プレサンス レジェンド 六地蔵

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3.75

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物件概要

• 所在地：京都府京都市伏見区桃山町西尾37番（地番）
• 交通：

1. 京都市営地下鉄東西線 「六地蔵」駅 徒歩3分
2. 奈良線 「六地蔵」駅 徒歩6分
3. 京阪宇治線 「六地蔵」駅 徒歩6分

• 総戸数：175戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年05月下旬予定
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション、株式会社マリモ
• 施工：株式会社鍜治田工務店

掲示板・口コミ

• プレサンス レジェンド 六地蔵（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 公式ホームページのトップのCGは高級感を訴求してるね。つまりプレサンスのレジェンドシリーズってことは最高級シリーズってことだよね？
  • レジェンドシリーズ第三段ですか？堺筋本町はタワー、琵琶湖はリゾマンでまだいいけど六地蔵がレジェンド？土地は駅は近く商業施設も近隣に多くありますが高級住宅地では全くないんですがね…レジェンドでなくグランでいいんでは？
    • レジェンドって言うからにはハイソな感じになるんでしょうが六地蔵で受け入れられますかね？
• 優先案内会始まってますよね
  • やはり坪200くらい出してくるんだろうか？ファミリー層のサラリーマンには高い値付けになるから買い手不在になるかもね。
• 駅近なので検討中。 従業員の社宅として3部屋欲しい。 1LDKか2LDKで1800万円くらいで売り出さないかな。 忙しいし、ここだというこだわりもないのでモデルルーム行けてませんが、何か情報はないかと掲示板を覗いてみました。 京都って新築か築浅の1LDKの小洒落たマンションって少ないですね。
  • 値頃感全く理解してないね。京都市内だと新築のワンルームが1,800万円くらい。この新築のマンションだと25㎡の一番安い部屋がそれくらい
• 地元のものです。 六地蔵は近年時価もあがり、駅が三線 京都駅まで快速なら10分です。 とにかく、便利なので、 地元の山手にすんでる富裕層が 発売前から取り合いで、低層階と、 高層階の、契約済ませていますよ。 ほとんど、空いていませんでした。
• プレサンスがレジェンドと名付けた狙いはどこにあるのかな。六地蔵は確かに庶民には非常に暮らしやすい町ですが、レジェンドという名にそぐわないことも確か。壁の厚みなどがロジェより厚くなり防音性が高まっていれば良いですが、コンシェルジュ、自販機コーナーなど購入者受けを狙った付加価値で名付けていないことを願います。素人では分かりにくい建築構造物の質を高めたマンションであって欲しいですね。
• このマンションは総戸数175戸で7階建だから平均すると1階単位に25戸づづあるけど人気の階はもう売り切り寸前ってこと？ホームページ見るとまだ1期の11戸を売ってる最中なのに？なんだかさっぱり解らない販売方法なんだな
  • 見て来ました。もうすでに、内覧会で買われていて半戸埋まっていました！どの階か迷いましたが、最上階、二階、一階が人気でなくて噂どうりなんだと思いました。屋上にバーベキューテラスがありました。
• この辺りのエリアで4000万円以上の価格帯はリセールが厳しいと思います。目減りする確率が高い。だって中古をこの辺りで探してる方の予算って概ね3000万くらいですからね。
• 購入を検討しているのですが、マンションの一階や二階は道より下になるのでしょうか？3000万ぐらいで3LDKは買えないでしょうか？
• 六地蔵ってエリアに高級感やコンシェルジュなんているかなあ？エリアイメージや六地蔵でマンション探す属性とはかけ離れた感覚だと思うけど。リセールは間違いなく買値よりも安くしないと買い手不在になりそうだ、、、
  • 六地蔵のマンション買ったときよりかなり高く売れました！六地蔵なのにびっくりです(笑)
• プレサンス3LDKでいくらくらいですか？
• 3LDKで5,800万円でした。レジェンドなので高級な造りになっており、それなりの値段がしましたが、その分あまり貧乏な変な住人が入ってこないかと思っています。
  • え！？平米単価が安い部屋で60万、高い部屋は80万近いということですか？やっぱり言わせて下さい。伏見やのに高すぎ。
    • 3LDKで5,800万円はそこまで高くないですよ。他にももっと値段のする部屋もありました。レジェンドなので高めの設定にはなっていると思いますが。
      • 3LDKで5,800万ですか！？先行案内会で提示された金額より大幅に高いのはうれるという算段のもとでしょうか？
        • 六地蔵で5800万？！値打ち無いなあ！！
