プレミスト大倉山

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物件概要

プレミスト大倉山　外観完成予想図1

プレミスト大倉山　外観完成予想図2

• 所在地：神奈川県横浜市港北区大豆戸町114-1（地番）
• 交通：

1. 東急東横線 「大倉山」駅 徒歩9分
2. 東急東横線 「菊名」駅 徒歩11分 ※キャレッジエントランス（サブエントランス）から計測
3. 横浜線 「菊名」駅 徒歩11分 ※キャレッジエントランス（サブエントランス）から計測

• 総戸数：241戸（別途管理室1戸、ゲストルーム1戸、パーティルーム＆キッズルーム兼集会室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：敷地は共有、建物は区分所有
• 完成時期：2024年08月
• 売主：大和ハウス工業株式会社・東京建物株式会社・中央日本土地建物株式会社・三信住建株式会社・ナイス株式会社
• 施工：ファーストコーポレーション株式会社
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社

掲示板・口コミ

• プレミスト大倉山（検討スレ）｜（住民スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• やっぱりヴェレーナグランとバチバチですかね？
  • こちらは駅まで平坦？
    • やっと発表されましたね、かなり前から工事が始まっていたので。ランドプランを見ましたが、大通りには住戸が面しておらずよく考えられていると感じました。駅までは平坦です。ヴェレーナグランとは趣が異なるような…。好みがわかれるとは思います。
      • 実利主義→菊名>>大倉山、ブランド主義→大倉山>>菊名なイメージ。ヴェレーナグランとは規模感や立地の面で案外好みがキッパリ分かれそうではあるけど、まぁ、何にせよ値段次第ですかね。
• 坪平均330くらいですかね。南向き高層階は7500万前後でしょうか
• マンマニさんが、近くのパークハウス大倉山よりファミリー層をターゲットにするため、値段を抑えてくるんじゃないかと予想していました。
• ファーストインプレッション
  • 配棟構成キツキツ
  • 機械式駐車場オンリー
  • シャッター式ゲートとか要らない(出入りに時間掛かる、販売価格に転嫁)
  • 慢性渋滞な環状二号至近
    • 閑静な環境を求める方には不向き。ただし、スーパー至近は〇。坪単価 360万～380万程度予想。70m2で7500万円～8000万がボリュームゾーンか
• おおー、こんなのできるんですね、知らなかった。ヴェレーナグランよりはこっちの方がいいかなあ。
• 優等生的なマンション。大変住みやすそうな物件です。東急沿線は教育レベルが高いので、私立に通うお子様が多そうなイメージ。
• 3LDKで７０００万円ですか。マンションも高くなりましたね。昔は一戸建てのほうが高かったけど今は逆転してます
• 東横線2駅利用できて、このスケールでプレミストブランド。貴重な物件なので高くなりそう。坪単価400切るくらいの良心的な価格で出てほしいです。
  • ヴェレーナが300万くらいとのことなので1割高の330万程度でしょう。お見合い住棟等デベとしては強気になれない要素が満載のような。
    • プレミストって反町も人気だけど何故に低層マンションが多いのか、デザインも昭和の団地見たく垢抜けなくてモリモトとかとは雲泥の差と個人的に思う。でも人気なんだよね、大和ハウスだからかな
      • プレミストってブランドとしては中の下くらいだろ。三井、住友、野村あたりのトップブランドとはだいぶ差がある。ブランド力、立地考慮しても坪単価330～350程度が適正価格かと
        • 市況的には坪350あたりが妥当かなと思いますね
          • その妥当の斜め上いくのが最近の流れ。坪400ってのも予想としてはいい線かも。だって代わりのマンションって無くないですか？
            • 坪４００はない。坪３５０、２０坪６６m2で７千万も厳しい。坪３４０、７０m2、７２００万程度でないと売れないと予想。坪３２０、７４m2、７２００万なら売れそう。駅近くでもタワマンでもない。大倉山へは環状道路を渡る幹線道路向こうの物件、菊名へも微妙な道のり。ブランドは悪くないが良くもない。普通のブランドだと思う。
              • 昨今は希望の斜め上を行くでしょうから、350以上でサクッと売れちゃうんでしょうね。
• これだけきつきつの配棟プランだとあんまりきつめの価格では売れ残るだろう。野村の元住吉に駅距離は似てるが周辺は公園が多く配棟も良かったから坪400でも売れたんだろう。プレミストはマンション業界ではまだセカンドブランド。坪370万円平均辺りを狙って72平米8千万切れ辺りが上限。設備も結構節約してくると思う。金利も上がり物価も上がり実質賃金もマイナス。今の中古と同じく新築も下げるだろう。
• 今日のプロジェクト発表会で金額面の話ありましたか？？
  • ありましたよ！だいたいＡ棟とB棟は一階でも7000万円以上です。
    • 参加できなかったのですが、平均坪単価どのくらいでしょうか？
      • 棟にもよりますがだいたい350万円～400万円でしたよ！大規模の割には高いなあという感じでしたね！
        • 大倉山の駅近でもないのに高過ぎでしょ。こんな価格で買う人いるんですかね？
          • 主要デベならわかりますがプレミストですからねぇ。。
• 入居は一年以上先なので、その頃の市場感を見据えて高めの設定ですかね。平均所得ではなく、所得が上がってる層がターゲットで、200戸くらいの需要はあるんでしょうね。
• 価格を見ましたが、この価格なら瞬間蒸発に近いと考えています。気になるのは設備仕様を落としてないかですが、床暖房が２部屋についていたりと表面上は良いように感じます。
• 先日モデルルーム行きました。正直高いなあという印象。坪350～です。良かった点は収納が多いこと。あと南向き物件はどこも価格が高いですが、目の前に建物が建っている場所もあるので、ハズレ区画もあります。気をつけてください。あんまり営業の方はその辺教えてくれないです。F棟は目の前が5階建てくらいの会社の為、日当たりはかなり悪そう。買う人はどうゆう方なんだろ！？予約は埋まってるけど、けっこう売り切るのは難しそうなので、急いで動かないのも選択肢のひとつだと思います。割高物件なのは間違いないです。
  • 情報ありがとうございます。まぁ、駅遠だし立地微妙ですから割高に見えちゃいますね
• こちらの販売方法ってもう決まってるのでしょうか。予約状況ってどこでわかるのですか？購入は先着順ですか？
  • 抽選になるみたいなこと言ってました。

