プレサンス ロジェ 太秦天神川駅前

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プレサンス ロジェ 太秦天神川駅前　外観1

プレサンス ロジェ 太秦天神川駅前　外観2

物件概要

• 所在地：京都府京都市右京区太秦下刑部町170番（地番）
• 交通：京都市地下鉄東西線 「太秦天神川」駅 徒歩1分
• 総戸数：158戸（158戸、店舗3戸）
• 構造、建物階数：地下1階、地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2011年11月中旬
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 施工：村本建設株式会社

掲示板・口コミ

• プレサンス ロジェ 太秦天神川駅前（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• わりと価格は安いみたいですね。
• かなり良い・・・。立地・間取り・価格予定・予定管理費等・駐車場代・・・。
• 気になるのは、北向きの部屋が多く、ちゃんと売り切れるのか？投資目的の購入が多くなるのか？ という点です。 賃貸の住民が多くなった場合、どんなデメリットがあるんでしょうか？？
  • 北、北東向きの部屋が完売するとは考えにくいですが、価格が押さえてあるからなんとかなるかもしれませんね。何の店舗がはいるのかすごく気になります。 全体的に物件価格が安い気がします。却って不安…投資用に買われる方が多いのかもしれません。実際に住む方より賃貸の方が増えたら、管理組合どうなるんでしょうか… 購入を検討してますが、不安になってきました(>_<)
• プレサンスという よく知らない会社の分譲するマンションはパスですね。 投資用マンションに強い会社らしいですが・・・・
• まだ値段出てませんが、3ＬＤＫでだいたいどれくらいの値段なんでしょうか？
  • 65平米～75平米の部屋で3000万～3500万ぐらいかなあ。
    • 3000万って少し高い気がしますが、駅前だからでしょうね。
• 北向きなら２０００万前後でしたよ。 南で２５００くらいは２LDKだけですね。
• ６日のグランドオープンのために既に、2日から並んでる人いるんだけどーー
  • 並んでる人達アルバイトみたいですね。
  • 凄いですね。確かに魅力的な物件かもしれません。
• 物件はいいけど管理会社が。。。、 プレサンスの物件ってこの管理会社ばかりですね。 あまりいいウワサ聞かないので

交通

• 太秦天神川駅徒歩5秒　駅直結です。
• 私鉄、ＪＲと違って地下鉄は電車賃が高いですね。
• 地下鉄に徒歩1分ということ自体今後出る可能性も少ないと思いました
• 駅前で利便性はそこそこありますね。太秦天神川駅であることを 考えても市内では立地は良い方でしょう

構造・建物

• 村本建設施工のようですが、耐震等など 安心、信頼できますか？詳しい事など、御存じの方、教えて下さい。
• バルコニーはガラスですか？コンクリートですか？気になります。
  • 三階までコンクリート。 四階から上はガラス。
• プレサンスは投資用マンションが多いと聞きますが、この太秦天神川の施工の村本建設って大丈夫なんですかね？一生一代の大事な買い物ですので耐震面など施工部分など安心感が欲しいので購入は慎重になります。
  • 2009年7月24日の奈良新聞からですが 「県は23日、天川村発注の公共工事をめぐる汚職事件で、元営業部長が逮捕されるなど していた村本建設(本社・大阪市)に対し、今年1月から行っていた指名停止処分(3年 間)を今月1日付で解除したことを明らかにした。県によると、「裁判で個人の行為で あることが明らかになった」と、会社ぐるみの犯罪でなかったとの判断を下したという。 村本建設に対しては、元部長が競売入札妨害罪で逮捕されたことを受け、県は1月8日 付で同日～平成23年1月7日まで2年間の指名停止を決定。さらに贈賄罪で再逮捕され たことにより、指名停止措置期間が24年1月7日まで1年間延長されて… 」というような人がいる会社のようです。あくまでも個人の犯罪ですので会社がどう だということではありません。会社はきっと立派なんだと思います。 平成5年11月に5000億円にものぼる負債を抱えて倒産したゼネコンですが、会社更 生法によって再生された会社でもあります。 安心して任せられるでしょう。
• 問題はゼネコンです。正直私この会社をあまり知りません。プレサンスと言えばこれまで必ずと言っていいほど「かねわ工務店」か「中川工務店」で施工してきたのに、今回にいたって何故なんでしょうかね？将来的にゼネコンの信用力が価格差に及ぶ可能性がやや懸念されます。
• 耐震等級 何等級でした？１等でした？