          • 3LDKといっても90平米、角部屋最上階とかならすると思いますよ。値打ちがあるかないかは人それぞれの価値観だと思います。
            • 六地蔵を探す層の大半が出せる金額は3000万円台。そんなエリアに倍以上の金出して買うのは愚か者のする事。
              • 今はマンションバブルなので、どこも高いですよ。損したくなければ今は買わないことですね。どこのマンションでも割高です。
• 伏見区はいいけど、プレサンスというのが気になります。
• ここって地目が雑種地になってるけど資産価値に影響あるの？
• 桃山や大亀谷の山手に一戸建ての屋敷を建てて住んでる方が高齢になられて、住み慣れた街の生活のしやすい場所ということでこのマンションを選ぶ人がモデルルームに結構来ていると聞きました。六地蔵はコミュニティバス等があって、車がなくても生活しやすいので、学区等を気にしない方には最高の物件だと思います。JRの改札が地下鉄の近くに寄るらしくて、24時間営業のフレスコもできるし、独身だったら迷わず選んでた。単身向けの間取りもあったので幅広い層狙いのマンションなのかな。
• 高いですね。高い高い。ただここが特別高い訳ではなく、どこもかしこも都市圏は高値です。それでも売れてます。バブってます。
• 伏見区の地価が去年と比べて平均で３０%以上アップしてるらしい。
• ここはもう販売してるの？立地が凄く気に入った。まぁでも値段次第だけど。金額さえ出せばもっと良いとこは幾らでもあるから金額と場所と仕様のバランスはここはどうなんだろ。
  • 販売開始予定は10月下旬になっているので、もうすぐだと思います。少し前に、金額が高い安いで話題になってましたね。地下鉄もJRも徒歩圏内、3路線利用できて便利ですし、いいと思ってます。仕様はどんな感じでしょうね。自転車置場が176戸に対して358台。自転車人口が多いだけにさすがですね。
• ３ＬＤＫの小さめの間取りで５８００万円だったそうです。もっと高い部屋もたくさんあったそうです。やはり少し高めの設定のようですね。
  • 3LDKの大きめの間取りで5800万円くらい、小さめの3LDKでリバーサイドでなければ3600万円くらいですよ〜
• 公式サイトに価格情報出ましたね。表示されている部屋面積が、今期販売分だけなのか全体の分なのかわかりませんが、もし93平米で5500万円台ならそんなに高くはありませんね。
  • えー、ここで93m2で5500万円って高すぎでしょ。43m2の2100万円の部屋は投資マンションで人気でそう。55m2あれば自己居住用向けでも人気でたかも
    • 設備が充実しているんでしょうか？確かにちょっと高い気がします。
• 値段の幅が大きくてちょっと驚きました。2100万円台から5500万円台。間取りが違うのかもしれないですが、2倍近くの価格差があります。上層階だと5000万円以上するのでしょうか。価格は幅をせばめても（最高価格5000万円以下とか）いいんじゃないかと思いましたけど・・・。
• 半分ぐらいは売れたそう。
  • ここって売れ行きどうなの？注目度低そうだから。
    • 最近の新築と比べたら、随分安価ですね！
      • えっ、もう半分売れたの？！すごいじゃん。竣工は来年5月下旬のようだから、まだ1年3か月はある。余裕で売り切るでしょう。利便性が高いからね。
• 凄い荘厳なHP。びっくりした。 ここ、ホテルライクなデザインなのがいいです。 アールデコ調デザインのエントランスも素敵。 屋上テラスでバーベキューができるって、珍しいですね。 部屋にいたら、いい香りが漂ってきそう。 バーベキューしなくても、屋上に上がれるのはいい。
  • 洗濯物にバーベキューの匂いが染み付いたりするのかな。
    • 臭いだけじゃなく、うるさくもされそうだし、、。
      • 物理的には大丈夫なはずですけどね。ただ、風向き次第で、否定はできない。油のしみがついたりはないだろうけど。ただ、うるさいだろうよ。焼くだけじゃなくて、酒飲んで騒ぐわけだから。入居者の層にもよるかもしれないが。
• 今月から第2期始まるけど6戸ってことは事前反応悪かったのかも第1期13戸は完売したのかな？
• 間取りを見るととても素敵ですが、 このあたりはかなり不便です。 最寄り駅は徒歩圏内ではありますが、何かあると止まることも多く、 車は渋滞することが多いので、交通アクセスが良いとは言いにくいです。 買い物MOMOはありますが、イトーヨーカドーも何年か前に閉店していて不便。 この価格帯を出して購入するのはちょっと迷いますね。
• 最終、第3期が出ました。かなり広い部屋が間取りで出てます。切り札の最上階かな？
  • 第2期の時は、W-Rrみたいな大きい部屋はなかったのでは？EAみたいな90m2以上のお部屋もなかったような。解約が出たのかも。
• 残り5部屋らしい。広い部屋は売れたようですね。
  • 意外な売れ行きだな。もっと苦戦すると思ったけどな。やはり駅近強しか？
    • 11月7日更新だと残り5戸みたいね。やっぱりマンションは駅から近いってのは正義だな。完成まで半年あってこの売れ行きはそれが証明されたな

