プレシス葛西ルヴェール

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物件概要

• 所在地：東京都江戸川区東葛西7丁目9-4他（地番）
• 交通：東京メトロ東西線 「葛西」駅 徒歩7分 （中央口）
• 総戸数：28戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年07月上旬予定
• 売主：一建設株式会社
• 販売代理 株式会社デバインコーポレーション
• 設計・監理：株式会社オンズデコ 一級建築士事務所
• 施工：菊池建設株式会社
• 管理：伏見管理サービス株式会社
• 公式URL：http://www.presis.com/tokyo/kasai-leverre/outline/

掲示板・口コミ

• プレシス葛西ルヴェール（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• なんか、まだ全然詳細ってないんですね。プランすらまだ見られないので情報はもっと待たないとならない。販売は１０月下旬って言う風に書いてあるけれど、あと少しですよね。それなのにこんなに情報出していないってどういうことなんだろう。もう問い合わせがいっぱい来ていて、敢えて情報を出さなくても大丈夫なのか、それともまだそこまで反響がないだけなのか。
  • Jタイプ以外は全般コンパクトな造りなのですね。 間取はもう見ることができるようになっておりますので、それで少しは判断ができるようになるのではないでしょうか。後は施設ですよね。施設というか設備というのがわかるともっと具体的なものがわかるのになぁ。
• 3,390万円～6,120万円（１LDK～３LDK）ということですので、駅までの距離を考えても妥当でしょう。
• プレシスってマンションシリーズをよく知らないのですが、高級ラインなんでしょうか。 キッチンなどを見ていても御影石なのかな？とてもいい感じですし、 使っているものがもし標準だとすればグレードがとても高いなと感じました。 ただ、オプションや有償のものが一部含まれておりとありますので どこからどこまでが標準なのかが極めてわかりにくいなぁ。 わかりやすくしてくれると良いなと思うけどどこもこういうかんじなんですよね
  • んー、特にラグジュアリーなハイブランドという感じではないと思います。一建設のブランドであるということだけで　マンション自体は結構考えて作られているのかなと図面を見ただけでは思うのですが実際の仕上がりとか質感とかそこはモデルルームでチェックするしかないですね
    • プレシスは、基本的には格安マンションブランド。微妙な立地や敷地に安く土地を買い、床暖房とか標準設備を削って安く提供してきた。 これまでは売れ残りがあると、アンビシャスとかいうマンション転売会社にバルク売りして、あとは売主が変わって販売が常だった。 でも、最近はそこそこ駅に近い立地を押さえて、設備も割とグレード高くして、価格も高めに設定するようになってきた。それでも大手ブランドよりは格安。また管理会社も昔から格安管理会社にして色々と維持費用も削ってる。たぶん管理の質は大手より安定していないが、コスト面ではかなりのメリットがある。 ブランドや管理の質に拘らず、割と駅近に大手物件より安く住みたいならありなんじゃない？
• 管理費単価は258円/m2とかなり高いね。小規模でもこの管理会社なら安いはずなんだけど。 ルヴェールのほうが管理費は安い。 プレシスは安さに惹かれて買うマンションだけど、管理費が高かったら、価格が安いからと買う人には負担じゃないかな。ローンと合わせての負担はでかいから。
• 価格は44m2超3290万円。これは安いですか？44m2って、結局のところ住宅ローン減税が適用できないので、ギリギリ50m2にもっていってもらえるとありがたかったんですが。
  • ４４m2だとそうなんですよ。住宅ローン減税が効かない。 これ、結構大きいですよ。 ただ５０m2以上にした時の価格と、住宅ローン減税で減税される分、ということを思うとどっちがいいのか。 ４４平米の１LDKだと、 単身者というよりは二人暮らしくらいの広さになってくるのかなぁ。 DINKSにはいいかも。
    • 坪単価247万だから、安くはないかな。 設備仕様を良いのにしてるせいもあるけど。 まあ今の大手ブランドなら普通仕様でももっと高いだろうから、それに比べれば割安ということ。 そういう時代になったんだねえ。
• 売り出している住戸の販売期がバラバラ。要望書を取ってから販売しているのではなくて、普通に予め決めた販売計画に沿って出していっているのかなと感じます。 でも、そうなると、 目玉になる部屋とかっていうのは最後の方の販売期に持ってきたりしがちにならないのかなとも感じられます。 今まで販売されたのはどのあたりの部屋にあたるのだろう？
• この小規模で竣工後4ヶ月でも売り切れないのは間取りと売主ブランドが理由なんでしょうかね。ノンアウトフレームに、バルコニーもコストカットして、収納少なめでサービスルームが多い。大幅値引きに期待できそうですね。
  • 小規模なのに売り切れないのは、売主が大手でない以外にも、小規模ならではの管理費の高さもあるかもね。こちらが28戸で管理費単価が278円/m2、同じ売主のルジュールは66戸で管理費単価が194円/m2 おおよそ1.5倍違いますね。

