プレミスト文京千石

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4.39

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物件概要

プレミスト文京千石　外観完成予想CG

• 所在地：東京都文京区千石三丁目40番1（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩10分
2. 都営三田線 「千石」駅 徒歩12分
3. 山手線 「大塚」駅 徒歩14分

• 総戸数：58戸（非分譲住戸20戸含む（別途管理事務室1戸））
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年12月
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社

掲示板・口コミ

• プレミスト文京千石（検討スレ）｜（住民スレ）｜（レビュー）

価格・コスト・販売時状況

• 新大塚からは10分表記を取れるんですね。駅遠ですが、その反面複数駅複数路線が利用可能ですし、文京区では大通りから一本中に入った立地は文京区では希少ですね。近年立て続けに近くで分譲されたマンションはいずれも千川通りか不忍通り沿いでしたし。近くのすみふがまだ売ってますが、同じ値段で有れば、こちらの方がすんなり売れると思います。
• 資料届きました。案内会が楽しみです。
• 3LDKは7000万台からあるみたいですね。
• 駅距離ネックだけど、文京区に住みたいなら現実的な選択肢になりそうだな。
• 地歴の良さを全面に押し出してるけどそれくらい売りが少ないってことかねぇ
• 立地条件とプランはいい。あとは値段次第。
• 来月の案内会楽しみです。
• ○良い点 日々の買い物はライフかマルエツプチ。特にライフは品揃え良くていいですよ。大塚小も、こじんまりとしているが、それ故のアットホームな雰囲気。病院も近くに揃っている。山手線、丸ノ内線、三田線と複数の路線が使える。文京区アドレスながら、巣鴨大塚など豊島区の便利さを享受できる。サンシャイン60へも、自転車で10分程度。○気になる点 駅までの距離が中途半端 谷底低地なので、今後の大雨や大地震が少し心配
• 価格はどのくらいでしょうか？坪400前後ですか？
  • 坪450前後が固いかと。
  • コロナ前の土地が高い時に仕込まれてるだろうから中々安く出来ない気はする。平均で坪400から420万くらいじゃない？それより安かったら買いだと思う。
    • コロナ前後でそんなに土地の価格下がった？少なくとも文京区ではほぼ変化なしかと。

構造・建物

• 敷地面積：2,001.06m2
• 物件概要に構造及び階数として鉄筋コンクリート造地上5階建ってなってるけど、注釈に建築基準法上は地上4階地下1階と記載。普通は建築基準法上の階数を記載するんだけど。

共用施設

• 駐車場2台/38戸はこんなもん？都内だと駐車場料金のおかげで管理費が安めになったりするから、管理費は高めになるかな。
  • さすがに少なすぎ。私はマイカー所有なので駐車場が必要です。2台だと抽選はかかりの倍率？
  • 駐車場は2/58の上に、非分譲（＝地権者？）に既に割り当てられてることもあり得るから分譲購入者分は無しだったりするかも。
• 坂が多いなら電動自転車用意しておきたいですね。物件概要に駐輪場の台数が書かれていないということは一台一台固定するようなものはないということなのでしょうか。

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設備・仕様

• バルコニーが半分でダイレクトウィンドウになってるけど、LOW-E使ってないと夏は灼熱かな。

間取り

• 間取り：1R～4LDK
• 専有面積：30.72m2～85.08m2
• バルコニー面積：6.18m2～7.00m2
• 布団収納クロゼットがあるのはありがたい。季節もの布団は収納に困るのでこういった収納があるので便利なことやキッチンの冷蔵庫の一が手前なのでさっと取り出せていい。手前に設置するキッチンは案外少なく、ほとんどのキッチンの仕様が奥にあるので手前にあることはポイントが高い。E2タイプはどうでしょう。リビングの形がちょっと変わっている。手前の所はパーテンションを置けば、サンルームのように利用できそうですね。
  • 冷蔵庫、手前ってのが多いと思うけど。ここは食器棚置き場がきちんとレイアウトされてないよね。Dタイプは冷蔵庫との間に中途半端なスペースがあるし、E2タイプは多分、冷蔵庫が食器棚の前面から出っ張る。あと、洗濯機置き場が防水パンと同じサイズ。最近のドラム式って防水パンいっぱいのサイズだったりするから周りにスペースが無いと搬入の時きついかも。さらにパウダールームの扉が開き戸だからドアノブが洗濯機搬入時につかえたりもするから寸法きっちり確認しないと。
    • パウダールームは誰かがかをお洗ってるときに扉を開けるとごっつんこなんてレイアウト。
• DタイプのほうがE2タイプより収納多くて住みやすそうだな。
• 食器棚を置いてしまうと結構狭くなってしまいそう。奥行きがあまりない食器棚を探しておかないと、調理スペースが狭くなりそうです。オプションで付ければぴったりの食器棚を探せますが、オプションの食器棚って結構な価格設定になっているのでなかなか選択できないのが残念ざっと間取りを拝見しましたが、収納力がある程度あるので生活しやすそう
• ここの寸法は要確認だけど、食器棚スペースは既製品が入るようにだいたい決まってるみたい。自分で選んだ方が、種類も選べるし大抵の場合オプションより安い。面材をキッチンと合わせたかったら営業にメーカーと型番を確認して、手配するところに伝えれば対応してくれるはず。
• 間取り悪いね バルコニーないから道路から部屋丸見えだろ
  • 道路幅そんなにないのに丸見えにならない。しかも逆梁だし。これでプラン悪いは知識不足ですよ。
• Dタイプとか収納が多くて良いですね。各部屋にクローゼットがあるのがとても良いと思いますし、個人的にはそれに加えてリビングに物入れが三つあるのが良いと思いました。
• E2タイプのようなタイプのリビングは一見して家具の配置とか難しそうに見えますがこのほうがリビングとダイニングをはっきりと分けて家具を置けそうなのでちょっと憧れます。カウンター付近にソファとかテレビを配置してくつろげる場所を作りたいです。