【購入者】

• 購入しました。買い替えの為、モデルルームは何軒も見ましたが、利便性と設備で選びました。かなり早い段階でしたので、希望階・間取りの部屋を購入できてよかったです。プレサンスという企業には賛否両論あるみたいですが、見に行ったモデルルームの中には、プレサンスよりも高名な企業が手掛けた物件もありましたが、個人的にはこのマンションの方が納得できました。

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交通

• 地下鉄の始発駅で朝は絶対座れるから、烏丸御池とか東西線沿い勤務には嬉しいかも。まあでも、帰りは座れないか^_^;
• 大阪などへの通勤には微妙です。JRはすぐ遅延する奈良線、地下鉄は始発駅ですが柄の良くない各停の東西線、京阪もローカルな宇治線ですし。
• 地下鉄東西線始発駅「六地蔵」駅が最寄りで、座って烏丸御池まで行けるのが魅力です。毎日の通勤、始発駅だと座れるので楽でしょうね。
• この辺に住んでいますが、JR、京阪、地下鉄（始発駅）と3線使えてとても便利ですよ。ただ、JRは奈良線でしょっちゅう遅れるので、それが難点です。何年後かに複線になるそうなので、それに期待してますが。

構造・建物

• 立面図っぽいのがチラシに載ってたけど、東西2棟構成なんですかね？南向きの部屋は無いのかな…南方向は外環の影響も大きそうですが、気になります。
• マンションの一階や二階は土手より下？
  • 一階は道路より下なのでょうか？？つまり、二階が道路と同じ高さ？？
    • 道路より下ですよ〜！
• 外観が京都っぽい和の雰囲気ではなくアールデコだとか。
• このマンションの構造等の仕様を知りたいです。床スラブの厚さや二重天井、二重床になっているのか等。グレードが高そうなマンションなので多分なってると思うのですが、早くホームページで公開して欲しいです。
  • 20m規制の七階建てでは二重床、二重天井のどちらか一つしか無理でしょう。京都のマンションは階高が不足するので、仕方ないです。

