プレミスト稲毛海岸

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プレミスト稲毛海岸

物件概要

• 所在地：千葉県千葉市美浜区高洲4丁目8番7
• 交通：京葉線　「稲毛海岸」駅　徒歩6分
• 総戸数：202戸（別途管理事務室1戸、ラウンジ1戸）
• 構造、建物階数：RC造地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：平成24年2月中旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

掲示板・口コミ

• プレミスト稲毛海岸（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• ふと思ったんですが、ここは駅6分なので万が一売却、となってもある程度の資産価値は 保てるかなと考えていましたが今回の地震で「埋立地」というだけで売却時の査定にひびいたり 、という可能性もありますかね？
  • ここに土地勘のある人は稲毛海岸周辺はたまたま被害がなかったのはわかりますが、外から見れば【埋立地】というだけで敬遠しますよ。
    • 売却する時期でだいぶ違うとは思うけれど、埋立地って元々があまり良いイメージを持っている人が少ないでしょうから ね。その上今回の地震で、埋立地の液状化現象をニュースで見てしまえば、、、たとえここに被害がなかったとしてもイメージがねぇ。駅から1、2分なら保て るかもしれないけれど、6分だと難しいと思う。
• 駅から近いので、広さに比べて値段は高かったですね。 サンクタスとほぼ同等の値段で、設備はプラウドより1ランク落ちる感じでした。 駐輪場も1家族１台で、なかなか踏ん切りがつかない要素がありました。
  • ここが高いという意見がありますが、冷静に見て・・・非常に普通だと思いますよ。 高いという意見が私にはわからない（そりゃ安くは無いけど）。 周りのグランスイートやサンクタスより安いですよ。
• ここは価格を下げたと書き込みで拝見しましたが、一番安い部屋は2600万円台のままですか？

• • 安い部屋は全然下がってない。 高い部屋は下がっても高い。
  • この立地で近辺と比べたらかなり安くなってますよ｡やっぱり震災の影響(液状化)なんでしょうね｡ちなみにプラウドは生活環境的に全く別物なので比較には問題外です｡
• 2500〜ということは、また百万円値引き！？全戸ではないにしろ、すごい勢い。 販売開始前にみんなでモデルルーム行かなければまだ次があるかな？
  • 2500台は一戸だけ。しかも2590。せこい(笑)。 まだまだ高い部屋はある。ベラコスタのように売れ残るよ。 負のスパイラル。
• 本当に価格安くなってたね。
  • 価格が安くなったといっても どうせ前みたいに部屋によって 10万円から50万円程度でしょ。担当の営業から手紙きて「安くなりました！」と 期待持って封を開けたら希望してた部屋が20万円 しか安くなってなかったあのガッカリ感覚。 正直、誤差の範囲だよ。
    • 部屋によるんだろうけど、俺の見た８５㎡の部屋は５００万以上安くなってたよ。７０㎡程度の広さの部屋の値段は未チェック。どうなんだろう。
    • それはないでしょ！ 最高価格は変わってないし。
    • 私も確認。まあ良いかなと思ってた公園前の８０㎡の部屋、５００万円以上安くなってた。予想外だね。
• そもそもプレミストの周辺は同じ規模のマンションが多いので、供給過剰で中古で売りに出す時には値崩れしそう。 最多価格3800万中心は無理がある。 3000万くらいが適性価格では？
• 安い理由？直床､バルコニーシンク無､杭の一部は前社宅の物を利用､駐車場・駐輪場が少ないなどなどでしょうか…
• 最高5300万円だったのが4900 万円にしたんだね。

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交通

• 駅六分か。値段次第だね。海岸までは２２分か。
• 京葉線はもともと不便。
  • 京葉線で良いの？ 都心勤務なら総武線or東西線辺りが便利じゃないの。 たぶんここを検討するくらいだから湾岸エリアが好きなんだろうからさ。