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買い物・食事

• ショッピング

1. まいばすけっと 千石2丁目店　　約280ｍ・徒歩4分
2. ライフ 新大塚店　　約320ｍ・徒歩4分
3. マルエツプチ 千石店　　約480ｍ・徒歩6分
4. コープみらい ミニコープ氷川下店　　約560ｍ・徒歩7分
5. まいばすけっと 千石3丁目店　　約710ｍ・徒歩9分
6. どらっぐぱぱす 千石駅前店　　約870ｍ・徒歩11分
7. 肉のハナマサ 小石川店　　約890ｍ・徒歩12分
8. マツモトキヨシ 新大塚駅前　　約900ｍ・徒歩12分
9. マルエツプチ 新大塚店　　約950ｍ・徒歩12分
10. 三徳 茗荷谷駅前店　　約1,010ｍ・徒歩13分
11. アトレヴィ 大塚店　　約1,080ｍ・徒歩14分
12. スーパーシマダヤ 大塚店　　約1,120ｍ・徒歩14分
13. ピーコックストア 文京グリーンコート店　　約1,120ｍ・徒歩14分
14. 文京グリーンコート　　約1,120ｍ・徒歩14分
15. マルエツプチ 茗荷谷店　　約1,150ｍ・徒歩15分
16. セブン-イレブン 豊島南大塚１丁目南店　　約220ｍ・徒歩3分
17. ファミリーマート 大塚三丁目店　　約370ｍ・徒歩5分
18. セブン-イレブン 文京大塚４丁目店　　約530ｍ・徒歩7分
19. セブン-イレブン 文京千石１丁目店　　約700ｍ・徒歩9分
20. ローソン 文京大塚三丁目店　　約720ｍ・徒歩9分
21. セブン-イレブン 新大塚駅前店　　約730ｍ・徒歩10分

• スーパーは比較的大きめなのがライフ、美味しいケーキ屋さんもこの辺りは4件あります。

育児・教育

• 教育施設

1. 大塚小学校 《通学校》　　約220ｍ・徒歩3分
2. 第一中学校 《通学校》　　約950ｍ・徒歩12分
3. 千石西保育園　　約180ｍ・徒歩3分
4. グローバルキッズ大塚四丁目園　　約360ｍ・徒歩5分
5. にじのいるか保育園 千石　　約370ｍ・徒歩5分
6. にじのいるか保育園 千石第二　　約470ｍ・徒歩6分
7. ちゃいれっく新大塚駅前保育園　　約720ｍ・徒歩9分
8. 千石保育園　　約760ｍ・徒歩10分
9. お茶の水女子大学こども園　　約800ｍ・徒歩10分
10. 彰栄幼稚園　　約760ｍ・徒歩10分
11. お茶の水女子大学附属幼稚園　　約800ｍ・徒歩10分
12. 音羽幼稚園　　約1,000ｍ・徒歩13分
13. 明化幼稚園　　約1,000ｍ・徒歩13分
14. 筑波大学附属小学校　　約430ｍ・徒歩6分
15. お茶の水女子大学　　約800ｍ・徒歩10分
16. お茶の水女子大学附属小学校　　約800ｍ・徒歩10分
17. お茶の水女子大学附属中学校　　約800ｍ・徒歩10分
18. お茶の水女子大学附属高等学校　　約800ｍ・徒歩10分
19. 跡見学園中学校・高等学校　　約920ｍ・徒歩12分
20. 小石川中等教育学校　　約1,060ｍ・徒歩14分
21. 筑波大学附属中学校・高等学校　　約1,200ｍ・徒歩15分