共用施設

• 駐車場：102台〔屋内平面式2台（来客用・サービス用）・屋内機械式78台（内6台は電気自動車専用充電コンセント付）・屋外機械式22台（内3台は電気自動車専用充電コンセント付）〕
  • 駐車場は機械式？立体？一世帯一台でしょうか？
    • 購入を検討してるものですが、駐車場は一人一台ないのでしょうか？
• バイク置場：5台（屋外平面式 屋根付）
• ミニバイク置場：29台（屋内平面式）
• 自転車置場：358台（屋内スライドラック式72台・屋内3人乗対応スライドラック式38台・屋内平面式8台・屋外スライドラック式240台 屋根付）
• スタディールームやキッズルームはありますか。
• 高級ホテルのようなロビーと管理人さんではなくコンシェルジュってのがいいですよね！

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間取り

• 間取りが一つ公開されてますがなんか普通の間取りですね…高級感を持たせたマンションになるんでしょうが六地蔵に合いますかね？私個人的には無理があるような気がします
• W-Qrのタイプを見ましたが、98.98m2。面白いと思ったのが洋室1のクローゼット。斜めドアのクローゼットになっています。あとは納戸が2.4畳。洋室の5畳もリビングと独立している面白い間取りでした。
• 間取を見た感じでは、ごく一般的な普通の間取りに思えましたけど。
• 間取り図を見ていて思ったんですが、居室のドアは引き戸にしたほうが間取り効率が良いのではないかなぁと思いました。 ドアの動線のところ、どうしても何も置けなくなってしまうけれど、 ドアの位置的にどことなくもったいないな。 居室によっては最初から引き戸のところもあるので、ある程度計算されてはいるのでしょうけれど。
  • 引き戸は便利だけど人気無いからね。寝室の扉の引き戸化なんかは子供世代含めてプライバシーの面で人気無い。防災面、高齢者、障害者、小さい子供は引き戸は使い易いんだけどね
    • 一つのプランの中に引き戸とドアと両方使い分けされてるようで それなりに動線を考えてのことなんだろうなとは思います。 引き戸でも鍵をかけることはできるんでしょうし。 あとは好みとかになるのかなあ。 引き戸が使いやすいとは 気がつかなかったので参考になりました。 永住を考えたら引き戸が良かったりするのかも？
      • 引き戸は先に出ていましたメリットや 部屋を広く有効活用できるというメリットもありますが、 開け閉めのたびに ガラガラッ ドンッ！！ ガラガラッ ドンッ！！という音が階下によく響いて騒音トラブルになるというデメリットがあります。（特に引き戸のキャスター部のメンテナンスが悪かったり、無神経に閉めたりすると） どうしても引き戸にするときは、 価格は上がりますが上から吊りタイプの引き戸にし、自然にゆっくり閉まるような引き戸にすることをオススメします
        • 最近の引き戸は吊り下げタイプのソフトクローズで音は殆どしないタイプが普通です。私のマンションは引き戸タイプですが便利です、閉める時も動かしてあとは手放しでも音もなく確実にしまりますよ、扉の動くスペースも必要ありませんので納戸なんかは助かっています。
          • プレサンスはリビングに使用されている引き戸を除いて 洗面所や居室に使われているものは吊りではないタイプが多いです ここのレジェンドではわかりませんが 引き戸の場合は吊りかどうか きちんと確認した方がいいです。 普通は普通ではありません
• 間取り図を見る限りでは、アルコープがあったり、可動式ルーバー面格子が通路側の居室の窓についていたり、細やかなところの気配りはあるのですよね。マンションの購入マニュアルで指摘されているところが、きちんとされている、という感じで。お値段が高い分、そういうところもきちんとしていますよ、ということなんでしょうか。それでももう少し抑え気味でもいいんじゃないのかしらと思う人は多いかもです。
• 個人的にはE-Aタイプがすばらしいと思う。3部屋すべて廊下から入れる設計は、他の物件でもめったにない。大概はどれかがリビングから出入りするしかないリビングイン構造になっているものだが・・・我が家は夫婦二人だからこの広さは要らないが、4人以上いる家庭なら、これは値打ちだと思います。

