プレミスト北浦和 ブライトフォート

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4.18

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物件概要

プレミスト北浦和 ブライトフォート　外観完成予想図

• 所在地：埼玉県さいたま市中央区新中里1丁目656-1（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「北浦和」駅 徒歩11分
2. 埼京線 「南与野」駅 徒歩12分

• 総戸数：87戸（非分譲住戸31戸含む（別途管理事務室1戸））
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年09月
• 売主：大和ハウス工業株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社

掲示板・口コミ

• プレミスト北浦和 ブライトフォート（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 団地の建て替えで非分譲分もかなりある所が気になります。学区も浦和区ではなく、どちらの駅を利用するにしても距離がかなりあるので価格次第ですね。
• 想定価格はおよそどのくらいになりそうなものでしょうか？
• 非分譲分があるという所はデメリットになりそうですが、これは今後も課題になりそうですね
• 北浦和は選択肢が多い
• 競合が多いとやっぱり駅から近い順に埋まっていくものなんですかね。価格としてはほんの数分の差でも駅に近いほど上がっていきますけど。ここはどうなるでしょうか。
• 団地に囲まれてる、小学校の前、いざ売るとなった場合に北浦和高騰の理由のひとつである常盤学区じゃない等々、他のマンションと比べると条件的には厳しそうですが値段次第ではそれなりに売れるのかなとは思います。
• 学区が北浦和で人気の常盤小・常盤中学区ではない事、駅から少し遠い事を考えると、他物件より売行きが鈍くなりそうな気もします。北浦和はマンションラッシュですが、このあたりでは久しぶりのマンション新築なので、価格設定次第でしょうか。リセールバリューが気になります。
• 都心のビンテージマンションの建て替えと違って、郊外の老朽マンションの建て替えはそれなりですね。必要最低限の仕様と設備。ある程度の新規販売戸数を確保して、建設費も抑える。あくまでも、これまでの住民のための建て替え事業。しかも、そうした方たちが条件のいい部屋を一般販売前におさえているので、販売に回される部屋は西側しかないんじゃないですかね。ほんと、価格次第ですね。
• 南向きとなったら少し価格は高めかもしれないですし、西向きにしても日中の明るさは確保できるでしょうし、南向きより価格が抑えめだったりもするかもしれないのでは。
• 販売時期、延期しましたね。いずれにしてもこのタイミングでの購入は躊躇してしまいます。中古価格も下がるだろうし、そうなるともっと駅近の物件を購入できるので価格次第と思っていてもあえてこのマンションを買う魅力がなくなりますね。
  • 緊急事態宣言が出ているのもありますし今はどの物件でも同じことが言えるのかなと思います。販売時期をずらすしかないでしょう。購入検討者ももしかしたら、こんな事態を良きしていなかっただけに購入をもう一度検討し直すタイミングになったかもしれません。
• 販売開始が５月下旬との記載されていました。緊急事態宣言の延長を見越してのことかもしれませんが。見学できるのはまだまだ先となりそうですね。
• マンションの価格、どうなのかな。新築も中古も下がっていくと思って良いものでしょうか。期待して待っても変わらなかったり、かえって値上がりしたりとかしないでしょうか。ここの場合だと駅からの距離が少しあるので、価格とか広さを重視したい人に注目されるとは思うのですが。価格や管理費・修繕費などはまだ未定の状態なので、検討を続けるか控えるか判断しにくいのではと思います。世の中の状況などを考慮して手ごろな価格で売ってくれるといいなと思います。
• 私はこちらのマンションだけではなく今後物価は上がるのではないかと考えます。飲食店の座席も以前より減少すれば価格を上げなくては経営は成り立ちません。そして日銀による国債買入れの上限撤廃（無制限購入）によるインフレ懸念。価格が下がると思えば待てば良いし、上がると思えば買えば良い。どんな時代も2択なんだし。
• 立地条件が良いというところから見ても、非分譲住戸の戸数がかなり多い所がデメリットの部分管理組合などの決め事でもめるということも今後出てきてしまうこともあるかもしれません。子供が小さい時だけ住み、将来はリセールを考えている方にはいいのかもしれませんね
• 15年後のリセールは、かなり落ちそうな気がしますけどどうでしょう。駅まで10分以上ありますし。
• 販売予定時期、5月下旬から7月下旬になりました。コロナ自粛中はモデルルームも検討できていませんでしたし、購入者側としてもよかったと思っています。我が家、サラリーマン家庭なのですが、今年のボーナスはそこまで影響がないかもしれないものの、来年のボーナスがそこまでよくなさそうと思っています。知りあいでパートの人は自宅待機で無給だったりしますし。無理して購入するより、払えるマンションを検討しなおす人もいそうです。
• 予定価格帯がＨＰに出ましたね。2LDKが3400万円台からとなっていました。3LDKは4000万以下はあるのでしょうか？最高価格が5100万円台と書いてあったのでほとんどの部屋は4000?5000万円なんだろうなと予想します。駅徒歩11分を我慢すれば安いような気がします。（埼京線も利用できるし）あと3ヶ月で完成だから、安くして早く売りたいのでしょうか。
• ２LDKで2400万円台だと考えると、３LDKも4000万円以下、あっても良さそうな気もただ、低層階になってしまうかもしれないですね。モデルルームに行けば価格表一覧みたいなものが見られると思います。すべての物件が価格が掲載されているわけじゃないかと思いますが、そこからある程度、推察は出来ると思われます。
• また施工が長谷工ですね。なんで、北浦和は長谷工が多いんだろう。
• モデルルームの見学をしました。内装や設備は標準的でした。（ディスポーザーや食洗機などは付いていませんので主婦には残念かも）ですが、予定価格表を見せて頂いたら予想していたより安かったです。3LDK70㎡位で4000万円前半位でした。浦和区ではなく中央区だから安いのでしょうか？ほとんど区境ですが、学区を除けば普段の生活は大して変わらないですよって営業トークありました。実際のところ浦和区と中央区に大きな差があれば教えてください。
  • 浦和区民はプライドが高い人が多いですよ。さいたま市になる前の浦和市の頃から同じです。県庁所在地だからかしれませんが大宮にもライバル心全開です。さいたま市のTOPと思う浦和区民。東京の特別行政区とは違い区ごとに大きな差はないと感じています。中央区は旧与野市ですから、年配の方は浦和市からみたら見下し感はあるのではないでしょうか。
• 中央区だから浦和の人から見下されるとか、そんなことは皆無だと思いますよ。教育環境優先で、落ち着いた雰囲気の親御さんが多い印象です。なぜなら、東京や横浜の知人友人に地名だけでマウント取るには、浦和常盤のマンションはコスパが悪すぎますから…（苦笑）
• 第1期分譲は全て申込済のようです。第2期分譲は8月の予定と聞きました。
• 第1期2次の案内がHPに出ていますね。
  • 今、ホームページを見ると第２期最終期の販売がされているようです。コロナウイルスの影響もあって外出は厳しいのかなと思っていましたが順調に売れているということなんだと思います。