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周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域

• 公社の住宅があったところですね。昔住んでましたが、静かでとても良いところです。
• このあたりどんどん新しく小綺麗になっていくね。べレッサ、リビオ、シティハウス、プレミスト。リビオだけ崖上、他は谷底低地になるのかな？
• ホームページに高台、最も揺れの小さいエリアと書いてあるが、ここ高台？
  • 台地の谷底。千川通りは大雨で冠水もありうる。
• 周囲が静かなのはいいね 小学校は大塚小学校かな？
• 谷底低地なのがちょっと残念。この辺りもどんどん変わっていきますね。楽しみです。
  • 本当の谷底低地は神田川沿い
• ここは以前、千川が流れてた谷。名残が植物園の池。
• 千川も結局は小石川を抜けて神田川に合流する。海抜はこの辺りは10mを超えてるが神田川近辺は5m以下。
• 周辺と比べて低いかどうか？だから、神田川近辺と標高を比べても意味ないのでは？ここは水害ハザードマップには一部引っかかってます。
  • 結果として低いところに流れるなら神田川まで通常は流れますよね？多少の浸水はあるだろうけど。その辺の水際対策は直接聞かないとなんともですが。
• 健生病院の前の半地下のマンションが過去に水没してる。受電設備に水が入って近隣一帯停電ってど顰蹙。
• このマンションの南西にある古めのマンションのこと？動物病院が入ってる
  • それ1番低いところピックアップしてますね 千川通りは南下すればするほど標高下がりますから。ここは13mくらいですよ。川上は5m以下なんで、気にするほどでもないです。ここが浸かるなら東京の1/3は漬かりますね。
• 両側が坂だから水が集まる。千川通りの勾配は小さいから貯まって溢れる。
• ハザードマップ見れば一目瞭然
  • 文京区全体のハザード見たらそりゃ一目瞭然ですね。敷地と千川通りで2m高低差ありますけど？少しっていくら高低差あるか知らないでしょ？あれ？ここって2mも浸水するんでしたっけ？普通は溢れたら低い方に行きますよね？滞留しますよ？微量ね？ただ、元は千川上水なんで、高低差ないですよね。2mピッチで標高調べたらそんな安易な回答にならんよ。
• そんなことは東京駅東側とか標高2桁以下の物件でやってくれ。ここが沈むなら東京の東側は冠水して、多摩川と荒川は大氾濫。それが嫌なら高台に大枚叩いて住むしかないよ。そもそも東京は川も街なんだから。
• 浸水が心配な方はここではなく、山梨県や長野県あたりのマンションを検討していただいた方はご安心になされるのではないでしょうか。
• このあたりの保活が厳しくなるなあ…
• ここは少し高いから冠水しなくても千川通りはひざ下覚悟したほうがいいよ。
• 物件HPを見て興味をもったんだけど現地に行ってガッカリしました。高台というフレーズに惑わされたかも。。隣地のコーシャハイム千石なら高台感はあるも本物件は谷底って感じ。駅からも10分と微妙なので検討見送りとしました。
• 谷ではある。底ではない。
• どうして高台なんて書いたんだろう？
• 環境自体は凄くよいですよ。千川通りからも、不忍通り一本入るので静かですし、近所に大きい公園も複数あります。自転車乗ってしまえば茗荷谷も新大塚も直ぐですね。春日もフラットでアクセス出来ます。千石三丁目のバス停も近いからバスも使いやすい。日当たりも前が戸建てで距離も取れるので悪くはないのではないかな。気になる点は、旧丸山町住宅の建て替えなので地権者住戸が多そうなのと、書いてある通りハザードマップですかね。不忍通りは結構登り坂ですからね。。。まぁでも坂が多いのが文京区なので割り切れたらアリな気がします。
• ハザードは区のHPで見れるので現地案内図と重ねて見る必要がありますね。

• 

  昭和22年の千石三丁目交差点付近

• 

  昭和38年の千石三丁目

• 

  現地

• 

  前の建物

• 暗渠になった道沿いですね。このマンションの所は大丈夫だけど、南東、北西側は昔大きな池があったようです。
• 最寄りの駅まで10分と少々距離がありますのでこれくらいなら自転車があった方が快適かなと思いました。ちなみに駅周辺に無料で自転車を置けるところはあるのでしょうか。
  • 完全無料ではないですが、千石、新大塚、大塚にはありますよ。大塚のはそこそこでかいです。
  • 文京区は坂が多かったりして電動自転車乗ってる人が多い。この辺なら自転車があれば、池袋から後楽園くらいまでなら15?20分くらいでサクッと行けるので、ちょっと用事での行動範囲が広がる。
• 文京区の住宅街ですね　　ここには何が建っていたの？
  • このマンションの立地は大正時代は一部大きな池がかかっていたようです。

