プレシス市川妙典

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4.83

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物件概要

プレシス市川妙典　外観完成予想図

• 所在地：千葉県市川市富浜3丁目1-3他（地番）
• 交通：東京メトロ東西線 「妙典」駅 徒歩6分
• 総戸数：28戸（他管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年07月
• 売主：一建設株式会社
• 施工：今井産業株式会社　東京支店
• 管理会社：伏見管理サービス株式会社

掲示板・口コミ

• プレシス市川妙典（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 公式サイトのトップページがなんとなくわかりずらいですが・・・そこからわかった情報では 最寄りは始発駅、駅から6分、フラットアプローチ、50㎡～の2LDK、3LDK、全邸東南向き、3方向道路に面した角地。 利便性は良さそうだけど、コンパクトな間取りになるのかなと想像します。 価格はどうなんでしょう。 駅からの微妙な距離と狭さから考えると、お手頃価格になるのかなと期待してしまうけど。 コンセプトも“ちょうどいい”ということなので、価格もちょうどいいといいなと思います。
• カーアクセスの良さもウリのひとつのようですね。とはいえ駐車スペースは50％。足りるかな？駐輪場もほぼ1世帯1台の割合。コンパクトとはいえファミリー世帯対象でしょうから足りないのでは？設備仕様が良さそうなお話もあり、線路などのマイナス点も考慮してどんな価格帯になるのか楽しみです。いろいろあっても駅から近いので注目度は高いと思われます。デザイナーズマンションでもあるようなので、デザイン面も楽しみです。
• 立地が気に入れば別だと思いますがみなさんの意見にあるように、この面積で考えると家族で住むのは無理でしょう。投資物件として考えるのも厳しいかもしれません。単身者かｄｉｎｋｓがターゲットなのかなと思いました。
  • プレシスというマンション自体が、駅に近くて単身者かDINKS向けのマンションを作るのが得意というイメージがあります。単身者が独身のうちは自分が住むために確保し、結婚したらそのまま住むか、または賃貸に出すみたいなパターンが多くなってくるのかな？とは思っています。
    • 駅まで近いですから、DINKSとシングルの人が中心となるでしょうね。賃貸だと正直新築分譲で購入した場合は難しいんじゃないかと思いますが…値段が値段ってことになりやすい。だから少なくても最初のうちは実需の人が多くなるのでは？
• 今は子供のいない夫婦もいますし、DINKSで子供がいないのなら、ファミリーじゃないマンションもいいと思います。どうしても子持ち家庭だと、配慮していても音や振動で迷惑をかけてしまうことが多いので。私も子供を育てていますが、頭を下げない親が多くて困っています。ファミリー向けの物件じゃないなと思ったので、私はスルーしますが、ファミリーじゃない物件を探している人には価値あると思いました。
• 竣工予定は2020年7月上旬、販売予定は2019年10月中旬。総戸数が28戸と少ないので、どんな風に販売されるのかなと思います。少しづつゆっくり売っていくのか、一気に全戸売ってしまうのか。間取りはまだ出ていませんが、かなりコンパクトな感じになるだろうなとは思います。リビングに接する部屋はウォールドアとかでフレキシブルな感じになっていれば、二人暮らしや一人暮らしとして広々とした生活にも対応できそうに思います。
• 価格が出ていましたが、驚きました。プレシスにしては気合いが入っていたので、安くないかもとは思っていましたが、57.3平米で4480万は個人的には高いと思いました。路線価と構造別建築予定費で見積もってみましたが、約3177万でした。見学してから最終的には決めようと思いますが、これならガーデナの中古にしようかと思ってしまいます。
  • 高い？このエリアならこんなもんですよ。
    • 同意です。高いです。駅近？としてもイオンと逆方向ですし、買い物も不便に感じます。広さからいって家族向けではないですね。
• 60m2も無くて4,500万近くっていうのは、ちょっと高いですね。富裕なdinks狙いでしょうか。
  • 保育園入るのも大変だし、確かに独身向けかもね。西友も圏内で便利だけど、線路の向かいは厳しいかも。
• 完売ですか？
• 線路沿は資産価値としても疑問。

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構造・建物

プレシス市川妙典　エントランス完成予想図

• 建ペイ率：60％（70％）
• 容積率：200％
• 敷地面積：822.43m2
• 建築面積：455.65m2
• 延床面積：1761.16m2
• デザイナーズマンションと銘打って宣伝をしています。公式サイトでちらっと見えるデザインを見るとコンクリートのうちっぱなし、みたいな感じの外観です。打ちっぱなし風のパネルなんでしょうか。本当に打ちっぱなしなのでしょうか。もう少し全容がわかると面白いかもしれません。