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交通

• 北浦和駅が使いやすいのかなと思うものの、南与野駅も使えますよね。2駅使えるのはいいです。

構造・建物

プレミスト北浦和 ブライトフォート　エントランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：3,047.02m2
• デザインは好きです
• 非分譲住戸31戸とはかなりの戸数ではありますね。総戸数87戸ですから、ほぼ1/3弱くらいになるのかな。南向きと西向きとがあるようですが、どのような配置になるのでしょう。

共用施設

プレミスト北浦和 ブライトフォート　エントランスホール完成予想図

• 駐車場：42台（非分譲用14台含む）
  • 月額利用料：12,000円～16,000円
• 駐輪場：174台（非分譲用62台含む）
  • 月額利用料：100円～500円
• バイク置き場：5台（非分譲用2台含む）※ミニバイク置場になります
  • 月額利用料：1,000円
• このマンションの弱みは24時間ゴミ出しがNGなところ。マンションを選ぶ人にとってそれは大きなデメリットになりますよね。
  • 24時間ゴミ出しは不便ですか？確かに朝早く起きてゴミ出ししなくちゃいけない時は、辛い時ありますね。
• 24時間ゴミ出し不可なんですか？！
• ゴミが２４時間対応してもらえないのは残念ですが何を優先に選ぶべきかでしょうね。