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共用施設

• ランニングも始めが安い場合、後々不安ですよ。
• 駐車場も2000円～8000円。　管理費安い！
• あと、思った以上に駐車場希望者が多いようです。 軽やセダン車はまだ大丈夫そうですが、ミニバン系は抽選激戦になりそうですね。 私もミニバンなので、正直参っています。
  • ワンボックスに乗っていますが、抽選はずれたらどうすればいいのでしょうね？ 早めに抽選してもらわないと、車の買い替えも必要になるかも知れませんね。
• 管理規約の変更書面が届きましたね。 住人や周辺にとっては改悪とも思える部分もありますが 仕方がないのかな。
  • 変更は店舗部分に関する事が主です。 気になった部分を少し短くして書いてみますと

1. 『移動式看板の設置は1台のみ』 　→『移動式看板も設置できるものとし』と、台数の制限がなくなった
2. 『店舗前アプローチ～自販機、ショーケース、床置看板等を設置する用途に使用してはならない』 　→『～設置する場合は安全上の配慮を行い、管理組合へ届け出ること』
3. 『店舗１の駐車場にはガードマンを設置する』 　→『～繁忙時にはガードマンを設置する』

• • 店舗を入れるために規約を変更した感じですよね。 ということは、大体決定してるのではないでしょうか。

設備・仕様

• 仕様設備すごかったよ！！　ディスポーザーもついてた！！
• 色々なMR行きましたが仕様設備は良いとは言えず、キッチンもタカラの一番ランクの低いものでした。
  • 一番ランクが低い？？　プロの方ですか？　キッチン収納が「スー」と閉まる機能や大きいカウンターで私的にはかなり良かったです？　
• フローリングは新商品らしいですよ。 Ｔ２サッシュでペアガラス、ディスポーザー です。
• ハイサッシも素敵ですよ！
• キッチンの収納の自動で｢スー｣と閉まるのも、ペアガラスも食器洗浄乾燥機もディスポーザーも今の時代では当 たり前になって来ています。 しかし、安っぽいマンションは販売会社としても、いかに安く沢山売る！と言う事が重点に置かれているので、当たり前に標準で付いてる部分を削って、オプ ションにしたりして販売する！これが現状です。
  • じゃあ、標準で付いてるプレサンスは良いマンションになるんですね。
    • 設備標準で付いていてもそのランクの程度にもよりますので、気に入る気に入らないは人それぞれの価値観だと思います。
• モデルルーム行ってきました。見た感じ、設備はランクが高いと言えない感じがしました。 （スーッと閉まる引き出しの動きがなんとなくスムーズじゃないとか） ただ、やはり立地を重視して、申し込みの方向で検討中です。
  • モデルルームを見た感想は上の感想とほぼ同じです。ちょっと安っぽい感じが否めない。
• この辺りの新築マンションの中ではNO.1ですよね！！
  • ここ3年ほど中京区の高額なマンションも含めいろんなモデルルームを見ていましたが、 この価格でここまでの設備仕様のマンションは正直ありませんでした。
• お客さんの中で車椅子の方もいらっしゃいましたが、フルフラットのバリアフリー マンションだからこそ、そういった方も興味を持たれるんだと変に実感してしまいました。 自分がもし怪我をしたり、年をとっても安心できる環境だと思います。
• このマンションの設備で良いと思うのは以下です。但し、⑩駐車場の料金は機械式のため、将来的には値上がり？または修繕費が発生するかもしれません。 また、⑪管理費・修繕積立金の安さも特に修繕積立金が安いので、10年後・20年後・30年後には、 何倍になるかわかりませんね？

1. ディスポーザ・標準での人造大理石の一体型キッチン天板・キッチンカウンター
2. 住宅エコポイント
3. LED電球(ダウンライト)
4. トイレのリモコン(壁)スイッチ及びタンクの周りや手洗い器など
5. 浴槽の設備(洗面器を置く台など)
6. ダイニングのガスコンセント
7. 駅からの距離
8. 大学誘致で今後の発展性に期待
9. 店舗が三種類出来る予定での利便性
10. 駐車場の料金の安さ
11. 管理費・修繕積立金の安さ

• キッチンが人造大理石でフラットな吊り天井が付いて無いのが、今季の流行りで良いですね。
  • 天板がフラットの人造大理石で、吊り戸棚がなくてオープン(開放的)な物は、具体例を申しますと パデシオンの南草津・六地蔵・たぶん深草もかな？　などは締め切りに間に合う場合はオプションとして 確か約15万円程度で、【人造大理石でフラットな吊り天井が付いていないキッチンカウンター】が 選択可能だった記憶があります。 ただ、このマンションは約15万円の差かもしれませんが最初からその様な状態なのですよ！
• ディスポーザー・特殊な電気・ＬＥＤ等！！　ここ以上のセキュリティーは？　防犯登録マンション・玄関・窓にセンサー付き・交番横！！
• オプションとしてＩＨクッキングヒーターだけを追加注文しようと思っています。
• 今回の打ち合わせで決めたことは

