ベルフール志木本町

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4.19

(21 票)

物件概要

ベルフール志木本町　外観完成予想図

• 所在地：埼玉県志木市本町六丁目2311番1、2311番2、2312番1、2312番2（地番）
• 交通：東武東上線 「志木」駅 徒歩10分
• 総戸数：40戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上3階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年9月
• 売主：株式会社エムズイーストレジデンス
• 施工：田中建設株式会社
• 管理会社：株式会社ソルフィエスタ

掲示板・口コミ

• ベルフール志木本町（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 志木駅最寄りは学区や行政利便性考えると志木市本町アドレスが一番いいですよね。駅から10分掛かる分、プラウド志木本町よりは坪単価抑えられそうだけど、占有面積広いので総額の価格帯は同じくらいになりそうですかね。
• この物件すごいな。埼玉らしからぬ東京都区内で見られる低層系リッチマンションに似てるデザイン。モデルルームに早く行きたくなりますね
• ステキな間取りで、見学が始まれば見に行こうと思っています。1番狭いプランでもかなり広めですが、価格帯はどのくらいになるのでしょうか？ここと、ヴェレーナシティ朝霞、イニシア練馬北町レジデンスと迷っています。
• 本当に郊外とは思えないカッコいいデザインですね。このデベは販売部隊がないので大和地所さんが頻繁に販売代理をしてますが、デザインに拘る大和さんの影響ですかね。でも大和さんならバルコニーは広くするはずなので独自の発想かも。この辺は平らな地域ですが、地階一階ってどういうことなのか気になります。
  • 容積率の関係で地下階を設定してるって話ですね。イメージわかなければパークハウス上鷺宮とか、新築ならパークハウス石神井公園テラスの地下プランを見れば分かるかと。
    • 地下階は電気設備なんかだと思います。少なくとも住居ではないです。
• 占有面積も広いしスラブ厚も床と壁ともに厚めなので結構お高くなりそうな気がします。
  • 7,000万円あたりですかね…。高くて手が出ません…。
    • 7000万もあれば買えるでしょ。都内で同じの買ったら2億はすると思えば激安だろ
      • 我が家は7000万円が激安とは思えないので、やっぱり買えないかなぁ。プラウドシティよりお高いんですかねぇ
• かなり良いなと思うのですがやはり高いでしょうか？？駅から少し離れてることで期待しましたが広いし高そうですよね。。本町で低層で広めのマンション探していたので理想的です、、
  • 単価的には260万くらいが相場だと思うのですが、本来バルコニーの部分がどの程度加算されるかですね。本来の専有部程の評価はしてこないと思うのですが。
    • 志木駅徒歩10分なので坪270万が激安とは私も思えませんが、悲しいかな今の相場ってバブル状態なのでそれと比べれば全然常識的な範囲かも。
      • 今どきはベランダを縦格子にするなどコストカットしても坪250以上したりするからね。ベランダ等のコストカットしやすい所を敢えてサンルームのようなコストかかる作りにするくらいだから、びっくり価格になるかもしれませんね。
        • サンルームの設定がトリックですよね。バルコニーと違って占有面積に入りますのでお部屋面積表記で数字上は広く見せれますし、コスト抑えられるので坪単価計算した際に安く見えます。一方で固定資産税はしっかり掛かってくるので、サンルームにメリットあると感じる方で無ければ勿体ないですね。坪単価で判断するならサンルーム部分を除外して比較した方が良いと思います。
• 6千万円中盤?の後半が最多価格帯になりますかね。内装が好みですが、土地が高すぎる、、