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：58.48m2～76.86m2
• バルコニー面積：9.58m2～12.60m2
• 専用庭面積：11.02m2～11.59m2
• サービスバルコニー面積：1.62m2～3.66m2
• テラス面積：11.60m2～12.32m2
• プランを見ると、縦長な感じでよくある間取りだなとは思いましたが各部屋に窓があって、通気性が良さそうなので良いなと思いました。どうしても窓のない部屋が1室出来たりするのですが、この設計であれば窓もありエアコンも各部屋につけることが出来そうだと思います。今年は梅雨明けからかなり暑くなるそうです。通気性が良いことって、とても大切だなと思います。

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買い物・食事

• 商業施設

1. ドラッグスギ 大戸中通り店　（徒歩3分・約180m）
2. イオン 北浦和店　（徒歩4分・約280m）
3. フレッシュ市場 マルフク北浦和店　（徒歩5分・約370m）
4. TSUTAYA 17号北浦和店　（徒歩6分・約420m）
5. オーケー 与野店　（徒歩6分・約480m）
6. ホームズ 与野店　（徒歩6分・約480m）
7. ファミリーマート北浦和駅西口店　（徒歩12分・約940m）
8. マルエツ 南与野駅店　（徒歩13分・約1,030m）

• グルメ

1. nofu（カフェ）　（徒歩10分・約740m）
2. BEER HUNTING URAWA　（徒歩10分・約760m）
3. キッチン きく　（徒歩11分・約830m）
4. Books ＆ Café TOKIWA　（徒歩11分・約860m）
5. 蘭豆（カフェ）　（徒歩12分・約890m）
6. 国登録有形文化財 会席料理 二木屋　（徒歩12分・約910m）
7. 小さなお菓子屋さん それいゆ　（徒歩13分・約980m）
8. タピパンダ北浦和店　（徒歩13分・約990m）

• イオンが近いという所はメリットが高いです。買い物は不便なく暮らせそうです

育児・教育

• 教育施設

1. 市立大戸小学校（通学校）　（徒歩1分・約50m）
2. 市立与野南中学校（通学校）　（徒歩13分・約1,010m）
3. 保育所まぁむイオン北浦和園　（徒歩4分・約280m）
4. 常盤たいよう保育園　（徒歩7分・約500m）
5. はちみつ保育園　（徒歩8分・約610m）
6. なでしこキッズルーム 北浦和店　（徒歩9分・約680m）
7. 森のおうち ひよこルーム　（徒歩9分・約690m）
8. 与野幼稚園　（徒歩10分・約740m）
9. ときわ幼稚園　（徒歩12分・約900m）
10. 保育所まぁむ北浦和駅前園　（徒歩12分・約950m）

• 小学校もすぐ近くにあることからお子さんがまだ小さいファミリー世帯にとってもメリットが高い。
• 隣りの中央区学区の大戸小学校が来年？から建て替えらしいですが、ご存知の方いらっしゃいますか？
  • 大戸小学校の建て替えのことをググってみたら日本工業経済新聞社の記事が出てきました。さいたま市が大戸小東棟改築に6.4億円https://www.nikoukei.co.jp/node/10477442 2月4日の掲載記事です。それによると、゛10月に着工し、22年２月の竣工を予定している。”とありました。予定通りだと今年着工ということになるのかな？コロナの関係でどうなるかわからない面もありそうですけど。