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構造・建物

• 敷地面積 621.24m2
• 建築面積 364.74m2
• 建築延床面積 2,324.87m2
• 構造面を見てみても、その通りに作ってあればかなり頑張ってきていると思いますし、設備や仕様も良さそうだし、お金をかけて作っているなというのは伝わってくる内容なんじゃなかろうかと思うのです。
• 構造とか設備はしっかりしている方なのでしょうか。スラブ厚は200mmあるという話ですが、基準よりも多めに取られているようです。 多めに取られていたとしても、 音を沢山出すような生活をしていてはやはり音漏れはしてしまいますから 丁寧に暮らしていかねばならないというのはありますけれど、 でも生活音自体はきちんとシャットアウト出来るということになってくるのだと思います。
  • スラブ厚は厚い方が音は確かに通りにくいですが、厚いとマンションそのものの重量が重くなってきてしまうし、まあコレくらいがちょうどいいくらいなのかもしれないのかも。 何れにせよ、普通に静かに生活している分には音は通りませんが、ガンガン物を落としたりバタンバタン扉を閉めていればスラブ厚の厚さは関係なく普通に音漏れしちゃいます。 集合住宅だからお互いに気遣い合って…ですね。

共用施設

• 駐輪場 敷地内に54台（2段ラック式52台、平置式2台）
  • 駐輪場って54台分が用意されているようです。 全28戸なんだから、2台ずつ停めると56台分の自転車置き場があったも良いんじゃないかなと思ったんですが、あと2台分も厳しい感じだったんですか。子供がいるとどうしても人数分停めたいと思う人が多くなってくるかと思います。止められない分は折りたたみ自転車などにして対応する形でしょうか。
• 駐車場 敷地内に10台（機械式8台、平置式2台（うち1台福祉車両優先駐車場）
• バイク置場 敷地内に2台
• この規模のマンションなので、共有設備も特に何もなく。これくらいで良いんじゃないでしょうか。

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設備・仕様

• 床暖房はここも電気式のもののようでした。温水の物より光熱費は上がるというのがネックかなあ。温かさはどうなんでしょう？
• 洗面所は天然石カウンター天板ですがキッチンで御影石仕様にするとオプションってことなんですかね。せっかくなら揃えたいところですが、どの位掛かるものなんでしょうね。
  • キッチンを天然石は、大手だと数十万アップでしたけど、もしオプションならおなじじゃないかな。大きさで違ってくると思う。でも、洗面所が天然石で、キッチンがそうでないなんてあるのかね？
• ホームページを見た感じですと、とてもキッチンの作りが良かったように思います。デザインもシンプルでおしゃれですし、収納もしっかりとしていて使い勝手が良さそうでした。単身者向けの間取りも多いですが、ファミリー族にも注目されそうな物件なので、家事が楽しくなりそうな仕様はとても大切だと思います。
• お風呂や洗面が使いやすそうに工夫されているなと思います。リネン庫も充実していますね、三面鏡の裏もいろいろ置けますし、洗面の下もたっぷり収納できる様子です。お風呂のシャワーや棚の位置が高いように思いますがこちらは標準装備になってしまっているので個別で調整できるものなんでしょうか
  • 棚は分かりませんけど、シャワーは横の棒に添って上下できるものだと思います。なので好みの高さに合わせて使えます。うちのは長く使ってるうちに緩んじゃいましたが（高い位置に合わせても下がってくる…）最新のものならそういうことも無さそう。
• 写真だと水回りの設備が素敵でした。キッチンの大理石天板や浄水器一体型シャワー混合水栓はオプション？こういうのが標準だと嬉しいんですけどね。
  • キッチンの天然石カウンターは標準でしたよ。
• 設備面は基本的にはふつーな感じ…かな。ミストサウナは入っていないんだぁって思うけど、使わないっていう話も聞くし。基本的な乾燥とかそういうのが入っているだけまだ良いのかななんて思ったりもしました。
• 24時間換気って今時はマンションはどこも付いていないと行けないらしいんですけど、外気がそのまま入ってくるかんじなんですか？せっかくマンションって気密性が高いのに、室温が大きく変化してしまったりなんてこと無いんでしょうか。