構造・建物

• 大和と長谷工か〜 狭くていまいちな仕様で、値段だけはいっちょ前って感じじゃないかな？
• １０階であの敷地面積、２００戸だと狭そうですね。
• 全戸南南西向きだったかな 方角はうろ覚え
• 杭を40mとか打ってるのに、二回表面を掘り返したくらいで土壌改善される訳ない
  • この辺の杭ってやっぱり深いですね。杭が長いと横揺れに弱いらしい。遠浅でもずっと海の中だったところだからしょうがないけど。
• 外観も団地みたいという意見もありますが、ベラコスタの外観の方が周囲から浮いてるし。。 プレミスト待って良かったです。
• 駅６分、公園前、全戸南向きという要素は本当に良いと思ってます。
  • 全戸南向きはなかなか無いメリットだと思う。なぜならどの部屋になっても南向きの条件だけは最初から決まっているか ら。抽選とかで希望の部屋にならなかったとしても逆向きになったりはしないから検討しやすいマンションではあると思う。この立地で出せる魅力を最大限に引 き出しているよね。
• 構造、耐震じゃないしどうなんだろう？
  • このマンションは「耐震構造」のマンションです。住宅性能評価書の耐震等級も取得しています。 まあ・・・最近のマンションは基本的に「耐震構造」なんで取り立てて評価するほどのことでもないでしょうが。
• 全部南向きで、周りに建物が無いのは相当良い。あと、公園が目の前にあること、中層階以上は海が見えることは評価できる。周辺の建物と比較しても欠点らしい欠点は無い立地だと思う。サンクタスと比較すれば一目瞭然。稲毛海岸エリアにおいては、立地はどうみても秀逸。 ただし、公園と言っても大した公園ではない。

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共用施設

• 駐車場は平置だよ
• 私はベラコスタの私にとっては無駄な共用施設に管理費払いたくないのと、平置き駐車場であることでこちらに決めようと思います。
• 駐輪場少なすぎじゃないですかね？ 自転車シェアリングを使うと、駐輪場がここまで少なくても大丈夫だという 自信があるのだろうか。
  • 駐輪場ね〜確かにもっと欲しいよね。二台確保できない可能性あるよね。何ともいえないよね。 ただ、レンタサイクルあるし、周りのマンションでも、持てて二台とすごく差があるわけではないし。まあ目を瞑るかなと。
  • 駐輪場が少ないと他の場所確保するしかないんですけど 一番心配なのが玄関前に自転車置かれる事。 見た目も悪いし一気にマンションのクオリティが下がります。 経験上、子持ちの家庭を皮切りにあっという間に 広がって団地状態に。組合で禁止対策願いたい
• ここはシアタールームのような共用施設がないけど、その分、管理費が格安であることを知った。その部分は評価できる。
• 徒歩圏で平置きはポイント高いですね。 機械式は、２０年もすると使えなくなり、撤去・買い換えの膨大な費用がかかります。
  • 平置きは屋根が無いので青空駐車場、ベラコスタの機械式は盗難やイタズラされ難いし、車も汚れないのが車好きとしてはメリットかな。
• ここは駐車場100％じゃないんですね。 皆さんはその点については検討してる方どう思われてますか？ 私は車が必要なので駐車場に確実に使えるなら良いのですが使えないとなると他で探す事になると思うのですがそうなると普段の生活的にコストが上がってしまうのでその点が心配です。 近くにあれば良いですが・・・
  • 悩むことない。平置駐車場が先着順で手に入る。今なら確実に。実はこの駐車場問題が決め手となり、このプレミストに決めました。 月６０００円だし…。 心配無用で良かったね。平置は大きいよ。機械や自走式は維持費かかるし。
  • 駐車場使わないので一期に申し込むメリット全く無いんだけど…洗車場もいらないから駐輪場増やして欲しい

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設備・仕様

• そこそこ規模はあるが共用施設はなく管理費に優しい 機械式駐車場ではないので維持費は安い 光熱費が削減できるシステムが入ってる
  • 光熱費はそんなに節約できそうな感じはないけど。 他のマンションでも、エコキュートで光熱費はお得となっていますが、それと変わらないし、 給湯機はリース扱いで東京ガスに将来的にも仕切られてるし。
• エネレクトってこちらを検討して初めて聞いたのですが 日本で初めてのサービスだったんですか。 色々と工夫されていて良いですね。
  • エネレクトをまだよく理解していないんですけど光熱費の支払いを一元化できるのはすごい便利だなと思います。 間抜けな質問だと思うんですけど。CO2の排出削減できるというのはマンションの夏の気温セーブに役立ったりしますか？あと、コージェネレーションって知らない言葉なんですけど何でしょう??はてなな事がが多いです。
    • コージェネレーションはむちゃくちゃ要約するとガスによる熱源から 電力と熱を生産して供給するシステムみたい。 利点は省エネ、CO2排出量削減、経済性ですって。 大阪ガスはガスコージェネレーションの設置で、1012年度末までに 原発約半基分の省電力化を目指しているようです。
• バルコニーにシンクは無いですね。
• 仕様設備は至って普通、ごく普通。