• ここ良いですよね。チラシが入っていました。価格が気になるところです。駅前のマンションはどんどん価値が上がってますよね。こちらだと駅から離れているので資産価値はどうでしょうね。
• ここ買うならマンションじゃなくて良いかなとも思いますが、価格が気になります。6,000万円超えたら、買ったら後悔しそう。モデルハウスはいつからみれるのかな？早めに見たいです。
  • ここら辺は戸建てでも高いですよー。土地の坪単価が160万以上するので、近くの三井ホームの分譲は予算7500万以下はお断り状態でした。
• 6000万払うなら浦和あたりもターゲットに入ってくると思うけど、あえて志木を選ぶのは何か理由があるんでしょうか？東上線沿線に詳しくなく、教えてください。
  • 浦和で6000万は予算少なすぎでないか？駅遠とかドミノで壁ドンな部屋ならいけるかもしれんけど。浦和で駅近だと6000万じゃ買えないから東上線なんでしょ。ただこの物件もそれ以上しそうだよね。
• 駅10分で6,000万円超えることになるとすると抵抗あります。5,500くらいかなと予想。聞いたことない売主なので補償もないだろうし、その分安くなるのではと思っています。
• 学区は文句なしですよね。ただ、数年間の為に高額マンション購入して、将来長きに渡り後悔しそうな気もしています。
  • 学区の評判良いんですね。そういう場所はファミリーに人気になるのでリセールや賃貸で需要は続くような気もします。大きめの4LDKもあるし。永住するとなると子供が小さいうちは良いですが、それ以降はやっぱり駅からの距離が引っかかりますね。車を使うとしてもほぼ機械式駐車場で、毎日出し入れするには少々面倒ですので…。
• 左右の極く一部の窓が開くだけのサンルームが微妙。ベランダを取り込んだ部屋が広めと言っても、モデルルームは解放感がなく息苦しい。しかし価格は強気。角部屋の3階は何と7000万代前半設定の模様。
  • 3階で7000万円はどうしてもマンションが良くて、志木駅アドレスがいいい人向けかな。都内か駅近なら分かるけど、そこまで強気の設定するかな？坪250万円だと思うけどなぁ。
• マンションは70平米台が市場流動性が高いのに、この広さで中古市場になった時に買い手がつくのか？この広さを求めてる人は、戸建を選択すると思いますよ。そして値段が安いわけでもないし、駅近でもない、謎ですね。まぁある意味オンリーワンではあるので、物好きには堪らないのかも。
  • 広いって仰ってる方が居ますが、サンルームと名前を付け替えたバルコニーを占有面積に入れた分を差し引いて坪単価計算して妥当かどうか判断される事をおすすめします。
    • でもおしゃれでカッコいいマンション。
• モデルルームで話を聞いてきました。価格は5000前半から6000中盤メインみたいです。広さ(サンルームの8m2は除いて)を考慮すると妥当でしょうか？ちなみにこのマンションはNURO光用の空配管を先行工事していると聞きました。個別希望すれば利用可能とのことです。
  • 5000以上しますよね。。駅前ではないけど駅前のマンションよりは面積が広いし妥当な感じなんですかね。我が家は4000万円台しか無理なので志木では諦めるしかなさそう。
• リセールできるの？って感じのマンションではありますね。志木で10分で知らないブランドで誰が欲しいのかと…近くに公園ないのも痛いですよね。
  • こちら検討してます。がやはり駅前の中古の方が将来的には良いのかなと迷ってます。
    • ホントなんでこの価格？って物件。値段まだ決めていないみたいなこと言っていたから、このままの値段だと後から売れなくて値下げしそうだし、一期で買った人は損するパターンか値段的にも和光やブリリアに流れるのが目に見えてる
      • 確かに高すぎますね。4500万円くらいが妥当だと
        • 4500万円なら、駅距離10分でもいいかな。二期とかで出そうな気がする。その価格帯が。
• 志木で徒歩10分は厳しいですね。できれば5分以内、妥協しても7分以内ですね。リセールの時にライバル物件多数なので。しかも無名デベだし資産的にはちょっとね。何が何でも永住する気じゃないと無理ですね。

