プレミスト千葉公園

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4.73

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物件概要

プレミスト千葉公園　外観完成予想図

• 所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3（地番）
• 交通：

1. 総武線 「千葉」駅 徒歩9分
2. 総武本線 「千葉」駅 徒歩9分
3. 京成千葉線 「京成千葉」駅 徒歩14分

• 総戸数：150戸（別途、管理事務室1戸、キッズルーム1戸、テレワークルーム1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年01月
• 売主：大和ハウス工業株式会社、京成電鉄株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社

掲示板・口コミ

• プレミスト千葉公園（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• ここは即日抽選完売でしょうね。神社の跡地とはびっくり。ヒルズグランデ稲毛を選択肢の軸にしてましたが、ここの販売内容が判るまで保留です。でも相当な金額が予想されますね.....。
  • ここいいですよね。でもどんなマンションにも必ずデメリットが出てきます。果たしてここはどんなデメリットが出てくるのか…
    • デメリットは都心からの距離と千葉ってことくらい。それが許容出来れば絶対買い。目指せグロブナープレイス千葉公園だわ
      • この辺りは虫が多いことがデメリットかもしれません。池も近くにあるので蚊がたくさん出そう。
        • たしかにそうかもしれません。公園隣接は子育てには嬉しいけど虫嫌いの私には厳しいかも。
• 寝室側まで完全にアウトフレーム、床暖面積も広いしで、詳細は出ていませんがきっと設備仕様は相当ハイグレードですね。となるとデメリットとすればかなりお高くなりそう、住環境もいいですし。
• マンションマニアさんによれば、エクセレントシティ千葉弁天1丁目は単体でみれば千葉駅北口が好きな人にとっては決して悪くないと思うが、その後に控えているここが神立地すぎるのでここを待ちたいと考える人も多いのではないかとまで絶賛していました。ひょっとしたら三越跡地のブリリアタワーと並ぶぐらいの高値になるかもしれませんね。
  • ブリリアと同じくらいだとすると、同じマンマニさん予想では坪330ですよね。70平米で約7200万円。。。デベを止めはしませんが、私には厳しい。その価格だと弁天買える層とはまた違う人がターゲットになりそうですね。それこそ船橋のパークハウスと同じくらいの価格だったはずなので。
• 販売開始の6か月以上前からHPを立ち上げて告知ってリードタイム長いな。千葉駅周辺のマンション供給ラッシュで需要を食い尽くしたって判断なのか。
• 150戸のうち半数が70m2台で、坪330だと7000万円超ですから。
  • ７０００万かあ、、手が出せないなああ。周辺の値下がりに食らいつきます
    • 3LDK 70m2台中心で総戸数150戸だと、なかなかのの規模感ですね。価格が気になりますが、坪330万円ぐらいまで上がってしまうのでしょうか。
• 地縁がないのでわからないのですが、地元の方の感覚からすると、ここは坪330でも違和感がない立地なんですね。駅徒歩5分の弁天が坪290くらいだったので、10分近く歩くここは販売時期を踏まえても同じくらいかパークビューで条件良いところが坪300くらいだと思ってたのですが。
  • 千葉公園の隣接を各自がどう位置付けるか。普通に暮らすだけならエクセレントシティ弁天で十分かな。ただ希少価値で言えば唯一無二だろうからハマる人にはハマるかも
    • 地元の感覚でもその辺が妥当かと思います。相場を引っ張る都心通いのパワーカップルだと津田沼までが限度でしょうし、奏の杜のようにはいかないかと

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構造・建物

• 敷地面積：5,260.17m2
• デメリットはかなり詰め込んだコの字型配棟計画。どの棟も共用廊下側の部屋は一日中暗くなりそう。西棟は擁壁の上に位置するので道路側からセットバックしなくてはならないのに、高さ制限20mで容積率を稼ぐためにかなり無理をしている。西棟が無ければ、駐車場も駐輪場も余裕ができ、日当たり風通しとも良くなりそうですが、そうすると単価的に厳しくなってしまうのしょうね。