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構造・建物

プレミスト大倉山　センターフォレスト完成予想図

プレミスト大倉山　キャレッジエントランス完成予想図

• 敷地面積：8,276.45m2
• ランドプランを見るとなかなか変わったデザインだなあと思いました。敷地は広大ですね。メインの棟（横に長い棟）が南向きとなるんですね。凸の方の棟だと向きは東もしくは西となりますけど、戸数が少なくなるのでその分落ち着いて暮らせそうではあります。こちら側だとかなり広そうなルーフバルコニーがあるのも魅力的です。
• 総戸数２４１戸なのでだいぶ大規模なマンションになりそうですね。地上７階建てなので案外低いので敷地がかなり広々としているんでしょう。エントランスまで行くのに敷地が広いと時間がかかりそうですが、エレベーターを利用しなくても７階くらいなら階段で行き来できるのでエレベーターがなかなか来ないなら下りなら階段を利用できるメリットがあります。ちなみにエレベーターは何基完備されているのでしょうか？
• 低層階は浸水リスクがありますが、床高はしっかりととっておられるのでしょうか？今はマンション地盤から40～50cm高くバルコニー、さらに40cm高く床コンクリです。昔(笑)なので良心的。
  • このあたりのハザードは最大3mでしたっけ。1階以外は浸水リスクは気にする必要ないかと思います
• このマンションは二重床？直床？直床は避けたい
  • 防音の観点ですか？防音であれば直床・二重床はあまり大差ないですよ。高めの音は二重床得意ですが、低めの音(足音系)は太鼓現象起きるので直床の方が得意。大事なのはスラブ厚なのでそこを確認されるとよいですよ、まだクオリティブック出てないと思いますが
• AB棟は東西に敷地一杯で、前や東住宅とのゆとりはあるのでしょうか？敷地一杯で、前が迫って圧迫感の心配はあるのかな？北側は植栽で余裕の空間を謳っていますが・・

共用施設

プレミスト大倉山　パーティ&キッズスペース(集会室)完成予想図

• 駐車場空台数：91台／機械式：90台、身障者用：1台(別途、来客用：1台、カーシェア用：1台)
• 駐輪場空台数：363台／2段(垂直昇降ラック)下部スライドラック式：130台、スライドラック式：210台、平面式23台
• バイク置き場空台数：10台／バイク置き場：4台、ミニバイク置き場6台
• これだけの規模のマンションになると、住民が多いため共有設備が充実していていいですね。雨の日は外出できなかったりしますし、マンション内にキッズルームなどあると助かります。施設を綺麗に維持していくのは大変かなと思いますがお掃除などはどういう形になるのでしょうか？
  • 共用部分の清掃は管理会社で実施だけど、1日一回だったりするから住民が使った後にきちんとかたずけないと悲惨なことに。新築分譲って、入居しないとその辺のことはわからない。
• エレベーターが何基かは気になりますね。ご時世もありできれば多数で乗るのは避けたいし、生活の中で荷物・ごみ持っていつも階段の上下はちょっとしんどい。

