プレサンス ロジェ 烏丸御池

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プレサンス ロジェ 烏丸御池外観

物件概要

• 所在地：京都府京都市中京区釜座通押小路下る下松屋町729番1、御池通西洞院東入橋之町745番2、新町通押小路下る中之町47番1（地番）
• 交通：

1. 京都市営地下鉄烏丸線 「烏丸御池」駅 徒歩4分
2. 京都市営地下鉄東西線 「烏丸御池」駅 徒歩4分

• 総戸数：31戸
• 構造、建物階数：地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年10月下旬予定
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 施工：大豊建設株式会社大阪支店
• 管理：グローバルコミュニティ株式会社、株式会社プレサンスコミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 価格：3,300万円台予定～5,400万円台予定。
• 販売戸数：6戸。
• ここは場所からすると妥当な値段なのですか？
• モデルルーム行きました。あの立地であの値段は魅力的だと思うけどな~
• 残り戸数は５戸とサイトに書かれています。売れ行きは良さそうですね。
• 価格はそれほど高くはない方だと思うのですが、いつか売りたいと思う時、御池周辺には似たようなマンションが多いので、値崩れとかしないのでしょうか。そこが購入を躊躇してしまう理由です。
  • 資産価値維持率は10年後に新築価格の65%くらいでは？
  • いくら中京区が人気の立地だとしても中古物件となれば資産価値ってそうそう上がるとは思えない。資産価値を考えるなら、もう少し場所考えたほうがいいかな。
• 12月7日最終分譲販売開始 最終販売概要
  • 販売戸数 5戸
  • 販売価格（税込） 3,776.38万円～4,950.78万円
  • 間取り 1LDK+F〜2LDK+F
  • 住居専有面積 55.04m²～75.15m²
  • バルコニー面積 6.19m²～7.07m²
  • サービスバルコニー面積 1.18m²〜2.54m²
  • アルコーブ面積 0.98m²～1.48m²
  • 管理費（月額） 10,620円〜14,500円
  • 修繕積立金（月額） 3,300円〜4,510円
  • 修繕積立一時金 （引渡時一括払） 302,700円〜413,300円
  • 管理準備金（引渡時一括払） 5,000円

最後のも、もうほとんど残ってないですよね？

• 部屋の広さから考えると割高な物件と感じる。立地が良いと言いたいのかもしれないけど京都在住の人は購入考えないかも。

設備・仕様

• キッチンはスッキリしているようにも思えましたが価格の割に設備がイマイチ安っぽく見えるのは気のせいでしょうか。決め手に欠ける感じがしました。
• 浴槽が３タイプから選べるのは良いと思うのですが少しトイレが狭いように感じました。みなさんは感じられませんでしたか?
  • たしかに狭いかもしれませんね。特別にトイレ環境にこだわってはいないと思います。物件によっては収納があってしかも便座とドアの距離があってと、ずいぶん凝っているタイプもあるわけで。それを見た後だと余計に狭く感じると思いますよ。といっても一日中居る場所ではないですから、こう考えれば妥協は可能かなあと。
    • トイレはずっといる場所ではないですもんね。でも、出来れば縦長ではなく、少し便座の横が広いほうが良いなと思うのもわからなくないです。他に場所をとっているからというのもあるのかな？
      • トイレだけでなく、洗面所やキッチンも狭いので、賃貸用みたいな感じ。長くいない場所こそゆとりある方が、気分的にも落ち着けて好きです。全体的に窮屈に思えるので、個人的には部屋数を１つ少なくしてもひとつづつがもう少し広い方がいい。でも、部屋数が少ないと売りにくいんでしょうね。

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間取り

• 間取り：1LDK＋S～2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：55.04m2～75.15m2。
• 敷地面積：405.56m²。
• 建築面積：264.13m²。
• 延床面積：2,534.64m²。
• バルコニー面積：6.19m²～7.07m²。
• サービスバルコニー面積：1.29m²〜2.54m²。
• アルコーブ面積：0.98m²～1.48m²。
• 確かにいい部屋、悪い部屋がはっきりしているのかも。。だから烏丸御池エリアにしては安いのかな？
  • ホントですね。良い部屋、悪い部屋がはっきり分かれている気がします。特に収納においては、充実している間取りとそうでない間取りの差が激しく、布団を入れる場所に困りそうな部屋もあります。そのような部屋は基本、ベッド使用となるのでしょうか？設備に関しては、一般的？な感じもしますが、浴槽のタイプを選べるのはあまりないんじゃないかな？
• 収納はどの部屋も良いとは思えないですね。
• 場所がいいなと思っていましたが間取りは狭いので見合わせました。シングルやご夫婦向けの物件なのでしょうかねえ。

買い物・食事

• ラクエ　四条烏丸（約1,090m・徒歩14分）、新京極商店街（約1,040m・徒歩13分）。
• ここの一階はどんなテナントが入るのでしょうか

周辺環境・治安

• 京都逓信病院（約540m・徒歩7分）。

周辺施設

• 梅屋広場公園（約710m・徒歩9分）、京都御苑（約1,320m・徒歩17分）、京都国際マンガミュージアム（約340m・徒歩5分）。

その他

• 投資マンションって感じ。ここはしないけど、本当に投資用なのかな?と。場所も悪くないから、普通に住居用として購入する人も多いと思う。
• 戸数少ないけど、管理費や修繕積立金の将来の値上がりとか大丈夫かな？
  • 小規模のマンションだとやはり修繕積立の価格は上がったりする可能性は高いと思います。でも、戸数の少ない物件が多いので悩みますよね。
    • 小規模はこじんまりしていいですが、管理費や修繕積立費は短い期間で確実に上がりますよ。自転車、単車の駐輪料金を徴収する小規模物件も多いですね。数年前なら大規模が結構あって自転車や単車は無料もありましたけど。今の京都は小規模ばかりのクレーンがそびえ立っています。
• 将来の修繕積立金は戸数によって上がり方も全然違いますよ。ここは小規模なので今がそれだけ低ければものすごい上がり方になると思います。15年経てば2万〜3万超えくらいなるかもしれません。もちろん今作られてる計画通りに行くかなんて全くわかりませんし、計画通りに行かなくても誰も責任取ってくれません。小規模を買うならそれなりのリスクを考えて購入すべきでしょうね。

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