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買い物・食事

• モモへすぐ買い物に行けるのはとても便利な気がする。車の免許返納した後も快適に過ごせると信じて、購入を検討しております。イトーヨーカドーの跡地も気になりますが。

育児・教育

• 小学校、中学生がかなり遠い。電車になるね。
  • 小学校は桃山東小、中学校は桃山中。桃山中は丹波橋なので京阪での通学必至。
• 中学校、徒歩35分って子供の足で30分ですか？普通なら自転車通学も許されそうなものなのにな……。
  • 中学校まで、あまりにも遠い気が、。自転車通学になるのでしょうか。
    • 地元民ですが、この辺りは中高は自転車が当たり前、人によっては電車通学もいますね。
      • 中学は電車じゃないですか？交通量が多いので、自転車はかえって危なそう。
• ここの学区は桃山東小ですよね？治安はどんな感じなのでしょうか？通いにくそうではありますが…
• 桃山東小学校って遠くないですか？？

周辺環境・治安

• 地域・地区：近隣商業地域・法22条区域・20ｍ第3種高度地区・20ｍ第4種高度地区・山ろく型建造物修景地区
• 六地蔵って土地柄とか立地環境はどんな感じですか？
  • 六地蔵でマンションを探す層って4000万円が出せる天だろうね。
• 六地蔵は便利ですが、たくさんのパチンコ屋、市営団地のあるヤンチャな庶民の街です^_^; モモで万引きが多発するような地域でもあります。ハイソ感はゼロです。子供を私立に行かせるのなら、生活は便利だし楽しいかな？レジェンドっていうクラスの地域ではありません（笑）
  • あ、それと、渋滞はひどいですヽ ( ꒪д꒪ lll)ﾉ
• プレサンスレジェンドシリーズってプレサンスの旗艦的なマンションだよね？ それが何で伏見区に！？ 何で六地蔵に！？ マンション企画の担当者がこの辺りの土地柄とか知らないまま、たんに駅に近くて広い土地が安く売りに出てたからマンション用地として買ったのかな？
• 六地蔵は大型店舗があって三路線使える便利な場所だけど、実家や職場がここなあるとか、そういう六地蔵に住むべき理由がない人にはあまり候補に入らない場所だよね。特に家に四千万以上出せるような人にとっては。
• リバーサイドという立地なので水害については気になる部分ではありますね。 大雨が降った時の対策等きちんととられているのでしょうか？ 公開されている間取りを拝見しました。リビングが広く平米数が広いので暮らしやすそうルルーバルのスペースもかなり広くなっているので子供がいらっしゃる方にとっては子供が遊べるスペースとして活用できるのがいいです。 駐輪場も屋根つきなので問題なさそうですし、３人の利用のラックも用意してあるので家族住まいには助かります
  • リバーサイドなんてオシャレな川ちゃうよ。いつも干上がってるし川原って感じだね。（笑）
• 京都、六地蔵の駅って観光客があまり利用しないように思いますが、どんな駅なんでしょう？山科、京都は利用するかなと思うものの、六地蔵って降りたことが少ないです。
• 川沿いなので虫が気になるのですが離れているから大丈夫？
  • 以前にこの近辺に住んでおりましたが、川の影響からか、虫はかなり多くいました。私はマンションの上層階に住んでおりましたが、それでも大量の蚊などの虫がベランダや、窓を開けた隙に部屋に入って来ていました。
    • 虫も多いけど、匂いもありますね。
      • この辺りは確かに虫は多いですね。時期によっては、１００匹くらいの蚊の集団を見かけることもよくあります。また、おっしゃるとおり、僅かではありますが、匂いもあります。でも、匂いの方は気にならない人は全く気にならないでしょうね。
