ライオンズ東京菊川ミレス

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5.00

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ライオンズ東京菊川ミレス　外観

物件概要

• 所在地：東京都墨田区立川4丁目8-6他（地番）、東京都墨田区立川4丁目13番以下未定（住居表示）
• 交通：

1. 都営新宿線 「菊川」駅 徒歩5分
2. 東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩9分
3. 総武線 「錦糸町」駅 徒歩13分

• 総戸数:71戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上7階建て、共同住宅
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年12月07日
• 売主：大京、大京穴吹不動産
• 施工：菊池建設
• 管理：大京アステージ

掲示板・口コミ

• ライオンズ東京菊川ミレス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 2,500万円台予定～6,000万円台予定
• 最多販売価格帯：2,700万円台（予定）
• ちょうど1年後くらいに入居になるマンションということです。竣工と入居までものすごく近いのがなんとも…。 一応、その期間を十分に空けておかないと内覧チェックの直しの期間をきちんととってもらえるの？というのは見ていて感じました。 全般こじんまりとした作りになってくるのか？という専有面積です。 単身者DINKSメインでしょうか。
• この場所で坪単価330万円って・・・高過ぎ(>_<)
  • 最近は23区の東部地域もかなり値段が上がってきているそうです（汗） 少し前のニュース記事で書かれていました。 もともと人気だった世田谷・杉並・練馬が手が届かない金額になってきたので、若い世代にこのあたりは人気らしいですよ。 なんとなくですが、このあたりは以前と比べると小さい子供を連れて歩いている人が多いように感じられます。
• 期待外れな内容にもほどがある。売れるとは思うけど63平米の間取りなんか舐めてるもんな。なんだこりゃ。
• 最近になってライオンズマンションの「ミレス」シリーズってぼちぼち見かけるようになりましたね。 ライオンズマンションって基本的にはグレード高い系のファミリーマンションが多かったですが ここの間取りを見ている限りでは コンパクトマンションのシリーズになっているのかな。 メインは１LDKと２LDKみたいです。
• ライオンズマンションのシリーズですが、ミレスというのは何か意味のあることなんですか？例えば、ライオンズマンションの中でも、単身者向けマンションのシリーズを指すよ、みたいなことがあるのかしら…なんて思いまして。 ３LDKの物件もありますが、６３平米ちょっとと、あまり広くはないので 家族四人で暮らそうというタイプの家ではないのかなぁ。
  • ミレスと名のつくライオンズマンションを見ていると、基本的には単身者向けの物件ばかりが出てきました。ファミリー向けとの区別をつけているのでしょう。以前はライオンズマンションといえば都心部ではなく、比較的郊外のファミリー向けが主流のように感じられましたが、最近は都心部にこのミレスシリーズを多く出しているようです。投資向けなのかな？という印象も強いです。
• プロジェクト発表会を追加で行っているということが書かれていました。そんなに反響があったんですか。
• この時代なので、やはり安さを前面に出した方が売りやすいということなのではないでしょうか。なかなか厳しいので、意外に分かりやすいことが販売力につながるのでは。ただ、それだけで決定する人ばかりでもないですから。
• 外観も綺麗で室内も良い感じではないでしょうか。 駅も近いですし、住みやすい物件だと思います。 わりと落ちついている環境で、賑やかな感じがありませんので、 高齢者でも安心して生活出来そうですよね。
• 価格が高いのが気になりますが、広く収納が整っている快適な間取りが魅力を感じますね。
• この広さでこの価格は割高。銀座ならわかるけど墨田区だし。
• モデルルームみてきました。 セキュリティー、内部デザイン等全体的に好印象です。 ただ、コンパクトでした。 価値観にもよると思いますが、共働き夫婦は実質家にあまりいないので、中途な中古や賃貸に住むより、綺麗なオシャレなマンション悪くないのかな？と感じます。 新宿アクセスいいのも大きいです。
• 新築建設ラッシュの錦糸町、両国エリアのマンションモデルルームを色々見学してまわりました。 駅近と人気そうなスーパーの近く、子供いる人なら小学校(人気らしい)もかなり近いので、通学路などの心配はなさそうです。 全般に便利だと思いました。 ライオンズブランドだし、セキュリティー面も安心して出来るのかなと。また売却する時も、ネームバリューと外観デザインは大きいと思うので資産性の面で、こちらが今のところ優勢に感じています。
• 1LDKが3,900万とか高すぎ・・・。
  • 23区内なのか高いですよね。墨田区の菊川駅の相場がわからないのですが、1LDKでもほぼ4000万円。 家具や諸費用込みだと4000万円以上かかると考えておかないといけません。 1Kだと2200万円台からありますが、これだと1人暮らしで賃貸とほぼ一緒な気もしますし……。2LDKの3900万円台～を狙ってもいいかもしれません。
    • 東の副都心、墨田区内の中では菊川周辺は人気(お高め)な地域で、坪単価も都心部より高いところもあります。後は両国付近ですかね。 要は、下町と都市が混じって生活はしやすいと思います。人気な理由も小学校でしょうね。 また、お隣の清澄白河など有名カフェエリアが多く、また墨田区も知る人ぞ知る珈琲の街と言われる街であり、こだわり店が多い。 錦糸町にはこの春、PARCOも新設。 丸井、PARCO、オリナス、アルカキットとこれだけ大型施設がある下町も珍しいと思います。
• 1Kは安いですか？2290万円は買いですか？
  • このエリアは都心からひと回り離れているのでお買い得なエリアです。その中でも2290万は安いと思います。
• ここのマンションはあとどれくらいで残っているのでしょうか。
  • 私が購入した時は既に3LDKは完売してました。
• ここの1kは投資用？居住目的で住めそうですか？ウォークインクローゼットがないからあまり入らないかな。
  • 収納小さいし、狭小部屋なので投資には良いと思ったのですが、維持費は居住向けなのです。管理品質高いのが売りなのですけど採算が取りにくく矛盾があり悩んでます。
• 二人暮らし用と書いてあった2LDKですが、ほんとに二人暮らし用という感じですね。将来的に子供が生まれた場合、さすがに手狭に関してしまいそうに思いました。どちらかというと投資用でお考えの方が多いのでしょうか。
• 居住用か投資用か、販売する側も決まっていないようなあやふやさを感じます。設備は良くないのに、何であんなとこにお金かけるのかな。って気がします。
  • 間取りと立地から考えるに、やはり投資用という印象が強いです。お部屋はファミリー層が住まう広さではないかと思いますが、若い人の一人暮らしには人気がありそうな気もします。
    • 居住用で購入しました。将来的に狭く感じたら売ることも考えています。誰方かにも記載ありましたが、ここの立地、マンションだと、総合的に将来的な資産価値が下がることがないことにメリット感じてます。