間取り

• ＨＰに間取りが出た。 床暖も付いてるみたいでよかった。
• ここのウリは「１０％収納」みたいですね。ＷＩＣとＮはウォークインクローゼットと納戸のことなんですね。 確かに収納が充実していると助かります。収納家具が不要だから地震のときも箪笥とか引き出しとかが倒れる心配もないし、そもそも買わずに済むから経済的。引越しも楽です。 湿気とかカビとかはどうなんでしょう。通気性もちゃんと考えてあるのかな。
  • 収納スペースが多いと部屋がすっきりしますよね。 換気ですが、建築基準法で納戸については採光や換気の為の窓をつける 必要がないとされるので、換気扇があるくらいかも。 せめてウォークインクローゼットには24時間換気がついていればいいのですが。
    • ＷＩＣに換気がない場合は、仕方がないので自分で何とかするしかないですよね 除湿機つけたりなど… ほうっておくとかなり篭りますものね。 換気がちゃんとついていると良いですね
    • 収納スペースが十二分にあるのは大変嬉しいですよ、部屋を広く使えますから。入居した後に、広いと思っていたら自分達の家具や物で一気に狭くなってしまうパターンもありますからね。その時に、収納が広かったらなあって後から悩みが生まれてきたりする心配がありません。
    • 納戸やＷＩＣが広くても整理下手だと収集つかなくなるから、 きちんと収納家具を置いて配置しなきゃね。 整理整頓術に関する本を読むと、物がどこにあるのかわからない収納はNGらしい。 取り出しやすく、常にどこに何をしまってあるか把握できるよう、 物の指定席を作ることが上手な収納だそうです。
    • 今の家も前の家もウォークインクローゼットがついていましたが、換気はありません。 湿気を吸ってくれるものを一応置いてありますが水がたまるのはほんのちょっとですよ。 晴れの日などは換気のためにドアをあけておいていますよ。

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買い物・食事

• 買い物は、いなげやはがっかりな感じなのでやっぱりマリンピアかヨーカドーですね。 マリンピアは安さは満足ですが、他のテナントはもう少し考えてもらいたいです。
  • イズミヤは、そんなに悪くないですよ。 住民が、検見川浜や稲毛海岸に増えれば、京葉線も、再度本数を増やしてくれると良いのだけど…。
  • 私は現在稲毛海岸と検見川浜の間くらいに住んでいますが、イオンよりイズミヤによく買い物行っています。 好みは人それぞれですよね･･･
  • イズミヤ＞マリンピアな点って？？？ 思いつきません… いちばんせん≒ペリエなら分かりますが…
• いちばん近いのは、セブンイレブンですかね。
  • BIG-A迄は5分位で行けますよ｡確かに駅の方が近いかな｡ てか､1.5キロなら海迄行ちゃうでしょ

育児・教育

• 磯辺三小と磯辺二中は人気があるみたいだけど、統廃合で二中は一中に統合、高州４丁目は学区外か、越境して通うか、駅前だから電車で私立に通うかだよ。子供が三小に通ってるけど、特別周りの学校と大差ないよ。
• ここは磯辺二中の学区なんで良いなと思っていますが、最近もその評価は変わっていないのですよね？
  • 統廃合でなくなるよ
    • なくなるというかもうひとつの中学と統合だね。 まあ学区レベルはそこそこなんじゃない。
• 中学統廃合決定。二中が人気があり、ここのエリアも人気があったけど、プレミスト営業には泣きっ面にハチだね。駅近いから私立に通う方がいいね。
  • まあ二中の流れの中学であるのは間違いないんだし、まあ良いかとは思っています。 三小は統廃合、見送りみたいだし。うちはまず三小ありきですから助かったなとは思っています。
  • 私は三小は本当に良い小学校だと思っていますよ。三小の学区のマンションを探していました。
    • そう、三小を過大評価しないでほしいわけ。 残念ながら戸建てエリアは高齢化してて歯止めのコミュニティに至らず。 児童のほとんどが高州４丁目のマンションエリア。 二中がなくなるから資産価値も下がる要因のひとつになるでしょう。