• 

  大きな御屋敷（川崎邸）の人工的な池？

• この地図、どこから確認できるんですか？他の場所も見てみたい！
  • 拾い画なんです千石を検索していたらどなたかのブログがヒットし、そこから画像を拾っています。「千石 猫又坂」などで検索するとヒットします。

• 

  紫斜線：切土（台地を切ったところ）黒斜線：盛土オレンジ：台地

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周辺施設

• 病院

1. 東京健生病院（総合）　　約100ｍ・徒歩2分
2. 高橋歯科クリニック文京　　約160ｍ・徒歩2分
3. さくらデンタルクリニック　　約210ｍ・徒歩3分
4. 七村整形外科医院　　約230ｍ・徒歩3分
5. やはぎ歯科クリニック　　約260ｍ・徒歩4分
6. はんざわ歯科　　約300ｍ・徒歩4分
7. 千石ひかり歯科　　約370ｍ・徒歩5分
8. 石川歯科医院　　約390ｍ・徒歩5分
9. 光永クリニック　　約500ｍ・徒歩7分
10. 森内科　　約520ｍ・徒歩7分
11. 都立大塚病院（総合）　　約550ｍ・徒歩7分
12. 杉山クリニック　　約560ｍ・徒歩7分
13. 近藤クリニック　　約600ｍ・徒歩8分
14. 水間クリニック　　約680ｍ・徒歩9分
15. やすだクリニック　　約710ｍ・徒歩9分
16. 大橋眼科医院　　約710ｍ・徒歩9分
17. 大蔵耳鼻咽喉科　　約730ｍ・徒歩10分
18. 小石川東京病院（総合）　　約770ｍ・徒歩10分
19. 新大塚こどもクリニック　　約800ｍ・徒歩10分

• 金融機関

1. 朝日信用金庫 春日通り出張所　　約820ｍ・徒歩11分
2. 朝日信用金庫 大塚支店　　約830ｍ・徒歩11分
3. 巣鴨信用金庫 大塚支店　　約850ｍ・徒歩11分
4. みずほ銀行 駒込支店　　約920ｍ・徒歩12分
5. りそな銀行 大塚出張所　　約950ｍ・徒歩12分
6. 三菱UFJ銀行 大塚支店　　約1,010ｍ・徒歩13分
7. りそな銀行 茗荷谷支店　　約1,050ｍ・徒歩14分
8. 三井住友銀行 茗荷谷支店　　約1,060ｍ・徒歩14分
9. みずほ銀行 大塚支店　　約1,200ｍ・徒歩15分

• 公共・レジャー施設

1. 文京大塚三郵便局　　約430ｍ・徒歩6分
2. 大塚公園みどりの図書室　　約470ｍ・徒歩6分
3. 豊島南大塚郵便局　　約680ｍ・徒歩9分
4. 小石川御殿町交番　　約720ｍ・徒歩9分
5. 大原地域活動センター　　約730ｍ・徒歩 10分
6. 小石川消防署大塚出張所　　約750ｍ・徒歩10分
7. 文京大塚五郵便局　　約 820ｍ・徒歩11分
8. 千石図書館　　約830ｍ・徒歩11分
9. 小石川消防署　　約870ｍ・徒歩11分
10. 氷川下町児童遊園　　約60ｍ・徒歩1分
11. 南大塚からたち公園　　約330ｍ・徒歩5分
12. 大塚窪町公園　　約360ｍ・徒歩5分
13. 南大塚一丁目児童遊園　　約410ｍ・徒歩6分
14. 大塚公園　　約470ｍ・徒歩6分
15. 教育の森公園　　約590ｍ・徒歩8分
16. 小石川植物園　　約630ｍ・徒歩8分
17. 窪町東公園　　約660ｍ・徒歩9分
18. 南大塚公園　　約670ｍ・徒歩9分
19. 千石公園　　約730ｍ・徒歩10分
20. 六義園　　約1,510ｍ・徒歩19分
21. 文京スポーツセンター　　約540ｍ・徒歩7分
22. カーブス 文京大塚　　約770ｍ・徒歩10分
23. FASTGYM24 新大塚店　　約830ｍ・徒歩11分
24. 護国寺　　約1,000ｍ・徒歩13分
25. ジェクサー・フィットネス＆スパ大塚　　約1,080ｍ・徒歩14分

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掲示板

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