【管理費・修繕積立金】

• 私の場合、ここは管理費が高いから長期的にはコスト高になりそうで辞めました。条件は悪くないんですけど。ミレスシリーズは皆そうな感じがします。トータルコストだと他社のもう1つランク上の間取りが購入できました。
  • けっこう、管理費はいろいろかかりますよね。コストダウンすると個人でやらないといけないことがいけないことがでてきて大変そう。ちょっと、管理費も考えながらマンション選びをする必要があるのかなーって思います。意外と。
• 気になるのは管理費ですかね。ここの管理費の高さってどういった理由からなんでしょうか。コンシェルジュやゲストルーム、手入れが多く必要な植樹とかは無さそうに見えますが…。
  • ほんとだこの管理費って何？これ何十年も支払ったら結構な金額差出るわ。
    • 私はモデルルーム行きました。説明聞く限り、特別に管理費かかる内容はなかったです。管理会社のコストが高いだけではないでしょうか？
      • 管理でマンションを買え、みたいに言われますが、現実的には、管理会社を乗り換える管理組合も少なくないです。 ただ、乗り換え前提ってなるときついなぁとか思うかも。 中身を精査して、いらないサービスが入っている場合は、それを打ち切ったりっていうのはまず必要になるのかも。 よく見ると、これいるの？みたいなのがセットで入っていることもあります。
        • 利用してみて良くない管理会社を変えるのと、良くないのわかってて高コストな管理会社を最初から利用始める話は別ですね。しかも管理会社変えるのは住居人の大多数の許諾がいるから簡単ではないです。
          • 管理費が高いと言われてる方をお見受けしましたが、管理会社である大京アステージは業界トップクラスのマンション管理会社です。要はあらゆるノウハウを持っていると言うことです。管理次第で建物の寿命も全く違ってきます。そういう意味で、私は高いとは感じません。 オリックスの傘下になるようですが、少なからず近い将来影響があるかも知れないですね。 大手同士なので問題無いと思いますが‥
• 反面、修繕積立金は安くて、だんだんに値上げしていくのだろうなという予測が立ちます。 となるとだんだんに負担が増えていくことも頭に置いておかないといけないかもしれません。 他で見た高額の管理費は特に共用施設もコンシェルジュもいないのに2万～3万くらいでしたから、それに比べればまだマシかもしれません。
• 管理費は、9950円から15850円、修繕積立金が3210円から5310円となっています。このほか、管理準備金、修繕積立基金もかかります。販売価格が2290万円～4370万円だったので（先着順の物件概要を見ています）そこまで物件価格は高くないと思っていたものの、毎月12000～2万円がなくなるのはツラいです。 修繕積立基金は何をするものなのか、わからない部分もあるし。 他の物件ではもっと管理費が安いものですか？標準がわからないだけに、高いのか安いのかが判断できていない状況です。
• マンションは管理で買えと言う人もいるくらいです。管理費を下げたり管理会社を変えると、やはりそれなりです。築浅の時は実感ないでしょうが、20年前後からマンションも見えない部分も老朽化します。日々の管理をいかに的確に行うかにより、マンションの老朽化や不具合の早期発見等、結果安価な修繕で済む。 人間と同じです。 そう考えると、ライオンズは多少お高いのは確かですが安心信頼はできると思います。 後は考え方、価値観でしょうね。
  • 「ライオンズは多少お高いのは確かですが安心信頼はできると思います。 」って理由はなぜですか？ 何が良いのですか？