1. 基本プラン（カタログ通り）かメニュープラン（コピーで渡された）の選択
2. カラーセレクト（床・扉などの３パターン）
3. キッチンと洗面台の扉の色（別々の色に変えると別料金ｗ）
4. キッチンカウンターの色
5. バスルームのカラーコーディネート
6. トイレキャビネットの色（白かブラウン）
7. キッチンの吊戸棚の有無
8. 設計変更の有無
9. 先行オプションの有無

• 　我が家もＩＨを検討しようと思います。 安全が一番かな・・・とおもっています。 　テーブルに置くタイプもありましたので、鍋料理などもＩＨで統一しようかと決めました。 でも２９万は結構高価ですね。

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間取り

• 間取りは4LDKを3LDKに出来るらしい
• 休みの間、パンフをちらちらと見ていましたが、そして設計定規で測ってみましたが、 全体的にちょっと狭い間取りですよね。 満足しているので全然いいんですけど。
  • ちょっとどころかかなり狭いですよね。 ３ＬＤＫで７０㎡ないのはどうかと…

買い物・食事

• 買い物も便利で生活面では言う事はない物件ですが
• 下の１Ｆの店舗はいつ決まるんでしょうね？ スーパーかな？って説明聞きましたが、駅前なので便利なお店がはいるといいですね。 臭いがしないようなお店が条件って聞きましたので、焼肉店は入らないみたいです。（笑） クリーニング店　とか　学習塾とか・そろばんとか・公文とか・適当に思いを馳せてます。
• 物件北側にJAZZライブ喫茶がありますね。個人的に興味深いです。
• 西小路御池南西角にはスーパーマツモトが出店するようです。
• １階のテナント(大)は、スーパー カナートで間違いありませんよ☆♪
  • そうですか、カナートですか。 イズミヤよりはオシャレ？な気がするのでよかったです。（同じ会社でしたっけ？）

育児・教育

• 駅近は魅力ですが、小学校が少し遠く、アプローチの不安から子供のことを考え辞めました。
• 公園はありましたが、かなり小さいですね。こないだの週末大混雑でした。他にもあるのでしょうか？マンションができればあれでは足りないような。やはり他も含めて子どもにとってのより良い周辺環境をと考えると断念することを考えています。
  • たしかにここは子育てにはあまりよくない場所かと。 カップルにはいいんじゃない？
  • 私は、仕事が烏丸なので、平日の子供との時間がつくれるなあと思って購入しました。 朝食も一緒に食べてから出勤できますしね。 家族コミュニケーションを取ることを、我が家は重視しています。 小学校の距離はあんまり考えてなかったので、ハッとしましたが。。 ま、子供がんばれですね。大丈夫。
• 10分以内ですし大丈夫ですよ〜！ 太秦小学校はマンモス校です。お友達たくさんできますよ！ ただ三条通りは歩道がないので気を付けないと。 すぐそばのマンションに友人が住んでますが、小さいお子様がいらっしゃるファミリー層多いです。 子育て悪くないと思います。
• 太秦小学校への通学路ですが、現在通ってる子のお母さんに聞くと、三条通は通学路指定にはなってないそうです。そうなると住宅街を通ってなので安心してましたが１つ盲点が…。 梅津街道に抜けるあの下り坂！雨の日なんか特に、滑って転んだらそのまま道路だしすごく危険です。集団登校でうちの子が転んで誰かを巻き添えにしないかどうかも心配です。あの坂、なんとかなりませんかねぇ？
  • そんな事心配するなら子供を一生家の中で育てなさい。
• 高校への通学も安心ですね。 特に女の子は、駅近が一番。（交番の前通るだけでマンションですのでさらに安心ですね。） なんだか、楽しみになりますね。