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周辺環境・治安

• 前あった社宅は川崎製鉄もといJFEの社宅のナヴｨールです。まるで分譲マンションのような立派な建物でした。 地元では有名でした。
• すぐ隣を流れている水路が気がかりなのですが、ニオイとか虫とか大丈夫でしょうか？
• このマンションは駅から近いし、場所は公園が前にあったり、目の前のサンクタスより明らかに良いので期待してる。
  • まわりに団地が結構あるね。
• 海浜幕張から稲毛海岸に写真がいっぱいありました。 町のすべてがこうなっているわけではありませんが、液状化・隆起・陥没がひどいです。 http://ameblo.jp/taroutabi/image-10829534010-11106537975.html
  • このマンションがある駅前近辺は液状化被害はありませんでした。
  • 近くにたくさんある団地の中は見ましたか？ 毎日の泥カキしてる姿は見ましたか？
• 海浜幕張や検見川に比べると、稲毛海岸は液状化被害などは少しマシだったほうですかね？ プレミストやサンクタスの周辺は実際どうだったんでしょうか。湾岸が怖いのであれば(既に一般論で危ないといわれてたし)、もう14号より内陸を選択すれば いいことですよね。
  • 近くの住民ですが、この付近は大丈夫でした。ベイマークも大丈夫そう。この付近の社宅跡地物件は掘り返すのも二回目とあって、土壌が改質されたものと勝手に判断しています。
    • 今回大丈夫だからといって次回大丈夫という保障はどこにあるの？？。 新浦安もそう言われきたのに。
• 稲毛海岸は、検見川浜とか海浜幕張ほどではないけど、PATあたりとか液状化はありますね。 だけど、稲毛海岸で考えれば、相当に良い物件だとは思います。
• ベラコスタやプレミストの建設地周辺は液状化なかったよ。 プラウドシティの周りは液状化があった。 ただ、ＰＡＴ稲毛とかあのあたりが一番あったかな。
  • うーん、もうちょっと液状化について調べた方がいいと思うよ。 やばいのは多分プレミストのほう。 埋立地の川沿いはヤバイ。海浜幕張とか見るとわかるよ。
    • このプレミストやベラコスタやグランスイートの周りは液状化は全くありませんでした。 現地周辺を歩かれたことはあるのですか？間違いなく無いのでしょう。 海浜幕張と同様で川沿いが液状か多い云々と煽るなんて・・・根拠レスで訴えられても仕方ないですよ。 その根拠を教えてください。現地を見た姿はひとつの根拠だと思いますが。 プラウドシティの建設現地周辺の液状化状態はいまだに見ることができます。 皆さん見るべし、ですね。
• 先日天気の良い日に建設地を見学に行きましたが、西側の用水路の匂いが非常に気になりました 夏場など洗濯物干せるのかな？
  • 西側の用水路は草野水路といいます。俺はいつもそばにいるが、マジで匂わないけど。本当に確認したの？？？洗濯物も干せるよ。何か怪しい書き込みだね〜。まあ、検討してる人は念のため現場確認しておくべきだけどね。
  • 草野水路には昔腐乱死体浮いてたな～ 二丁目が空き地だったときも死体があったし パークホームズ向かいのアパートも自殺があったし 最近の住民は知らないよね
  • 雨の日や台風の後なら解かりますが、晴天でも臭ってました？ 草野水路は昔に比べると水質が改善されて透明度も高く 錦鯉やハゼの泳ぐ姿が見えたりしますよ。 住民の水路を浄化するという意識が向上してるし、 「草野水路を美しくする会」が定期的にお掃除しているお陰。
  • 水路だけでなく、都会の中では下水の臭いが特にひどい場所があったりしますよね。いずれにせよ現地に行ってみて自分で確かめるのが一番でしょうね。
• 今日は１日雨。夕方水路の前を通ったけど臭かったなあ。 気温低かったのに真夏はどうなるんだろう。 眺望が良くても臭いを我慢するのは嫌だなあ。
• 立地を見るとかなり空気環境は良さそうだし、ちょっと窓を開けるだけでも換気はできそうな感じはしますね。大体海岸 の方向から風が吹いてくることが多いでしょうか。軽く潮の香りを乗せてきてくれてもいいぐらいですね。距離的には自転車とかが海風の影響を受けることもな さそうな適度な距離間だと思います。
• この辺りは海から多少の距離があるので塩害と呼ぶほどの害はないと思います。 ベイタウンの海沿いのマンションだったらありそうですが。。 ただ、夏場の洗濯物は少し湿っぽくなるかもしれませんね。
  • このあたりなら塩害は心配しなくても大丈夫ですか。 自転車さびたら嫌だし・・・ でも、湿っぽくなる洗濯物は気になりますね。 浴室乾燥機のお世話になることになるのかな。
    • 塩害は確実にあると想定した方が良さそうですね。
    • 場所は違うけど海浜幕張のリビオも塩害あるって聞いたからここもあるのでは？
    • 埋立地域は塩害ありますよ。我が家の自転車は前に住んでた所と比べたらかなりサビサビです｡まぁ適度にケアすれば問題ないですけどね
    • ここと海からの距離が同じくらいの団地に住んでいるけど洗濯物への影響を感じたことはない。 サビに関しては自転車とかだったら雨に濡れたまま放置でも錆びるんだし、上に書いてあるとおり適度にケアすれば問題なし。
    • 洗濯物に関しては、心配しなくても外に干せるよ～ってかんじですね。 確かに街なかでも自転車は錆つくから、お手入れは必要ですね。 塩害はそれほど気にしないということで。。
    • 二十年ぐらい稲毛海岸に住んでいますが、塩害は少なからずありますよ。 浜風も吹きますので、窓開けっ放しで夕方には部屋ザラザラですよ… でも、いいところですよ。 きっと一生住みますね。子育て環境は抜群に素晴らしいと思います‼