    • ライオンズマンション＝管理会社、大京アステージと解釈下さい。 管理会社も複数ありますが、その中でも上位に位置します。管理受託数に関しては2018はN社を抜き一位だったかと。各ランキングでも上位の会社です。順位で良し悪しは言えませんが、上位の管理会社は実績統計に基づいたノウハウがあります。管理人のスキルによるところでも有りますが、共有部分の清掃修繕等の管理は一定レベル以上であり、不足があればマニュアルがあるので可能な限り早期対応されます。特化して良いと言う部分は残念ながらありませんが、総合的に安心できる管理会社だと解釈しています。 また管理会社の力が一番発揮されるのは、修繕が必要な時です。決めるのは管理組合ですが、管理会社としてどれだけの見積り資料を準備する力があるか、大規模修繕計画の見直し等々、将来必ずある工事に対して安心信頼できる管理会社の一つと言えるかと思います。
      • しっかりしている管理会社の一つということですね。だけど特筆すべき点が無いのに管理費と修繕がこんなに高いのはやっぱり疑問が拭えませんね。
• 一般的に、心配するほど管理費はそこまで高いとは思いませんよ。また、修繕積立金が安い方が危険だと考えたほうが懸命です。区内のマンションでも修繕積立金が安く途中値上げをしてこなく現在悲惨な状態になっているマンションがいくつか存在します。20年も経つと、居住者の懐事情も差がありますから総会でもなかなか意見がまとまらないことが多いのです。

【購入者】

• 共働き夫婦です。世帯年収的にも、当初購入は最低60m2以上と漠然と思っておりましたが、色々不動産を調べる中で、無駄のない間取りでいいのかな？と考え方が変わりました。その分貯蓄に回せますし、当然子供が増えたりすれば狭くなるかも知れませんが、それはその時に考えようと。 その為、資産性の高い(駅近5分内、デザイン性、都心部へのアクセス、周辺環境等々)マンション選びに視点を変えました。 またうちの場合は、勤務地新宿へ20分かからないことや、電車も混み過ぎないのも生活する上でメリットに感じています。 地域としては都心に近いのに、都会っぽくなく、 下町工芸があったり、かと思えば丸井やPARCO等の大型ショッピングモールも4店舗あるので面白い地域だと感じてます。
• コンパクトですよねー。近隣新築マンションでも、都内も同様のコンパクト系増えてますね。 ウチは二人なんで、３LDK以上買っても部屋余して荷物増える悪循環になりそうで‥ 狭いかな？と思いましたが、夜しか家いないし、購入しましたー。 贅沢な一人でも二人暮らしでも行ける面積ではあるんで、逆に売却もし易いかと思ってます。 少子化なんでターゲットも、10年後等コンパクトの方が需要高いと個人的に期待してます。
• ２ＬＤＫ購入しました。都心近くの立地、駅徒歩5分、電車混み具合、周辺環境等を考慮し、中長期的に考えても大きな資産の目減りはないと考えました。また、出口戦略も見えやすく、コンパクトで価格も抑えているため、賃貸でも売却でも貸しやすい、売りやすい物件と思います。2月末入居しますが、楽しみにしています。大京の方も、皆、親切で対応良く安心しております。
• 自分が購入に至った理由は以下の通りです。
  • 駅徒歩５分以内
  • またその最寄駅から都心主要駅へ20分以内でアクセス可能なことは非常に価値的
  • ブランドマンションであること(名が知れている)
  • 外観がスタイリッシュであること
  • スーパーが近くに複数あること
  • 周辺環境に大型ショップが多数あること
• また不動産において都内東エリアは人気が出てきています。その中でも、墨田区は両国菊川亀澤エリアは人気が高い。またこのエリア内で、このマンション周辺は建築物として競合が少ないため、資産価値が大きく下がることはないと思われます。良いマンションだと思いますよ。