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周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 建て替え案件なんですね。駅10分以内ではないけど、イオンが近かったり埼京線も使えたりと魅力の多い立地です。ただ、ここまで小学校に近いと子どもが嫌がりませんかね？
• 学校が隣接していますし、治安がよさそうですね。商店街がちゃんと起動しているなら、便利でしょうし。私は通勤がないので、どちらかといえばマンション周辺の環境に関心があります。それと立地的に大通りから逸れているのがいいと思いました。
• ここの立地はファミリーには住みやすい立地だと思いました。学校隣接、イオン徒歩４分は強いかなと。子供の習い事の人気ランキング上位の水泳もコナミでやってもらえますもんね。
• 落ち着いた環境ですね
• 通勤有りでも周辺環境は重視したほうが良いような気がします。歩きやすい道とか並木道などだと10分歩いても苦にならない場合があるし、静かすぎたり殺風景だったり交通量の多い道路沿いとかだと、歩きにくかったりする場合もあるかもしれません。こちらの場合は距離的にはけっこう歩くことになるけれど、商店街があったり、路地を歩いて行けたり、2駅を使い分けたりもできそうなので、飽きずに歩ける感じではないかと想像します。あとは実際に歩いてみて街の様子を知ると良いかなと思います。
• 駅からの帰り道で買い物ができるので11分でも許容範囲です。朝の出勤時は辛いかもですが。
  • 2駅利用可能ですが11ー12分かかるので許容出来れば良いかと。北浦和からだと商店街やイオンに寄りながら帰れるので生活利便性は良さそう。
• 小学校や公園が近く、子育てしていく上での環境が整っているのでファミリー世代に大満足なマンションかなと思います。
• 立地環境について述べますが、イオンがすぐ近くにあるし、小学校も近いですから子育て世代にはかなり住みやすい環境だと思います。年数がたってもイオンが近いので買い物は不便しないのが良い。
• 駅まで距離が少しあるようには思いますが周辺環境は家族で住みやすそうでいいなと感じました。

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周辺施設

• 公園・レジャー施設

1. 常盤10丁目第二公園　（徒歩4分・約300m）
2. 常盤10丁目公園　（徒歩5分・約350m）
3. 北浦和公園　（徒歩10分・約770m）
4. 鈴谷東公園　（徒歩11分・約840m）
5. 鈴谷西公園　（徒歩13分・約1,010m）
6. 大戸公園　　（徒歩13分・約1,020m）
7. コナミスポーツクラブ 北浦和　（徒歩4分・約280m）

• 医療機関

1. あきもと内科クリニック　（徒歩3分・約220m）
2. 駒橋内科医院　（徒歩6分・約420m）
3. 北浦和デンタルクリニック　（徒歩7分・約490m）
4. 鈴木こどもクリニック　（徒歩7分・約530m）
5. こんの眼科　（徒歩8分・約620m）
6. 加藤整形外科　（徒歩9分・約650m）
7. 埼玉メディカルセンター　（徒歩9分・約660m）
8. ゆう・こどもクリニック　（徒歩10分・約790m）
9. とらキッズクリニック　（徒歩12分・約900m）
10. すがやハートクリニック　（徒歩12分・約960m）

• 公共・文化施設

1. 森熊美術館　（徒歩8分・約600m）
2. 埼玉県立近代美術館　（徒歩12分・約900m）
3. 与野南図書館　（徒歩12分・約910m）
4. 北浦和駅市民の窓口　（徒歩13分・約1,030m）
5. さいたま市立北浦和図書館　（徒歩13分・約1,030m）
6. 恭慶館　（徒歩14分・約1,090m）

• 金融機関

1. イオン銀行 イオン北浦和店出張所　（徒歩4分・約280m）
2. 武蔵野銀行 北浦和西口店　（徒歩5分・約350m）
3. 浦和常盤十郵便局　（徒歩6分・約420m）
4. 川口信用金庫 北浦和支店　（徒歩8分・約620m）
5. 三菱UFJ銀行 ATMコーナー 北浦和駅前　（徒歩10分・約800m）
6. 埼玉りそな銀行 北浦和西口支店　（徒歩11分・約810m）
7. みずほ銀行 北浦和駅西口出張所（ATM）　（徒歩12分・約900m）

掲示板

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