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間取り

• 間取り 1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積 44.63m2～80.29m2
• バルコニー面積 6.00m2～8.20m2
• バルコニーがせり出すタイプで、しかもあまり広くないのが気になります。なんでもっと広く作らなかったんだろう。
• リビングはどちらかというと長方形のような形をしているのですか。家具の置き方によっては少し狭く感じてしまいそうな印象を受けました。ただ、高級感があり、駅からの距離もそこそこなので、良い物件ですね。
• ここは２LDKの物件でもサービスルームがあったりして実質的には３LDKとして使うようになっているのかなと言う印象を持ちました。 ただ３LDKだったとしても７０ないのはなぁ。かなりのコンパクトさじゃないでしょうか。その分お安くなるのであれば若いファミリーは検討しやすくなってくるのではないかなと思いますよ。 子供がいるとどうしても荷物が多くなりますのでそれらをどうするのかが鍵となりそうです。
• プラン集を見ていて思ったんですが、Eタイプってもしかしたら２Fの物件って１LDK＋S扱いになるということになるのでしょうか。リビングのお隣の部屋は２Fだとサービスルーム扱いになってしまうということです。 きちんと開口部があるのですが階数によって居室じゃないという風にされてしまうということは、日当たりなどが関係してくるのかしら。
• Cプラン見ていて疑問に思ったんですが、サービスルームの左上の柱のところにある外からの扉って一体何があるのでしょうか。 メーターボックスとか点検口とかそういうものなんでしょうか。室内からは全く関係がない一なのに何なのだろうなぁ。 共用通路側の部屋の窓は、ブラインドが写真ではかかっているので、ルーバー面格子などではないということなのかな。
• 1LDKのお宅もあるようで、そこは少しびっくりしました。どちらかと言うと葛西って子供がいる家庭がものすごく多い地域だと思っておりましたから。 １LDKとは言え、サービスルームがついていて居室よりもサービスルームのほうが断然広いのです。単身者が暮らすとするならば贅沢な空間な使い方はできそうですが、二人でとなりと少し手狭になってしまうかも？
• バルコニーの付き方がなんだか面白いというかなんというかどうして部屋の幅全部に合わせてバルコニーをつけていないんだろう？バルコニーの面積が容積率や建ぺい率に関係してくるとかそういうことが有ったりするのだろうか？？？
• バルコニーの幅をいっぱいまで広げていない分、値引きに期待できるのでしょうか。 Aタイプを見ますと、リビングにバルコニーが面しているというよりは、 洋室に面しているような形になっていますね。 あえてこういう仕様にするのには何か意味があったのでしょうか。
• １LDKで44平米、広いなぁと思ったら、サービスルームがある実質２LDKとして使えるような家、ということなんですね ２LDKで44平米と思って考えるとちょいせまいかなぁ というか、全体的にかなりコンパクトになっている少しずつ広さ的に物足りない感じがしてきてしまうような気がします。
• １LDK+2Sという物件があります。 これって実質３LDKとして使うことができるということになりますよね？ 値段の設定の基準って坪単価で計算されるから、 １LDK＋２Sでも２LDK+Sでもお値段的には変わらないのでしょうか。 １LSK+2Sの方が圧倒的にお得だよ、みたいなことがあるのかなぁなんてなんとなく思いました。
  • そういう部屋は低層階で日当たり悪いからSとなっている部屋のことが多いから、条件の良い日当たりの良い他の部屋よりはやすいんじゃないの？管理費や修繕積立金、固定資産税などは部屋の条件でなく部屋の面積で決まるから、同じ面積なら同額だけどね。

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周辺環境・治安

• 地域・地区 第１種住居専用地域・準防火地域・第３種高度地区・日影規制（5H-3H/4M）・下水道処理区域内・最低敷地面積70m2
• 駅から現地まで、信号の数はいくつかあるようです。ですので、全部に引っかからないで行くことは出来ないですので、 実際に駅までかかる時間って7分では済まないでしょうし、 10分以上かかってしまうのではないかなと思いまして… それをどうやって捉えていくかでこのマンションの印象も変わりそうです
• 実際歩いてみても１０分はかからない、男の足で７分もかからなかった。場所は大変魅力的。内装も高級仕様で作りもよかった。

• 

  現地案内図

その他

• プレシス葛西ルジュール

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