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構造・建物

• 敷地面積：874.04m2
• 土地の形がL字型なんですね。細い道路からの入り口で、奥にマンションがあるというかんじだったので、どういう土地の形をしているのかなぁと思いまして。

共用施設

ライオンズ東京菊川ミレス　エントランスアプローチ

• 駐車場：2台 （屋内平地式2台）
  • 駐車場は2台分だけ、ということですが、敷地に入るときに左側にあるスペースのことを指しているのでしょうか？
• バイク置き場：8台
• 自転車置き場：86台

間取り

• 1K～3LDK
• 専有面積:25.34m2～63.68m
• バルコニー面積：3.75m2～11.07m2
• テラス面積：9.16m2～20.68m2（月額使用料：未定）
• 専用トランクルーム面積：0.89m2～0.93m2
• Nタイプ、テラスがついている１LDKっていうのは、どうなんだろう… ベッドルームが3.3畳しかないのですが、ダブルベッドとか入れることができるのでしょうか。シングルぐらいかなぁ。 テラスの先にマルチポートがあるけれど、バイクとか自転車とか置いておくことが出来たりするのでしょうか。
  • 庭にあるマルチポートって何に使うんでしょう？大きさ的に自転車置き場兼用なのかしら。扉があるので直接入れられれば便利に使えますね。
• 1F住戸には、専用マルチポートができるということでした。そこの使用料はかるようなので、共用施設を専有的に借りるという状態になっているのでしょう 詳細が出てきていませんが、 マルチポートってなんでも停めることが出来たりするもののことなのかしら。 便利に使えるといいですね。
• ペットが居る人だと、1階のタイプっていうのは需要は十分あると思います。気になるのがテラスの扱いですね。ペットは外に出していいものか。ドッグランみたいに、外に出られないようにテラスの内側に作を設置してやって、例えば運動することができるのかなぁなんて思いまして。テラスといえども、共用部扱いになるので難しいでしょうか。
  • ペット可マンションで一階に犬を出している家って見たことがないですね…。最近だと室内飼いの小型～中型犬がほとんどだからでしょうか。そういうのも規約で決まってるような気がしますので、確認しておいた方が良いと思います。
• 3LDKで63m2って、ものすごくコンパクトな作りになっているなと思いました。子どもが複数いるファミリー向け、というよりは、 一人っ子の家庭というかんじなのかしら。一番狭い部屋は、例えば収納とか、書斎とかそういう広さだなぁと思ったものですから。
• 3LDK、一見良い間取りだけど何もかもがワンサイズ小さいですね 浴室は1317だし、これキッチン幅相当狭いでしょう。リビングも窮屈。 割り切って2LDKにして夫婦や3人家族狙った方がよかった気が･･････
  • 3LDKは、居室が３つというよりは、居室2つにフリールーム1個くらいの気持ちでもいいのかもしれません。 一番小さな部屋は書斎にするにはちょうど良さそうな感じでもあります。 子供が一人だったら、とにかく部屋数が重視なので、３LDKのプランはありといえばありなのかもしれませんね。 そうでないならば、２LDKを選択してしまうのも手だと思います。
• ここもアルコーブなしですか。分譲マンションというプライドはないのか。
  • 間取りによっては玄関が奥まってある感じのプランもあるので、 ドアを開けたときに共用通路の人にぶつかるかもみたいなものはないかなと思います。 よくスコープで確認すればいいだけですが、 子供だといつもそうしてくれるとは限らない。 子供がいる人はそういう観点でプランを選んでも良いのかもと思いました。
    • 出るときにスコープを確認するなんて、大人でもやらなくね？ドアの前に立ってる人がいないかは確認できるけど、廊下を歩いてる人は確認できない。
      • そうですね、私もやらないかな…。 通行人にドアが当たるという危険性について今まであまり気にしたことがなかったですが、 そういうのもあるのですね。 となると、角部屋でアルコープっぽくなってるKタイプは理想的かなあ。 中部屋でも少し内側に入ったドアがあるマンションもありますけど、ここだと中部屋は全てMタイプのような感じとなるのですかね。
        • 大人はドア開けるときには確認するけれど、子供がいる場合は、注意を常に与えておかないと、バッと開けたりしたりしますよね…大人でも急いでいると一々やらないし、ドアスコープも視野も広くないし。 そういう意味では、アルコープが有る意味、と言うのは有るんじゃないかなぁと思いました。
• Kタイプのような広めの部屋でもWICが一つもないのはマイナスポイントでは。まあシングル～ディンクスメインの部屋なので荷物もそれほど多くないのを想定してるのかもしれませんが。見開きのクローゼットが最高二つなのはちょっと心もとないです。
• 2LDKが3900万〜とのことでHP見ましたが、間取りを見てビックリしました。これからはこの様な表記が増えるかもしれませんね。
  • さすがにBタイプの居室はなんかすごいなぁ…と思いました。 3畳切っていて、2.7畳の居室がありますが、これはどうやって使う想定なんでしょうか。居室というよりは、収納に使ったり、DENとして使ったりという広さのように感じました。 実質は２LDKというよりは、広めの１LDKという感覚で使うと良いのかもしれません。 プランはどれもかなりコンパクト目です。
    • 3畳は居室ではない。
• 間取り図でTRってあって、何なんだろう？と思ったんですが、トランクルームのことでした。 トランクルームは 一部の部屋のみにあるみたいです。 避難袋とか入れておくのに良いっていうのは、聞いたことがあります。 家の中に置いておくと、家具が倒れて取り出せないってことがないみたいです。
  • トランクルーム、あるといいなと思うし便利だと思います。ふと疑問なんですが、このトランクルームの部分は、共用部部を借りて使う形になるのですか？それとも、自分たちのあくまでも専有部になるのでしょうか。床続きじゃないので、どういう面積の算出方法になるのだろうなという風に思いました。