        • 川沿いにあるマンションなので、虫が多いのは仕方がないことでしょうね。川沿いに住んでいる友人が夏になるとユスリカが大量に発生して大変って言ってたことを思い出しました。殺虫スプレーは欠かせないって。窓に紫外線防止フィルムを貼るなど色々対策もしていたようです。ここもマンションの照明をLEDライトするなど対策すれば良いかもしれないですね。
• ３路線利用できて便利そうですし、エントランスも豪華な感じでいいのですが 検討の一つとしていますが、やはり気になるのは地域がらですね、京都のことが 良くご存じの方は分かると思いますが、そこがかなり気になります。 最近このあたりの「治安」はどうなのでしょうか、ご存じの方は教えてください。
  • 六地蔵の手前のエリアで石田団地や醍醐とかなんて最高の属性が住むエリアだよ（笑）
    • 残念ながら、この辺はお世辞でもガラが良いとは言い難いです。従いまして治安も良くないです。山科川沿いということもあり、夏場などは若者が橋の付近にたむろしていることがあり、いろいろトラブルも発生しているようです。
      • 周りの石田や醍醐はあまり良い土地柄とは言えないですが、六地蔵に住む人達はちょっとその辺りの人達とは違う感じがします。とは言っても近いので石田や醍醐の人達が六地蔵に来ることはあるでしょうが。。六地蔵は今土地が上がり続けてるので将来的に売却することを考えてもお得だと思います。東京オリンピックがピークかもですが。
• 六地蔵の土地柄は伏見の中で普通ぐらい。 んじゃ、あかんやん。と思う人が多いおかげで、伏見は安く買えるという大きなメリットがある。 生活利便性で考えれば、六地蔵や伏見桃山は、阪急沿線（桂、西院）、叡電沿線なんかよりずっと上やけど、値段は一緒ぐらい。 要は、実際の地域の実力との比較でそれほど値段は上がってないから、バブルのリスクはまだ小さいのでは。 もっとも、中学までの子供を育てるなら、ここより伏見桃山の方が良いと思います。理由は学校の距離、交通量、公園等。
• マンションの敷地が道路よりかなり低いので、排水をよっぽどキッチリしてないと一階は水浸しになりそうですね。
  • この地域一帯が洪水時は3メートル以上浸水するエリアですからね。ハザードマップみたら、ほぼ全地域が浸水するみたいです。
    • 何を根拠に作成されたかわからないハザードマップを鵜呑みにするつもりはありませんが、毎年降ってる豪雨が心配です。
      • 海抜何メートルかだと思いますよ。氾濫した場合低い場所に流れるので、高さを元に作成したのではないでしょうか？
• 先日の台風時にはマンション横の山科川って氾濫したり大丈夫だったのかなあ？やはり川に近いマンションは災害リスクが高そうだなあ…。
• 価格がそこそこ安ければ、生活には便利な場所とは思いますが…
• 子供の教育的には、この辺りの公立校は柄が悪すぎて行かせたくないので、私立ならありでしょうか。外国人や生活保護世帯がたくさん住む市営団地が近隣に多々ありますので、雰囲気は分かるかと。
• このマンションの良さはやっぱり立地だと思います。モモにはほぼ直結ですし、三駅にアクセスできる。車をメインの人には適さないかもしれないが、車を持たないシニア層、電車通勤の家族層には持ってこいなマンションだと思う。あとは金額。
• もともと、ここって何がありましたっけ？よくとおっていたのですが全く思い出せない。
  • この場所は、ずっと空き地だったみたいだけど。
• 大雨の際には、実際このあたりは、よほど大丈夫なのでしょうか？
  • ウォーターハザードマップでは確実に沈むようです。でも、数年前の宇治の大雨の時は大丈夫だったね。
• 道路より低い土地って不安しかないですよね。マンションの前って信号とか付くんですかね？つかないと、車で出るとき宇治方面にしか走れなさそう。ただでさえ混む道なのに

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掲示板

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