共用施設

• 駐車場空台数：91台（機械式駐車場：88台、平置き駐車場：3台（内、車いす利用者用：1台））
  • 最近の千葉駅周辺物件としては駐車場も多い気がしますね。150戸に対して91台。60m2台が増えたご時世で半分以上が70m2台だから、価格帯をあまり低く抑えるつもりはないのかな
• HPの配棟図をみる限り、北側敷地に大型の機械式駐車場が複数設置されるように見えますが､全91台という台数からみて､出し入れの待ち時間とか大変でしょうか
• 機械式駐車場の数からみると5段式かもしれないですね。
  • 機械式でシステムが３つで88台だと朝はそれなりに待つ必要が出てくるかもですね。配当図の簡易図からは6列、6列、8列のようなので、8列の部分を4列、4列にわけて4つのシステムだとストレスは少ないかもですね。
    • 機械式駐車場が多すぎ、3棟構成＋中層で修繕費用がかさみそうなところは気になりますかね。
• ほぼ機械式ってのがリスク要因。最初は駐車場埋まっていても、車離れで空きが出てくるってことも。機械式って使ってなくても維持コストがかかる。
• 駐輪場空台数：229台（二段式：208台、平置き：21台）
• バイク置き場空台数：5台　

設備・仕様

• 床暖を居室にってケースだと普通は主寝室になんだけど。何故なんだろう。
• スロップシンクついてるんですね！！これはいい！

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 一戸当たりの専有面積：66.08m2～87.95m2
• バルコニー面積：10.66m2～30.69m2
• ルーフバルコニー面積：22.72m2～45.66m2
• 間取りが出ていますがW3タイプ、ぱっと見アルコーブついてると思ったら違いました・・・
• プレミストってハイスペックって印象ではないけど、ここは居室にも床暖、スロップシンクと仕様頑張ってる。地歴に難ありだからそれくらいしないとって判断か。ただ居室に床暖なら主寝室なんだよね。設計者さん、高級物件見に行くくらい勉強すればいいのに。あと、洗面の入り口は引き戸にしないと。
• s6rタイプいいな。坪300だと8000万だけど。エクセレントザタワーのプレミアム部屋が瞬間蒸発したことを考えると需要はありそう。
• 東棟の部屋は、Eタイプだと思いますが、なぜか出てきませんね。
• ダイレクトウインドウの角部屋は6つしかないのですかね？プレミアム感あり激戦でしょうか？
• 収納広くていいと思います。S1のウォークスルークローゼット、他のマンションでは見ないくらいの広いクローゼットでした。

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買い物・食事

• ショッピング

1. ドラッグストア マツモトキヨシ 千葉弁天町店　　徒歩3分／約180m
2. アコレ 弁天１丁目店　　徒歩3分／約190m
3. セブン-イレブン 千葉松波店　　徒歩3分／約240m
4. ファミリーマート 千葉駅北口店　　徒歩8分／約610m
5. ヤオコー 作草部店　　徒歩11分／約840m
6. スギ薬局 作草部店　　徒歩11分／約870m
7. ペリエ千葉　　徒歩11分／約870m
8. そごう千葉店 本館　　徒歩14分／約1,120m
9. そごう千葉店 ジュンヌ館　　徒歩14分／約1,120m
10. ヨドバシカメラ 千葉店　　徒歩16分／約1,280m

• 立地をよいしょしてるけど、近くのアコレはイオン系のディスカントストアで品ぞろえ限られてるし、駅ナカは東口側で北口の動線にない。スーパーは10分以上なので日常の買い物には不便だと思うけど。
• 現地視察をした個人的感想ですが、この立地では車が必要かもしれません。買い物はヤオコーが便利そうですが、自転車や車は必要。夜間は徒歩よりは車があればなお安心。検討者も悩ましいとこかもしれませんね。
  • 便理そうというか日常の買い物にはヤオコーしかないってのがここのウィークポイントなのかも。
    • 確かにヤオコーさんの距離だとちょっとしたものならいいですが、例えば1週間分とかしっかり買物したいときは車が必要かなと。駅から10分でも夜間は人通りも少ないですしね。確かに長期的な維持費の問題もあります。今から悩んでも答えは出ませんが、なんだか悩ましい…。
      • 普段はヤオコー、たまに駅ビルやそごうの地下でお惣菜やスイーツみたいなイメージです。ヤオコーは自転車ですかね。おはぎオススメです（関係ないか）。祐光は治安が悪いので近づきません。

育児・教育

• 教育施設

1. 松波アーク保育園　　徒歩4分／約310m
2. 千葉商業高等学校　　徒歩5分／約400m
3. 弁天保育所　　徒歩6分／約450m
4. 松波アーク保育園分園　　徒歩6分／約450m
5. アンファンジュール保育園弁天　　徒歩6分／約480m
6. 西千葉たんぽぽ保育室　　徒歩7分／約550m
7. 千葉東高等学校　　徒歩8分／約610m
8. 千葉大学教育学部附属幼稚園　　徒歩8分／約610m
9. 轟保育所　　徒歩9分／約650m
10. キッズパティオ西千葉園　　徒歩10分／約770m
11. 作草部アーク保育園　　徒歩11分／約860m
12. 千葉大学 西千葉キャンパス　　徒歩13分／約980m
13. 轟町小学校 【通学指定校】　　徒歩17分／約1,360m
14. 轟町中学校 【通学指定校】　　徒歩18分／約1,440m