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構造・建物

ベルフール志木本町　外観・エントランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：60%（二方が道路に接する敷地による緩和により70％）
• 容積率：200％
• 敷地面積：2,004.92m2（実測）
• 建築面積：1,403.42m2
• 延床面積：4,177.83m2
• HPに平面図が掲載されましたね。やはりコの字の建物でした。
  • 確かに北西向きの中部屋は日照が厳しそうだね。4階建てにして南東と南西のみにした方が良かったんじゃないかと思う。
• 外観デザインがすごく好きです。
  • そうですよね。外観おしゃれです。迷うなぁ。見学行きました。とてもよかったです。ただ価格が、、

共用施設

ベルフール志木本町　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：19台（機械式駐車場18台、平置き駐車場1台）
• ミニバイク置場：5台
• 駐輪場：93台（平置き）
• ペット飼育管理料・・・月額:300円/匹

設備・仕様

• エアコンが天井に設置してあるので室内の見た目が良くなるのがいいし、２か所に設置してるので、季節に合わせて風を調節できるのが素晴らしいと思う。キッチンもアイランドキッチン風になっているのでおしゃれですね。内装はこだわっているなというのが感じます。
  • エアコンの情報はどちらに記載されているんですか？
    • 間取り図のAタイプに書かれてますよ。天井エアコンはAタイプの部屋だけみたいですね。ただこのAタイプ、日当たりがめちゃ悪くないかな？
• ここは設備あまり良くない感じですかね？キッチンが安そうに見える気がする…それ以外もどうなんでしょ？
• 仕様設備はかなり良い方かと思います。水周りや収納など考えられてる間取りですよね。梁も少なく天井もスッキリとしてるので他社にはない開放感です。

間取り

• 間取り：2LDK+S～4LDK
• 専有面積：82.05m2～94.16m2
• プライベートポーチ面積：5.17m2～14.16m2
• 洗濯物はどこに干すの？サンルームに物干し有るのかな？
  • 見た感じ、サンルームには物干しなさそうです。ステンレスの「布団干しスタンド」を使ったら折り畳みできていいのかなと思います。干していない時はシンプルなステンレス製なので、インテリアも邪魔しないでしょうし。。。距離はかなり離れていますが、DENが広いのでしまうことはできそうです。それともサンルームの壁際にしまっておくとか？
    • 物干しは、天井から吊すタイプのものが有るようです。間取り図にランドリーハンガーと有るのがそれかと。
• Aタイプは北西向き、D1タイプは南西、E2タイプは南東のようだけど、建物はどんな形してるんだろ？　コの字？北西向きは暗そうだな。
  • 向きが悪くても窓の大きさ、開口部分の幅が重要です。隣の建物がビッチリだと厳しいですが、この配置なら大丈夫そうかな。東側にも大きい窓あるし。冬は床暖房、天井エアコン。夏は涼しげ。直射日光はなくとも窓から明かりがとれると思いますよ。
    • 確かに角部屋なら明かりは取れるでしょうけど、北西向きで中住居となるとやはり暗いのでは？ただ、全体像が分かるものがHPに無いのでその向きの中住居があるかどうかも不明確ですが。ちなみに周りの建物との配置関係はなにで確認されたのでしょうか。
      • 北西向きの中住居は有るみたいですよ。SUMOのサイトの間取りによると、北西向きはフロア当たり3戸有る。なので真ん中の部屋は中住居になりますね。因みに、南西は5戸、南東は6戸のようです。変形的なコの字になるのかと。
• サンルームの使い勝手ってどうなんでしょうか。洗濯物は干すこと出来るみたいですが、ベランダが無いのがイメージ沸かず…住んだことあれば経験談などお願いします。
  • 使い方次第ですが、夏暑く冬寒い場所です。なのでHPにあるようなソファーを置いてみたいなのは最初だけで、そのうちやらなくなります。庇がないので夏はサンルームに強い日差しが入り込み、物を置いておくと焼けます。ただデメリットばかりでなく、サンルームの空間があるおかげで部屋の内側はエアコンの効きが良く快適です。サンルームが犠牲になってくれます。サンルーム外側の窓がどのくらい開くのか不明ですが布団を干せるくらいガバっと開くなら便利かも。因みにサンルームを密室状態にして濡れた洗濯物を干すと、ルーム内に湿気がたまり洗濯物が臭くなるので換気は必須です。
    • なるほど。そういった意味では窓の開くところが少ないですね。夏場はバルコニー以上に熱がこもりそう。
      • サンルームは専有面積に含まれているようなので完全な室内と思えば良いのでは。ただ通常バルコニーとなる部分との仕切りもサッシなので工夫によっては今までにない生活ができるのかも。
• 広めの間取りかと思ったらサンルームでそれぞれ8m2面積を水増ししてるだけで全然普通だったのね。むしろベランダが無くなっているのでメリット無いじゃん。。
  • ほんとですね。サンルーム抜きだとAタイプ以外はリビングも17畳で、洋室も5畳とか6畳だしプラウドとかと変わらないですね
    • サンルームって洗濯物乾くのでしょうか？お布団どこに干すんだろ
      • サンルームは志木に住みながら都会タワマンの生活をかなえるものとしているのでしょう。タワマン希望者が洗濯物や布団干しの心配はしないでしょう。ターゲットを絞っているので馴染め無い方は普通のバルコニータイプが良いとおもいます。
• 今時この広さは貴重だと思うな。3LDKなら70平米以上はほしいかなぁ

