プレサンス ロジェ 京都烏丸五条

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物件概要

• 所在地：京都府京都市下京区油小路通五条下る中金仏町202番（地番）
• 交通：

1. 京都市営地下鉄烏丸線 「五条」駅 徒歩7分
2. 阪急京都本線 「大宮」駅 徒歩16分

• 総戸数：48戸
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年08月下旬予定
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 施工：株式会社かねわ工務店

価格・コスト・販売時状況

【予測】

• 単純に下京区の坪単価だと2ldkは3300万くらい

【比較・検討】

• 堀川五条に建つマンションに投資する価値ないでしょう、向いのエステムプラザのワンルーム1室の家賃が六万切るんですから
  • 今はこの辺りの分譲投資マンションの築8年くらいの部屋でも敷金礼金無いんですね

それにしても京都市内はプレサンスの投資の賃貸マンションがたくさんありますね

• 京都駅から徒歩2分だと思ってしまいました。それで2,300万円台～なのはずいぶん安いなと思いましたが、電車でってことで、部屋も1LDKなんですね。広さは39.64㎡、一人暮らしなら余裕のある広さだと思いますが、寝室がやや狭く、キッチンはやや広めに見える図面です。寝室もリビングも南向きで採光があるのは良いと思います。
• 50㎡以下はセカンドハウスと家賃稼ぎの投資マンションでしょうね この辺りで坪200万円って5年前なら御所の近くが買えましたね
• 投資用、セカンドハウスとして購入される場合管理組合は参加しない方が 多くなってしまうのでしょうか？
• モデルルームに行った印象→親子、夫婦が多い シアーズに客層と売れ行き質問→シングルの女性も多い、中階層の1ldkはまだ販売あり。それ以外は8割が販売（第1期と第2期の各5部屋除く）
• 1ldkで10万は家賃いけるんじゃない？ 相場もそれくらいだし 同じような条件のマンションも多いから空室の可能性あるけど新築未入居なら埋まるんじゃない？
  • お金だけで考えれば不動産信託投資が良いけれど 半実需半投資も悪くないと思います。 ネット情報と１LDKの場合、家賃相場は１２万円ぐらい？ 設備仕様が賃貸用でなく分譲用なので、 家賃設定は高めでも大丈夫でしょう。 但し、１０年後は１０．５万円ぐらいになりそうですね。

【第1期】

• 価格 2,300万円台予定～4,300万円台予定
• 間取り 1LDK・2LDK・3LDK
• 専有面積 39.64m2～64.59m2

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交通

• 烏丸五条の地下鉄駅から徒歩15分から20分くらいでした。
  • 公式サイトだと徒歩7分とありますが自転車が現実的でしょうか。
  • 五条に駐輪場なんてない 堀川五条の交差点からは徒歩2分ほどでしたね。

構造・建物

• 敷地面積：776.48㎡
• 建築面積：443.04㎡
• 油小路通は北向き一方通行で、楊梅通は東向き一方通行です。 ただ、楊梅通りは4メートルの道幅が無いのでセットバックです。 南側に空間を作ったわけではなく、作らざるを得なかったのではないでしょうか？
• 開放感のある敷地には、魅力を感じます。 マンションは室内がいかに明るいかでしょうか。 窓が戸建てと違い少ないのでベランダの向きも重要になってくると思います。
• 目の前が高さ制限の地域でパノラマビューというのは良いですが 見下ろされる側のことを考えると少し微妙な気持ちにもなります。
• アウトフレームになっていることによって部屋が広くなるのはいいですね
• マンション規模数も５０規模程度と住みやすいそうな印象

共用施設

• 駐車場：4台（サービス用屋外平面式1台・来客用屋外平面式1台［福祉対応］・屋外平面式2台）
• ミニバイク置場：2台（屋外平面式）
• 自転車置場：72台（屋内スライドラック式21台・屋内ラック式18台・屋外固定ラック式8台・屋外スライドラック式17台・屋外3人乗対応スライドラック式8台）

設備・仕様

• トイレはカウンター付、浴槽は保温機能が高く酸素美泡湯で女性に優しい 機能がついているのはうれしいですし、床暖房が標準装備ですから 女性としては魅力的に思えます。
• 標準装備で食洗機がついているのは、ポイント高いかも。 今の食洗機は、エコ仕様になっているので手洗いよりも節水効果が高いと聞いていますから。
• バルコニーにスロップシンクは付いていないようですけれど 防水コンセントが付いているのですね。 皆さんは、バルコニーでコンセントを使うのはどんな時ですか？ あまり必要ないような気もするのですけれど。
• 物干し金物が付いているということは、洗濯物を干してもいいのですね。 景観的にだめなところもあると聞いていたので。 酸素美泡湯などは女性に喜ばれそうに思います。

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間取り

• 間取り：1LDK・2LDK・3LDK
• 専有面積：39.64m2～64.59m2
• 間取りを見るとほぼディンクス向けのマンションになるんですかね。 Bタイプなら子一人家庭でも大丈夫かな？Bはサイトだと南向きとありますが 実際は南西なんですかね？
  • Bタイプは南西
• 単身者向きの間取りタイプもありますから、投資用として考えてらっしゃる方もいらっしゃいそうですね。全体的にコンパクトな広さからファミリーというよりは、DINKS向きと思いました

買い物・食事

• 食品。フレスコが近い。イオンのネットショップもある
• 服飾→大丸と高島屋に自転車で行ける距離

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域・準防火地域・31M高度地区・旧市街地型美観地区・遠景デザイン保全区域・近景デザイン保全区域・埋蔵文化財包蔵地・駐車場整備地区
• 油小路通と楊梅通の交差点なので、「烏丸五条」ではなく「堀川五条」だと思う。
• 烏丸通りから7本離れた道に建ってるのに このネーミングはおかしすぎる せめてプレサンスロジェ堀川五条 だろうに
• 町名の通り、法衣仏具や神社関係の店が多いです

その他

• テレビはjcomと契約しなくても地デジは見れる 。あとサンテレビも見れる BSは書いてないからjcomとの契約が必要かも

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