• かなり人気が出そうですね。デメリットがあるとすれば学区。こちらは小学校は弁天小学校ではなく轟町小学校になるそうです。少々距離があります。まぁこの辺の住民は千葉大附属を受験する人も多いですが。

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周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域
• この立地、もはやプレミスト千葉公園じゃないとだめって人も結構いるだろ
• 移転した護国神社の跡地にマンションだからね。中には気になる人も居るだろうから納得した上で検討しましょう
• 立地に関しては千葉公園内だから二度と出ない立地ではある。合う合わないは分かれそうだけど公園ビューの方は抽選になりそう
• 価格は高いだろうし、平凡な住宅街の駅徒歩9分は結構きついから、エクセレントシティ弁天にするのが正解な気もする…夏とかきつい。
  • 確か千葉駅北口から「護国神社前」に停まるバスが走っていたと思います、本数は多くないですが。バスだと千葉駅も西千葉駅も100円で行けるので時間が合えば便利です。
    • 確かに住宅街の道はわちゃわちゃした道よりも歩くのは気分的に苦痛かもしれない。歩道も狭いからなおさらかもしれない。
      • 実質的に改札からドアまで14,5分でしょうか。歩道も無いかあっても狭く夜は人通りもなくて結構寂しい感じになりますね。それを「閑静」と表現できますが。ここに限った話ではありませんが、そごうの撤退リスクは覚悟しておかなくてはならない。
• となりが公園なのでバルコニーの汚れは酷くなるのかな？
• 移ったとはいえ霊を祭っていた神社跡地ってどうなんだろう。
  • 護国神社ができる前は、陸軍墓地だったのですか？このことが気になっています。
    • 旧陸軍の墓地でその跡地に護国神社ができたのです。ちなみにマンション北側には日清戦争以降の戦没者を追悼する忠霊塔があり、それは公園内に残ります（残るという言い方は失礼ですが)。個人のお墓ではありませんが御霊を祀る場所ではあり続けます。
      • 工場跡地なんかよりは全然いいけどな
        • 知れば知るほど複雑な気持ちになる場所であることは間違いないですね。昔何かしら事件や事故があった場所ぐらいなら何とか割り切れるけど歴史的にも心情的にも少し。神立地と言えば確かに神立地。気にする人と気にしない人が別れるんだろうけど。
• ここの立地は千葉公園の端で少し鬱蒼としています。まさに神社跡地といった雰囲気なので、気になる人は気になるでしょうね。千葉公園再整備では木の間引きも予定されているようですが、現状では20メートル近い高い木に囲まれているので、眺望もさえぎられます。公園前で開放的なイメージをしていると少し違う雰囲気ですので、早めの現地確認をおすすめします。公園の中心の綿打池なども見えないのではないかと思います。
  • そもそも高さ制限20ｍだから樹木が20ｍだと建物がすっぽり林の中のようになってしまいますね。樹はもう少し低いかも…。ただ３階位まではいわゆる眺望は期待できないでしょうね。それでもいいんですけど、という人も多いかもしれませんが。
• すごく良い立地ですよね。千葉駅周辺で住環境良く子育てしたい世帯には良いと思いますし、この先、このエリアで、この規模の物件は出てこないと思います。あとは価格がどうなるか、、、
• 目の前に千葉公園があるそうでマンションからの眺望が緑一色で気持ちがよさそうですね。ストリートビューで周りをうろうろしてみましたが、近くにある気球聯隊第二格納庫 ダイヤモンドトラスとは一体何なんでしょう？
  • 旧陸軍の気球連隊が公園近くの作草部にあった関係で、気球の大型格納庫の部材（ダイヤモンドトラス構造）の一部が公園内に戦跡（モニュメント）として設置されています。見た目はペンキで塗られた鉄骨が置かれているだけです。忠霊塔をはじめ、千葉公園内には旧陸軍関係の戦跡がいくつか設置されています。
• このマンションのキャッチコピーは、千葉公園の杜に包まれる、ですが、本当にそのような立地です。神社はたいてい森の中に本殿がありますが、その本殿の森に包まれた場所に建つのがこのマンションです。一般的な公園前マンションとはちょっと違って、開けた眺望がない代わりに、落ち着いた雰囲気です。プランページに眺望写真が載っていますが、最上階の眺望でこんな感じではないかと思います。万人向けと見えて、低層階は森ビューといった感じで好みが分かれそうなので、検討者は早めに現地を見たほうが良いと思います。
• 先日実査しました。シジュウカラやヒヨドリなどがいましたね。鳥のさえずりも楽しめそうです。ただ、建設現場周辺では大きな樹木が伐採された跡があり、鳥たちになんか申し訳ないような気にばりました（自分が購入するかどうか分かりませんが）。南棟は一段下がった場所に建つような感じだと思われ（多分？）、やはり３階か４階までは樹木に囲まれたようになるのではないかと。東棟は目の前が広場で、西棟は住宅街なので、そのようにはならないと思われます。建設現場の直ぐ隣に建つ忠霊塔が想像していたよりとても大きく立派で、その周辺にも慰霊碑や戦跡があるので、こんなところにマンション建ててもいいのかなぁと感じる雰囲気もあります。気味が悪いという意味ではなく、なんだか…う～ん。
• 千葉駅から建設予定地に実際に歩いてみると思ったより距離があるように感じました。歩道が狭いとこもありましたし、まともなスーパーに行くのにもやや距離あるし、ここってそんなによい立地なんですかね。。