共用施設

プレシス市川妙典　エントランスホール完成予想図

• 駐輪場：敷地内に30台（2段式 上段 12台、下段 18台）
  • 月額使用料：300円・400円
• 駐車場：敷地内に14台（機械式14台）
  • 月額使用料：10,000円～15,000円
• バイク置場：なし

間取り

• 一つ気になった点は50m2で3LDKというところです。 最近は間取りがせまくても部屋数を取る傾向があるみたいですけど、部屋数があっても一部屋の広さがあまりにもコンパクトだとそこを部屋として使うのは厳しくなりますね。 少ない人数で住んで一部屋、納戸として使うなら別ですけど。
  • 50m2で3LDKはきびしそうな感じがします。間取りを見てみないとなんともいえないかもしれませんが、各寝室は6帖、5帖、4帖って感じで、リビングダイニンが狭い感じになるのだろうなと予想します。寝室の広さは60m2でもそれ以上でも同じような感じだと思うのですが、家族全員でくつろぐスペースが小さくなるのだろうと思います。あとはキッチン、トイレ、浴室などが狭めになるのかな。リビングダイニングの隣の洋室がウォールドアなどになっていれば、2LKDとして住むこともできるでしょうけど。
    • 家族で住むなら最低でも3LDKの間取りが必要ですが面積が狭くて部屋数だけあっても意味がないと思います。ただ、まだ公式ページに間取りの詳細が記載されていませんので見てからの判断でも遅くないのかなと思いました。
      • 部屋の狭さは待っても変わらない思うけど、何か変わるのかね？ 何をどうしても狭小3LDKしか作れないけどね。 廊下の面積を削るため玄関からいきなりリビングになって、三部屋は全てリビング隣接とか、収納が極小などプランすればなんとかなるかも？
• 2LDK・3LDKで面積が52.91m2・57.30m2と物件概要には出ているので、それ以上広い間取りはないのだろうと思います。よほど無駄を省いた工夫したプランでないと狭さを感じないようにはできないかもと思います。ただ、利便性の良さとか価格がリーズナブルだったりとかすれば、それらの条件に合った検討者もいるのだろうと思います。あるいは利便性を生かして賃貸にする場合もあるかもしれないなと思います。長期的に住むのではなく一時的に住むとしたら多少狭くても大丈夫だと思うので。
• 駅に近い物件を求めている人にはお勧めなのかも。でも、まだ肝心な間取りの記載がないのですよね。せめて代表間取りくらい紹介されていても良さそうなものですが・・・。物件概要には2LDK・3LDKとありますが、専有面積が52.91m2・57.30m2とあまりにも狭いのでファミリー向けではない感じがしました。

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買い物・食事

• 商業施設

1. ペットシティ　徒歩1分（約60m）
2. セブンイレブン 市川本塩店　徒歩2分（約110m）
3. オリンピック 行徳店　徒歩5分（約400m）
4. TSUTAYA 行徳店　徒歩5分（約400m）
5. マツモトキヨシ 富浜店　徒歩7分（約500m）
6. M'av みょうでん　徒歩8分（約600m）
7. イオン 市川妙典店　徒歩9分（約670m）
8. イオンシネマ 市川妙典　徒歩9分（約670m）
9. ザ・ダイソー イオン市川妙典店　徒歩10分（約750m）
10. 業務スーパー 行徳店　徒歩12分（約900m）
11. 西友 行徳店　徒歩12分（約1,000m）
12. ドン・キホーテ 行徳駅前店　徒歩14分（約1,100m）
13. マルエツ 行徳駅前店（24時間営業）　徒歩14分（約1,100m）

• 買い物は駅の反対側になってしまうのかな。イオンがあちら側にあります。でも、自転車だったら全然苦にならない距離だと思うんで、休みの日などに買い物に行けるでしょう。普段、買い物して帰ってこようとするとかなり通り道になっちゃうんで。駅とマンションの間に、せめてドラッグストアとかがあるといいですね。
• 日々の買い物には10分前後歩かないといけないようですが、お店の選択肢が多いので飽きずに買い物ができそうです。自転車があると楽そうだけれど、駐輪場の数は足りるのでしょうか。
  • ここだとかなり自転車だと楽ですよね。1世帯あたり1台分は停められるようにはなっているのでしょうか。必ず一台分停められるのであればまあまあ安心ではありますが…。マンションだとよほど郊外型のマンションじゃない限りサイクルポートの設置は難しいのでどこも足りないなぁという感じが多くなりますよね。

育児・教育

• 教育施設

1. キッド・ステイ妙典保育園　徒歩2分（約160m）
2. すえひろ保育園　徒歩6分（約450m）
3. 市立塩焼第二保育園　徒歩7分（約500m）
4. 市川市立第七中学校　徒歩7分（約550m）
5. 行徳小学校　徒歩9分（約650m）
6. 塩焼保育園　徒歩9分（約650m）
7. 若葉インターナショナル幼保園　徒歩9分（約700m）
8. 東浜幼稚園徒　歩15分（約1,200m）