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買い物・食事

• ショッピング

1. ヴェルモ志木(ヤオコー･ダイソー･サンドラッグ他)　　徒歩4分／約290ｍ
2. セブンイレブン志木本町5丁目　　徒歩6分／約310ｍ
3. マルイファミリー志木店　　徒歩9分／約720ｍ
4. EQUiA志木　　徒歩11分／約870ｍ
5. イオン新座店　　徒歩15分／約1,150ｍ

育児・教育

• 教育施設

1. 志木市立志木小学校（通学指定校）　　徒歩4分／約320ｍ
2. 志木市立志木中学校（通学指定校）　　徒歩15分／約1,200ｍ
3. 志木教会附属泉幼稚園　　徒歩4分／約280ｍ
4. アメリカンキッズ英語保育園志木本町園　　徒歩5分／約350ｍ
5. 慶應義塾志木高等学校　　徒歩9分／約690ｍ

• 壁のない小学校として有名な志木小は市の公共複合施設とも一体化しているので、一度は見学してみる価値はあると思いますよ。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 駅前は商業地域なので、好みが分かれるでしょうね。ここは地区計画地域になっていて、高さ制限があるのと100平米未満では建物が建てられないため、戸建てを買うにしても土地だけでも5000万円以上するので、ちょっとした高級住宅街ですよね。商業地域と違っても採光が守られるメリットもあるかと。
  • 地区計画の高さ制限と最低土地面積。将来、周辺の建物が建て替わっても高さ10mまでしか建たないエリアというのは魅力ですよね。ご近所さんも立派な戸建てもありましたし。静かに生活するには良さそうです。

周辺施設

• 病院

1. 新座志木中央総合病院　　徒歩15分／約1,160ｍ
2. 浅野病院　　徒歩6分／約470ｍ

• 金融機関

1. 武蔵野銀行志木店　　徒歩3分／約200ｍ
2. 東京信用金庫志木支店　　徒歩7分／約510ｍ
3. りそな銀行志木支店　　徒歩11分／約820ｍ

• 公共・レジャー施設

1. 志木郵便局　　徒歩5分／約340m
2. いろは遊学館・公民館　　徒歩5分／約400m
3. いろは遊学館図書館　　徒歩5分／約400m
4. 志木市役所　　徒歩9分／約700m
5. 直路交通公園　　徒歩10分／約760ｍ
6. 志木の杜公園　　徒歩13分／約990ｍ
7. みんなのテニス　　徒歩5分／約380ｍ
8. セントラルウェルネスクラブ志木　　徒歩7分／約550ｍ

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掲示板

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