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周辺施設

• 病院

1. えりやま内科皮膚科医院　　徒歩4分／約290m
2. 山田整形外科医院　　徒歩5分／約350m
3. 大濱小児科医院　　徒歩6分／約420m
4. 矢部歯科医院　　徒歩6分／約440m
5. 林内科医院　　徒歩6分／約470m
6. 鍋島整形外科　　徒歩7分／約540m
7. 青い鳥クリニック千葉　　徒歩8分／約640m
8. 山口内科外科　　徒歩9分／約700m
9. 千葉眼科　　徒歩9分／約700m
10. 三愛記念病院　　徒歩12分／約930m
11. 井上記念病院　　徒歩19分／約1,490m
12. 千葉医療センター　　徒歩20分／約1,540m

• 金融機関

1. 京葉銀行 西千葉ATMコーナー　　徒歩6分／約480m
2. 中央労働金庫 千葉支店　　徒歩8分／約620m
3. 千葉信用金庫 千葉駅北口支店　　徒歩9分／約660m
4. 佐原信用金庫 作草部支店　　徒歩13分／約1,010m
5. みずほ銀行 千葉支店　　徒歩14分／約1,120m
6. 三井住友銀行 千葉支店　　徒歩15分／約1,170m
7. 三井住友銀行 四街道支店　　徒歩15分／約1,170m
8. 千葉興業銀行 千葉駅前支店　　徒歩15分／約1,200m
9. 三菱UFJ銀行 千葉中央支店　　徒歩16分／約1,250m
10. 三菱UFJ銀行 新稲毛支店　　徒歩16分／約1,250m
11. 京葉銀行 本店営業部　　徒歩16分／約1,280m

• 公共・レジャー施設

1. 千葉市消費生活センター　　徒歩3分／約180m
2. 千葉松波郵便局　　徒歩4分／約260m
3. 松波公民館　　徒歩5分／約340m
4. 千葉市生涯学習センター　　徒歩5分／約380m
5. 千葉市中央図書館　　徒歩5分／約380m
6. 千葉中央コミュニティセンター 松波分室　　徒歩8分／約590m
7. 轟公民館　　徒歩9分／約720m
8. 千葉公園前交番　　徒歩11分／約870m
9. 千葉市民会館　　徒歩17分／約1,310m
10. 千葉市役所　　徒歩20分／約1,590m
11. 千葉市中央コミュニティセンター　　約1,710m
12. 千葉市文化センター　　約1,790m
13. 千葉市中央区役所　　約2,060m
14. 千葉県庁　　約2,340m
15. 千葉公園　　徒歩1分／約30m
16. 松波公園　　徒歩5分／約370m
17. 千葉公園水泳プール　　徒歩6分／約430m
18. TIPSTAR DOME CHIBA　　徒歩6分／約470m
19. ボルダリングジム登攀道場　　徒歩7分／約510m
20. 弁天公園　　徒歩8分／約610m
21. 鳩尾公園　　徒歩11分／約820m
22. カーブス 作草部　　徒歩11分／約860m
23. 西千葉駅前緑地　　徒歩11分／約870m
24. ジムスタイル24 千葉　　徒歩12分／約930m
25. 椿森公園　　徒歩16分／約1,260m
26. セントラルフィットネスクラブ千葉　　徒歩16分／約1,280m
27. エニタイムフィットネス 千葉中央店　　徒歩19分／約1,470m

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掲示板

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