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周辺環境・治安

• 勤務地によるかもしれませんが。あのあたりはこれから開発される途中なので、資産価値あがりそうです。都会に住みたい方には良さそう。
  • 所詮は太秦。
• 現地近くの大日本印刷の工場の匂いがするのですが… 皆さんどう思われますか？この辺り工業地域みたいですね
  • あの辺りで匂いなんて、したことないですが…。
    • 現実に天神川どおりでは匂いはしたこと何度もありますよ。 ただ今回のマンションのとこまで漂うかどうかはわかりません。
• 工業地域ですが、マンションの周りは工場目立たないのでは？便利そう。
• 開放感があっていい物件だとは思いますが、そのぶん三条通と御池通の騒音排ガスが気になります…。 特に夜間の通行量について、この辺りのことご存知の方、教えて頂けませんか。
  • 御池通は車があまり通らないからうるさくないし心配いらないと思います。
  • 梅津に実家があります。 夜間は全く交通量は無いです。ただし、11時までは電車とかありますがトラックなんかは通りません。御池通りは夜は住んでる住民ぐらいしかあの道は利用しないと思います。
• 天神川の辺り栄えてきてますね。 すごく嬉しいマンションだと思います。
• 隣接する大日本印刷は移転しないんですか？ このあたりは、大日本印刷からの　有機溶剤のような匂いが漂うので、空気がよくないです。 化学物質過敏症気味の方や気管支が弱い方はやめた方が良いと思います。
  • 念のために大日本印刷に勤めている友人に聞きましたが、周辺は臭いに敏感な方は会社で使っている薬品の臭いは感じると言っていました。なので気管支など敏感な方は体に悪そうですね。
    • すぐ近くの賃貸マンションに住んでいますが、とこに臭いの問題はありません。問題があれば住んでいません。住み替えません。気になるなら実際に一日そこいて匂ってみるべし。
    • 以前からずっと天神川通りを通って通勤しています。 以前はDNPの周辺は今よりも有機溶剤（シンナーのような）の臭いがきつかったように思いますが、 最近はずいぶんとましになったように思います。 それでも風向きによっては臭いを感じる時もあるので、 臭いに敏感な方は、何日か周辺に行かれて確かめられたら良いと思います。
• ＤＮＰの工場だけがどうも気になり、まだ結論を出せずにいます。刺激臭などわかりやすければ論外なんですが、 最近では都市ガスでもそうですが無臭がほとんどなので、目に見えないものだけに体への影響が気になります。自分達はいいんですが、子供への将来的な影響が 心配です。電磁波やその他、どこのマンションも大なり小なり目に見えない物の脅威はあるとは思うんですが、避けられるものなら敢えて工場近くは選ばない方 がいいのかどうか…。
• 洗濯物，布団などの事も気にはなっていました。工場跡地なら確かに土壌も汚染されていますよね。 転売目的では無く、できれば一生住むつもりで物件を探していて、利便性より今は家族の健康が最重要条件なので、今回は見送ろうと思います。
  • 元々は相互タクシーの跡地だそうです。 歴史はかなり長いらしく、重要事項にも土壌汚染がないことが 確認できましたよ。 気になる方は見せてもらってください。 あと、私はＤＮＰの北側に長年建つ家に住んでるものですが、 臭気など、たまに臭うなって思ったことは正直ありますが、気になるのは 日中の少しの時間です。 正直マンション現地周辺ではかなりマシです。
• 購入したい物件なのですが、私は喘息持ちなので排気汚染のキツイのがダメなので、今日、通院の帰りに初めてマ ンション予定地の周辺を一周歩いてみました。みなさんのおっしゃるとおり、大日本印刷からの独特の臭いと三条通りの車、バスの排気ガス が私にはキツかったです。気管支の弱い方や乳幼児がいらっしゃる方などは、よくよくお考えになった方が良いと思いました。特にマンションは大日本印刷と三 条通りの真ん中に当たるので日常生活には、空気汚染は避けよがありませんね。 今回、気に入った物件だけに残念でした。
• どちらかというと田舎ですしね。 あのあたりは、京都らしさもあまり無い場所です。
• キリンビールの跡地はどのメーカーのマンションですか？
  • Ｒ桂川駅前のキリンビール跡地のマンション計画はイオンモール敷地を中心に府道の北に2箇所と南側に高層タ ワーマンション２棟の計画があります。いずれもまだデベロッパーが未定で、現在所有者のキリンビールと交渉中で、イオンモール開店後（２０１４年秋予定） に付加価値をつけての入居になると思います。

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周辺施設

• ここの近くの浄水場跡地に大学が誘致されるらしいですね。 学生が集まるということは、その学生をターゲットにした 商圏が広がるに決まっているじゃないですか。 ということは、この地域は絶対にこれから発展していく・・というか、 京都市が本腰入れて発展させようとしている、将来性が非常に高い 地域な気がするんですが、どうなんでしょうかね？
• 地下鉄始発駅の真上という点はもちろんですが、行政機関の総合庁舎が目の前 ってところも大きなメリットでしょう。図書館、体育館、保健所等、 子供からお年寄りまで幅広い世代にとって暮らしやすい環境が整っていると 思います。
• 右京区役所が綺麗で好きです
• サンサ右京に図書館もあり、大学できれば、公開講義などに参加したいです。
  • 図書館近くていいですね。

掲示板

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