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周辺環境・治安

• 地域・地区：第一種住居地域、第二種高度地区、市川市景観計画区域、日影規制 4h-2.5h/4.0m、法22条指定区域、下水道処理区域
• 地図で見るとバルコニーのある南東は東西線の高架が近接してるように見えますが、、、ハイサッシで梁とかないとあったので、プレシスにしては気合い入ってるなあと思ったらそういうことでしたか。妙典駅から6分の土地をよく買えたなと思ったのですが、納得です。
  • その分お値段に反映してくれるのかな?一応始発もある駅だし、設備も高級路線にしそうだから、騒線路目の前でもそんなに安くはできないかなあ。
• 駅近ですが、東西線の高架が目の前、何かと気になるかな
• 駅まで6分。この近さだとDINKSや単身者にはかなり良いんじゃないかと思います。都内までの通勤もそこまで時間はかからないエリア。駅の周りもお店も多いので、買い物にしても外食にしてもとても便利にやっていけるので、大人だけの世帯だったらいい感じでやっていけそうです。
• 路線近くに住んでますが、かなりうるさいです。年中、窓を閉めっぱなしなら、大丈夫と思いますが。
  • これは要確認ですね。東西線の線路沿いでした。5階建てなので1階や2階だと気になるものの、最上階だったりしたら気にならないなどありそうです。
    • 逆。高架の場合、下の階は騒音小さく、高層は騒音大きい。音は上に上がるから、線路の高さ以上の高層階は爆音だと思うよ。窓は開けれないの前提となり、線路に面する窓全てが防音対策で二重サッシになっているかどうかが重要。
      • 未だに間取りだしてないでしょ？二重サッシ以外だと窓閉めっぱでもかなり音が聞こえるし、二重サッシだとしても吸気口が防音フードになってなかったらそこから音は入ってくる。線路脇に作る分譲マンションなら防音対策を完璧にするのは当たり前だけど、そこが手抜きだと買ってから大後悔するよ。とはいえ、爆音も一月聞き続ければ慣れてしまうけどね。人間の適応力は凄いから、電車の音が子守唄がわりになる。ただし、テレビの音は聞こえないけどね。
        • あれだけ線路に近いと、やはり気になる要素ですね。電車の乗客ともお見合い？
          • 電車うるさいよ。

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周辺施設

• 金融機関

1. 京葉銀行 行徳支店　徒歩2分（約180m）
2. 市川富浜郵便局　徒歩3分（約220m）
3. 三菱UFJ銀行 妙典駅ATMコーナー　徒歩7分（約500m）
4. みずほ銀行 イオン市川妙典店出張所　徒歩10分（約750m）
5. 三井住友銀行 イオン市川妙典店出張所　徒歩10分（約750m）
6. みずほ銀行 行徳支店徒　歩12分（約950m）
7. 三井住友銀行 行徳支店　徒歩12分（約950m）
8. りそな銀行 行徳支店　徒歩13分（約1,000m）
9. 三菱UFJ銀行 行徳支店　徒歩13分（約1,000m）

• 公園・スポーツ・レジャー

1. 行徳中央公園　徒歩2分（約150m）
2. グローバルゴルフクラブ　徒歩6分（約450m）
3. コナミスポーツクラブ 妙典　徒歩9分（約650m）
4. 塩焼中央公園　徒歩10分（約800m）
5. カーブス 行徳駅前店　徒歩12分（約900m）
6. FASTGYM24 行徳店　徒歩12分（約950m）
7. ゴールドジム 行徳千葉　徒歩13分（約1,000m）
8. 妙典公園　徒歩13分（約1,000m）

• 医療施設

1. 竜崎医院　徒歩2分（約140m）
2. マーシー動物病院　徒歩6分（約450m）
3. 妙典内科クリニック　徒歩8分（約550m）
4. ひらかわクリニック　徒歩8分（約600m）
5. みずの皮フ科医院　徒歩8分（約600m）
6. みょうでんfamily歯科　徒歩9分（約650m）
7. 行徳整形外科内科　徒歩12分（約900m）
8. 川嶋レディースクリニック　徒歩14分（約1,100m）
9. 行徳フラワー通りクリニック（365日診療）　徒歩15分（約1,200m）

• 公共施設

1. 妙典駅前交番　徒歩8分（約600m）
2. 行徳文化ホールI＆I　徒歩8分（約600m）
3. 行徳図書館　徒歩8分（約600m）
4. 市川市行徳支所　徒歩9分（約650m）

掲示板

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