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間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 一戸当たりの専有面積：68.35m2～85.64m2
• バルコニー面積：8.97m2～12.24m2
• ルーフバルコニー面積：29.77m2～43.83m2

買い物・食事

• ショッピング

1. オリンピック大倉山店　　徒歩1分／約80m
2. サミットストア菊名店　　徒歩5分／約400m
3. セブンイレブン横浜大倉山店　　徒歩6分／約420m
4. ファミリーマート横浜菊名店　　徒歩6分／約420m
5. まいばすけっと大倉山1丁目店　　徒歩6分／約470m
6. マツモトキヨシ大倉山駅前店　　徒歩9分／約690m
7. 東急ストアフードステーション大倉山店　　徒歩9分／約700m
8. マルエツ大倉山店　　徒歩9分／約720m
9. 地産マルシェ大倉山店　　徒歩10分／約800m
10. 東急ストア菊名店　　徒歩11分／約830m

• オリンピックがすぐ近くにあるので買い物が不便ないという環境がいい。食材や日用品はほぼ揃えられそう。生活用品やペット用品までそろっているそうなので、便利な環境だなと思います。その他サミットも５分の所にあるようです。
  • ホームセンター的なオリンピックなので、食料品はないです。でも、サミットまで平坦なので十分だと思います。
• ちょっと歩きますが環2のドンキも平坦な道です。チャリがあれば新横浜も平坦でスイスイです。トレッサにも行けますし、買い物はまあまあ便利だと思います。
• 気合入ってるママ友は北新横のエスポットやIKEAまでチャリで行ってるらしい。IKEAはチャリで30分くらい。（日産スタジアムのところ経由）トレッサは若干坂があるけど、チャリあればすぐ。休日はスーパー激混みだから気を付けて。
• 大倉山駅前のスタバも地味に助かる。狭いけど。たまに飲みたくなるからね。マルエツの目の前の八百屋は安くて良いけど、常温保存だから、夏は多少いたんでることもある。４丁目のヨークマートは最低限のスーパー。可もなく不可もなく。

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育児・教育

• 教育施設

1. アットキッズ大倉山　　徒歩5分／約370m
2. うみのくに保育園きくな　　徒歩6分／約410m
3. まめどくれっしゅ　　徒歩6分／約430m
4. 高木学園附属幼稚園　　徒歩6分／約430m
5. 光の園第二保育園　　徒歩6分／約440m
6. 明日葉保育園大倉山園　　徒歩7分／約550m
7. グローバルキッズ菊名園　　徒歩8分／約640m
8. 菊名小学校　　徒歩10分／約780m
9. 大綱中学校　　徒歩13分／約970m
10. 大倉山アソカ幼稚園　　徒歩16分／約1,270m