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買い物・食事

• スーパーがあったりとか、駅まで近いっていうのは普通に便利なことだなぁと思います。

周辺環境・治安

• 準工業地域
• ここだと日常的に使うことができるのは、半蔵門線と新宿線になってくるのかな？総武線までは、徒歩13分という表示ですが、実際に歩くともう少しかかってくる可能性があります。 たまにお休みの日にプラプラお散歩として歩くならいいですが 通勤での往復だとちょっと遠目に感じるかもしれません。
• 普段の通勤などを思うと、駅までとても近いという点はとてもいいのかなと思います。生活に不便しないというのは地味だけど大切なこと。超便利に越したことは無いのですが、そうなるとこの街の落ち着きというものと引き換えになってしまいますから。 住んでいる方が総じてまあまあ、ということは 長く住みやすいということなのでしょう。
  • この辺りはだいたいそんな感じですね。
• 豊かな自然と子育てにピッタリの環境が整っているのが魅力的に思いました。落ち着きのある暮らしを求めるにあたって適している環境ですね。近場への移動に便利なバスがどれぐらい稼働しているかが気になるところです。
  • この辺りだと、なんだかんだで電車がすごく便利だなぁと思いますが、バスとかってあったりするのですかね？ wikiの菊川駅のページの路線バスのところを見たんですが 思っていたよりも路線数が多くて驚きました。 築地の方まで行くものや、東京駅丸の内北口に行くもの、豊洲方面にいくものなどなど かなり便利そうだなぁと思います。
• 公園が近くにある環境は住むには本当にいいところだと思います。 私も長く住むとなると、やはり公園などの環境があったほうがいいと感じます。 のどかですし、住みやすさを体感できる感じがします。 春から秋にかけての季節が過ごしやすくていいですよね。
• 一応、ここから錦糸町に歩いていくこともできる範囲内ではあります。でも、毎日この暑さなので、今の季節はあまり歩きたくはないかな、という感じですね（汗） 普通に菊川を使ってしまったほうが 楽ちんなんだろうな?っておもいます。 スーパーも駅とマンションの間にオオゼキがありますし。

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