雪の日は少し厳しいかな。ビーグルのバス停に行くのに横断歩道を渡る必要があって、けっこう面倒。
坂の南側（坂の終点）は、昔は有名なラーメン店や蕎麦屋さんがあったけど、少しずつ減っているかな。レンタル倉庫が増え始めている。10年くらい前だけど、播磨坂で夜になるとスケボー？で暴走する若者たちがいた。今はいない。

それと、久堅の自治会（町内会）が機能していて、ご年配の方々が集まっているけど、近所づきあいは本当にいい。坂の中腹あたりの道で、確か毎週日曜日に歩行者天国？みたいにして、子供たちの遊び場にもなっているよ。

子育てにも良いと思うし、総じて、買って後悔はしない立地だと思うよ。
  • 坂の南側（坂の終点）は、昔は有名なラーメン店や蕎麦屋さんがあったけど、少しずつ減っているかな。
蕎麦屋やラーメン店、定食屋などは播磨坂だけでなく、小石川の千川通り沿い全体に減っているように思いますね。そのかわりにベーカリーカフェやパン屋が増えてまいばすけっとができましたよね。ファミリー向けのお店は増えています。ドイツの時計ブランドのショールームができた時は驚きましたが。

勤労者を相手にしたビジネスは年々衰退し、周辺が宅地化していることを感じます。

• 唯一無二の播磨坂沿いって言うけど、そこまで立地がいいという評価になりますか？どこまで行っても坂下だし、対面は清掃事業所だし、坂の緩やかなカーブ形状からしても坂上に向かった眺望は望めなく、抜け感も限定的だと思ってしまいます。茗荷谷駅まで徒歩10分もしんどく、ゲスト用の駐車場スペースすらないのは厳しいように感じます。
• 昔はオフィスが多かったけど最近は富裕層向けの住宅が明らかに増えてきてるよね。

  • もう賃料に合わないんだろうね
播磨坂真ん中のケーキ屋のところ，少し前は賃料45万/月って聞いたな
それを考えるとあの細いまぐろの店とか，長年研究続けてる小さい自動運転ロボットの会社とか，改装したむぎとろの店とか
よく続けてられるなって思うよ


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周辺施設

• 公園

1. 久堅公園
2. 小石川四丁目児童遊園
3. 教育の森公園
4. 大塚窪町公園
5. 礫川公園

• 金融機関

1. 中ノ郷信用組合 小石川支店
2. 小石川郵便局
3. りそな銀行 茗荷谷支店
4. 三井住友銀行 大塚支店
5. 巣鴨信用金庫 春日町支店

• 医療施設

1. 森こどもクリニック
2. 山村クリニック
3. 良田眼科
4. 三橋医院
5. 小石川ホームクリニック
6. ふくだ皮ふ科
7. 茗荷谷なかむらクリニック
8. 茗荷谷レディースクリニック
9. 茗荷谷耳鼻咽喉科・アレルギー科
10. 伝通院クリニック
11. 岩瀬クリニック
12. 茗荷谷かさい眼科
13. 茗荷谷整形外科・スポーツクリニック

• 公共施設

1. 小石川消防署
2. 区立小石川図書館
3. アカデミー茗台
4. 竹早交番
5. 礫川地域活動センター
6. 大原地域活動センター
7. 富坂警察署
8. 文京区役所
9. 文京シビックセンター

• レジャー・スポーツ施設等

1. エニタイムフィットネス 茗荷谷店
2. 小石川植物園
3. 竹早テニスコート
4. 占春園
5. エッセンシャルジム24 茗荷谷
6. 傳通院
7. 文京スポーツセンター
8. 東京ドーム
9. 小石川後楽園
10. 六義園

その他

• インターネット利用料：1,320円(月額)
• 個別宅配ボックス利用料：220円(月額)

掲示板

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
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ご近所物件の掲示板

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