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周辺施設

• 駅からの距離は魅力的ですよね。 あとは葬儀場をどう捉えるか…
  • 近くに葬儀場があるのですか？ このあたりにほとんど土地勘がないので、どういう位置関係にあるのかとても気になります。 窓から見えるところにあるっていうことはないですよね？ ストリートビューで見てみましたが、よくわかりませんでした。
    • このマンションは大通りから一本入った立地ですよね？ その大通りにあるんですよね。 ただ、火葬場ではないので個人的にはあまり気にしてないです。
    • 確かに賃貸だと葬儀場の近くは安くなると聞いた事があります。 ただ葬儀場は、葬儀を行う場所なのでその時に参列者で付近の道路が 渋滞したするので、そういった事も含めて嫌がる人が多いのだと思います。
    • 葬儀場の駐車場も広いし、何せ駅前大通りの路肩も広いので あの辺一帯が渋滞になることはなそうですが。。
    • 火葬場と言われると抵抗がありますが、葬儀場というと微妙です。 実際に見てどう感じるかはわからないのですが、大通りにあるとのことですし、 住んでみたら意外と慣れてしまって気にならなくなりそうな気もしますね。

その他

• 長所

1. 稲毛海岸駅近い（徒歩6分）
2. 全戸南向き
3. 眺望のよい部屋が多い、中層階以上は海が見える
4. １０％収納
5. 設計がよい（部屋に梁がないなど）
6. 無駄な共用施設がないので管理費が安い
7. 平置き駐車場（月6千円）
8. 「エネレクト」で光熱費が節約できる（約5%）
9. 震災対応（停電でもエレベーターが動く、浄水設備、カマドなど）
10. 磯辺三小、磯辺二中学区（但し、二中は一中に2013年統合予定）
11. 価格が10%強安くなっている
12. 駅前の中古物件は震災後も値下がりしていない
13. 過去2回の震災では液状化せず （参考　http://www.wit.pref.chiba.lg.jp/_sui_chi/chishitu/touhoku/ekijouka20110318b.pdf ）

• 短所

1. 外観が団地みたい
2. 比較的狭い（6畳未満）の部屋が多い
3. 共用施設が周辺マンションと比較すると見劣りする
4. 駐車場80%、駐輪場2台目は抽選の可能性あり（未確認）
5. 草野水道沿いで臭いが心配
6. 公園しょぼい（確かに…）
7. 葬儀場が近い（マンションからは見えないけど葬儀の日には混雑するかも）
8. 塩害多少あり
9. ハザードマップによると液状化の危険性の高い地域 （参考　http://www.city.chiba.jp/somu/shichokoshitsu/kikikanri/download/3-b-6-v3.pdf）

• 良い点

1. 駅から近い
2. 駐車場が平置き
3. 管理費・修繕積立金が比較的安い。（長期計画を見て）
4. 商業施設が適度にある。
5. 日当たりがよかった。
6. 稲毛海浜公園が近い。
7. コートピア高洲の自治会がしっかりしてそう。（周りの自治会がしっかりしてると治安の面ですこし安心）
8. 収納が多い。
9. 価格（震災がなければこの値段にならなかったとおもう。）
10. 静寂性（かなり静か）

• 懸念点

1. 美浜区（液状化） 　ハザードマップとにらめっこしながら検討しました。 　わざわざ液状化の可能性がある地域に住む必要性があるか悩みました。（価格と利便性をとることにした。）
2. 子供が少なそう。 　幼稚園の子供がいるので同年代が多くいてほしい。
3. 中学校が遠い。
4. 治安（極端に悪くないのだろうけど良くもないのでは・・）
5. 駐輪場（台数が少ない）

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掲示板

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