• 菊名地区センターも子供のイベント多いから、子供達が楽しそうだった。
• 小学区は菊名小か。大倉山エリアの学区は大綱小。
• ここは住所は大豆戸ですが、学区の影響でファミリー向けは人気が出そうです。私立に行くコストと比較してるファミリーが多数いました。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域、第一種住居地域
• 平坦だけど歩道橋で環2と綱島街道を跨がないといけない。会社が許すなら定期は菊名で買いたいな。
• 大倉山駅と菊名駅のちょうど真ん中あたりに位置しているので両方の路線が利用できるということですが、どちらの駅も１０分くらいかかってしまいそうですね。都心方面なら大倉山駅の方が便利でしょうか？菊名駅なら横浜方面と分けて利用する感じになりそうかな？
  • 大倉山は東横線各停しか停まらないから、菊名の方がマシかもね。トボトボ歩いて菊名駅東口に辿り着くと、正面にどーんと大階段が待ち構えていて萎えますが(笑、一応エレベータもあります。
    • 横浜方面でも渋谷方面でも菊名。横浜、武蔵小杉、自由が丘、中目黒、渋谷とここの6つしかない特急停車駅。（通勤時間帯は日吉にも止まるけど）ただ、菊名駅って一度階段を上って改札、そこからホームに下るけど、ホームに下る階段が横浜寄りにあるのでいつも端っこが混んでいる印象。
• 菊名駅が最寄でしたか。知人が住んでいます。IKEAが近くて羨ましいです。地図を見る限り、大倉山駅の方が近いのかもしれませんが。地図ギリギリに横浜アリーナも見えています。菊名駅のいいところは、JR横浜線の乗り継ぎもできることでしょうか。東急もJRもどちらも使えるのはメリットある気がします。階段は足腰を鍛えるためだと思って、利用するのがいいのかもですね。
  • 物件HPには、大倉山駅徒歩9分、菊名駅徒歩11分、と書いてありますが。
    • 物件HPの現地案内図の赤い点線が徒歩9分のルートだと思いますが、大豆戸交差点ではもれなく歩道橋を渡る必要があります。青線の「フラットアプローチ」だと徒歩11分ですね。
      • 菊名からはフラットアプローチですのでその点は良いですが、大倉山からだと商店街を通りますので通り道を楽しめるといった利点がありますね。
        • まあ、用途や好みや気分に応じて大倉山と菊名を使い分けられるのはいいのかもしれない。どっちもどっちで中途半端な立地ともいえますが。
• 菊名は坂が多いですが、この物件に住むのであれば登る必要がありません。ハザードマップは気になりますが…
• このマンションと区役所を含む大豆戸町って、なんで飛び地みたいになってるんですかね。菊名6丁目・７丁目に分断されてるような感じですが。
• 10年前に大倉山に引っ越してきましたけど、持っていたイメージ通りでこじんまりとした、のどかでとても過ごしやすい良い街ですよ。自然もあり、大倉山の駅に帰ってくるとホッとします。再開発がめまぐるしい、所謂キラキラした街ではありませんが、静かに暮らしたい人にはぴったりだと思います。好き嫌いが分かれるでしょうね。
• 菊名駅の近くに妻の実家があるので、ちょこちょこ訪れ、大倉山駅までも何度か歩きましたが、ごちゃごちゃした駅前、曲がり道や細めの歩道、周囲には急な坂道と丘陵地帯が連なる雑多な住宅街というイメージです。それでも菊名駅から渋谷・横浜・新横浜へのアクセス性は抜群なので、とても便利な駅だと思います！東横ブランドを代表する憧れの街、代官山や中目黒、自由が丘、学芸大学などにも、ふらっと簡単に行けちゃうのも魅力ですね。
• 綱島街道沿いなので騒音や排気ガスが心配ですが、ご近所物件のパークホームズ大倉山はリバブルのサイトで売出し待ち25件の大倉山ではかなりの人気物件なので、気にしない人も多いのでしょうね。なのでこちらも価格次第ですね。パークホームズは当時70平米5000万切る部屋もあったりして、今から思えばいい時代でしたね～
  • 綱島街道沿いだけど敷地が大きくて環状道路から少し距離があるからそれほど騒音は気にならないのではないかと。周辺では羽沢、新横浜２棟、大倉山のパークハウス等が競合するがいずれも相当騒音が大きくて、プレミストは静寂か（そんなはずはないが）とすら錯覚する。菊名は少し違うから外した。既存で近くの人気がある三井のパークホームズ大倉山も品質は比較的いいが環状道路、綱島街道、東横線、新幹線の騒音がある。
• ここ大倉山駅からフラットアプローチでも、最後は結局歩道橋を渡らなければならないのかな？ベビーカーや高齢者には歩道橋が酷。歩道橋にエレベーター付いてればいいけど？
  • 歩道橋を渡らないルートもありますよ。遠回りだけど・・・
    • 歩道橋渡らないルートだと何分位なんでしょうか？ずっと住み続ける事考えると歩道橋を難なく渡れる世代のみだとかなり限定されちゃうような‥
      • 11分くらいですね。
• 坂だらけの横浜だけど、ここは坂とほぼ無縁で生活可能なのはいい。元々は鶴見川沿い平地で水害リスク高かったけど、河川改修とか進んでかなり安全。気になる人はハザードマップ見てね
• JR新横浜駅まで歩いて徒歩２２分、地上出入口まで徒歩２０分くらい。大豆戸町や大倉山３，４丁目よりは遠いけど以外に歩いて行けます。バスも結構本数があります。
• 駅はどちらも平坦徒歩圏内ですが、ここは大倉山ではなくて菊名ですね。小学校も菊名小。やはりここらでは立地、資産価値、ステータス、いずれも綱島街道が1つのキーポイントで、綱島街道隣接は新築でも中古マンションでもあまり売れ行きが良くない印象です。とは言え、大規模マンション、綱島街道の騒音も最大限考慮されたデザイン、駅徒歩15分圏内にマンションの立つ立地がほとんどない、という事を考えると、バランスの取れた良いマンションだと思います。ちなみに大倉山がブランドだと思ってるのは昔から住んでる人。隣の綱島の方が子育て世代が多く、可愛いお店も多く、他県からの流入も多くて綺麗で活発な雰囲気です。大倉山は、地元だった人、親と同居の人、地主さん、が多く、菊名や綱島に比べると若干閉鎖的でおとなしめな雰囲気。
  • 大倉山はブランドというより住みやすいんだよね。特に、川沿いの緑道と公園、大倉山記念館や梅林公園の間で新横浜にも歩いて行けるあたりは環境もいいしほどほどの利便性もある場所です。菊名は起伏が複雑でなんか駅に歩いた感じが今一歩なんですよね。駅前の起伏は大倉山も同じですが、平らな安定した街並みがない感じ。東横線より横浜線のイメージに近い。
• マンション建設現場を見てきました。高圧送電線がとても気になり、インターネットで検索したのですが、電磁波による健康被害の可能性もありとの記載がありました。立証されているわけではないようですが、女の子しか生まれない、といった記載もありました。一方で、スマフォでも電磁波を受けており、あまり考える必要がないものなのでしょうか。高圧送電線がマンションの上に通っていること、また、少し南東にも高圧電線が上空を通っており、あまり景観としては良いものではないですね。少し広めの間取りもあり気になっているものの、現地に行くと、高圧送電線が大きく目に留まり、悩んでいます。
  • 高圧線は気になるかたは気になりますよね。日本は高圧線や高圧鉄塔の回りでも住めますが、ヨーロッパでは近くの居住を禁止してる国も。日本も高圧線の最下垂時から半径何メートルは建物禁止みたいな規制はありますが(地役権や契約等で)、人の健康に留意したというよりも、送電を守ると言う意味合いが強い。新横浜でも大倉山でも電線地中化は失敗しています(やってません)。建物プランや場所にもよりますよね。
    • ストリートビューで見てきたけど、高圧送電線、確かに景観的にも気になりますね。近くに電圧塔もあるけど距離はややありそう。部屋の中に電磁波がどれくらいでてるかはわからないけど小さい子供がいるから少し気になってきた。。あと物件概要のところに西側に都市開発道路の予定地とあるけど、高速道路みたいなものが出来るとしたら騒音も排気も気になりますねぇ。

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周辺施設

• 病院

1. 大倉山こじまクリニック　　徒歩6分／約430m
2. 大倉山皮フ科クリニック　　徒歩6分／約430m
3. 服部クリニック　　徒歩6分／約480m
4. 大倉山内科クリニック　　徒歩8分／約570m
5. かとう眼科　　徒歩8分／約580m
6. 荻原医院　　徒歩8分／約600m
7. 港北区休日急患診療所　　徒歩9分／約670m
8. 大倉山レディースクリニック　　徒歩10分／約740m
9. 大倉山こどもクリニック　　徒歩10分／約750m
10. 小野皮フ科　　徒歩10分／約770m

• 金融機関

1. 横浜大倉山郵便局　　徒歩7分／約560m
2. JA横浜港北支店　　徒歩3分／約180m
3. 三菱UFJ銀行大倉山支店　　徒歩8分／約590m
4. 芝信用金庫菊名支店　　徒歩8分／約640m
5. 横浜銀行大倉山支店　　徒歩9分／約660m
6. みずほ銀行マルエツ大倉山店出張所　　徒歩9分／約720m

• 公共・レジャー施設

1. 大倉山交番　　徒歩6分／約450m
2. 港北消防署　　徒歩4分／約280m
3. 港北郵便局　　徒歩4分／約280m
4. 港北区役所　　徒歩4分／約320m
5. 大豆戸堀上第二公園　　徒歩1分／約20m
6. 菊名町第二公園　　徒歩4分／約310m
7. 菊名七丁目公園　　徒歩5分／約340m
8. 大豆戸堀上第三公園　　徒歩5分／約400m
9. 菊名いちょうの広場　　徒歩6分／約450m
10. 師岡打越公園　　徒歩7分／約490m
11. 東大豆戸公園　　徒歩7分／約550m
12. 大豆戸堀上公園　　徒歩8分／約590m
13. 市ノ坪公園　　徒歩9分／約720m
14. 大倉山公園　　徒歩12分／約920m
15. 港北公会堂　　徒歩5分／約340m
16. 菊名北町町内会館　　徒歩5分／約360m
17. 菊名地区センター　　徒歩7分／約490m
18. 港北図書館　　徒歩7分／約490m
19. 大豆戸町内会館　　徒歩10分／約780m
20. 大倉山記念館　　徒歩15分／約1,140m

• 横浜市は図書館が絶望的に少ないですが、ここなら港北図書館まで歩いて行けるのもいいですね。

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